شراء ألفا: المطلعون يشترون العقارات بينما يصاب الجميع بالذعر
American Assets Trust, Inc. AAT | 0.00 | |
Agree Realty Corporation ADC | 0.00 | |
Alexandria Real Estate Equities, Inc. ARE | 0.00 | |
Millrose Properties Inc Class A MRP | 0.00 |
لقد أمضت العقارات التجارية السنوات الثلاث الماضية بمثابة فيلم الرعب المفضل لدى وول ستريت.
يبدو أن كل أسبوع يحمل معه عنواناً جديداً عن مبانٍ مكتبية فارغة، وقروض مستحقة، وإعادة تمويل متعثرة، ومخاطر البنوك الإقليمية، أو الانهيار الوشيك لسوق العقارات بأكمله. لو كنت تستمع فقط إلى القنوات التلفزيونية المالية، لظننت أن كل برج مكتبي في أمريكا قد تحول بالفعل إلى بيت مسكون.
الواقع، كالعادة، أكثر تعقيداً بعض الشيء.
لا يزال قطاع العقارات التجارية يواجه ضغوطًا في عدة قطاعات. وتستمر العقارات المكتبية في مواجهة تداعيات العمل عن بُعد والعمل الهجين. ولا يزال مُلاك العقارات السكنية متعددة الوحدات يستوعبون موجة العرض الجديدة التي غمرت أسواق الولايات الجنوبية. ولا تزال تكاليف إعادة التمويل أعلى بكثير من المستويات التي تمتّع بها الملاك خلال فترة أسعار الفائدة شبه الصفرية.
في الوقت نفسه، أثبت سوق العقارات الأوسع نطاقاً مرونة أكبر بكثير مما توقعه الكثيرون.
ارتفعت معدلات التخلف عن السداد، لكنها لا تزال تحت السيطرة باستثناء عدد قليل من أنواع العقارات المتعثرة. رأس المال متوفر، وتواصل صناديق الائتمان الخاصة تقديم التمويل. تقوم البنوك بتمديد القروض وإعادة هيكلتها عند الاقتضاء. ولا تزال نسبة الإشغال جيدة في العديد من فئات العقارات الصناعية والتجارية والعيادات الطبية ومستودعات التخزين الذاتي ومراكز البيانات والعقارات الضرورية.
على غرار القطاع المصرفي، يبدو أن العقارات التجارية تتعامل مع ضغوط انتقائية بدلاً من الانهيار النظامي.
هذا التمييز مهم.
من أبرز التطورات المثيرة للاهتمام خلال الأشهر القليلة الماضية ازدياد عمليات شراء الأسهم من قبل المطلعين في قطاع صناديق الاستثمار العقاري. فعندما يبدأ أعضاء مجالس الإدارة والرؤساء التنفيذيون ورؤساء مجالس الإدارة وكبار المسؤولين بشراء الأسهم بأموالهم الخاصة، فإنني أولي الأمر اهتماماً بالغاً.
يبيع المطلعون على بواطن الأمور لمئات الأسباب.
يشترون لشخص واحد فقط.
يعتقدون أن قيمة السهم أعلى من سعره الحالي.
تُهيئ الظروف الحالية بيئةً جاذبةً للغاية لعمليات الشراء من قِبل المطلعين. ولا تزال العديد من صناديق الاستثمار العقاري تُتداول بخصومات كبيرة مقارنةً بصافي قيمة أصولها، على الرغم من سلامة محافظها التشغيلية من الناحية الأساسية. ولا يزال مستثمرو السوق العامة متشككين بشأن قيم العقارات وأسعار الفائدة وشروط إعادة التمويل.
وفي الوقت نفسه، يمكن للأشخاص الذين يديرون هذه المحافظ الاطلاع على نشاط التأجير، وطلب المستأجرين، وتحصيل الإيجارات، ومناقشات إعادة التمويل، والتدفقات النقدية على مستوى العقار كل يوم.
إذا اعتقد هؤلاء المسؤولون التنفيذيون أن أسوأ انخفاض في التقييم قد انعكس بالفعل في أسعار الأسهم، فإن شراء الأسهم يصبح تخصيصًا منطقيًا لرأس المال.
هناك أيضاً عامل التوقيت هنا. لطالما كان سوق العقارات سوقاً دورياً. نادراً ما تظهر أفضل الفرص عندما يكون الإشغال مرتفعاً، والتمويل سهلاً، والجميع متفائلون.
تظهر أفضل الفرص عندما يكون المستثمرون منهكين وقلقين ومقتنعين بأنه لا يمكن لأي شيء أن يتحسن.
ينطبق هذا الوصف بشكل جيد للغاية على جزء كبير من سوق صناديق الاستثمار العقاري اليوم.
قد تشير عمليات الشراء الداخلية التي نشهدها إلى أن العاملين ذوي الخبرة في مجال العقارات يعتقدون أن القطاع أقرب إلى التعافي منه إلى الكارثة.
شركة ألكساندريا للعقارات (المدرجة في بورصة نيويورك تحت الرمز: ARE )
تحقق شركة Alexandria Real Estate Equities عائدًا بنسبة 5.07% تقريبًا وتمتلك واحدة من أعلى محافظ العقارات جودة في مجال علوم الحياة في العالم.
واجهت الشركة ضغوطًا هائلة مع تباطؤ تمويل التكنولوجيا الحيوية، وانخفاض الطلب على المختبرات، وتشكيك المستثمرين في تقييمات العقارات المتخصصة في علوم الحياة. ولا تزال أسهم الشركة أقل بكثير من أعلى مستوياتها السابقة، على الرغم من استمرار شركة ألكساندريا في إدارة مجمعات بحثية لا غنى عنها في بوسطن وسان دييغو وسان فرانسيسكو وسياتل وغيرها من مراكز الابتكار الرائدة.
قام الرئيس التنفيذي جويل ماركوس مؤخراً بشراء أسهم في السوق المفتوحة، مواصلاً بذلك نمطاً من عمليات الشراء من قبل المطلعين والذي ظهر مع تداول السهم بالقرب من أدنى مستوياته منذ عدة سنوات.
يبدو أن السوق يركز على المخاوف قصيرة الأجل المتعلقة بتمويل التكنولوجيا الحيوية وأنشطة التأجير. بينما يبدو أن الإدارة تركز على القيمة طويلة الأجل لمحفظة استثمارية يصعب تكرارها وتكلف مبالغ باهظة للغاية.
عندما يقوم المؤسسون والمديرون التنفيذيون بشراء الأسهم بعد انخفاض مطول، فإن ذلك يشير غالباً إلى اعتقادهم بأن تسعير السوق العامة قد انفصل عن قيمة السوق الخاصة.
شركة أمريكان أسيتس ترست (المدرجة في بورصة نيويورك تحت الرمز: AAT )
يحقق صندوق American Assets Trust عائدًا بنسبة 5.9% تقريبًا، ويمتلك مجموعة متنوعة من العقارات المكتبية والتجارية والسكنية ومتعددة الاستخدامات، تتركز في بعض الأسواق الأكثر تقييدًا للعرض في الولايات المتحدة.
أثارت مكاتب كاليفورنيا قلق المستثمرين، وقد أثر هذا القلق بشكل كبير على سعر السهم.
الحقيقة هي أن شركة "أميركان أسيتس" تمتلك عقارات عالية الجودة في أسواق ساحلية مزدهرة، حيث لا يزال التطوير العقاري الجديد يمثل تحدياً. وتشير عمليات الشراء الأخيرة من قبل المطلعين إلى أن الإدارة تعتقد أن المستثمرين يتجاهلون قيمة محفظة الشركة المتنوعة وقوة أصولها العقارية الأساسية.
هذا هو بالضبط نوع الموقف الذي غالباً ما يجذب المستثمرين الذين يركزون على القيمة.
لا تزال العناوين الرئيسية سلبية بينما تظل التدفقات النقدية أكثر استقراراً بكثير مما يفترضه السوق.
شركة أغري ريالتي (المدرجة في بورصة نيويورك تحت الرمز: ADC )
تُحقق شركة Agree Realty عائدًا بنسبة 4.3% تقريبًا، وتُقدم تذكيرًا مفيدًا بأن ليس كل العقارات التجارية تعاني من صعوبات.
تمتلك الشركة محفظة كبيرة من العقارات التجارية الأساسية المؤجرة لمستأجرين ذوي تصنيف استثماري عالٍ وعلامات تجارية معروفة على المستوى الوطني. وتستمر متاجر البقالة، والمتاجر الصغيرة، ومتاجر قطع غيار السيارات، وسلاسل متاجر تحسين المنازل، ومتاجر التخفيضات في جذب العملاء بغض النظر عن حالة عدم اليقين الاقتصادي.
تبرز عمليات الشراء الداخلية في شركة Agree Realty لأن الإدارة تشتري الأسهم من موقع قوة بدلاً من موقع ضعف.
تواصل الشركة نموها من خلال عمليات الاستحواذ مع الحفاظ على ميزانية عمومية متحفظة وقائمة مستأجرين عالية الجودة.
عندما يقوم المطلعون بشراء أسهم في صندوق استثمار عقاري ناجح يتمتع بأداء تشغيلي قوي، فإن ذلك غالباً ما يعكس ثقتهم بأن فرص النمو المستقبلية لا تنعكس بالكامل في سعر السهم الحالي.
شركة ميلروز العقارية (المدرجة في بورصة نيويورك تحت الرمز: MRP )
تُحقق شركة Millrose Properties عائدًا بنسبة 11.28% تقريبًا، وقد تكون هذه القصة الأكثر إثارة للاهتمام في المجموعة فيما يتعلق بعمليات الشراء من الداخل.
بدلاً من امتلاك العقارات التقليدية المدرة للدخل، تدير شركة ميلروز منصة لتجميع الأراضي توفر حلولاً رأسمالية لشركات بناء المنازل من خلال منصة شراء خيار موقع المنزل الخاصة بها.
لا يزال المستثمرون قلقين بشأن أسعار الرهن العقاري، والقدرة على تحمل تكاليف السكن، واحتمالية تباطؤ نشاط مبيعات المنازل.
من الواضح أن المطلعين على بواطن الأمور يرونها بشكل مختلف.
خلال الشهر الماضي، قام الرئيس التنفيذي دارين ريتشمان وعدد من أعضاء مجلس الإدارة والمديرين التنفيذيين بشراء كميات كبيرة من الأسهم في السوق المفتوحة. وقد اتسمت عمليات الشراء هذه بالانتشار الواسع والاستمرارية، وبلغت قيمتها ملايين الدولارات، وليست مجرد عمليات شراء رمزية.
هذا النوع من التراكم الداخلي يلفت انتباهي عادةً.
يبدو أن الإدارة تعتقد أن السوق يقلل من شأن كل من الطلب طويل الأجل على المساكن وقيمة موقع ميلروز الفريد داخل منظومة بناء المنازل.
إذا كانوا على حق، فإن الجمع بين عائد بنسبة 11.28% وعمليات شراء كبيرة من الداخل قد يثبت في النهاية أنه مزيج قوي للمستثمرين الصبورين.
لا يخلو قطاع العقارات التجارية من المخاطر. فما زالت أسعار الفائدة مرتفعة، ولم تختفِ تحديات إعادة التمويل، ولا تزال بعض أسواق المكاتب تواجه عملية تعافٍ طويلة.
لكن الاستثمار لم يكن يوماً يتعلق بشراء الأصول بعد زوال كل حالة من حالات عدم اليقين.
يتعلق الأمر بشراء الأصول عندما يعكس سعرها بالفعل أخباراً سيئة أكثر مما هو محتمل حدوثه.
تشير الموجة المتزايدة من عمليات الشراء من قبل المطلعين في صناديق الاستثمار العقاري إلى أن العديد من الأشخاص المقربين من هذه المحافظ يعتقدون ذلك بالضبط.
إنهم يرون تحسناً في نشاط التأجير، واستقراراً في قيم العقارات، وطلباً قوياً من المستأجرين، وانخفاضاً في تكاليف التمويل في نهاية المطاف. والأهم من ذلك، أنهم على استعداد لاستثمار رؤوس أموالهم الخاصة لتحقيق هذا الهدف.
هذا لا يضمن النجاح.
يشير هذا إلى أن بعض الأشخاص الذين يعرفون هذه العقارات بشكل أفضل يعتقدون أن نعي العقارات التجارية قد نُشر في وقت مبكر جدًا.