بعد سنوات من الأداء الضعيف ومع ثبات الأسعار عند مستويات لم نشهدها منذ الأزمة المالية العالمية، بدأ قطاع العقارات يرسل إشارات ضعف شديد.

الأرقام صادمة. فقد سجّل صندوق فانجارد للعقارات المتداولة (NYSE: VNQ )، وهو مؤشر رئيسي لأسهم العقارات الأمريكية، أداءً أقل من أداء صندوق SPDR S&P 500 ETF Trust (NYSE: SPY ) بنسبة 5% حتى الآن في عام 2025.

وهذه هي المرة التاسعة خلال السنوات العشر الماضية التي يتخلف فيها القطاع عن السوق الأوسع.

وبالمقارنة بأعلى مستوياتها في عام 2007 بالنسبة لمؤشر ستاندرد آند بورز 500، فقدت العقارات نحو 75% من قيمتها النسبية.

وهذا أسوأ من أزمة الإسكان في عام 2008، ومع ذلك فإن القطاع لا يزال غير محبوب إلى حد كبير من قبل المستثمرين.

هل أسهم العقارات رخيصة الآن؟

من المثير للدهشة أن الإجابة لا. فرغم الأداء الضعيف الحاد، لا تُتداول أسهم العقارات بأسعار زهيدة.

اعتبارًا من 16 يوليو، بلغت نسبة السعر إلى الأرباح (P/E) لقطاع العقارات في مؤشر S&P 500 35.04 - في المرتبة الثانية بعد قطاع التكنولوجيا، الذي يتداول عند 35.48.

والأمر الأكثر دلالة هو أن نسبة السعر إلى الأرباح المستقبلية تقف عند 36.23، وهو أقل بقليل من متوسطها على مدى خمس سنوات والذي بلغ 36.70.

لذا، بينما قد تبدو الأسعار منخفضة على الرسم البياني، تشير التقييمات إلى أن هذا ليس استثمارًا تقليديًا قائمًا على القيمة العميقة، بل هو أشبه بلعبة انتظار للمحفز الاقتصادي الكلي المناسب.

بيانات الإسكان ترسم صورة قاتمة

إن الأساسيات في الاقتصاد الحقيقي لم تساعد على تحسين المشاعر.

انخفضت عمليات بدء بناء المساكن في الولايات المتحدة بشكل حاد بنسبة 9.8% في مايو، لتصل إلى وتيرة سنوية قدرها 1.256 مليون وحدة، وهو أدنى مستوى منذ مايو 2020، عندما كانت البلاد تُكافح الموجة الأولى من الجائحة. ويعكس هذا الانخفاض تراجع ثقة شركات البناء، حيث أثرت أسعار الفائدة المرتفعة على الرهن العقاري وفائض مخزون المساكن سلبًا.

في غضون ذلك، انخفضت طلبات الرهن العقاري - وهي مؤشر رئيسي لنشاط الإسكان المستقبلي - بنسبة 10% في أوائل يوليو، مما عكس تمامًا مكاسب الأسبوع السابق. وانخفض نشاط إعادة التمويل بنسبة 12%، وتراجعت طلبات شراء المنازل الجديدة بنسبة 7%، وفقًا لجمعية مصرفيي الرهن العقاري.

وكان هذا هو أكبر انخفاض أسبوعي في نحو ثلاثة أشهر، وهو ما تفاقم بسبب ارتفاع متواضع في أسعار الرهن العقاري وأجواء عامة من الحذر الاقتصادي.

هل يمكن لخفض أسعار الفائدة أن يؤدي إلى انعكاس في الاتجاه؟

هذا هو الأمل الحقيقي للمستثمرين في سوق العقارات.

على مدى السنوات الثلاث الماضية، تأخرت أسهم العقارات باستمرار عن السوق الأوسع، مما يعكس بشكل وثيق ارتفاع عائدات سندات الخزانة لمدة 30 عامًا - وهو الاتجاه الذي يتضح بوضوح في الرسم البياني أدناه.

ومع ارتفاع تكاليف الاقتراض الطويل الأجل، عانت القطاعات الحساسة لأسعار الفائدة، مثل العقارات، تحت وطأة ارتفاع تكاليف التمويل، وضعف الطلب على الرهن العقاري، وتراجع شهية المستثمرين للأصول المدرة للدخل.

ومع ذلك، لا يُتوقع خفض أسعار الفائدة حتى وقت لاحق من هذا العام.

من المتوقع على نطاق واسع أن يُبقي مجلس الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة ثابتة عند 4.25-4.50% في يوليو، إلا أن المشاركين في السوق يتوقعون خفضين بنهاية العام. إذا تحقق ذلك - وانخفضت تكاليف الاقتراض - فقد يكون ذلك بمثابة الشرارة التي تُعيد إشعال الاهتمام بقطاع العقارات الحساس لأسعار الفائدة.

إن انخفاض أسعار الفائدة من شأنه أن يؤدي إلى خفض تكاليف التمويل بالنسبة للمطورين، وخفض أسعار الرهن العقاري لمشتري المنازل، ومن المحتمل أن يحفز الطلب في الأسواق التجارية والسكنية.

وبدوره، قد يؤدي ذلك إلى إعادة الحياة إلى أسهم العقارات، وخاصة تلك المرتبطة بدخل الإيجار أو تطوير العقارات.

في الوقت الحالي، يبدو أن القطاع العقاري هو القطاع الذي لا يريده أحد.

إنه يتخلف عن ركب السوق، ويفوته صعود التكنولوجيا المدعوم بالذكاء الاصطناعي، ويتوقع مستقبلًا راكدًا. ومع ذلك، إذا خُفِّضت أسعار الفائدة وانحسرت المخاوف الاقتصادية، فقد تتغير المعنويات بسرعة.

بالنسبة للمستثمرين المخالفين، قد لا يكون هذا هو الإعداد المثالي، لكنه قد يكون جيدًا بما يكفي للبدء في الاهتمام.

اقرأ التالي:

• مؤشر ستاندرد آند بورز 500 يتحدى التوقعات بارتفاع نادر - لكن معنويات السوق "الصاعدة" تتسلل إليه

الصورة تم إنشاؤها باستخدام الذكاء الاصطناعي عبر Midjourney.