نشر مايكل بوري رسالة مفتوحة يوم السبت على موقع X، جادل فيها بأن أزمة الإسكان في الولايات المتحدة لا تتعلق بنقص المساكن بقدر ما تتعلق بسوء تخصيص المساحات، مع تركيز نقده على السياسة الفيدرالية والوصاية الطويلة الأمد على مؤسستي فاني ماي وفريدي ماك . وجاءت هذه الرسالة مصحوبة بموقفه المعتاد الذي يشبه موقف "كاساندرا"، بعد سنوات من التحذيرات الصريحة من الفقاعات الاقتصادية، وتصفية الحسابات، ونهاية "انقطاع التيار الكهربائي" التي تتوافق مع النمط الموصوف في تحذير "كاساندرا غير المقيدة" .

قال بوري في منشوره إن الولايات المتحدة تتصدر العالم بالفعل من حيث مساحة المساكن للفرد، وهو ما يجادل بأنه يقوض فكرة "النقص" الشائعة. وبدلاً من ذلك، يشير إلى المنازل الكبيرة التي يسكنها عدد أقل من الأشخاص، وإلى سوق أصبح فيه الانتقال صعباً بشكل غير معتاد.

ربط بوري هذا الجمود بظروف أسعار الفائدة بعد الجائحة، قائلاً إن انخفاض تكاليف الاقتراض إلى مستويات قياسية جمّد الأسر فعلياً في منازلها. ووفقاً لروايته، فإنّ كبار السن الذين غادر أبناؤهم المنزل يترددون في البيع، والمشترين لأول مرة مستبعدون، والمعروض من سوق إعادة البيع يقترب من أدنى مستوياته التاريخية بسبب ندرة المعروض، وليس بسبب قوة الطلب بشكل غير عادي.

كيف تُشوّه الخيارات السياسية أسواق الإسكان

كما استندت رسالته إلى حسابات الميزانية العمومية: فقد كتب بوري أن قيمة حقوق ملكية المنازل قد ارتفعت إلى مستوى قياسي بلغ 35 تريليون دولار، أي ما يقرب من ضعف مستويات ما قبل جائحة كوفيد-19. وأضاف أن 40% من مالكي المنازل يمتلكونها بالكامل، وأن حوالي 30% من المشترين يدفعون ثمنها نقدًا.

جادل بوري بأن ظروف حقبة الجائحة ضاعفت هذا التحول، مستشهداً بانخفاض أسعار الفائدة بشكل مصطنع، بالإضافة إلى ما يقارب 6 إلى 7 تريليونات دولار من الأموال النقدية والقروض القابلة للإلغاء التي تم تقديمها على غرار حزم التحفيز. وأضاف أن العمل من المنزل دفع المزيد من النشاط إلى داخل المنزل، مدعوماً أحياناً بتعويضات النفقات أو الخصومات الضريبية، وساعد العمال ذوي الدخل المرتفع على الانتقال إلى أماكن أبعد عن مراكز العمل التقليدية.

يعكس هذا السياق الشكوكية الأوسع التي طبعت شخصية بوري العامة لسنوات. فقبل صدمة جائحة كوفيد-19 في عام 2020، حذر من تضخم الأسعار في قطاعات تشمل صناديق المؤشرات والتكنولوجيا وغيرها من المجالات المضاربية، ثم انخفض مؤشر ستاندرد آند بورز 500 بأكثر من 30% قبل أن يدعمه الدعم السياسي ليُنعشه سريعاً في عام 2021.

هل يُساء فهم أزمة الإسكان؟

تتلخص حجة بوري بشأن الإسكان في أن البلاد تمتلك مساحات شاسعة، لكن النظام لا يشجع تدفقها إلى حيث تشتد الحاجة إليها. وفي مقال نُشر على موقع X، ألقى باللوم على الإجراءات الحكومية - كالتلاعب بأسعار الفائدة، وخيارات المعروض النقدي، والقيود المطولة المفروضة بسبب جائحة كوفيد-19 - في تغيير سلوكيات الإسكان والحد من التنقل.

كما خصّ بالذكر المؤسسات المدعومة حكومياً، مُجادلاً بأنّ إبقاء فاني ماي وفريدي ماك تحت الوصاية يُبقيهما تعملان كبرامج عامة بطيئة بدلاً من شركات تمويل عقاري مدفوعة بآليات السوق. واستشهد بوري بمقطع فيديو من بيل بولت ، قال إنه يُظهر مباني مكاتب فارغة في فاني ماي، مُستخدماً إياه كمثال على ما يعتبره ركوداً مؤسسياً.

في سياق السوق، أصبحت عادة بوري في الاختفاء بعد توقعاته الكارثية جزءًا من الإشارات التي يراقبها المستثمرون، حتى عندما يتبين أن توقيتها غير مناسب. ففي منتصف عام 2021، وصف الوضع بأنه "أكبر فقاعة مضاربة على الإطلاق في كل شيء"، وحذر من "انهيار كارثي"، ثم حذف حسابه بعد أن لفتت منشوراته الانتباه. وفي عام 2022، انخفض مؤشر ستاندرد آند بورز 500 بنحو 19%، ومؤشر ناسداك بنحو 33% مع ارتفاع أسعار الفائدة، على الرغم من أن التوقيت لم يكن مؤشرًا جيدًا للتداول.

كرر النمط نفسه في أوائل عام 2023 بمنشور من كلمة واحدة - "بيع" - تلاه اختفاء سريع آخر، قبل أن ترتفع الأسهم الأمريكية بقوة خلال عام 2023 وتدخل في طفرة مدفوعة بالذكاء الاصطناعي. وقد جعل هذا التاريخ تحذيراته مؤثرة كمؤشر على تجاوز الحدود، وفي الوقت نفسه تذكيراً للمتداولين بأن ساعته قد تنتهي مبكراً.

اقتراح بوري الجريء لإنعاش السوق

تتمحور وصفة بوري للإسكان حول تغيير الحوافز بدلاً من صب المزيد من الخرسانة. وقد جادل بأن بناء منازل جديدة باهظة الثمن - خاصة في المناطق المعرضة للفيضانات أو المناطق الطرفية الخطرة - يمكن أن يُحمّل المشترين تكاليف صيانة باهظة في حين أن لديهم القليل من رأس المال.

بدلاً من ذلك، دعا إلى تحرير المؤسسات المدعومة من الحكومة لدعم ما وصفه بإعادة توزيع أكثر ذكاءً للمخزون السكني الحالي من خلال زيادة سرعة المعاملات وسهولة تداولها. وقال إن ذلك يتطلب إعادة رسملة هذه المؤسسات، والحفاظ على وصولها القوي إلى أسواق رأس المال، وتعيين مسؤولين تنفيذيين متخصصين في الرهن العقاري بدلاً من الإداريين الحكوميين.

كما وضع بوري ضوابط يرغب في تطبيقها بالتزامن مع الخروج من الوصاية، بما في ذلك توجيهات تُبقي الشركات مُركزة على مهمتها الأساسية وتُبعدها عن المخاطر غير ذات الصلة. وقال إن الهدف يجب أن يكون هيكلاً يجذب تمويل السوق مع توسيع نطاق عمليات شراء الرهن العقاري المُستهدفة المصممة لمساعدة الأسر على الانتقال إلى منازل أكثر ملاءمة.