أعلنت شركة برولوجيس (المدرجة في بورصة نيويورك تحت الرمز: PLD ) عن نتائجها المالية للربع الثاني، وعقدت مؤتمراً هاتفياً لمناقشة الأرباح يوم الخميس. اقرأ النص الكامل أدناه.

توفر واجهات برمجة تطبيقات Benzinga إمكانية الوصول الفوري إلى نصوص مكالمات الأرباح والبيانات المالية. تفضل بزيارة https://www.benzinga.com/apis/ لمعرفة المزيد.

يمكنكم مشاهدة البث المباشر عبر الرابط التالي: https://event.choruscall.com/mediaframe/webcast.html?webcastid=eZuemDsz

ملخص

حققت شركة برولوجيس نتائج قوية للربع الثاني من عام 2026 مع صافي التدفقات النقدية التشغيلية الأساسية البالغة 1.63 دولارًا للسهم الواحد، متجاوزة التوقعات، مدفوعة بنشاط التأجير القوي وزيادة الإشغال.

وقّعت الشركة عقود إيجار قياسية بلغت مساحتها 67 مليون قدم مربع، وبدأت مشاريع جديدة بقيمة 1.6 مليار دولار، مما يسلط الضوء على الطلب القوي والاستثمارات الاستراتيجية في الخدمات اللوجستية ومراكز البيانات والطاقة.

رفعت شركة برولوجيس توقعاتها للعام بأكمله، متوقعة أرباحًا صافية تتراوح بين 4.40 دولارًا و4.55 دولارًا للسهم الواحد، وتدفقات نقدية أساسية من العمليات تتراوح بين 6.22 دولارًا و6.30 دولارًا للسهم الواحد، مدفوعة بتحسن ظروف السوق وزيادة عمليات بدء التطوير.

تشمل أبرز الإنجازات التشغيلية نسبة إشغال تبلغ 95.5%، وتغير الإيجار بنسبة 36% عند التجديد، وتوسيع خط أنابيب الطاقة إلى 5.8 جيجاوات، مما يشير إلى إمكانات النمو على المدى الطويل.

أكدت الشركة على استراتيجيتها الرأسمالية الاستراتيجية من خلال مشروع مشترك أوروبي بقيمة 1.2 مليار دولار وعمليات استحواذ بخصم 20٪ عن تكلفة الاستبدال، مما يعزز عوائد المحفظة.

أعربت الإدارة عن ثقتها في نهج الحلول المتكاملة لشركة برولوجيس، والاستفادة من منصتها لتلبية متطلبات العملاء المتطورة في مجالات الخدمات اللوجستية والطاقة وعمليات المستودعات.

النص الكامل

المشغل

أهلاً وسهلاً بكم في مكالمة برولوجيس للإعلان عن أرباح الربع الثاني من عام ٢٠٢٦. جميع المشاركين في وضع الاستماع فقط حالياً. ستعقب العرض التقديمي جلسة أسئلة وأجوبة. في حال احتاج أي شخص إلى مساعدة من المشغل أثناء المكالمة، يُرجى الضغط على زر النجمة (★) في لوحة مفاتيح الهاتف. للتذكير، هذه المكالمة مسجلة. يسرني الآن أن أقدم لكم جاستن مينغ، نائب الرئيس الأول، رئيس قسم علاقات المستثمرين.

شكراً لك. يمكنك البدء.

جاستن مينغ، نائب الرئيس الأول، رئيس قسم علاقات المستثمرين

شكرًا لك أيها المشغل، وصباح الخير جميعًا. أهلًا بكم في مكالمة مؤتمر أرباح الربع الثاني من عام 2026. ينضم إلينا اليوم كل من دان ليتر، الرئيس التنفيذي، وتيم أرندت، المدير المالي، وكريس كاتون، العضو المنتدب. أود التنويه إلى أن هذه المكالمة ستتضمن بيانات استشرافية بالمعنى المقصود في قوانين الأوراق المالية الفيدرالية، بما في ذلك بيانات تتعلق بتوقعاتنا وأدائنا المستقبلي. تستند هذه البيانات إلى افتراضات حالية وتخضع لمخاطر وشكوك قد تؤدي إلى اختلاف النتائج الفعلية اختلافًا جوهريًا.

يرجى الرجوع إلى ملفاتنا لدى هيئة الأوراق المالية والبورصات الأمريكية وبيان أرباح الربع الثاني للاطلاع على مناقشة هذه المخاطر. لا نتحمل أي التزام بتحديث أي بيانات تطلعية. بالإضافة إلى ذلك، سنناقش خلال هذه المكالمة بعض المقاييس المالية مثل صافي التدفقات النقدية التشغيلية (FFO) والأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك (EBITDA) التي لا تتوافق مع مبادئ المحاسبة المقبولة عموماً (GAAP) وتتوافق مع معايير ReGG. وقد قدمنا بيانًا توفيقيًا مع أكثر المقاييس المتوافقة مع مبادئ المحاسبة المقبولة عموماً (GAAP) في بيان أرباح الربع الثاني والملحق الخاص به.

كلاهما متاح على موقعنا الإلكتروني www.prologis.com. وأودّ أن أشير أيضًا إلى أنه فيما يتعلق بعرض الشركة المحتمل للاستحواذ على سيجرو بموجب قانون الاستحواذ في المملكة المتحدة، ولأسباب تنظيمية، لن نتلقى أو نجيب على أي أسئلة تتعلق بشكل مباشر أو غير مباشر بسيجرو أو العرض المحتمل. وبهذا، سأترك المكالمة لدان.

دان ليتر، الرئيس

شكرًا لك يا جاستن، وصباح الخير جميعًا. شكرًا لانضمامكم إلينا اليوم. مع استعراضنا لأعمالنا، يتضح أننا ندخل مرحلة نمو جديدة، حيث تتضافر جهود الخدمات اللوجستية ومراكز البيانات والطاقة بشكل متزايد. لقد حققنا أداءً استثنائيًا آخر خلال الربع الأخير، مدفوعًا بزيادة الطلب، والتنفيذ الدقيق، والقدرات المتنامية لمنصتنا. ونتيجة لذلك، نرفع توقعاتنا للعام. لقد وقّعنا عقود إيجار قياسية بلغت 67 مليون قدم مربع خلال الربع الأخير، وبعد عدة أرباع من الطلب المتواصل، نعتقد أن السوق على وشك دخول مرحلته التالية.

نحن نوظف هذا الطلب من خلال استثمارات منضبطة. تمثل محفظة أراضينا البالغة 14,000 فدان 240 مليون قدم مربع من فرص التطوير المتكاملة، مما يمنحنا المرونة اللازمة لتلبية طلبات العملاء مع خلق قيمة مضافة من خلال التطوير. خلال الربع، بدأنا مشاريع جديدة بقيمة 1.6 مليار دولار. توفر منصتنا اللوجستية فرصًا تتجاوز بكثير تطوير المستودعات. إن نفس الأراضي وعلاقات العملاء والقدرات التشغيلية التي جعلتنا روادًا في مجال الخدمات اللوجستية، تُمكّن أعمالنا في مجال مراكز البيانات والطاقة، مما يخلق فرصتي نمو إضافيتين طويلتي الأجل لشركة برولوجيس.

توسّعت مشاريعنا في مجال الطاقة لتصل إلى حوالي 5.8 جيجاوات، ما يُمثّل حوالي 17 مليار دولار من الاستثمارات المُحتملة في محطات الطاقة الجاهزة، أو ما يصل إلى 87 مليار دولار في حال تسليمها جاهزة للتشغيل. ورغم أن هذه الفرصة كانت قيد الإعداد لسنوات، إلا أننا نؤمن بأننا ما زلنا في بداياتها. والجدير بالذكر أن المشاريع ضمن مشاريعنا الحالية في مجال الطاقة لا تُمثّل سوى أقل من 1% من محفظتنا العالمية. وتأكيدًا على الإمكانيات الواعدة التي تنتظرنا، نلاحظ أيضًا تزايد إقبال العملاء على برولوجيس لأكثر من مجرد العقارات.

إنهم يبحثون عن حلول متكاملة تشمل الخدمات اللوجستية والطاقة وعمليات التخزين. يمنحنا حجم أعمالنا وعلاقاتنا الراسخة مع عملائنا رؤية فريدة لكيفية تطور أعمالهم. تساعدنا هذه الرؤية على توقع الطلب، وتطوير خططنا التطويرية، والبقاء في طليعة السوق. وأخيرًا، نواصل تنفيذ استراتيجيتنا الرأسمالية. خلال الربع، أبرمنا مشروعنا المشترك الأوروبي مع شركة لا كاس بقيمة 1.2 مليار دولار، مما يعزز هذه العلاقة طويلة الأمد ويعكس الطلب القوي على أصول الخدمات اللوجستية عالية الجودة.

لا تزال برولوجيس الشريك المفضل للمستثمرين الساعين إلى تحقيق نطاق واسع، وتنفيذ دقيق، والوصول إلى أفضل محفظة لوجستية في العالم. وتؤكد هذه النتائج مجتمعةً قوة منصتنا والفرص المتاحة أمامنا. نحن واثقون من مسار أعمالنا، ونواصل تركيزنا على خلق قيمة طويلة الأجل لمساهمينا. والآن، سأترك المجال لتيم.

تيم أرندت، المدير المالي

شكرًا لك يا دان. لقد حققنا أداءً ممتازًا خلال الربع، حيث بلغ صافي التدفقات النقدية التشغيلية الأساسية 1.63 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد شاملًا صافي دخل الترويج، و1.60 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد بدونه، وكلاهما فاق توقعاتنا. وحققنا إيرادات ترويجية بقيمة 83 مليون دولار أمريكي خلال الربع، مدفوعةً بالأداء المتميز لثلاثة منتجات، مما يؤكد على أهمية الأداء في أعمالنا الرأسمالية الاستراتيجية. واختتمنا الربع بنسبة إشغال بلغت 95.5%، بزيادة قدرها 20 نقطة أساس عن الربع الأول.

تجاوزت نسبة التغير في الإيجار عند التجديد 36% على أساس صافي القيمة الفعلية، محققةً زيادة في صافي الدخل التشغيلي بقيمة 60 مليون دولار، بينما بلغت نسبة التغير في الإيجار على أساس نقدي 22%. والجدير بالذكر أن قيمة عقود إيجار محفظتنا ظلت ثابتة عند 17% على أساس صافي القيمة الفعلية، مقارنةً بالربع السابق، مما عزز بشكل كامل فرصنا الكامنة في صافي الدخل التشغيلي والتي تبلغ حوالي 800 مليون دولار، والمتاحة دون أي نمو إضافي في إيجارات السوق. وفي نهاية المطاف، حققنا نموًا في صافي الدخل التشغيلي للمتاجر القائمة خلال الربع بنسبة 6.4% على أساس صافي القيمة الفعلية، و8.5% على أساس نقدي.

بشكل عام، تُؤكد هذه النتائج قوة منصتنا العالمية ومحفظتنا الاستثمارية المُختارة بعناية لتحقيق أداء متميز. وبالانتقال إلى استثمار رأس المال، وكما ذكر دان، فقد بدأنا مشاريع تطوير جديدة بقيمة تزيد عن 1.6 مليار دولار خلال الربع، بما في ذلك ما يقارب 800 مليون دولار في العقارات اللوجستية، وذلك مع استمرار تحسن ظروف السوق. وقد امتدت مشاريعنا في مجال الخدمات اللوجستية لتشمل نطاقًا عالميًا واسعًا، حيث تُغطي أسواقًا مثل سان فرانسيسكو، وفانكوفر، والمملكة المتحدة، وميلانو، وبرلين، وتشيناي، حيث يدعم الطلب والإيجارات المرتفعة للمستودعات الحديثة ذات المواقع المتميزة عمليات التطوير الجديدة.

استحوذنا خلال الربع على عقارات بقيمة 1.8 مليار دولار أمريكي بخصم تقديري على تكلفة الاستبدال يبلغ حوالي 20%، مُنفذين بذلك استراتيجيتنا للتوسع في أسواقنا الحالية. يُمكّننا هذا من الاستفادة من فرقنا وبنيتنا التحتية وبياناتنا وعلاقاتنا مع العملاء لتحقيق نموٍّ مُطّرد وأداء تشغيلي متميز. بلغ إجمالي عمليات التخارج لدينا 800 مليون دولار أمريكي خلال الربع. وبالنظر إلى الصورة الأوسع، فقد تجاوزت معدلات العائد الداخلي المُكتتبة على عمليات الاستحواذ معدلات العائد الداخلي على عمليات التخارج بمقدار 140 نقطة أساس منذ بداية العام، مُحققين بذلك تحسينًا مُستمرًا للمحفظة مع تعزيز العوائد طويلة الأجل. وبلغت المساهمات الإجمالية 500 مليون دولار أمريكي خلال الربع، مما يُؤكد استمرار تنفيذ نموذج أعمالنا الذي يُرسّخ خلق القيمة، ويُعيد تدوير رأس المال، ويُنمّي الأصول المُدارة والإيرادات ضمن أعمالنا الرأسمالية الاستراتيجية. وفيما يخص مراكز البيانات، فقد حققنا أداءً استثنائيًا خلال الربع مع تقدم ملحوظ في أولوياتنا في جميع جوانب هذا القطاع المُتنامي. بدأنا بإنشاء مجمع مُصمم خصيصًا بقدرة 260 ميغاواط باستثمار إجمالي مُتوقع يبلغ حوالي 800 مليون دولار أمريكي. بلغت قيمة مشاريع مراكز البيانات التي بدأناها هذا العام حتى الآن 2.1 مليار دولار، متجاوزة بذلك توقعاتنا للعام بأكمله.

بدأنا الآن تطوير مراكز بيانات بقيمة تقارب 4 مليارات دولار، مصممة جميعها لتلبية احتياجات عملائنا من أصحاب البنية التحتية الرقمية عالية الجودة. مع استثمار أكثر من 50% من هذا رأس المال في مشاريع متكاملة خلال الربع، أنجزنا أيضاً عملية بيع أرض لتوليد الطاقة بقدرة 100 ميغاواط، محققين هامش ربح 82%، مما يُبرز نهجنا المنضبط في تعظيم العوائد المعدلة حسب المخاطر من خلال استثمار المشاريع في المرحلة التي نرى فيها أعلى هامش ربح.

وأخيرًا، قمنا بتوسيع نطاق إمدادات الطاقة لدينا إلى حوالي 5.8 جيجاوات، أي أكثر من ضعفها خلال العامين الماضيين. ويُتوقع أن يُغطي حوالي 85% من هذه الإمدادات بدء عمليات التطوير حتى عام 2030. ويُظهر هذا النطاق الواسع من النشاط أن أعمالنا في مجال مراكز البيانات مدفوعة بمنصة متكاملة تُساهم باستمرار في ابتكار وتطوير وتحقيق القيمة. ونتوقع فرصًا للتطوير تتجاوز 10 جيجاوات خلال السنوات العشر القادمة.

بالانتقال إلى أوضاع السوق، وكما ناقشنا على مدار أكثر من عام، فقد مرّ السوق بمراحل تحوّل، ونرى الآن أن الظروف العامة مهيأة للنمو. بلغ صافي المساحة المستأجرة في الولايات المتحدة 66 مليون قدم مربع في الربع الثاني، وهي نتيجة قوية وأعلى مستوى منذ عام 2022. وقد ساهم ذلك في انخفاض معدل الشغور إلى 7.2%، بينما ارتفعت إيجارات السوق بنحو 70 نقطة أساس. يتسع نطاق طلب العملاء مع قوة ملحوظة ومتنامية في قطاعات التجارة الإلكترونية والتصنيع المتقدم، بالإضافة إلى تزايد عدد العملاء الذين يدعمون بناء البنية التحتية الرقمية.

تشير تقديراتنا البحثية إلى أن كل تريليون دولار من الإنفاق الرأسمالي على مراكز البيانات سيولد طلبًا إضافيًا على الخدمات اللوجستية يتراوح بين 30 و40 مليون قدم مربع، مما يخلق مصدرًا مستدامًا للنمو على مدى سنوات عديدة. وإلى جانب هذه الزيادات طويلة الأجل، لا يزال الطلب من قطاعنا الأكبر، وهو قطاع الاحتياجات اليومية الأساسية، والخدمات اللوجستية الداعمة لها، قويًا. وبشكل عام، تعزز هذه الاتجاهات وجهة نظرنا بأن السوق قد انتقل إلى مرحلة نمو جديدة مع إمكانات نمو إضافية عندما تتعافى القطاعات الدورية، مثل الإسكان والسيارات والأثاث، وتعود إلى مستوياتها التاريخية.

تفوقت أوروبا على الولايات المتحدة في تعافي سوقها الذي استمر قرابة 12 شهرًا، ولا يزال الطلب قويًا، بينما استقر معدل الشغور عند 5.2%، وهو معدل منخفض نسبيًا. وقد انعكس ذلك على نمو الإيجارات، حيث ارتفعت بنحو 60 نقطة أساسية خلال الربع الحالي، و160 نقطة أساسية مقارنةً بأدنى مستوى لها في العام الماضي. وأخيرًا، نشهد قوة في جميع فئات المساحات. ولا تزال المساحات الكبيرة محدودة العرض، مما يُؤدي إلى ضغط تصاعدي على الإيجارات، ويُعزز من حجم مشاريعنا قيد الإنشاء حسب الطلب.

لدينا مساحات متاحة محدودة للغاية تزيد مساحتها عن 500,000 قدم مربع، ولا تتوفر أي مساحات متاحة على الإطلاق تزيد مساحتها عن مليون قدم مربع. في الوقت نفسه، يشهد معدل الإشغال تحسناً في الوحدات الأصغر حجماً في جميع أسواقنا تقريباً. أما بالنسبة لأسواق رأس المال، فلا يزال التوجه نحو العقارات اللوجستية يتفوق على أنواع العقارات الأخرى، مدعوماً بتحسن أساسيات التشغيل. وتتزايد أحجام المعاملات سنوياً مع ازدياد مشاركة المشترين.

في أسواقنا المستهدفة، لا يزال رأس المال انتقائيًا، مع تفضيل واضح للأصول عالية الجودة وذات المواقع المتميزة. وقد ارتفعت القيم المقدرة عبر منصة رأس المال الاستراتيجية لدينا بنسبة 1% تقريبًا مقارنةً بالربع السابق. ولا تزال معدلات الرسملة السوقية عند حوالي 5%، مع معدلات رسملة قائمة في منتصف الأربعينيات، ومعدل عائد داخلي غير ممول مستقر في منتصف السبعينيات. وبالنظر إلى الميزانية العمومية، فقد أنجزنا خلال الربع أنشطة تمويلية بقيمة 3.4 مليار دولار أمريكي تقريبًا، حيث حصلنا على رأس مال من الولايات المتحدة وأوروبا وآسيا بعملات متعددة. وبلغت نسبة ديوننا إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك 4.7 أضعاف في نهاية الربع، مما يعزز قدرتنا على الاقتراض بشكل كبير، لا سيما عند النظر إلى حجم ميزانيتنا العمومية.

والآن، ننتقل إلى التوقعات، والتي سأستعرضها عند إصدار حصتنا، حيث نرفع توقعاتنا لتعكس قوة أدائنا التشغيلي واستمرار وضوح نمو الأرباح. ونرفع توقعاتنا لمتوسط الإشغال إلى نطاق يتراوح بين 95.25% و95.75%. هذه الزيادة، إلى جانب أدائنا المتميز في الربع الثاني، تدعم توقعاتنا لنمو صافي المبيعات الفعلي للمتاجر القائمة بنسبة تتراوح بين 5.25% و5.75%، ونمو المبيعات النقدية للمتاجر القائمة بنسبة تتراوح بين 6.75% و7.25%.

تبقى إيرادات رأس المال الاستراتيجي، باستثناء العوائد الترويجية، دون تغيير عند مستوى يتراوح بين 660 و680 مليون دولار، بينما من المتوقع أن يظل صافي دخل العوائد الترويجية ثابتًا على أساس سنوي. ومن المتوقع أن تبقى إيرادات رأس المال الإجمالي (GNA) ضمن نطاق يتراوح بين 510 و525 مليون دولار. ونعمل على زيادة مشاريع التطوير التي بدأناها على أساس الملكية والإدارة لتتراوح بين 5.5 و6.5 مليار دولار، مما يعكس الطلب القوي وتوسع الفرص. ويشمل ذلك مشاريع مراكز البيانات التي بدأناها في النصف الأول من العام بقيمة 2.1 مليار دولار. كما نزيد عمليات الاستحواذ لتتراوح بين 1.5 و2 مليار دولار، ونتوقع أن تتراوح المساهمات والتصرفات بين 4.25 و5.25 مليار دولار، بما يتماشى مع استراتيجيتنا لإعادة تدوير رأس المال وتحسين عوائد المحفظة. وبناءً على ذلك، نرفع توقعاتنا لصافي الأرباح إلى ما بين 4.40 و4.55 دولار للسهم. ومن المتوقع الآن أن يتراوح صافي التدفقات النقدية التشغيلية الأساسية (FFO) بين 6.22 و6.30 دولار للسهم، شاملاً العوائد الترويجية وغير شاملها، وهو ما يمثل زيادة قدرها 100 نقطة أساس عند منتصف نطاق توقعاتنا السابقة. ختاماً، نعتقد أن الشركة تتمتع بموقع متميز للغاية. فنحن ننفذ عملياتنا في جميع جوانب منصتنا، بدءاً من العمليات والتطوير وصولاً إلى رأس المال الاستراتيجي ومراكز البيانات والطاقة.

في ظل استمرار تحسن ظروف السوق، وتوسع نطاق طلب المستأجرين والمستثمرين، وتسارع نمو الإيجارات، واستمرار عملائنا في الاعتماد علينا للحصول على حلول متكاملة بشكل متزايد، نعتقد أن هذه التوجهات، إلى جانب قوة ميزانيتنا العمومية وحجم منصتنا، تُمكّن برولوجيس من مواصلة خلق القيمة اليوم مع تعزيز فرص نمونا على المدى الطويل. والآن، سأترك المجال لدان.

دان ليتر، الرئيس

شكرًا لك يا تيم. كما ذكر جاستن، لن نجيب على أسئلة بخصوص سيجرو لأسباب تنظيمية. ما أود قوله هو: لقد كنا ثابتين جدًا على مرّ الزمن في منهجنا في عمليات الاندماج والاستحواذ. المعايير عالية؛ يجب أن يكون الأصل مناسبًا وأن يتوافق مع الاستراتيجية، وسنلتزم دائمًا بالدقة في تحديد سعر سيجرو. على وجه التحديد، قدمنا عرضًا مقنعًا للغاية. فهو يُقدم علاوة مجزية مقارنةً بسعر تداول السهم، ويُقيّم الشركة بما يتجاوز صافي قيمة أصولها المعلنة.

والأهم من ذلك، أن هذا يمنح مساهمي سيجرو فرصة المشاركة في مكاسب الشركة المندمجة الأقوى، ولا ينبغي إغفال قيمة شركة برولوجيس وكل ما تقدمه. ليس لدينا الكثير لنضيفه اليوم. سنلتزم بالانضباط، وإذا ما توفرت لدينا معلومات جديدة، فسنشاركها. أيها المشغل، نحن على أتم الاستعداد للإجابة على أسئلتكم.

المشغل

شكرًا لكم. والآن، سنبدأ جلسة الأسئلة والأجوبة. إذا رغبتم في طرح سؤال، يُرجى الضغط على زر النجمة 1 على لوحة مفاتيح الهاتف. ستسمعون نغمة تأكيد تُشير إلى أن سؤالكم مُدرج في قائمة الانتظار. يُمكنكم الضغط على زر النجمة 2 لحذف سؤالكم من القائمة. بالنسبة للمشاركين الذين يستخدمون مكبرات الصوت، قد يكون من الضروري رفع سماعة الهاتف قبل الضغط على زر النجمة. سؤالنا الأول من توم كاثرود من شركة BTIG.

توم كاثرود، بي تي آي جي

شكرًا لكم، وصباح الخير جميعًا. ربما يا تيم، يبدو أن سيناريو التفاؤل المفرط الذي لطالما تحدثت عنه بشأن العقارات اللوجستية يتحقق بالفعل، وخاصةً في هذا الربع الذي شهد تسجيلًا قياسيًا في التأجير، بينما بدأ معدل الاحتفاظ بالعملاء بالانخفاض، وهو ما يُعد عادةً مؤشرًا على ارتفاع الإيجارات. لذا، سؤالنا هو: ما مقدار نمو إيجارات السوق المطلوب لكي تبدأ قيمة أصولك السوقية بالتوسع مجددًا؟ أعلم أنها استقرت هذا الربع، فهل تتمتع محفظتك الاستثمارية بميزة تنافسية تمكنك من الحصول على إيجارات أعلى قبل منافسيك في السوق؟

تيم أرندت، المدير المالي

مرحباً توم، حسناً، بدايةً، أُقدّر لك اعترافك بصحة توقعاتنا التي كنا نجريها خلال الأرباع الستة الماضية، والتي أعتقد أنها كانت مبنية على أسس واقعية. لقد شهدنا تحسناً وثباتاً ملحوظين في الأداء، ويسعدنا، كغيرنا، أن نرى السوق يواكب هذا التطور، حيث نشهد ارتفاعاً في قيمة عقود الإيجار مقارنةً بالقيمة السوقية. وكما تعلم، أودّ أن أؤكد مجدداً على أن هذا الربع كان مثيراً للاهتمام، إذ شهدنا استقراراً تاماً في الأسعار.

ليس هذا بالضرورة أمرًا يمكن توقعه. نعلم أن هذا الرقم سينخفض، وقد ناقشنا ذلك مرارًا في الماضي. من المفترض أن يعود إلى وضعه الطبيعي في وقت ما في المستقبل، بمعدل نمو منخفض في خانة العشرات. لكن الإجابة المحددة على سؤالك هي: إذا شهدنا نموًا في إيجارات السوق يتجاوز معدل تغير الإيجارات في أي سنة معينة حسب نوع العقار، فقد يكون هذا هو المؤشر الذي سيحدد متى سنشهد ارتفاعًا جديدًا، وسنضع احتمال حدوث ذلك في الحسبان.

خاصةً عندما ننظر ليس فقط إلى القيمة السوقية لعقود الإيجار القائمة، بل أيضاً إلى تقييم تكلفة الإيجار البديلة، والتي تعلم أنها مواتية للغاية. ثم سأضيف: كما سألتَ أيضاً بخصوص محفظة برولوجيس، أعتقد أن ما يجب أن تنظر إليه هو الأداء المتميز المستمر في معدلات الإشغال، حيث نرى أننا نستحوذ على حصة سوقية متزايدة كل ربع سنة.

المشغل

أيها الموظف، السؤال التالي. سؤالك التالي من مايكل غريفين من شركة إيفركور آي إس آي. تفضل بطرح سؤالك.

مايكل غريفين، إيفركور آي إس آي

ممتاز، شكرًا جزيلًا. ربما بالعودة إلى الطلب على التأجير في المحفظة بشكل عام، هل يمكنك أن تعطينا فكرة عما إذا كان هذا الطلب، من خلال محادثاتك مع العملاء، ناتجًا عن طلب مكبوت؟ ربما كان العملاء مترددين خلال الربعين الماضيين، وأدركوا أن المخزون أصبح محدودًا، فاحتجوا إلى إتمام بعض عقود الإيجار. أم أنك تلاحظ دخول عملاء جدد لم تكن تتوقعهم إلى السوق، نظرًا لما يبدو أنه وضوح أكبر بشأن احتياجات أعمالهم أو طلبهم على الخدمات اللوجستية والعقارات؟

دان ليتر، الرئيس

شكرًا لك يا مايكل. دعني أبدأ، ثم سأترك المجال لكريس. أعتقد أن العنوان الرئيسي هنا يرتكز على رقمين. لقد وقّعنا عقود إيجار لمساحة 67 مليون قدم مربع في الربع الثاني. وهذا هو رقمنا القياسي الرابع خلال الأرباع السبعة الماضية. كما شهدنا استيعابًا صافيًا لمساحة 66 مليون قدم مربع في جميع أنحاء الولايات المتحدة. وقد ناقشنا أيضًا مشاريعنا قيد الإنشاء، وتحدثنا عنها كثيرًا خلال العامين الماضيين. إن وجود هذا المستوى من التأجير واستمرار تجديد المشاريع قيد الإنشاء، يُظهر بوضوح اتجاه هذا المشروع.

بجمع كل ذلك، يتضح أن نبرة حواراتنا مع العملاء تتحسن باستمرار. بدأنا الحديث عن اتخاذهم للقرارات قبل بضعة فصول. الشركات تركز بشدة على النمو، وتستثمر في سلاسل التوريد الخاصة بها، وتتخذ هذه القرارات طويلة الأجل. لقد سمعتمونا نتحدث عن توفر مساحاتنا الكبيرة. لدينا عدد قليل جدًا، مجرد حفنة صغيرة من المباني التي تزيد مساحتها عن 500,000 قدم مربع ضمن محفظتنا التي تبلغ مساحتها 1.3 مليار قدم مربع.

ونلاحظ الآن أن هذا التوجه ينتقل إلى المساحات المتوسطة والصغيرة أيضاً. لذا فالوضع إيجابي للغاية. كريس، هل لديك بعض التفاصيل الإضافية؟

كريس كاتون، المدير الإداري، الرئيس العالمي للاستراتيجية والتحليلات

نعم. فيما يتعلق بأسباب النمو، دعونا نلقي نظرة على بعض القطاعات التي تقود هذا النمو. هناك ثلاث أو أربع نقاط هنا. أولها التجارة الإلكترونية. وهذا لا يقتصر على شركة واحدة أو منطقة جغرافية واحدة، بل هو قطاع دولي بطبيعته، ويشمل فئات أحجام متنوعة. لذا، من المؤكد أن التجارة الإلكترونية هي المحرك الرئيسي للنمو. ثانيًا، التصنيع المتقدم على نطاق واسع، سواء كان ذلك دعم بناء مراكز البيانات، أو الدفاع، أو صناعة أشباه الموصلات.

هذا محرك للنمو. ثم تطرق دان إلى إعادة هيكلة سلاسل التوريد. أصبحت الشركات أكثر ارتياحًا للاستثمار في سلاسل التوريد الخاصة بها، والتنافس والفوز على الإيرادات. وهناك فئات تعكس فرص نمو مستقبلية، لكنها لا تستغل إمكانياتها بالشكل الأمثل. قطاع الإسكان، على سبيل المثال، سواءً كان ذلك في مواد البناء أو الأثاث أو الأجهزة المنزلية. يمثل هذا القطاع ربع عملائنا تقريبًا، وهم ليسوا في وضع يسمح لهم بالنمو السريع بعد، لكنهم يمثلون فرصة نمو حقيقية.

المشغل

السؤال التالي من جون بيترسون من شركة جيفريز. تفضلوا بطرح سؤالكم.

جون بيترسون، جيفريز

أوه، ممتاز، شكرًا. أردت فقط التأكد من فهمي لتوجيهات بدء التطوير بشكل صحيح. لقد رفعتموها بحوالي مليار. وهذا يتوافق مع بدء تطوير مراكز البيانات هذا العام. لذا، أعتقد أنه إذا نظرنا إلى الفرق بين ما بدأتموه حتى الآن من العام والوصول إلى التوجيهات، فإن ذلك يشمل في الغالب مستودعات البيانات، وأي شيء تفعلونه في مراكز البيانات هو في الواقع إضافة إليها. أو كيف تُدرجون بدء مراكز البيانات في التوجيهات؟ وأيضًا، هل يمكنك إخبارنا عن الحد الأقصى لعدد عمليات البدء التي تعتقدون أنكم قادرون على القيام بها في السنة، نظرًا لقوة ميزانيتكم؟

تيم أرندت، المدير المالي

مرحباً جون. حسناً، أريد التأكد من فهمي لسؤالك. نعم، لقد أخذنا توجيهاتنا بشأن بدء تشغيل مراكز البيانات بعين الاعتبار بشكل جدي في الربع الماضي. إذا حللنا مكونات توجيهاتنا، سنجد أنها توقعت بدء تشغيل مراكز بيانات بقيمة ملياري دولار، وهو ما حققناه الآن. لذا، أعتقد أنك تحاول استنتاج أن هذا التحسن ناتج عن قطاع الخدمات اللوجستية. وهذا صحيح. وعندما نرى تحسن أساسيات السوق في العديد من أسواقنا، نتحدث هنا عن أكثر من عشرين سوقاً شهدنا فيها هذا العام تحديداً ارتفاعاً في الإيجارات، فإننا نشهد تحسناً ملحوظاً أيضاً.

وهذا زخمٌ قويٌّ للغاية. كما أن مشاريع البناء حسب الطلب مستمرة في النمو، حيث ارتفعت بنسبة تتراوح بين 10 و12% مقارنةً بالربع السابق. لذا، هناك زخمٌ كبيرٌ في قطاع الخدمات اللوجستية.

المشغل

أيها الموظف، السؤال التالي. سؤالنا التالي من فيكرام مالهوترا من ميزوهو. تفضل بطرح سؤالك.

فيكرام مالهوترا، ميزوهو

مساء الخير. شكرًا على الإجابة على السؤال. أودّ فقط توضيح نقطتين. أولًا، هل يمكنك تحديدًا ذكر نمو إيجارات السوق في الولايات المتحدة خلال الربع الحالي وتوقعاتك؟ ثانيًا، هل يمكنك إطلاعنا على آخر توقعاتك بشأن صافي الاستيعاب في ضوء الارتفاع الذي ذكرته في الربع الثاني، وما هي توقعاتك لهذا العام؟ شكرًا. لنبدأ إذًا بأساسيات السوق ثم ننتقل إلى ديناميكية نمو الإيجارات. أودّ أن أوضح أننا نُحسّن نظرتنا إلى أساسيات السوق، وهذا في الواقع تطور طبيعي للرؤية التي تبنّيناها خلال الأرباع الستة الماضية، كما وصفها تيم. نحن نمرّ بمرحلة التحوّل التي تحدثنا عنها، ويشهد السوق انتعاشًا أوسع. استقرت إيجارات السوق ونسب الإشغال وبدأت في النمو مجددًا.

بالنسبة للأرقام المحددة التي تبحثون عنها، وهي صافي الاستيعاب، نرى أنها تصل إلى 220 مليون قدم مربع في الولايات المتحدة هذا العام. وهذا يشمل كل ما ذكره دان فيما يتعلق بالحوار الذي نجريه مع العملاء، ومشاريعنا قيد التنفيذ، وتنوع الأسواق والأحجام المتاحة للمشاريع المنجزة. نتوقع أن تصل المساحة المستوعبة إلى 195 مليون قدم مربع هذا العام، مما سيسمح بارتفاع معدلات الإشغال في السوق بنسبة إجمالية، لنقل 30 نقطة أساس هذا العام. وبناءً على ذلك، تدخل الأسواق مرحلة جديدة من النمو، مما يهيئنا لرؤية نمو أكثر استقرارًا واستدامة في الإيجارات في المستقبل مع تعافي سوق العقارات.

فيما يتعلق بنمو الإيجارات خلال الربع، بلغ النمو في الولايات المتحدة 70 نقطة أساس. ونتوقع أن يصبح هذا النمو أكثر استقرارًا في المستقبل مع اتساع نطاق التعافي التشغيلي. قد نشهد نموًا في الإيجارات يواكب التضخم، بالإضافة إلى نمو في أسعار العقارات، نظرًا لمستويات الإيجارات السوقية مقارنةً بتكاليف الاستبدال.

المشغل

شكراً لك يا فيكرام. أيها الموظف، السؤال التالي. سؤالك التالي من مايكل جولدسميث من بنك يو بي إس. تفضل.

مايكل جولدسميث، يو بي إس

مساء الخير. شكرًا جزيلًا على إتاحة الفرصة لي لطرح سؤالي. هل يمكنك تزويدي بآخر المستجدات حول سوق جنوب كاليفورنيا؟ يبدو أن نسبة التأجير قد ارتفعت بمقدار 110 نقاط أساسية مقارنةً بالمتوسط العام البالغ 30 نقطة أساسية في الولايات المتحدة. لذا، هل يمكنك التحدث عن وتيرة تعافي هذا السوق مقارنةً ببقية محفظة العقارات؟

كريس كاتون، المدير الإداري، الرئيس العالمي للاستراتيجية والتحليلات

إنه كريس. نعم، ملاحظة موفقة. لقد بلغ جنوب كاليفورنيا أدنى مستوياته أيضاً، وهو يتجه نحو التعافي المبكر. لقد تحدثنا عن هذه المراحل الثلاث للتحول، فلنستعرضها بإيجاز. أصبح الطلب أكثر استقراراً وتنوعاً بين العملاء، وفي مختلف الأسواق الفرعية، وعبر مختلف الأحجام. بلغ صافي الاستيعاب في الربع الأخير في جنوب كاليفورنيا 9 ملايين قدم مربع، بقيادة منطقة إنلاند إمباير. كما شهدنا أيضاً تحولاً في معدلات الشغور في السوق.

انخفضت نسبة الشواغر بمقدار 30 نقطة أساسية مقارنةً بالربع السابق، وهي الآن أقل من 7%. وفي تلك المنطقة، استقرت إيجارات السوق مع بعض الزيادات الملحوظة في مناطق قليلة هذا العام. باختصار، لا تزال جنوب كاليفورنيا في بداية مرحلة التعافي، لكن الدورة الاقتصادية تقدمت هذا الربع كما ذكرت. وبالنظر إلى المستقبل، من المتوقع أن تُسهم العوائق التي تحول دون العرض، سواء على مستوى البلديات أو على مستوى الولاية، في تسريع وتيرة التعافي مع تحسن الأوضاع.

دان ليتر، الرئيس

واسمحوا لي أن أضيف بعض التفاصيل. ذكر تيم سابقًا أننا قدمنا هذه التوقعات على مدار الفصول القليلة الماضية بشأن ما سيحدث في السوق. نحن ننظر إلى السوق بشكل عام. تحدثنا عن هذه الفترة الانتقالية. والآن نرى هذه الأرقام. نرى تلك الفترة الانتقالية قد انقضت. وكنا نتحدث أيضًا خلال الفصول القليلة الماضية عن جنوب كاليفورنيا التي ستلحق بها في غضون فصلين أو ثلاثة فصول. حسنًا، ها هي النتيجة.

الأمور تسير كما توقعنا. وسأضيف المزيد. فيما يتعلق بتفوق أدائنا، أعتقد أنه يجب مراعاة جودة محفظتنا الاستثمارية، وموقعها، وسبب ظهور هذا التعافي في نتائجنا.

المشغل

شكراً لك يا مايكل. أيها الموظف، السؤال التالي. سؤالك التالي من كايتلين بوروز من غولدمان ساكس. تفضل بطرح سؤالك.

كايتلين بوروز، غولدمان ساكس

مرحباً جميعاً. ربما يكون هذا استكمالاً لما سبق بخصوص جانب التطوير. يبدو أنكم تتوقعون بدء مشاريع صناعية بقيمة ملياري دولار في النصف الثاني من العام. هل يمكنكم التحدث عن مدى الإقبال على البناء حسب الطلب مقابل البناء الجاهز في هذه المرحلة؟ يبدو أن كلا الخيارين مطلوب. وإذا كان البناء الجاهز أكثر شيوعاً، فما رأيكم في بقية السوق؟ هل شركة برولوجيس وحدها هي التي تستحوذ على مشاريع البناء الجاهز أم أن هذا هو حال القطاع ككل؟

المشغل

شكرًا لكِ يا كايتلين. أيها الموظف، السؤال التالي. سؤالكِ التالي من فينس ثابون من شركة غرين ستريت. تفضلي بطرح سؤالكِ.

فينس ثابون، شارع غرين

مرحباً جميعاً. أودّ متابعة تعليقكم حول إمكانية بدء تشغيل 85% من مشاريع الطاقة الحالية لمراكز البيانات، والتي تبلغ 5.8 جيجاوات، بحلول عام 2030، وأعتقد أن هذه هي المرة الأولى التي تشاركون فيها هذا الجدول الزمني. أودّ فقط فهم كيفية التفكير في مزيج مراكز البيانات الجاهزة والمجهزة بالكامل، وذلك للمساعدة في تحديد نطاق معقول للاستثمار الرأسمالي المحتمل، لأنه كما ذكرتم، يُعدّ عاملاً حاسماً، سواءً كان المشروع يعتمد كلياً على أحد الخيارين أو على الآخر.

المشغل

شكراً لك يا فينس. أيها الموظف، السؤال التالي. سؤالك التالي من جون كيم من شركة بي إم أو كابيتال ماركتس. تفضل بطرح سؤال.

إريك، أسواق رأس المال في بنك مونتريال

مرحباً، أنا إريك. أنا أتحدث نيابةً عن جون. كنت أتمنى فقط أن تُقدّموا لي بعض التفاصيل الإضافية حول انخفاض عائدات بدء التطوير بمقدار 160 نقطة أساس ربع سنويًا. هل يعود ذلك بشكل أساسي إلى مزيج الصفقات أم أنكم تلاحظون تغيرات في الأسعار نتيجةً لزيادة المنافسة؟

المشغل

شكراً لك يا إريك. أيها الموظف، السؤال التالي. سؤالك التالي من مايكل كارول من شركة آر بي سي كابيتال ماركتس. تفضل بطرح سؤالك.

مايكل كارول، آر بي سي كابيتال ماركتس

أجل، شكرًا. تيم، لقد ذكرتَ في ملاحظاتك المُعدّة أن شركة PLD تتوقع فرصًا لتطوير مراكز البيانات بقدرة 10 جيجاوات خلال السنوات العشر القادمة. كيف يختلف هذا عن رؤية PLD لهذا المجال خلال يوم المستثمرين لعام 2023؟ أعلم أنك سلطتَ الضوء خلال يوم المستثمرين على نفس الرقم، 10 جيجاوات، على مدى فترة زمنية أطول. هل ما زالت الشركة تُجري نفس التغييرات، أم أن PLD أكثر ثقةً في قدرتها على تحقيق هذه القدرة على المدى المتوسط؟

دان ليتر، الرئيس

مايكل، هذا دان. ربما يضيف تيم شيئًا بعد انتهائي، لكن ما أود قوله هو أن تيم أشار أيضًا إلى أن حجم أعمالنا في مجال الطاقة قد تضاعف خلال العامين الماضيين. ما أفتخر به حقًا هو أننا أخبرناكم جميعًا بما كنا نعتزم فعله في عام ٢٠٢٣ فيما يتعلق بأعمال مراكز البيانات، والذي تمحور حول بناء بنية تحتية قوية، وتطوير قدراتنا الداخلية، وتحسين كفاءة استخدام البيانات.

لقد أنجزنا كل ذلك وما زلنا مستمرين فيه. ولدينا عشرات، إن لم يكن مئات، من التطبيقات في جميع مواقعنا الجغرافية، في 6000 مبنى ومئات المواقع الأرضية التي تُنشئ بنك طاقة. لذا، وضعنا 10 جيجاوات كتوقع نثق تمامًا في تحقيقه. ولكن إذا نظرنا إلى حجم المجال الذي نعمل فيه، فسنجد أن هناك قدرات أكبر بكثير، بالميجاواط أو الجيجاوات، وراء هذا الرقم.

لقد نما الفريق منذ عام 2023، وسنرى كيف سيتمكن من مواصلة التفوق.

تيم أرندت، المدير المالي

أودّ أن أضيف إلى ذلك. إنّ العنصر الأساسي هنا ليس فقط العقارات والسلطة، بل رأس المال أيضاً. وقد اضطررتُ، مع باقي أعضاء الشركة، إلى التفكير ملياً في كيفية اغتنام هذه الفرصة بالكامل. وقد رأيتمونا نستعدّ لذلك. ناقشنا توفير رأس المال من خلال خدماتنا اللوجستية والتطويرية والمشاريع، وغيرها. ونحن نعمل جاهدين على تهيئة الظروف اللازمة لتوفير رأس المال الكافي للاستفادة من هذه الفرصة المتنامية.

المشغل

شكرًا لك يا مايك. الموظف. السؤال التالي. سؤالك التالي من نيكولاس أوليكو من بنك سكوتيا. تفضل بطرح سؤالك.

نيكولاس أوليكو، بنك سكوتيا

شكرًا لك. فيما يخص مراكز البيانات، ومع تسارع وتيرة التطوير فيها، هل يمكنك إطلاعنا على آخر مستجدات خطتك لبيع الأصول بالكامل أو الدخول في مشاريع مشتركة أو إنشاء صندوق استثماري؟ كما أود الاستفسار عن كيفية تقييمك لمعدلات العائد المتبقية وقيم هذه الأصول لتحقيق هامش الربح المتوقع الذي يتراوح بين 20% و50% والذي ذكرته. شكرًا.

تيم أرندت، المدير المالي

ثم كان لديك سؤال آخر حول هوامش الربح واستدامتها. أعتقد أن ما أود قوله هو أنه من خلال هذه العملية، التي ندرس فيها كيفية تمويل الأعمال، ثم ننفذ ونستثمر هذه الأصول، نرى أن السوق قد نضجت بالنسبة للأصول المستقرة. لدينا معرفة دقيقة في أي وقت بقيمة هذه الأصول، سواءً كانت جاهزة للتشغيل أو ضمن نطاق المشاريع المتكاملة، لضمان تحقيق هوامش ربح مقبولة، بل وأكثر من ذلك.

ثم ضع في اعتبارك بعض الحقائق هنا. جميع هذه الصفقات عبارة عن مشاريع مصممة خصيصًا، وعقود إيجار طويلة الأجل مع عملاء ذوي قدرات هائلة. لذا فهي توفر تدفقات دخل مستدامة وممتازة. وأخيرًا، أساسنا للأراضي هو أساس لوجستي. لذلك، تُحقق هذه الصفقات زيادة هائلة في قيمة الأراضي للوصول إلى القيمة السوقية العادلة للأراضي المجهزة بالكهرباء.

نيك ثيلمان

شكراً لك يا نيك.

المشغل

أيها الموظف، السؤال التالي. سؤالك التالي من ديف روجرز من شركة ريموند جيمس. تفضل بطرح سؤالك.

ديف روجرز، ريموند جيمس

صباح الخير. أردتُ الربط بين فكرتين. تيم، شكرًا لتعليقاتك على معدل الرسملة. خلال ملاحظاتك المُعدّة، تجاوزتم توقعات السوق، وأعتقد أن توقعاتكم كانت أعلى من توقعات السوق. هل يُمكنكم التحدث قليلًا عن التغيير في معدلات الرسملة، والتغيير في أسعار الأصول الذي لاحظتموه مع بداية هذا الربع، وما الذي دفعكم إلى هذا الترقية؟ هل كان الدخل؟ أم معدلات الرسملة؟

وهل نتوقع أن نشهد المزيد من الترقيات، خاصةً وأنها جاءت بشكل مفاجئ إلى حد ما هذا الربع؟

تيم أرندت، المدير المالي

شكرًا. أجل، أعتقد أن طريقة تحليل معدلات الرسملة والعوائد وارتفاع التقييم من ملاحظاتي المُعدّة مسبقًا تُظهر أن جميع هذه العوائد كانت مستقرة نسبيًا. صحيح. لقد كنا نتحدث عن معدل رسملة سوقي يتراوح بين 5% و5% لفترة من الوقت. كما كنا نتحدث عن معدل عائد داخلي يتراوح بين 7% و7% لفترة من الوقت. يظهر ارتفاع التقييم لأن المحافظ الاستثمارية تستنفد قيمتها السوقية الإيجارية، وتزداد تدفقات النقد وسط متطلبات عائد ثابتة.

إذن، القيم في ارتفاع. وقد تركزت معظم عمليات الترويج في المكسيك. هذه المحفظة، وتحديداً أداة Fibra الخاصة بنا هناك، ممتازة وقد تفوقت على أداء السوق بشكل ملحوظ، مما أدى إلى زيادة في المبيعات بشكل متكرر كما لاحظتم مؤخراً. لذلك، نحن متفائلون جداً بشأنها ونتطلع إلى مستقبلها.

المشغل

شكراً لك يا ديف. أيها الموظف، السؤال التالي. سؤالك التالي من تود توماس من شركة كي بانك كابيتال ماركتس. تفضل بطرح سؤالك.

تود توماس، كي بانك كابيتال ماركتس

مرحباً، شكراً. ربما سأتابع قليلاً سؤالك الأخير، لكن بشكل أكبر فيما يتعلق بالاستحواذات ومعدلات الرسملة الخاصة بها. لقد رفعتم توقعاتكم للاستحواذات بمقدار 500 مليون. هل يمكنك التعليق قليلاً على المنافسة التي تواجهونها، وهل طرأ أي تغيير عليها خلال الأشهر القليلة الماضية؟ وهل يمكنك التعليق على معدل الرسملة المستقر البالغ 4.1% للاستثمارات خلال الربع، والتحدث عن اتجاهات التسعير ومعدلات الرسملة؟

تيم أرندت، المدير المالي

نعم، فيما يتعلق بالاستحواذات التي تمت خلال الربع، نحن راضون تمامًا عن الصفقات التي أبرمناها. بالمناسبة، لا نركز كثيرًا على التفاصيل، ولكن ستلاحظون وجود جزء كبير من الأصول المشتراة في الميزانية العمومية. يعكس معدل العائد هذا بعض عقود الإيجار التي تقل قيمتها عن أسعار السوق بكثير، والمرتبطة بهذه الأصول، وهي تقع في أسواق ساحلية مميزة. لقد ذكرتُ وجود خصم كبير على تكاليف الاستبدال، وهذه الأصول تُعدّ عاملًا رئيسيًا في ذلك. يمكنكم حتى تحليل سعر الوحدة لكل جنيه إسترليني إذا رغبتم.

وستجد هذا الأساس مع العلم أن هذه الأصول تقع في جنوب كاليفورنيا وجنوب فلوريدا. أؤكد لكم الآن أن هناك أساسًا جذابًا للغاية اشترينا به هذه الأصول. وكما ذكرنا لسنوات، نحن مستثمرون نركز على معدل العائد الداخلي والعائد الإجمالي. لذا، يمكنكم الاستفادة من معدل عائد استثماري أولي قد يشهد ارتفاعًا كبيرًا قريبًا. لذلك، سنركز دائمًا على هذا العائد الإجمالي.

المشغل

شكراً لك يا تود. أيها الموظف، السؤال التالي. سؤالك التالي من بلين هيك من ويلز فارجو. تفضل بطرح سؤالك.

جيمي فيلدمان، ويلز فارجو

مرحباً، معكم جيمي فيلدمان، أحل محل بلين. لقد علّقتم عدة مرات على دخول المرحلة التالية من الدورة أو الانتقال إلى الفصل التالي. كل دورة تختلف عن الأخرى. بناءً على ما ترونه حتى الآن والمنصة التي لديكم اليوم، إذا نظرنا إلى العامين المقبلين، ما الذي تعتقدون أنكم ستزيدون من وتيرة تطويره عبر منصة برولوجيس لتحقيق هذا النمو أو لاغتنام الفرص؟ وأي شيء آخر يمكنكم تقديمه ليخبرنا بما تشعرون أنه مختلف هذه المرة من حيث الطلب أو الفرص المتاحة.

دان ليتر، الرئيس

شكرًا جيمي. سأبدأ. ربما لدى كريس بعض التوضيحات. ما أود قوله هو التركيز على منصة برولوجيس. ما يميز هذه المرة هو امتلاكنا للمحفظة، ومواصلة تطويرها. انظروا إلى حصتنا السوقية التي نستحوذ عليها كل ربع سنة. عند النظر إلى معدل الإشغال، انظروا إلى فرصة نمو الإيجارات. لدينا فرصة لزيادة الإيجارات بنسبة 17%، ثم هناك فرصة أخرى بنسبة 19 أو 20% للوصول إلى تكلفة الاستبدال. لذا، عند النظر إلى اتجاه نمو الإيجارات في محفظتنا الأساسية، نجد أنه كبير، وسنستفيد منه لسنوات قادمة.

ثم انظروا إلى منصة التطوير لدينا، فقد عدّلنا للتوّ خطط بدء التطوير للمرة الثانية هذا العام. وذلك بفضل ثقتنا في الأسواق التي اخترناها لشراء هذه الأراضي وتطوير أعمالنا اللوجستية. ثم ننتقل إلى مراكز البيانات. انظروا إلى نمونا المتواصل في هذا المجال وما سيترتب عليه. لقد كنا نستثمر في هذه المراكز، ونجني الأرباح، وهذه الهوامش الربحية الكبيرة، ونعيد استثمارها في أعمالنا الأساسية على مدار السنوات القليلة الماضية، كما وعدناكم في عام 2023، ثم ننظر في رأس المال الاستراتيجي.

رأس المال الاستراتيجي. لقد قمنا بتطوير عدد من المركبات الجديدة هذا العام. وتحدثنا قليلاً عما نقوم به في مراكز البيانات. لذا، فإن آفاق النمو في هذه الأعمال الأساسية هائلة. بصفتي الرئيس التنفيذي، قد يصعب عليّ القول إنني أحب جميع أبنائي بنفس القدر. وعليكم النظر إلى كل هذه الفرص الرائعة للنمو. ولم نتطرق بعد إلى الطاقة. لدينا 1.3 جيجاوات من الطاقة على أسطح مبانينا، مع العلم أن 8% فقط من أسطحها مغطاة، وتظل تكاليف التشغيل الأساسية محركاً رئيسياً في عمليات التأجير.

لذا فهي فرص نمو رائعة حقاً.

المشغل

شكراً لك يا جيمي. أيها الموظف، السؤال التالي. سؤالك التالي من نيك ثيلمان من شركة بيرد. تفضل بطرح سؤالك.

نيك ثيلمان، بيرد

صباح الخير. لديّ سؤال لكريس. بالتركيز على الولايات المتحدة بشكل عام، وتحديدًا على سوق العقارات. أثناء مراجعتك لتوقعات نمو الإيجارات خلال العامين الماضيين، لاحظتَ أن الفارق كان ضئيلاً بين الأسواق، باستثناء بعض المناطق مثل جنوب كاليفورنيا. وبما أننا نشهد اليوم تفاوتًا بين أعلى وأدنى الأسواق من حيث نمو الإيجارات خلال الاثني عشر شهرًا القادمة، فهل اتسع هذا الفارق؟ وهل يمكنك أيضًا ذكر أفضل ثلاثة أسواق تتوقع نمو الإيجارات فيها خلال الشهر أو العام القادم؟

كريس كاتون، المدير الإداري، الرئيس العالمي للاستراتيجية والتحليلات

بالتأكيد. مع تجاوزنا لهذه المرحلة، ودخولنا مرحلة النمو التالية، نلاحظ قدراً كبيراً من التناسق بين الأسواق. كان هناك تباين واسع، وهو الآن يتقلص. لذا، كما تعلمون، جزء من إجابة دان، وجزء من سؤال جيمي أيضاً، هو أننا قد نتحدث مع مرور الوقت عن عودة التوجه نحو الأسواق الساحلية، حيث تتفوق الأسواق الساحلية في الأداء. من المبكر بعض الشيء الحديث عن ذلك الآن. نرى ذلك في منطقة خليج سان فرانسيسكو الكبرى على سبيل المثال. أما فيما يتعلق بالمناطق الجغرافية المختلفة والتباين، فلا أعتقد أننا سنشهد أي انخفاض في الأسواق خلال الأشهر الاثني عشر القادمة. ومن المؤكد أن أفضل المناطق ستتفوق على التضخم من حيث أقوى الأسواق. حالياً، ستكون هذه المناطق في تكساس، وعبر جنوب شرق الولايات المتحدة، وحتى في الغرب الأوسط، ثم منطقة خليج سان فرانسيسكو.

كما ذكرتُ سابقاً، ربما تكون سياتل الأضعف. أختار سياتل كأضعف منطقة. ولكن بالنظر إلى الصورة الكاملة، فإننا ندخل الآن مرحلة جديدة من النمو حيث تُشكل إيجارات تكلفة الاستبدال مقارنةً بالسوق فرصاً واعدة لبعض هذه المناطق، وخاصةً المناطق الساحلية. وقد يستغرق الأمر بعض الوقت للوصول إلى هذه المرحلة، لكننا نتقدم فيها كما وصفنا خلال الأرباع الستة الماضية. وسنواصل إطلاعكم على آخر المستجدات.

المشغل

شكراً لك يا نيك. أيها الموظف، السؤال التالي. السؤال التالي من بريندان لينش من بنك باركليز. تفضل بطرح سؤالك.

بريندان لينش، باركليز

ممتاز. شكرًا على إتاحة الفرصة لي لطرح سؤالي. لقد كان هناك الكثير من التعليقات الإيجابية حول فرص مراكز البيانات خلال المكالمة اليوم. ربما يمكنك التحدث قليلًا عن بعض مظاهر ظاهرة "ليس في فناء بيتي" (NIMBYISM) التي بدأت تظهر، مثل قرار تجميد المشاريع في نيويورك ورفض مشروع ضخم في شمال فرجينيا. هل يمكنك التحدث عن كيفية تعاملك مع هذه الديناميكيات التي تبدو أكثر صعوبة؟

دان ليتر، الرئيس

نعم، بلا شك. لا تزال الموافقات والتراخيص تشكل مشكلة متفاقمة، وعائقًا كبيرًا أمام الإمداد. جميع هذه المشاريع عبارة عن عمليات معقدة للغاية تمتد لسنوات، تبدأ بالأرض والطاقة، ثم تأمين التراخيص. أظن أن هذا هو ما يميز برولوجيس بشكل كبير. لدينا 110 مكاتب حول العالم. يدير أعمالنا كوادر محلية، كثير منهم ولدوا وترعرعوا في تلك الأسواق. إنهم جزء لا يتجزأ من نسيج هذه المجتمعات، ويفهمون ما يجعلها متماسكة.

لذا، هدفنا هو استباق هذه المشكلات قدر الإمكان، وضمان توفير التوعية اللازمة للبلديات والمجتمعات المحلية، لكي يفهم الناس حقيقة ما يجري في مراكز البيانات هذه، وكيف يستفيدون من هذه المشاريع، لا كيف تتأثر سلبًا. هناك كم هائل من المعلومات المضللة. لقد شهدنا هذا التجميد، ولم نتأثر به. لقد واجهنا مشكلات مماثلة في مجال الخدمات اللوجستية على مر السنين. لا نعتقد أن هذا الوضع سيستمر بالضرورة في جميع أنحاء البلاد، أو في البلدان التي نعمل فيها. لكن هذا هو تطور الأمور، ومن واجبنا أن نكون استباقين قدر الإمكان، وأن نكون مطوري مراكز البيانات الأكثر مسؤولية.

المشغل

شكراً لك يا بريندان. أيها الموظف، السؤال التالي. سؤالنا التالي من بلين هيك من ويلز فارجو. تفضل بطرح سؤالك.

جيمي فيلدمان، ويلز فارجو

أوه، رائع. شكرًا على المتابعة. أنا جيمي مجددًا. أعلم أنك ذكرتَ سابقًا أنك تعتقد أن الأسواق الأوروبية تسبق الولايات المتحدة باثني عشر شهرًا على الأقل في التعافي. كما تعلم، غالبًا ما نشهد استجابة سريعة نسبيًا في العرض في المستودعات خلال دورات السوق. ما الذي يجعلك مطمئنًا إلى أن أوروبا لا تزال لديها مجال للنمو؟ وهل يمكنك التحدث عن المشهد التنافسي؟ ربما يكون ذلك مفيدًا.

دان ليتر، الرئيس

مرحباً جيمي، سأبدأ. كما تعلم، أوروبا سوق جذابة. هي مشابهة من بعض النواحي، لكنها تختلف عنها كثيراً. لذا سأبدأ بالقول إنّ وضع الطلب هناك واعد للغاية. هناك عوامل محفزة قوية للطلب على المدى الطويل. الأمر لا يقتصر على التجارة الإلكترونية فحسب، بل يشمل تحديث سلسلة التوريد. لذا فإنّ وضع الطلب هناك يُضاهي، إن لم يكن أفضل، من الولايات المتحدة، وخاصة في القارة. قد لا تكون على دراية بالقيود الصارمة المفروضة على التوريد، والتركيز على المساحات الخضراء، والتراخيص، ومتطلبات التخطيط الأكثر صرامة هناك.

لذا يا جيمي، لا أعتقد أنني أتفق مع طريقة صياغتك للسؤال. لا أعتقد أن العرض سيتوفر بالسرعة التي تصفها. هذا قطاع معقد، خاصةً بالنظر إلى حجم ونطاق المشاريع التي أصبحت أكثر شيوعًا في السوق. لذا، هذه هي خبرتنا الميدانية. لقد كنا في السوق لأكثر من 25 عامًا. شهدنا دورات اقتصادية متعددة. لدينا أعمال متنوعة، وهذا ما يمنحنا ثقتنا.

جيمي فيلدمان، ويلز فارجو

شكراً لك يا جيمي. أيها الموظف، سؤال أخير من فضلك.

المشغل

شكراً لكم. وسؤالنا الأخير لهذا اليوم من فيكرام مالهوترا من ميزوهو. تفضلوا بطرح أسئلتكم.

فيكرام مالهوترا، ميزوهو

شكرًا على التوضيح. أودّ فقط توضيح نقطتين. هل نسبة الـ 70 نقطة أساس التي ذكرتها كانت ربع سنوية أم سنوية؟ وهل يمكنك توضيح بعض التفاصيل؟ مثلًا، ما الذي حدث فعليًا لمتوسط الإشغال الذي انخفض في الربع، ثم، كما تعلم، يبدو أن البناء المطلوب في النصف الثاني من العام قد شهد ارتفاعًا كبيرًا؟ هل يمكنك فقط أن تعطينا فكرة عن كيفية حساب الإشغال في التقديرات البديلة مقارنةً بتقديراتك؟ شكرًا لك.

كريس كاتون، المدير الإداري، الرئيس العالمي للاستراتيجية والتحليلات

مرحباً فيكرام. بالنسبة لإيجارات السوق، نعم، هي 70 نقطة أساس، ربع سنوي. الشيء الوحيد الذي نلتزم به هو الشفافية في السوق، وقد نضجت هذه البيانات منذ ربعين. لقد وفرنا مصدراً للتوافق في الآراء لتتمكن من الاطلاع على هذه البيانات. تجدها على موقع Prologis IR الإلكتروني، prologis.com، حيث نتواصل مع أربعة شركاء وساطة متميزين للتوصل إلى توافق في الآراء معنا. وتتطابق هذه الأرقام تماماً مع الأرقام التي نذكرها هنا.

إذن، هناك تحسن بنسبة 20 نقطة أساس في معدل الشغور في السوق. لذا، ألقِ نظرة على ذلك. وهناك اتجاه تاريخي. هذه بعض تفاصيل السؤال الذي طرحته. ولا يوجد شيء جدير بالذكر في المتوسط. إنه نمط. حتى إذا نظرت إلى ملحقنا حيث لدينا متوسطات ونسب الإشغال النهائية معًا في رسم بياني، سترى نمطًا نموذجيًا. هذا المتوسط دائمًا أقل قليلًا من النسبة النهائية. هكذا يتم تجديد عقود الإيجار، غالبًا في بداية الربع.

شهدنا هذا العام ارتفاعاً ملحوظاً في معدل الإشغال نتيجةً لتأثير جائحة كوفيد-19 على عمليات التأجير. والأهم هو أننا نعمل على إعادة بناء معدلات الإشغال. وكما رأيتم، نحن فخورون جداً بالإنجازات التي حققناها خلال الربع الأخير، ونتوقع أداءً ممتازاً لبقية العام.

فيكرام مالهوترا، ميزوهو

شكرًا لك.

المشغل

وقد وصلنا إلى نهاية جلسة الأسئلة والأجوبة. لذا سأترك الكلمة للإدارة لإلقاء الكلمات الختامية.

جاستن مينغ، نائب الرئيس الأول، رئيس قسم علاقات المستثمرين

نشكركم جميعاً على انضمامكم إلينا. ونشكر زملاءنا في برولوجيس حول العالم على هذا الربع الرائع. نتطلع إلى التواصل معكم جميعاً بعد إعلان نتائج الربع الثالث.

المشغل

مع السلامة. وبهذا نختتم مكالمة اليوم. يمكن للجميع إنهاء المكالمة. أتمنى لكم يوماً سعيداً.

تنويه: هذا النص مُقدّم لأغراض إعلامية فقط. مع حرصنا على الدقة، قد توجد أخطاء أو سهو في هذا النسخ الآلي. للاطلاع على البيانات الرسمية للشركة ومعلوماتها المالية، يُرجى الرجوع إلى ملفات الشركة لدى هيئة الأوراق المالية والبورصات الأمريكية وبياناتها الصحفية الرسمية. تعكس تصريحات المشاركين في الشركة والمحللين وجهات نظرهم في تاريخ هذه المكالمة، وهي قابلة للتغيير دون إشعار مسبق.