الكاتب هو كاتب عمود في موقع رويترز بريكينج فيوز. الآراء الواردة هنا هي آراؤه الشخصية.

بقلم ستيفن غاندل

نيويورك، 21 مايو (رويترز بريكينج فيوز) - تحتاج إمبراطوريات أباطرة العقارات إلى إعادة هيكلة. سيُسفر اندماج شركة إيكويتي ريزيدنشال (EQR.N )، المتخصصة في صناديق الاستثمار العقاري متعددة الوحدات السكنية، مع شركة أفالون باي كوميونيتيز (AVB.N) بقيمة 52 مليار دولار، عن إنشاء أكبر شركة تأجير عقارات في الولايات المتحدة، بأكثر من 180 ألف وحدة سكنية. يأتي هذا الاندماج في ظل استقرار أسعار الفائدة، وإعادة تركيز واشنطن على قضية القدرة على تحمل تكاليف السكن. ويشير هذا الاندماج، الذي لا يتضمن أي علاوة، والزيادة الضئيلة المتوقعة في الأرباح، إلى أن الصفقة مدفوعة برغبة بسيطة في الحصول على مأوى.

أصبح المستثمرون متشككين في صناديق الاستثمار العقاري هذه منذ أن أنهى الاحتياطي الفيدرالي حقبة التيسير النقدي في عام 2022. وتُتداول أسهم كل من أفالون باي وإيكويتي ريزيدنشال بأقل من القيمة الصافية لمحفظتيهما العقاريتين، حيث تبلغ 0.87 و0.82 مرة على التوالي. وهذا ليس بالأمر غير المألوف، إذ تُظهر بيانات ستاندرد آند بورز جلوبال أن صناديق الاستثمار العقاري في مختلف فئات الأصول تُتداول بخصومات تتجاوز 10%.

مع ذلك، لا يتعلق الأمر بشركة كبيرة تستحوذ انتهازياً على شركة منافسة ضعيفة. إذ تُصدر شركة إيكويتي ريزيدنشال ما يقارب 2.8 سهم مقابل كل سهم من أسهم أفالون باي، بقيمة 183 دولاراً للسهم الواحد، أي أقل بقليل من سعر تداول أسهم أفالون باي قبل الإعلان. ومع ذلك، ستستحوذ الشركة المستهدفة ظاهرياً على الحصة الأكبر في نهاية المطاف.

يُعدّ الوضع الاقتصادي العام وتدهور الحالة السياسية أكبر المشاكل التي تواجه القطاع. عندما أبقى البنك المركزي الأمريكي سياسته النقدية متساهلة، انخفضت معدلات الرسملة - أي عائد الدخل التشغيلي الذي يطلبه المستثمرون - باستمرار ، ما يعني ببساطة ارتفاع قيمة العقارات. إلا أن فترة التضخم التي أعقبت الجائحة أنهت هذا الوضع. ويرغب الرئيس دونالد ترامب في إعادة الأمور إلى نصابها، لكن ضغوط الأسعار المتجددة قد تُعيق رئيس الاحتياطي الفيدرالي الجديد، كيفن وارش، عن اتخاذ هذه الخطوة.

ينذر ذلك بارتفاع مستمر في معدلات العائد على الاستثمار وانخفاض في التقييمات. كل هذا في الوقت الذي يتباطأ فيه نمو الإيجارات في الولايات المتحدة على أساس سنوي إلى أدنى مستوياته منذ بدء الجائحة، وفقًا لبيانات زيلو.

مع استمرار ارتفاع الأسعار بشكل كبير بالنسبة للمواطن الأمريكي العادي، يطالب السياسيون باتخاذ المزيد من الإجراءات. وقد أقرّ مجلس النواب الأمريكي مشروع قانون شامل للعقارات السكنية يهدف إلى خفض أسعار الفائدة على القروض وتحفيز بناء وحدات سكنية جديدة في جميع أنحاء البلاد. ومن شأن زيادة المعروض أن تسهم في خفض الإيجارات بشكل أكبر، بعد الانخفاضات الملحوظة التي شهدتها أسواق مثل أوستن، تكساس.

إن وفورات الـ 125 مليون دولار المتوقعة من هذه الصفقة ليست حلاً سحرياً. فـ 80% منها فقط تأتي من وفورات أكثر موثوقية في التكاليف، أي ما يعادل 4% فقط من إجمالي النفقات التشغيلية.

أثناء مناقشة الصفقة مع المحللين، أعرب مارك باريل، الرئيس التنفيذي لشركة إيكويتي ريزيدنشال، عن أسفه لعدم تميز صناديق الاستثمار العقاري المتخصصة في الشقق السكنية، إذ باتت رهينة لتقلبات المدن والبلدات التي تعمل فيها. وقدّم نظيره في أفالون باي، بنجامين شال، الحل: تدفق نقدي مشترك يتجاوز ملياري دولار، وحجم يسمح بتحقيق ميزة في تكلفة رأس المال. فإذا ارتفعت أسعار الفائدة، ستكون الميزانية العمومية القوية بمثابة سند قوي. وإذا شهد قطاع البناء طفرة، فإن لدى الشركتين على الأقل الموارد اللازمة للمشاركة فيها. إنها ليست عملية هدم شاملة، ولكنها على الأقل بمثابة تحسينات إيجابية.

تابع ستيفن غاندل على لينكد إن و X.

أخبار السياق

أعلنت شركتا AvalonBay Communities و Equity Residential أنهما تخططان للاندماج في صفقة أسهم بالكامل في 21 مايو. وسيؤدي هذا الاندماج إلى إنشاء أكبر شركة تشغيل عقارات متعددة العائلات في الولايات المتحدة.

قدمت كل من غولدمان ساكس وجيه بي مورغان وويلز فارجو الاستشارات المالية لشركة أفالون باي. وقدمت كل من مورغان ستانلي وسنترفيو بارتنرز وبنك أوف أمريكا الاستشارات لشركة إيكويتي ريزيدنشال.