نُشر لأول مرة: 05-12-2025 08:34:05

SA Kader

يدخل قطاع العقارات في المملكة العربية السعودية مرحلة تنظيمية جديدة بعد أن قامت الحكومة بإصلاح نظام رسوم الأراضي البيضاء وفرضت تجميد الإيجارات لمدة خمس سنوات في الرياض.

وتهدف هذه الإجراءات مجتمعة إلى تهدئة المضاربة واستقرار الأسعار وتسريع تطوير الإسكان بما يتماشى مع رؤية 2030.

تم الموافقة على قانون ضريبة الأراضي البيضاء والأملاك الشاغرة بموجب المرسوم الملكي رقم (م/244) في أبريل 2025 ونشر في الجريدة الرسمية في مايو، وهو يوسع نطاق الضريبة ويقدم معدلات تصاعدية تصل إلى 10 في المائة ويعزز إنفاذ القانون ضد احتكار الأراضي.

ويكمل تجميد الإيجارات، الذي أُعلن عنه في سبتمبر/أيلول 2025، الإطار الجديد من خلال وضع حد أقصى للزيادات في الإيجارات السكنية والتجارية في العاصمة السعودية، التي تواجه ضغوطاً تتعلق بالقدرة على تحمل التكاليف في مواجهة النمو السريع.

ضريبة الأراضي المُجدَّدة

يحل قانون ضريبة الأملاك العقارية المُحدّث محلّ المعدل الثابت السابق - المُحدّد سابقًا بنسبة 2.5% - بهيكل مُتدرّج يصل إلى 10% من قيمة الأرض، حسب أولوية التطوير والموقع وظروف السوق. كما يشمل القانون المباني الشاغرة في المناطق الحضرية، مع الحفاظ على حدّ 5000 متر مربع للتطبيق.

قال مالك الرفاعي، الشريك في شركة كينج آند سبالدينج، لـ "زاوية بروجكتس" إن إدخال نظام WLT ديناميكي وأكثر تفصيلاً يرفع بشكل أساسي عتبة الامتثال للمطورين وملاك الأراضي.

وأوضح قائلاً: "لا يقتصر النظام الجديد على ربط تقييم الرسوم بمساحة الأرض وموقعها فحسب، بل يشمل أيضًا ظروف السوق ومؤشرات التضخم ونشاط التطوير. وهذا يعني أن الجهات المعنية ستحتاج إلى تقارير داخلية فعّالة، وحوكمة تقييمية، وأدلة مستندية لتبرير مواقفها أمام السلطات".

وأشار الرفاعي إلى أن وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان في السعودية ستتمتع بسلطة تقديرية أكبر في تطبيق معايير التقييم وتحديد ما يشكل أصولاً عقارية "غير مستغلة بالكامل" أو "شاغرة".

وأضاف أن "المطورين سيحتاجون بالتالي إلى مواءمة موقفهم الامتثالي مع اللوائح التنفيذية الجديدة بشكل استباقي، لأن الامتثال التفاعلي لن يكون كافياً بعد الآن".

وقال الرفاعي إن القانون المعدل يحول فعليا ضريبة المبيعات من ضريبة ثابتة إلى أداة سياسية لمكافحة المضاربة.

وأضاف أن "القانون يسمح برفع الرسوم في الحالات التي يعتبر فيها التضخم أو العرض المحدود أو احتكار الأراضي سبباً في تشويه سوق الإسكان".

توسيع النطاق

ومن منظور السوق، يتوقع المحللون أن يعمل الإطار الجديد على إطلاق الأراضي تدريجيا للتطوير.

وقال ماثيو جرين، رئيس قسم الأبحاث في سي بي آر إي الشرق الأوسط وشمال أفريقيا: "إن إمكانات توفير المساكن الجديدة الناجمة عن تعديلات قانون الأراضي الجديدة كبيرة، ولكن تحقيق هذه الإمكانات سيكون على الأرجح على المدى المتوسط إلى الطويل نظراً لأن دورات التخطيط والتطوير تستغرق وقتاً طويلاً، وقاعدة الأراضي المتأثرة كبيرة جداً".

وأوضح لـ«مشاريع زاوية» أنه بحلول منتصف عام 2025، تم تحديد أكثر من 5500 قطعة أرض شاغرة - تغطي ما يقرب من 411 مليون متر مربع من الأراضي غير المطورة في الرياض وجدة ومكة والدمام - بموجب نظام الأراضي البيضاء، مما يشكل ما من المرجح أن يصبح جوهر العرض الحضري في المستقبل.

وأضاف أن "الرافعة السياسية للحكومة تعتبر قوية، حيث تعمل بشكل فعال على رفع التكلفة السنوية لحيازة الأراضي وتشجيع زيادة نشاط التنمية".

إفصاحات المطورين

أصدرت عدة شركات تطوير عقاري مدرجة بيانات لتقييم الأثر المحتمل لتعديلات قانون ضريبة القيمة المضافة. وأعلنت دار الأركان أنها تُجري تقييمًا لمحفظتها الاستثمارية، بينما كشفت الشركة العقارية السعودية (العقارية) وشركة الرياض للتعمير عن بعض الآثار المتوقعة.

ومن بين المطورين الذين لا يتوقعون أي تأثير مادي:

• شركة الأندلس العقارية
• شركة سمو العقارية
• شركة ريتال للتطوير العمراني
• شركة أساس مكين للتطوير والاستثمار العقاري
• دار الماجدية
• عرض المتحدة
• شركة بنان العقارية
• شركة حمد بن سعيدان العقارية

قال محللون للسوق إن المطورين الذين لديهم مساحات كبيرة من الأراضي الخاملة من المرجح أن يواجهوا أكبر ضغوط الامتثال وقد يستكشفون التطوير المشترك أو الدمج لتقليل التعرض.

وقال الرفاعي إن "من أهم مميزات قانون ضريبة الأراضي البيضاء والأملاك الشاغرة المعدل هو الإبقاء على حد الـ5 آلاف متر مربع لفرض الرسوم".

"في حين يبدو في ظاهره أن هذا يستثني قطع الأراضي المجزأة من الضرائب الفورية، إلا أن السوق لا ينبغي أن تفترض أن تقسيم حيازات الأراضي إلى قطع أصغر سيكون استراتيجية فعالة لتجنب المسؤولية."

وأضاف: "لقد أشارت الوزارة بالفعل، من خلال التعليقات التنظيمية الأخيرة وممارسات التنفيذ، إلى أنها ستتبنى نهجًا يركز على الجوهر على الشكل، خاصة عندما تتجاوز قطع الأراضي المتعددة الخاضعة للملكية أو السيطرة المشتركة الحد الأقصى بشكل جماعي".

قال عضو مجلس إدارة شركة ليوان للتطوير العقاري عبدالسلام سليمان الراجحي لـ«مشاريع زاوية» إن المطورين سيحتاجون إلى وضع تكاليف الضرائب في دراسات الجدوى والنظر في كثافة مشاريعهم.

وقال "أعتقد أنها [ضريبة الأراضي البيضاء] إيجابية طويلة الأجل لتوفير مساكن عالية الجودة بكفاءة أكبر وعلى نطاق واسع".

تجميد الإيجار

ومن ناحية أخرى، يهدف تجميد الإيجارات لمدة خمس سنوات للعقارات داخل الحدود الحضرية لمدينة الرياض إلى تخفيف ضغوط الأسعار وتوفير القدرة على التنبؤ بالتكاليف للسكان والشركات وسط التوسع الحضري السريع.

وبموجب الإطار الجديد، يجب أن تتطابق إيجارات الوحدات السكنية والتجارية الشاغرة مع قيمة آخر عقد مسجل على منصة التأجير الرقمية "إيجار".

وقال فيصل دوراني، الشريك ورئيس قسم الأبحاث في منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا في شركة نايت فرانك، لموقع زاوية للمشاريع، إن تجميد الإيجارات، والذي يسري لمدة خمس سنوات في جميع أنحاء الرياض، يأتي في أعقاب إعادة تصميم منطقة الأعمال المركزية وإطلاق الأراضي بسعر 1500 ريال سعودي للمتر المربع في شمال الرياض.

قال: "إن ارتفاع أسعار المنازل والإيجارات يُضعف القدرة على تحمل التكاليف. وقد شهدنا بالفعل تأثيرًا مباشرًا على قيم وأحجام المعاملات في الرياض، على سبيل المثال، حيث انخفضت بنسبة 20% و30% على التوالي خلال الأشهر الاثني عشر الماضية".

وارتفعت أسعار المساكن في الرياض بنسبة 10.6% على أساس سنوي في الربع الثاني من عام 2025، حتى مع انخفاض إجمالي قيم المعاملات بنسبة 20% إلى 29 مليار ريال سعودي (7.7 مليار دولار)، وفقًا لشركة نايت فرانك.

وأضاف دوراني أن أي إجراءات للمساعدة في "سد الفجوة" بين القدرة على تحمل التكاليف وأسعار السوق الحالية هي "خطوة مرحب بها".

الأدوات التكميلية

وقال سراج أحمد، مدير ورئيس الاستراتيجية والاستشارات في كافنديش ماكسويل، إن "تعديل ضريبة المبيعات وتجميد الإيجارات هما إجراءان متكاملان يهدفان إلى تحسين التوازن بين العرض والطلب في سوق العقارات في المملكة العربية السعودية".

وأضاف في تصريح لموقع زاوية للمشاريع: "إن هذه المشاريع تشكل إطارًا يساعد الحكومة على إدارة سرعة طرح العقارات الجديدة في السوق، والحفاظ على أسعار المساكن في متناول الجميع، وتجنب الزيادات غير المنضبطة في الأسعار مع استمرار نمو المدينة وتطورها".

ومن المتوقع أن يؤدي تجميد الإيجارات إلى استقرار قيم الإيجارات في الرياض على مدى فترته الممتدة لخمس سنوات.

وأضاف أحمد أن الهدف هو حماية المستأجرين - سواء كانوا مقيمين أو شركات - من زيادات الإيجار الحادة التي يمكن أن تؤدي إلى ارتفاع تكلفة المعيشة وتجعل المدينة أقل قدرة على المنافسة.

وقال الراجحي إن تجميد الإيجارات "جاء في الوقت المناسب"، وهو أمر أساسي لجذب الرياض للمواهب التي تحتاجها لمواصلة مسار نموها.

بالطبع، هذا أمرٌ يجب على المطورين مراعاته أيضًا خلال السنوات الخمس المقبلة، لأنه قد يُقلل من عوائد الإيجار قصيرة الأجل غير المُحققة. لكن الإيجارات في قطاع التجزئة، على سبيل المثال، لا ترتفع بنفس وتيرة ارتفاعها في قطاع المساحات التجارية والمكاتب، لذا فإن التأثير على الإيرادات ليس موحدًا.

التحول نحو الإقراض الذي يقوده التنمية

وقد يؤدي النظام الجديد أيضًا إلى تغيير الطريقة التي تقوم بها البنوك في المملكة بتقييم التعرض العقاري.

وأوضح جرين: "من المرجح أن تصبح البنوك أكثر حذراً بشأن الإقراض بناءً على التقدير الطويل الأجل المفترض للأراضي الخاملة، حيث تعمل نسبة الأراضي الصالحة للزراعة المتزايدة الآن كنفقات ملموسة ومستمرة يمكن أن تؤثر على قابلية الأرض للاستمرار كاستراتيجية ضمان".

"بدلاً من ذلك، أصبح الضغط الآن على أصحاب الأراضي للبناء، وهو ما من المرجح أن يترجم على المدى الطويل إلى ارتفاع نشاط البناء وبالتالي زيادة الطلب على تمويل التنمية."

نضج السوق

وفي حين من المتوقع ظهور تحديات قصيرة الأجل، يرى خبراء السوق أن التحركات السياسية المزدوجة بمثابة خطوات نحو إطار عمل عقاري أكثر شفافية واستدامة.

وقال الرفاعي: "إن الهدف الأوسع للسياسة واضح: جعل حيازة الأراضي غير المطورة غير فعالة اقتصاديًا، وبالتالي تحويل الحسابات من المضاربة السلبية إلى التنمية النشطة".

وقال دوراني إن تجميد الإيجارات "يعمل كرادع كبير لبعض أنواع الاستثمارات الجديدة"، و"يعزز الاستقرار الاجتماعي من خلال تحويل الرافعة المالية بعيدًا عن المضاربين، وتحسين القدرة على تحمل تكاليف السكن للمشترين لأول مرة، وتعزيز شفافية السوق بشكل أكبر".

وأضاف أحمد أنه إذا تم تنفيذه بشكل فعال، فإن قانون تخفيض الإيجارات وتجميده يمكن أن يساعد المملكة على تحقيق أهدافها السكانية والإسكانية في رؤية 2030 من خلال تشجيع "التنمية الحضرية المسؤولة والأسرع والأكثر شمولاً".

واختتم حديثه قائلاً: "إذا نجحت هذه الخطط كما هو مخطط لها، فإن النتيجة ستكون سوقًا عقارية أكثر صحة وبأسعار معقولة وأكثر ديناميكية تجذب الاستثمار، وتحسن نوعية الحياة في الرياض وخارجها".

اقرأ المزيد: السعودية تراهن على المشترين الأجانب لتغذية طفرة العقارات

(تقرير بواسطة SA قادر، تحرير أنوب مينون)

( anoop.menon@lseg.com )

اشترك في نشرتنا الإخبارية "نبض المشاريع" التي تقدم لك الأخبار الموثوقة والتحديثات والرؤى حول أنشطة المشاريع والتطورات والشراكات عبر القطاعات في الشرق الأوسط وأفريقيا.

إخلاء مسؤولية: هذه المقالة مُقدمة لأغراض إعلامية فقط. لا يُقدم المحتوى أي نصائح ضريبية أو قانونية أو استثمارية أو آراءً حول ملاءمة أو قيمة أو ربحية أي ورقة مالية أو محفظة أو استراتيجية استثمارية مُحددة. اقرأ سياسة إخلاء المسؤولية الكاملة هنا .