أعلنت اليوم شركة Sachem Capital Corp. (المدرجة في بورصة نيويورك تحت الرمز: SACH ) ("Sachem")، وهي شركة إقراض عقاري متخصصة في إنشاء وتغطية وتمويل وخدمة وإدارة محفظة من القروض المضمونة برهون عقارية أولى على العقارات، وشركة Industrial Realty Group ("IRG")، وهي شركة خاصة لتطوير واستثمار العقارات متخصصة في الاستحواذ على وتطوير وإدارة العقارات التجارية والصناعية في جميع أنحاء الولايات المتحدة، أنهما قد أبرمتا اتفاقية مساهمة نهائية بموجبها ستساهم IRG بـ 98 أصلاً صناعياً من محفظتها التي تضم 200 أصل مملوكة لـ IRG و/أو شركائها إلى Sachem، وبمجرد اكتمالها، ستعمل الشركة المندمجة تحت اسم IRG Realty Trust, Inc. ("IRGT").

عند إتمام الصفقة، من المتوقع أن تمتلك IRGT 98 عقارًا صناعيًا بقيمة إجمالية للأصول العقارية تبلغ 2.9 مليار دولار أمريكي، بالإضافة إلى أصول Sachem التي تبلغ قيمتها الإجمالية حوالي 470 مليون دولار أمريكي (حتى 31 مارس 2026) والمتمثلة في قروض الرهن العقاري المباشرة وغير المباشرة، والاستثمارات في العقارات قيد التطوير والمملوكة، وأصول أخرى. ومن المتوقع أن تصل القيمة الضمنية لشركة IRGT إلى حوالي 3.4 مليار دولار أمريكي، مما يضعها ضمن أفضل 10 شركات استثمار عقاري صناعية مدرجة في البورصة من حيث القيمة المؤسسية. ستركز IRGT على البنية التحتية الصناعية الحيوية التي تدعم قطاعي التصنيع والتوزيع، وستبقى الأصول غير المشمولة في الصفقة مملوكة ومدارة من قبل شركة IRG الخاصة القائمة.

تهدف هذه الصفقة إلى تحقيق إعادة هيكلة استراتيجية فورية ومستدامة لمساهمي شركة ساشيم. وسيتحقق ذلك من خلال دمج محفظة IRG العقارية الصناعية عالية الجودة والمدرة للدخل، والمتنوعة جغرافياً ومن حيث المستأجرين والقطاعات، والتي تتمتع بفرص تقييم سوقية كبيرة على المدى القريب، مع منصة ساشيم الراسخة لحلول رأس المال العقاري. وسينتج عن هذا الدمج صندوق استثمار عقاري صناعي كبير يتمتع بحجم كبير ومسارات متعددة للنمو طويل الأجل.

قال جون فيلانو، الرئيس التنفيذي لشركة ساشيم: "تُمثل هذه الصفقة المُربحة خطوةً واضحةً إلى الأمام لمساهمي ساشيم وأصحاب المصلحة في مجموعة IRG، إذ تُنشئ منصةً صناعيةً قويةً ذات نطاقٍ أوسع واستراتيجيةٍ مُصممةٍ لتحقيق نموٍ مُستدام. فضلًا عن كوننا أحد أكبر مالكي الأصول الصناعية في البلاد، مع فرصةٍ كبيرةٍ لإعادة تقييمها وفقًا لسعر السوق، ستواصل ساشيم، من خلال قدراتها في مجال التمويل العقاري المباشر وغير المباشر، تقديم حلولٍ تمويليةٍ مبتكرةٍ لمطوري العقارات والمستثمرين. نتوقع أن يُحسّن هذا الاندماج تكلفة رأس المال لدينا، ما يُفترض أن يُؤدي إلى تحسين التدفقات النقدية بمرور الوقت. ونعتقد أن هذه الصفقة ستُمكّننا من المنافسة على أفضل فرص الإقراض، وستُحقق عوائد مُعدّلة حسب المخاطر للمساهمين مُحسّنةً بشكلٍ ملحوظ. نحن متحمسون لفرصة مُساهمي ساشيم للمشاركة في خلق القيمة طويلة الأجل التي ستُتيحها هذه الصفقة."

صرح ستيوارت ليختر، مؤسس ورئيس مجلس إدارة شركة IRG، قائلاً: "نحن متحمسون لأن هذه الصفقة ستُتيح طرح محفظة عقارية صناعية عالية الجودة في السوق العامة، تتميز بالحجم والتنوع واستراتيجية تشغيلية واضحة. تمتلك IRG، بفضل محفظتها الديناميكية التي نمت على مدى خمسة عقود، خبرة واسعة في امتلاك وتشغيل العقارات الصناعية، ونتوقع أن تصبح، عند إتمام الصفقة، واحدة من أكبر صناديق الاستثمار العقاري الصناعية المدرجة في البورصة في البلاد. وبفضل خبرة IRG في تنفيذ عمليات الاستحواذ العقاري الاستراتيجية، وإدارة IRGRA الفعّالة للمحفظة، ستكون IRGT في وضعٍ يمكّنها من توفير مسار مستدام لتوليد تدفقات نقدية قوية. سنعمل على التوافق مع جميع الأطراف المعنية منذ اليوم الأول، وذلك بفضل حصتنا الكبيرة في الملكية، وفريق إدارة العقارات ذي الخبرة، وتركيزنا على تحقيق قيمة طويلة الأجل."

نظرة عامة على المعاملة

بموجب بنود اتفاقية المساهمة النهائية، ستحصل شركة IRG على وحدات شراكة تشغيلية ("وحدات OP") في الشراكة التشغيلية المُنشأة حديثًا لشركة IRGT، والتي تمثل 94.1% من حقوق الملكية القائمة عند إتمام الصفقة، مع احتفاظ المساهمين الحاليين في أسهم Sachem العادية بنسبة ملكية تبلغ 5.9% على أساس التخفيف الكامل. تُقيّم الصفقة أسهم Sachem العادية بسعر 2.00 دولار أمريكي للسهم الواحد، وهو ما يمثل علاوة بنسبة 90% على متوسط سعر السهم المرجح بالحجم خلال 30 يومًا.

ستحصل شركة IRG أيضًا على أسهم تصويت من الفئة B غير الاقتصادية المصدرة حديثًا في شركة IRGT، والمصممة لتعكس ملكيتها الاقتصادية في وحدة OP، مع مراعاة حد أقصى قدره 51% على إجمالي قوة التصويت لشركة IRGT. بالتزامن مع إتمام الصفقة، من المتوقع أن تُجري IRGT عملية تقسيم عكسي للأسهم بنسبة 20 إلى 1، مما يعني سعرًا مرجعيًا بعد التقسيم قدره 40.00 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد. ومن المتوقع أن يعمل بنك سكوتيا على ترتيب تسهيلات ائتمانية جديدة لشركة IRGT.

من المتوقع أن تضم قيادة الشركة المندمجة نخبة من المديرين التنفيذيين في شركة ساشيم، بالإضافة إلى كوادر رئيسية تتمتع بخبرة واسعة في مجال العقارات الصناعية. علاوة على ذلك، من المتوقع أن تدعم شركة IRG Realty Advisors (IRGRA)، وهي شركة تابعة مملوكة بالكامل لشركة IRG متخصصة في إدارة الأصول والعقارات، وتتمتع بسجل حافل بالإنجازات، عمليات إدارة العقارات والأصول اليومية بعد إتمام الصفقة. عند إتمام الصفقة، ستبرم IRGT اتفاقيات إدارة عقارات واتفاقيات أخرى مع IRGRA.

تمت الموافقة على الصفقة بالإجماع من قبل مجلس إدارة شركة ساشيم، ومن المتوقع إتمامها بحلول نهاية عام 2026، رهناً بالشروط المعتادة بما في ذلك موافقة مساهمي شركة ساشيم.

الفوائد الاستراتيجية

• التحول إلى صندوق استثمار عقاري صناعي واسع النطاق وذي أهمية مؤسسية: سيؤدي هذا الاندماج إلى تحويل شركة ساشيم من صندوق استثمار عقاري متخصص في الرهن العقاري إلى صندوق استثمار عقاري صناعي واسع النطاق بقيمة مؤسسية ضمنية تبلغ حوالي 3.4 مليار دولار. ومن المتوقع أن يؤدي ازدياد الحجم والسيولة، إلى جانب تحسين مكانة الشركة في السوق العامة، إلى توسيع نطاق جاذبيتها للمستثمرين المؤسسيين بمرور الوقت، ودعم زيادة الأسهم المتداولة، وخلق تكلفة رأسمال أكثر تنافسية.
  
  
  
  
• نمو الإيجارات وفقًا لقيمة السوق: تعتقد شركة IRG أن نسبة كبيرة من عقود الإيجار ضمن العقارات الـ 98 التي يتم المساهمة بها في IRGT تقل عن أسعار السوق، مما يوفر إمكانات نمو متزايدة مع تنفيذ عقود إيجار جديدة في السنوات القادمة.
  
  
  
  
• قوة ربحية مستدامة: من المتوقع أن تحظى الشركة المندمجة بتدفقات نقدية جارية مستدامة، مع خلق قيمة طويلة الأجل مدفوعة بنمو متسارع في الأصول المتداولة، ونمو الإيجارات وفقًا للقيمة السوقية، ووجود خطة استحواذ قوية. وستُكمَّل أرباح IRGT بمنصة حلول رأس مال عقاري انتهازية.
  
  
  
  
• تحسين هيكلي في تكلفة رأس المال ومسار خفض المديونية: يواجه نمو شركة ساشيم الحالي قيودًا بسبب محدودية قدرتها على توظيف رأس المال وارتفاع تكلفة رأس المال. من المتوقع أن تخرج شركة IRGT بنسبة صافي دين إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك في حدود 8.0 أضعاف، مع سعي الإدارة لخفضها إلى أقل من 6.0 أضعاف بمرور الوقت من خلال النمو العضوي للدخل التشغيلي، وتخصيص رأس المال بشكل منضبط، وإدارة الميزانية العمومية.
  
  
  
  
• مجلس الإدارة: سيتألف مجلس إدارة الشركة المندمجة من سبعة أعضاء، من بينهم أربعة أعضاء مستقلين على الأقل. ومن المتوقع أن يرأس المجلس ستيوارت ليختر، رئيس ومؤسس شركة IRG، بصفته رئيسًا، مع بقاء جون فيلانو، الرئيس التنفيذي الحالي لشركة Sachem، عضوًا في المجلس. وسيتم تعيين خمسة أعضاء إضافيين من ذوي الخبرة المؤسسية واللجان في وقت لاحق.