أعلنت شركة ألكساندريا للعقارات (المدرجة في بورصة نيويورك تحت الرمز: ARE ) عن نتائجها المالية للربع الأول، وعقدت مؤتمراً هاتفياً لمناقشة الأرباح يوم الثلاثاء. اقرأ النص الكامل أدناه.

يتم تشغيل هذا المحتوى بواسطة واجهات برمجة تطبيقات Benzinga. للحصول على بيانات مالية شاملة ونصوصها، تفضل بزيارة https://www.benzinga.com/apis/ .

يمكنكم مشاهدة البث المباشر عبر الرابط التالي: https://event.choruscall.com/mediaframe/webcast.html?webcastid=SvOT5Kb0

ملخص

أعلنت شركة ألكساندريا للعقارات عن ربع أول صعب، لكنها حققت تقدماً ملموساً في مبادراتها الاستراتيجية، بما في ذلك الحفاظ على ميزانية عمومية قوية وخفض الإنفاق الرأسمالي.

تركز الشركة على تحسين معدلات الإشغال وقد وقعت العديد من خطابات النوايا التي أدت إلى عقود إيجار، على الرغم من غياب عقود إيجار التكنولوجيا الحيوية العامة بشكل ملحوظ هذا الربع.

لا تزال التوجيهات المستقبلية متفائلة بحذر مع التركيز على المجمعات الضخمة لعلوم الحياة ومستأجري التكنولوجيا المتقدمة، على الرغم من التحديات مثل مشاكل القيادة في المعاهد الوطنية للصحة وإدارة الغذاء والدواء وقيود سوق رأس المال.

النص الكامل

المشغل

أهلاً وسهلاً بكم في مكالمة مؤتمر أسهم العقارات في الإسكندرية للربع الأول من عام ٢٠٢٦. جميع المشاركين في وضع الاستماع فقط. في حال احتجتم إلى مساعدة، يُرجى التواصل مع أحد المختصين بالضغط على زر النجمة متبوعاً بالرقم صفر. بعد انتهاء العرض التقديمي، ستتاح لكم فرصة طرح الأسئلة. لطرح سؤال، اضغطوا على زر النجمة ثم الرقم واحد على لوحة مفاتيح الهاتف. ولإلغاء سؤالكم، اضغطوا على زر النجمة ثم الرقم اثنين. يُرجى العلم أن هذا الحدث مُسجّل. الآن، أُسلّم إدارة المؤتمر إلى باولا شوارتز من قسم علاقات المستثمرين. تفضلي.

باولا شوارتز (علاقات المستثمرين)

شكرًا لكم، ومساء الخير جميعًا. يتضمن هذا المؤتمر الهاتفي بيانات استشرافية. ووفقًا لقوانين الأوراق المالية الفيدرالية، قد تختلف النتائج الفعلية للشركة اختلافًا جوهريًا عن تلك المتوقعة في البيانات الاستشرافية. تتوفر معلومات إضافية حول العوامل التي قد تؤدي إلى اختلاف النتائج الفعلية اختلافًا جوهريًا عن تلك الواردة في البيانات الاستشرافية في التقارير الدورية للشركة المقدمة إلى هيئة الأوراق المالية والبورصات. والآن، أود أن أترك المجال للسيد جويل ماركوس، الرئيس التنفيذي والمؤسس. تفضل يا جويل.

جويل ماركوس (الرئيس التنفيذي والمؤسس)

شكرًا لكِ يا باولا. وأهلًا وسهلًا بكم جميعًا في مكالمة أرباح الربع الأول. يرافقني اليوم مارك وبيتر وجينا. بدايةً، وكما أفعل دائمًا، أودّ أن أتوجه بالشكر الجزيل لفريقنا العائلي الرائع على جهودهم الجبارة خلال ظروف التشغيل الصعبة التي شهدها الربع الأول. وكما يعلمون جيدًا، فإننا نستمد حافزنا يوميًا من مهمتنا السامية المتمثلة في تمكين قطاع علوم الحياة القيّم، أحد أكثر القطاعات ابتكارًا وأهميةً على وجه الأرض، من اكتشاف وتقديم علاجات منقذة للحياة ومغيرة لها للمرضى. وكم منّا، أصدقاءً وأحباء، ما زال يعاني من أمراض مثل باركنسون، والتصلب الجانبي الضموري، وسرطان البنكرياس والقولون، وسرطان الثدي، وغيرها من أنواع السرطان، والخرف، على سبيل المثال لا الحصر. في عام 2026، نحتفل بالذكرى الخمسين لثورة الحمض النووي والتكنولوجيا الحيوية. وما زلنا لم نعالج سوى أقل من 10% من الأمراض البشرية. يُعدّ قطاع علوم الحياة قطاعًا شديد التنظيم يعتمد على الأداء السليم للركائز الأربع الأساسية. وكما ذكرنا سابقًا، فإنّ البحث الانتقالي القوي والأساسي أمر بالغ الأهمية. لا يزال هناك دعم قوي من الحزبين في واشنطن لتمويل معاهد الصحة الوطنية الأمريكية (NIH) بشكل كامل. وقد تحقق انتصار كبير هذا الربع بإلغاء الحد الأقصى البالغ 15% على سداد التكاليف غير المباشرة للمؤسسات، وهو ما أعتقد أنه سيحظى باستقبال جيد للغاية وسيتم تطبيقه على نطاق واسع خلال الأرباع والسنوات القادمة. لسوء الحظ، في 24 أغسطس، تم فصل المجلس الاستشاري لمؤسسة العلوم الوطنية (NSF) بالكامل. ويتمثل دورهم في تقديم المشورة العلمية والهندسية. لقد كان ذلك بمثابة صدمة. ولا تزال هناك تحديات قيادية في معاهد الصحة الوطنية الأمريكية ووزارة الصحة والخدمات الإنسانية وإدارة الغذاء والدواء. ثانيًا، الابتكار القوي المقترن بأسواق رأس مال مفتوحة وحيوية. من الواضح أننا نعيش في واحدة من أعظم فترات الابتكار في تاريخ البشرية، ولكن أسواق رأس المال انتقائية للغاية. كان التمويل الخاص قويًا ولكنه مدروس ومتأنٍ. أما على الصعيد العام، فقد كانت الأسواق مفتوحة للبيانات الجيدة والمعالم الرئيسية، ولكن بالنسبة لمعظم شركات التكنولوجيا الحيوية العامة في مرحلة ما قبل السريرية أو السريرية، والتي لا تملك بيانات أو معالم رئيسية للتمويل، فقد كان الأمر شاقًا للغاية. ثالثًا، إطار تنظيمي موثوق وفعال. تتواصل الجهود لتقليل الوقت والتكلفة اللازمين لدخول العيادة وإليها. كان تقدم إدارة الغذاء والدواء الأمريكية بطيئًا. وتزايدت الضغوط على القيادة والموظفين، بينما تواصل الصين الضغط على الصناعة محليًا. رابعًا، بيئة الدفع الصحي وسداد تكاليف الأدوية المبتكرة. تعمل مراكز خدمات الرعاية الطبية (CMS) بشكل جيد تحت قيادة الدكتور أوز. لكن كلا الجانبين يركز على تسعير الأدوية، ومن الصعب تصور أنهم لم يتوصلوا إلى طريقة للاستغناء عن الوسيط الذي يستحوذ على 40 إلى 60% من سعر الدواء، مما سيخفف العبء على متلقي الرعاية وعلى مكتشفي الأدوية المبتكرة. كثيرًا ما نتلقى أسئلة حول الذكاء الاصطناعي في جميع مجالات الصناعات، وأعتقد أنه من الإنصاف القول إن معظمكم يعلم الآن أن لدينا 37 تريليون خلية في كل جسم من أجسامنا، وأن الذكاء الاصطناعي يمكنه دعم التجارب الفيزيائية، لكنه لا يستطيع استبدالها. علم الأحياء معقد للغاية في هذه المرحلة. لا يمكن للبحث والتطوير أن يعتمد كليًا على المحاكاة الحاسوبية نظرًا للتعقيد الهائل لعلم الأحياء. على سبيل المثال، صرّح الرئيس التنفيذي لشركة نوفارتس، الذي انضم مؤخرًا إلى مجلس إدارة أنثروبيك، بأننا لا نفهم اليوم سوى أقل من 5% من وظائف جسم الإنسان. وكما تعلمون، فإن تطوير الأدوية عملية معقدة للغاية، بدءًا من اكتشاف الهدف، مرورًا بتوليد المركبات الفعّالة، وتحديد المركبات الرائدة، وتحسينها، وصولًا إلى التجارب السريرية والتسويق. ومن الواضح أن الخبراء في هذا المجال يعتقدون أن الذكاء الاصطناعي لا يمكنه أن يحل محل التجارب العملية. فمعظم الاستخدامات الحالية لا تزال تركز على الوثائق، وليس على إحداث تغييرات جذرية في علم الأحياء. إن اكتشاف الأدوية مُبالغ فيه، وحتى شركات الذكاء الاصطناعي المتخصصة في هذا القطاع لم تثبت هيمنتها على الإطلاق. من الواضح أن الذكاء الاصطناعي ليس اكتشافًا ذاتيًا بالكامل، ولكنه يهدف إلى تقليص الجداول الزمنية وزيادة الإنتاجية واستعادة المعرفة المؤسسية المفقودة. وهذا كله أمر جيد. أعتقد أن معظم الخبراء يعتقدون أن الذكاء الاصطناعي سيكون له تأثير طفيف على متطلبات العقارات، بل قد يرون الحاجة إلى مساحات إضافية جافة ورطبة لإجراء التجارب المصممة بواسطة الذكاء الاصطناعي. ننتقل الآن إلى الربع الأول. كما تعلمون جميعًا، كانت بيئة العمل صعبة للغاية، لكننا أحرزنا تقدمًا ملموسًا في خطتنا المستقبلية التي شرحناها بالتفصيل في اجتماعنا مع المستثمرين. أولًا، كان الحفاظ على ميزانية عمومية قوية ومرنة، وسيتحدث مارك عن ذلك بتفصيل أكبر. ثانيًا، خفض الإنفاق الرأسمالي واحتياجات التمويل مستقبلًا، وأعتقد أننا نسير بخطى ثابتة نحو تحسين أو تقليل عمليات التكرير وخفض الإنفاق الرأسمالي في مشاريعنا قيد التنفيذ. كما حالفنا الحظ بتوقيع عدد من اتفاقيات التأجير التي ستؤدي إلى خفض الإنفاق الرأسمالي في إحصائيات التأجير مستقبلًا. من أهم أولوياتنا هذا العام، في إطار هذه الخطة، إتمام خطة واسعة النطاق للتخلص من الأصول الأساسية وغير الأساسية، بالإضافة إلى بيع حصص جزئية. نحن نسير على المسار الصحيح رغم هدوء الربع الأول نسبيًا، لكننا نعتزم، كما فعلنا العام الماضي، تحقيق هدفنا. وأعتقد أنه من الإنصاف القول، ويمكن لبيتر أن يشرح هذا بالتفصيل، إن سوق معاملات أصول علوم الحياة أفضل هذا العام مما كان عليه العام الماضي، ولدينا ثقة كبيرة في ذلك. ٤- نسعى إلى تحسين معدلات الإشغال وزيادة صافي الدخل التشغيلي بشكل مطرد، مع التركيز على التأجير. وقد شهدنا نقطة ضعف في التأجير هذا الربع، الذي يُعدّ من أدنى مستوياتنا، لكننا نتطلع إلى انتعاش قوي في الربع القادم. ربما يكون هذا الربع هو الأول في تاريخ الشركة الذي لم نوقع فيه أي عقد إيجار مع شركة تقنية حيوية عامة. وهذا يُعطي فكرة عن طبيعة السوق. أعتقد أنه من الإنصاف القول إننا سلطنا الضوء في تقريرنا التمهيدي على عملية البيع التي أُنجزت خلال الربع الرابع، وهي تُجسّد جودة وقيمة أصول علوم الحياة الأساسية التي ما زلنا نحتفظ بها، لا سيما في المجمع الضخم. وقد حقق بيعنا لمبنى 409499 شارع إلينوي في خليج ميشن سعرًا قياسيًا بلغ 1645 دولارًا للقدم المربع، وهو أعلى سعر تم تحقيقه على الإطلاق لأصول المختبرات في سان فرانسيسكو، وكان يشغل بنسبة 40%. من الإنصاف القول إن الأهم بالنسبة لنا هذا العام هو مواصلة مسيرتنا نحو الأمام. وستستمر المجمعات الضخمة في تمييزنا. وستبقى ميزانيتنا العمومية قوية ومرنة. لقد عملنا على خفض المصاريف الإدارية والعمومية باستمرار. ولا تزال جودة أصولنا متميزة، كما يشهد بذلك مستأجرونا، فضلاً عن تميزنا التشغيلي وفريقنا الذي يُعدّ الأفضل في فئته. وأعتقد أنه من الإنصاف القول إنه إذا نظرنا إلى أفضل 20 مستأجراً لدينا، فإن 80% منهم شركات ذات تصنيف استثماري أو شركات كبيرة، وهذا أمرٌ مطمئن للغاية. ويأتي 55% من إجمالي إيراداتنا السنوية المتكررة من هذه الشركات. ومن بين أفضل 20 مستأجراً، لدينا متوسط مدة إيجار يقارب 10 سنوات، وهو أمرٌ رائع حقاً، ولدينا أيضاً، على ما أعتقد، أطول متوسط مدة إيجار، ليس من حيث القيمة الإجمالية، بل من حيث مدة ديوننا، وسيتحدث مارك عن ذلك. وأخيراً، يأتي 78% من إيراداتنا السنوية المتكررة من منصة مجمعنا الضخم، التي نعمل عليها بجد. وبهذا التقديم للربع، دعوني أترك المجال لمارك ليقدم تعليقاته التفصيلية.

مارك فيندا (المدير المالي)

شكرًا لك يا جويل. معكم مارك فيندا، المدير المالي. مساء الخير جميعًا. بدايةً، أتقدم بالتهنئة لفريق ألكساندريا بأكمله على التنفيذ التشغيلي المتميز لخطوات خطتنا المستقبلية التي حددناها في يوم المستثمرين في ديسمبر، على الرغم من الظروف الصعبة التي يمر بها القطاع، بما في ذلك: أولًا، الأداء المتميز في تلبية طلبات التأجير في أكبر أسواقنا مقارنةً بحصتنا السوقية. سأتطرق إلى ذلك لاحقًا. ثانيًا، الزخم الإيجابي في تأجير مشاريع التطوير وإعادة التطوير، مع إبرام عقود إيجار التطوير وإعادة التطوير وخطابات النوايا التي بلغ مجموعها 394,000 قدم مربع. ثالثًا، التركيز على تحسين معدلات الإشغال من خلال التأجير التراكمي للمساحات الشاغرة التي تبلغ 1.1 مليون قدم مربع، والتي سيتم تسليمها في سبتمبر في المتوسط. رابعًا، استمرار توفير نفقات الإدارة العامة بمقدار 7.4 مليون دولار مقارنةً بالمتوسط الفصلي لعام 2024. خامسًا، تحقيق مكسب قدره 366 مليون دولار من خلال طرح سنداتنا غير المضمونة، مما خفض إجمالي ديوننا. سادسًا، جهود جمع التمويل الكبيرة التي بلغت 2.2 مليار دولار من عمليات التصفية والبيع، مع وجود فوائد جزئية معلقة أو محددة وقيد التنفيذ. بلغ صافي التدفقات النقدية التشغيلية للسهم المخفف المعدل 1.73 دولار أمريكي للربع الأول من عام 2026، وأكدنا نقطة المنتصف لتوقعاتنا لصافي التدفقات النقدية التشغيلية للسهم المخفف المعدل لعام 2026 عند أدنى مستوى له وهو 6.40 دولار أمريكي، مع تضييق النطاق. بلغ حجم التأجير خلال الربع 647,000 قدم مربع. ويعود انخفاض إجمالي حجم التأجير إلى عاملين رئيسيين: أولهما، كما هو متوقع، انخفاض تجديد العقود في المساحات المتاحة نظرًا لوجود 657,000 قدم مربع من المساحات الرئيسية التي انتهت عقود إيجارها والتي توقعنا أن تصبح شاغرة خلال الربع؛ وثانيهما، محدودية الطلب من شركات التكنولوجيا الحيوية العامة، حيث لم تُسجل أي عمليات تأجير في الربع الأول، وهي شريحة من قاعدة عملائنا تمثل 25% من إيرادات الإيجار السنوية. ومن الجوانب الإيجابية للربع، الزخم الإيجابي في تأجير المساحات التطويرية، حيث تم توقيع عقود لتأجير 118,000 قدم مربع، بالإضافة إلى توقيع خطابات نوايا لتأجير 276,000 قدم مربع أخرى لمساحات التطوير وإعادة التطوير القائمة. بالنظر إلى الربع الثاني، نتوقع ارتفاعًا في إجمالي حجم التأجير بنحو 900,000 قدم مربع، نظرًا للنشاط المبكر حتى الآن. وقد تعرضت فترات الإيجار المجاني وتغييرات أسعار الإيجار على المساحات المجددة والمتاحة لضغوط في الربع الأول من عام 2026، مما يعكس واقع السوق، ويتضمن ذلك عقد إيجار لمساحة 48,000 قدم مربع في مبنى 40 أرسنال وواترتاون لمدة 12 عامًا، والذي ساهم بشكل كبير في خفض سعر الإيجار بنحو 15% و15.8% على أساس نقدي خلال الربع. ولا تزال الإسكندرية تهيمن على أكبر أسواقنا. وهذه نتيجة مهمة للغاية في أكبر ثلاثة أسواق لدينا. خلال الربع الأول من عام 2026، استحوذنا في المتوسط على ضعف حجم التأجير تقريبًا مقارنة بحصتنا السوقية في مجال العقارات المتعلقة بعلوم الحياة. ففي منطقة بوسطن الكبرى، استحوذنا على ما يقرب من 20% من إجمالي عقود الإيجار في السوق، أي ما يعادل 153% من حصتنا السوقية. أما في منطقة خليج سان فرانسيسكو، فقد استحوذنا على 30% من إجمالي عقود الإيجار في السوق، أي ما يعادل 253% من حصتنا السوقية. أما في سان دييغو، فقد استحوذنا على ما يقارب 67% من إجمالي عقود الإيجار في السوق، أي ما يعادل 208% من حصتنا السوقية. تُبرز هذه الإحصائيات ريادة ألكساندريا في رعاية العلامات التجارية، وحرمها الجامعي الضخم، وموقعها المتميز، وفريقها الأفضل في هذا المجال. بلغ معدل الإشغال في نهاية الربع الأول من عام 2026 نسبة 87.7%، بانخفاض قدره 320 نقطة أساسية عن الربع السابق، ويعود ذلك بشكل رئيسي إلى إخلاء 657,000 قدم مربع من عقود الإيجار الرئيسية المعروفة خلال الربع. لدينا 747,000 قدم مربع إضافية من عقود الإيجار الرئيسية التي من المتوقع إخلاؤها في عام 2026، مع توقع انتهاء حوالي 45% منها في الربع الثاني، مما قد يُؤثر على معدل الإشغال في الربع الثاني من عام 2026. أما بالنسبة للنصف الثاني من عام 2026، فنتوقع أن يستفيد معدل الإشغال من 1.1 مليون قدم مربع من المساحات الشاغرة التي تم تأجيرها، والتي من المتوقع تسليمها في سبتمبر، وذلك بناءً على المتوسط المرجح. قمنا بتحديث متوسط نطاق توقعاتنا لمعدل الإشغال بنهاية عام 2026 من 88.5% إلى 87%، أي بانخفاض قدره 1.5%، ويعود ذلك بشكل أساسي إلى انخفاض العائد المتوقع من بيع عدد من العقارات التي لديها مساحات شاغرة. كانت توقعاتنا الأولية تفترض عائدًا بنسبة 2%، بينما نفترض الآن عائدًا بنسبة 1% تقريبًا، نظرًا لانخفاض توقعاتنا لبيع العديد من الأصول ذات المساحات الشاغرة الكبيرة. ومن الجدير بالذكر أننا شهدنا إقبالًا جيدًا على تأجير بعض هذه العقارات. ومع وجود مساحات شاغرة، يواصل المستأجرون إعطاء الأولوية لجودة العقار، والموقع، وأفضل العمليات، والرعاية، وثقة العلامة التجارية، وهي عوامل تميز شركة ألكساندريا، بالإضافة إلى مجمعاتنا الضخمة التي تمثل 78% من إجمالي إيرادات الإيجار السنوية لدينا في الربع الأول من عام 2026. والأهم من ذلك، أن هذا أدى إلى تفوق ملحوظ في أداء الإشغال لشركة ألكساندريا، حيث تراوحت نسبة الإشغال بين منتصف وأواخر الثمانينيات في أكبر ثلاثة أسواق لدينا، مقارنةً بنسبة الإشغال في السوق التي تراوحت بين منتصف وأواخر السبعينيات في نفس هذه الأسواق. في نهاية الربع الأول من عام 2026، انخفض صافي الدخل التشغيلي للعقارات القائمة بنسبة 11.9% و11.7% على أساس نقدي، ويعود ذلك بشكل رئيسي إلى انخفاض معدل الإشغال. وتماشياً مع تعليقي خلال مكالمة الأرباح الأخيرة، نتوقع أداءً أقوى في النصف الثاني من عام 2026 مدفوعاً بشكل أساسي بتحسن معدل الإشغال مقارنةً بالفترة نفسها من العام السابق. ومن المهم أيضاً الإشارة إلى أن معدل الإشغال المتوقع لمجموعة العقارات القائمة لدينا كان أقل أيضاً في النصف الثاني من عام 2025 مقارنةً بالنصف الأول منه، وهو ما يُفترض، في حال ثبات العوامل الأخرى، أن يُحسّن أداء العقارات القائمة في النصف الثاني من عام 2026. وقد قمنا بتحديث نقطة المنتصف لنطاق توقعاتنا لصافي الدخل التشغيلي للعقارات القائمة من انخفاض بنسبة 8.5% إلى انخفاض بنسبة 9.5%، أي بانخفاض قدره 1%، وذلك نتيجةً لانخفاض الفائدة المتوقعة من مجموعة من العقارات التي سيتم التخلص منها والتي تحتوي على مساحات شاغرة، على غرار الديناميكيات التي وصفتها لتغيير توقعات معدل الإشغال. على الرغم من التحديات الراهنة في سوق العقارات التابع لشركة لايف سينس، فإننا ما زلنا نستفيد من قاعدة مستأجرين عالية الجودة، حيث يأتي 55% من إيرادات الإيجار السنوية من مستأجرين ذوي تصنيف استثماري أو شركات مساهمة عامة كبيرة، مع فترات إيجار متبقية طويلة تصل إلى سبع سنوات ونصف، ومتوسط زيادات في الإيجار يقارب 3% في 97% من عقود الإيجار، وهوامش ربح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك قوية بلغت 66% للربع الأول من عام 2026. ونواصل التركيز على أحد ركائز استراتيجيتنا المستقبلية، والذي يتضمن النجاح المستمر في خفض نفقات الإدارة العامة والإدارية. ما زلنا ملتزمين بنطاق توقعاتنا لعام 2026، والذي يتراوح بين 134 و154 مليون دولار، وهو ما يمثل وفورات بنسبة 14% تقريبًا عند نقطة المنتصف مقارنةً بمؤشرنا المرجعي لعام 2024، أو ما يقارب 24 مليون دولار من الوفورات السنوية مجتمعةً لعامي 2025 و2026. نتوقع وفورات في نفقات الإدارة والعموميات تبلغ حوالي 76 مليون دولار إجمالًا مقارنةً بعام 2024، ونسبة نفقات الإدارة والعموميات خلال الاثني عشر شهرًا الماضية من صافي الدخل التشغيلي حتى الربع الأول من عام 2026، والتي تبلغ 6%، أي أقل من نصف متوسط جميع صناديق الاستثمار العقاري المدرجة في مؤشر S&P 500 خلال السنوات الثلاث الماضية، والذي يبلغ حوالي 14.3% للربع الأول من عام 2026. بلغت الأرباح المحققة المضمنة في صافي التدفقات النقدية التشغيلية للسهم المخفف من استثماراتنا في المشاريع 18 مليون دولار، وقد عدّلنا نطاق توقعاتنا للأرباح الاستثمارية المحققة لعام 2026 ليتراوح بين 60 و90 مليون دولار. بلغت الفوائد الرأسمالية للربع الأول من عام 2026، 70 مليون دولار، بانخفاض قدره 12 مليون دولار تقريبًا عن الربع السابق. يعود الانخفاض بشكل أساسي إلى توقف أنشطة البناء والتحضير للبناء في الأصول التي تم بيعها أو تحديدها للبيع في الربع الأخير من عام 2025. نتوقع انخفاض الفوائد الرأسمالية في النصف الثاني من عام 2026 نتيجةً لمجموعة من العوامل، تشمل أولاً إنجاز وتسليم بعض مشاريع التطوير وإعادة التطوير الحالية قيد الإنشاء، وثانياً احتمال توقف أو تصرف نهائي في بعض الأراضي، بما في ذلك جزء من الأراضي التي يبلغ متوسط أساسها العقاري 1.2 مليار، مع مراحل ما قبل البناء في أغسطس 2026 على أساس متوسط مرجح. لذا، خفضنا توقعاتنا للفوائد الرأسمالية بمقدار 5 ملايين عند منتصف نطاقنا، مع زيادة مقابلة في مصروفات الفائدة نتيجةً للإنجاز المبكر المتوقع لبعض مراحل البناء والتحضير للبناء، والتوقفات المتعلقة بالعديد من المشاريع في النصف الثاني من عام 2026. عند البدء في الإفصاحات المتعلقة بالفوائد الرأسمالية، يجب تسليط الضوء على مراحل البناء والتحضير للبناء مصنفةً حسب السنة، بما في ذلك: أولاً، الأراضي التي يبلغ أساسها العقاري 567 مليون، مع مراحل ما قبل البناء في أبريل 2027 على أساس متوسط مرجح، وثانياً، مشاريع التطوير وإعادة التطوير. تخضع حاليًا للتقييم استراتيجية أعمال ومالية بقيمة 1.3 مليار دولار موزعة على خمسة مشاريع، مع تحديد مراحل إنشائية في مارس 2027 على أساس متوسط مرجح. نواصل تقييم كل مشروع على حدة. في حال قررنا مستقبلًا عدم المضي قدمًا في هذه المشاريع بعد هذه المراحل الإنشائية، سيتوقف رسملة الفوائد لهذه المشاريع، بالإضافة إلى تكاليف المشاريع الأخرى ذات الصلة، بما في ذلك الرواتب، والموضحة في الصفحة 42 من حزمة المعلومات التكميلية. لدينا مشاريع قيد الإنشاء بمساحة 1.9 مليون قدم مربع، ومن المتوقع أن تستقر حتى عام 2028، وهي مؤجرة بنسبة 77%، بما في ذلك حوالي 600 ألف قدم مربع من المتوقع أن تستقر في عام 2026 بنسبة تأجير 93%. كما لدينا 1.6 مليون قدم مربع موزعة على خمسة مشاريع مختلفة نقوم بتقييم استراتيجية أعمالها وماليتها. سأستعرض أولًا أكبر أربعة مشاريع، أولها مشروع 421 بارك درايف، الواقع في مجمع فينواي ميجا التابع لنا. هذا مشروع تطويري جديد كليًا مخصص للاستخدام المختبري. نتوقع أن يكون هذا المشروع جذابًا للعديد من المؤسسات المجاورة، وسيعتمد نجاحه على اهتمام المستأجرين، ونتوقع تحقيق مراحل بناء حاسمة في أوائل عام 2027، والتي نقوم بتقييمها حاليًا. ثانيًا، يقع مبنى 40 سيلفان رود في مجمع والتهام ميجا التابع لنا. نعتقد أن هذا المشروع قد يكون جذابًا لمستأجري التكنولوجيا المتقدمة الذين قد يجدون بعض عناصر المبنى جذابة، وقد لا يحتاجون إلى تحويله بالكامل إلى مختبر. يتضمن هذا المشروع مراحل بناء حاسمة في النصف الثاني من عام 2026، والتي نقوم بتقييمها بعناية أيضًا. ثالثًا، يقع مبنى 311 أرسنال ستريت في مجمع أرسنال أون ذا تشارلز ميجا التابع لنا في ووترتاون بمنطقة بوسطن الكبرى، وهو متكامل معه بشكل كبير. نشهد إقبالًا جيدًا على هذا المشروع من مستخدمي التكنولوجيا المتقدمة، وقد أبرمنا مؤخرًا خطابات نوايا لأربعة مستأجرين لمساحة تقارب 82,000 قدم مربع، مما رفع نسبة التفاوض على عقد الإيجار لهذا المشروع إلى 28%. رابعًا، يقع مبنى 3000 مينيوتمان رود في مجمعنا الضخم على طول الطريق 495 شمال بوسطن. نعتقد أن هذا الموقع سيكون جذابًا لمستأجري التكنولوجيا المتقدمة، كما يتضح من خطاب النوايا الذي وقعناه مؤخرًا لاستئجار جزء من المشروع، بمساحة 160,000 قدم مربع، في كل من 311 شارع أرسنال و3000 طريق مينيت إند. في حال إتمام عقود إيجار التكنولوجيا المتقدمة هذه، قد نُدرج كل هذه المساحات أو جزءًا منها ضمن مجمع التشغيل، مما قد يُقلل من نسبة الإشغال التشغيلي على المدى القريب، ولكن الأهم من ذلك أنه سيُقلل من احتياجاتنا الرأسمالية ويُدرّ إيرادات فورية عند التسليم. نواصل التركيز على استراتيجيتنا المُحكمة لإعادة تدوير رأس المال من عمليات التخارج وبيع الحصص الجزئية لدعم احتياجاتنا التمويلية، مع التركيز على الإنجاز الكبير لبرنامجنا واسع النطاق للأصول غير الأساسية في عام 2026. ونتوقع أن تُمثل الأراضي ما بين 10% و25% من متوسط توقعاتنا لعام 2026، والبالغ 2.9 مليار دولار، لعمليات التخارج وبيع الحصص الجزئية، بينما تُمثل الأصول الأساسية غير الأساسية وبيع الحصص الجزئية النسبة المتبقية، والتي تتراوح بين 75% و90%. تستند توقعاتنا إلى متوسط تاريخ إنجاز مرجح في أغسطس 2026، أي بعد شهر تقريبًا من توقعاتنا الأولية التي قدمناها في اجتماعنا مع المستثمرين. ونعتقد بوجود اهتمام مؤسسي قوي بأصولنا الأساسية بتكلفة رأسمال معقولة، وعليه، نعتقد أن المشاريع المشتركة لبعض أصولنا الأساسية قد تشكل عنصرًا هامًا في خطتنا الرأسمالية، ونتوقع تقديم المزيد من التفاصيل خلال الربع القادم حول مزيج عمليات التخارج وتوقيتها مع استمرار تطور هذا الأمر. يحرز فريقنا تقدمًا جيدًا، حيث أن حوالي 80% من نقطة المنتصف البالغة 2.9 مليار دولار لعمليات التخارج وبيع الحصص الجزئية قيد الانتظار أو التحديد والتنفيذ. ونتوقع اتخاذ قرارات بشأن النسبة المتبقية البالغة 20% خلال الأشهر القليلة القادمة. في أوائل ديسمبر، وافق مجلس إدارتنا على إعادة تمويل وتمديد برنامج إعادة شراء الأسهم العادية بما يصل إلى 500 مليون دولار. لا تتضمن توقعاتنا أي عمليات إعادة شراء للأسهم العادية في عام 2026 بناءً على ظروف السوق الحالية، ونُعطي الأولوية حاليًا لجهودنا في جمع التمويل لتلبية احتياجاتنا الرأسمالية الحالية قبل النظر في عمليات إعادة شراء الأسهم العادية مستقبلًا. ولا تزال ميزانيتنا العمومية قوية ومرنة. وتُصنف تصنيفاتنا الائتمانية للشركات ضمن أفضل 15% من جميع صناديق الاستثمار العقاري المتداولة علنًا في الولايات المتحدة. لدينا سيولة هائلة تبلغ 4.2 مليار دولار، وأطول متوسط استحقاق متبقٍ للديون بين جميع صناديق الاستثمار العقاري المدرجة في مؤشر S&P 500، حيث يبلغ 10 سنوات. وقد عدّلنا نطاق توقعاتنا لنسبة صافي الدين إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك المعدلة السنوية للربع الرابع من عام 2026 لتتراوح بين 5.6 و6.2 مرة. كما هو متوقع، ارتفعت نسبة الرافعة المالية لدينا في الربع الأول من عام 2026 إلى 6.8 أضعاف على أساس ربع سنوي سنوي، ونتوقع انخفاضها في النصف الثاني من العام نفسه. ومع تقدمنا في عمليات التخارج وبيع حصص جزئية، قمنا بتضييق نطاق توقعاتنا لأرباح التشغيل المعدلة للسهم الواحد لعام 2026، مع الإبقاء على نقطة المنتصف عند 6.40 دولار أمريكي. أجرينا عدة تغييرات على الافتراضات الأساسية لهذه التوقعات، مدفوعة بشكل رئيسي بعاملين. أولًا، خفضنا تغييرات أسعار الإيجار بنسبة 7%، وتغييرات أسعار الإيجار على أساس نقدي بنسبة 3%، وذلك بشكل أساسي لصفقتين: الأولى هي عقد إيجار طويل الأجل لمساحة 48,000 قدم مربع تم إبرامه خلال الربع الأول من عام 2026 في ووترتاون لمستخدم استوديو ترفيهي، والثانية هي عقد إيجار لمساحة 81,000 قدم مربع تم إبرامه في أبريل لشركة علوم حياة واعدة في مرحلة نمو، وذلك لملء فراغ مستأجر متعثر في توري باينز. ونواصل التركيز على تلبية الطلب في السوق وتوفير المستأجرين المناسبين. ثانيًا، تضمنت توقعاتنا الأولية بشأن معدلات الإشغال وأداء العقارات القائمة زيادة بنسبة 2% و3% على التوالي لمجموعة من الأصول التي قد تُطرح للبيع خلال عام 2026، وذلك نتيجةً للتغيرات في مزيج الأصول المطروحة للبيع هذا العام. ومنذ توقعاتنا الأولية، أصبح لدينا الآن توقعات أقل بشأن بيع الأصول ذات معدلات الشغور المرتفعة. وبناءً على ذلك، خفضنا توقعاتنا لمعدلات الإشغال وأداء العقارات القائمة بنسبة 1.5% و1% على التوالي، ليعكس ذلك افتراضًا مُحدثًا مفاده أننا سنحتفظ بمزيد من الأصول الشاغرة، ويعود ذلك جزئيًا إلى اهتمام المستأجرين الجيد بهذا النوع من الأصول. وفي اجتماعنا مع المستثمرين في ديسمبر، قدمنا نطاقًا توجيهيًا لأرباح التشغيل من العمليات (FFO) للسهم الواحد المخفف والمعدل للربع الرابع من عام 2026، يتراوح بين 1.40 دولارًا و1.60 دولارًا، بمتوسط 1.50 دولارًا. وقد قمنا بتضييق هذا النطاق إلى ما بين 1.40 دولارًا و1.50 دولارًا، ما يعني انخفاضًا قدره 5 سنتات عند متوسط النطاق البالغ 1.45 دولارًا، ويرتبط هذا الانخفاض بشكل أساسي بانخفاض الفائدة المُرسملة. كما ذكرتُ سابقاً، من المهم الإشارة إلى أنه على الرغم من أن توقعاتنا للربع الأخير من عام 2026 تشير إلى انخفاض قدره 0.05 دولار في نقطة المنتصف لتصل إلى 1.45 دولار، إلا أن نقطة المنتصف لإجمالي صافي التدفقات النقدية التشغيلية للسهم الواحد المخفف والمعدل لعام 2026 ظلت ثابتة عند 6.40 دولار، وقد استفادت من تأخر توقيت عمليات التخلص من الأصول وبيع الحصص الجزئية، والذي تم تأجيله لمدة شهر تقريباً. بالإضافة إلى ذلك، قدمنا في الصفحة السادسة من حزمة المعلومات التكميلية عدة اعتبارات رئيسية حالية تُسلط الضوء على عوامل عديدة قد تؤثر على نتائجنا في عام 2026 وما بعده، بما في ذلك انتهاء عقود إيجار مساحة 1.5 مليون قدم مربع في عام 2027. مع إيرادات إيجار سنوية تُقدر بنحو 97 مليون دولار، والتي من المتوقع أن تشهد فترات توقف ونحن نراقبها عن كثب، فإننا نركز بشدة على تنفيذ الخطوات التي حددناها في اجتماعنا مع المستثمرين، بما في ذلك الحفاظ على ميزانية عمومية قوية ومرنة، وخفض احتياجات التمويل بشكل كبير، وإتمام خطتنا واسعة النطاق للتخلص من الأصول غير الأساسية، والتركيز على تحسين معدلات الإشغال وصافي الدخل التشغيلي، وإدارة GNA بنجاح، وغيرها. مع وجود 10,000 مرض معروف وعلاجات محدودة، أمام هذا القطاع الكثير لينجزه، وما زلنا نؤمن بأن شركات علوم الحياة ستواصل الاعتراف بأن الإسكندرية هي الشركة الرائدة في السوق، لما تمتلكه من أفضل الأصول في أفضل المواقع، وأفضل فرق العمل الميدانية لتشغيل هذه المرافق البحثية بالغة الأهمية. والآن، سأترك المجال لجول.

جويل ماركوس (الرئيس التنفيذي والمؤسس)

يا عامل التشغيل، لننتقل إلى الأسئلة من فضلك.

المشغل

نعم سيدي. إذا كنت ترغب في طرح سؤال، يُرجى الضغط على زر النجمة ثم الرقم 1 على لوحة مفاتيح هاتفك. إذا كنت تستخدم مكبر الصوت، نرجو منك رفع سماعة الهاتف قبل الضغط على الأزرار. للخروج من قائمة الأسئلة، يُرجى الضغط على زر النجمة ثم الرقم 2. السؤال الأول اليوم من فاريل جرانيت من كلية الفنون الجميلة. تفضل.

فاريل جرانيت (محلل أسهم)

مرحباً، مساء الخير. شكراً لكم على إتاحة الفرصة لي لطرح سؤالي. أودّ أولاً التطرق إلى التغيير في توجيهات الإشغال التي ذكرتموها بخصوص استبعاد بعض الأصول من قائمة العقارات المُرشّحة للبيع، مع العلم أن توجيهات البيع ما زالت عند 2.9 مليار. لذا، أودّ الاستفسار عن هذا التغيير. ما هي الأصول الأخرى التي ربما تمّ أخذها في الاعتبار؟ هل هي أصول ذات معدلات إشغال منخفضة، أم أنها أراضٍ؟ أحاول فقط فهم هذا المزيج.

جويل ماركوس (الرئيس التنفيذي والمؤسس)

أجل يا مارك، أجل. لقد كان تغييرًا في المزيج. وكما ذكرت، لم يتغير متوسط النسبة. كانت هناك، كما تعلم، مجموعة من الأصول التي كنا نفكر في بيعها والتي كانت بها شواغر، وقد لاحظنا في بعض الحالات اهتمامًا جيدًا من المستأجرين بتأجيرها. ولذلك، انتهى بنا الأمر بتغيير بعض الافتراضات لتشمل أصولًا أخرى ذات معدلات إشغال أكثر استقرارًا. أما بالنسبة للمزيج النهائي، فقد حددنا نطاقًا أوسع هذه المرة يتراوح بين 75% و95% و90% لكل من الأصول الأساسية وغير الأساسية، بالإضافة إلى المشاريع المشتركة. لذا، هذا هو تحديدًا ما سيحدث من تغيير في المزيج. ونتوقع أن تتضح الصورة بشكل أكبر خلال الربع أو الربعين القادمين.

فاريل جرانيت (محلل أسهم)

شكرًا لك. وسؤالي الثاني يتعلق بتأجير استوديو الترفيه ضمن عقد إيجار الترسانة. أودّ الاستفسار عن هذا النوع من فرص التخارج لتلبية الطلب في السوق، وربما استخدامه كاستخدام بديل. ما هي نسبة عقود الإيجار قصيرة الأجل أو عقود الإيجار ذات الرؤية المباشرة التي يُحتمل أن تُستخدم لهذا الغرض البديل مقارنةً بعقود إيجار علوم الحياة؟

جويل ماركوس (الرئيس التنفيذي والمؤسس)

حسنًا، نعم يا فاريل، هذه هي جويل. كان المستأجر الترفيهي مستأجرًا قائمًا، وكان تجديدًا للعقد نظرًا لانخفاض أسعار الإيجار لهذا النوع من المساحات في المنطقة. لذا بدا من الحكمة تجديد العقد مع المستأجر الحالي بدلًا من إخلاء المساحة وإعادة توظيفها. لم يكن استخدامًا جديدًا، بل كانت المساحة موجودة بالفعل، وهي أصل نمتلكه منذ حوالي 20 عامًا. لكن كما ترى من خلال شركة "رقم 3 11 أرسنال"، حققنا نشاطًا جيدًا مع مجموعة من شركات التكنولوجيا المتقدمة حيث يمكننا استغلال المساحة باستثمار رأسمالي أقل. أسعار الإيجار ليست مرتفعة كالمختبرات، لكنها تمثل فرصًا جيدة. لذا فالأمر يعتمد حقًا على الموقع ونوع المساحة، ومن الصعب التعميم.

فاريل جرانيت (محلل أسهم)

حسناً، شكراً جزيلاً لك.

جويل ماركوس (الرئيس التنفيذي والمؤسس)

على الرحب والسعة.

المشغل

شكراً لكم. وسؤالنا التالي اليوم من سيث بيرج من سيتي. تفضل.

نيك جوزيف

شكراً. معكم نيك جوزيف وسيث. في ظل حالة عدم اليقين التي تكتنف قيادة إدارة الغذاء والدواء الأمريكية وضغوط ميزانية المعاهد الوطنية للصحة، هل لاحظتم أي تغييرات في سلوك شركات التكنولوجيا الحيوية الخاصة المستأجرة فيما يتعلق بقرارات التوسع أو أنشطة التأجير من الباطن أو طلبات تعديل عقود الإيجار؟

جويل ماركوس (الرئيس التنفيذي والمؤسس)

حسنًا، فيما يخص القطاع الخاص، أعتقد أننا ذكرنا أن الشركات الناشئة ما زالت تجمع الأموال وتستثمرها. وقد فعلت ذلك بطريقة أكثر حكمة بكثير مما كانت عليه خلال فترة ازدهار السوق في العقد الماضي. ثم جاءت جائحة كوفيد-19، وما ترتب عليها من ظروف سوقية صعبة، حيث أصبح من المستحيل تقريبًا طرح أسهم الشركات للاكتتاب العام. عمومًا، أعتقد أن تأثير قرارات إدارة الغذاء والدواء الأمريكية على القطاع الخاص كان أكبر بكثير على الأسواق العامة. لكنها تؤثر أيضًا على الأسواق الخاصة من حيث الثقة في جمع الأموال. لا أعرف، جينا، هل لديكِ أي تعليقات؟

جينا

أعتقد أن هذا صحيح. أعتقد أن حالة عدم اليقين العامة لدى إدارة الغذاء والدواء فيما يتعلق بالسياسات تتغير. أعني، من الواضح أن هناك بعض الإجراءات التي حاولت إدارة الغذاء والدواء اتخاذها، وإعلانات تهدف إلى تسريع عمليات المراجعة التنظيمية وما شابه، وهو ما نأمل أن يكون له أثر إيجابي على الصناعة. لكن هذا لم يُطبّق فعلياً، كما ذكر جويل، على القطاع الخاص حتى الآن، بينما يواجه القطاع العام هذا الأمر بشكل متزايد.

نيك جوزيف

هذا مفيد. شكرًا لك. ولديّ استفسار بسيط، هل طرأت أي تغييرات على قائمة مراقبة المستأجرين الحالية مقارنةً بالأرباع القليلة الماضية؟

مارك فيندا (المدير المالي)

نعم يا مارك، يمكنك التعليق على ذلك. حسنًا، نحن نواصل تقييم المستأجرين بشكل فردي، مستأجرًا تلو الآخر. في بداية العام، أو بالأحرى في اجتماعنا مع المستثمرين، حددنا مبلغًا يقارب 23 مليون دولار. وقد ارتفع هذا الرقم تدريجيًا ليصبح احتياطيًا لمواجهة حالات التصفية أو إفلاس المستأجرين. ويتراوح هذا الرقم اليوم بين 25 و30 مليون دولار. ويشمل ذلك مجموعة متنوعة من المستأجرين، من شركات التكنولوجيا الحيوية الخاصة والعامة، بالإضافة إلى المستأجرين الذين يقدمون خدمات مساعدة، أي المستأجرين الذين يدرّون دخلًا ويخدمون أيضًا هؤلاء المستأجرين.

جويل ماركوس (الرئيس التنفيذي والمؤسس)

أجل، أعتقد، كما تعلم يا سيث، إذا نظرنا إلى الوضع الحالي خلال العام أو العامين الماضيين، مقارنةً بقطاع التكنولوجيا الحيوية في الماضي، فهذه هي المرة الأولى التي تسعى فيها الشركات، أو الملاك، بشكل أكثر حزمًا، ليس على مستوى الشركات العامة، بل على مستوى الشركات الخاصة، إلى دمج الشركات أو تصفية الشركات التي يرون أن فرص السوق فيها غير متاحة. وهذا جزء من انضباط رأس المال والحرص الذي يُدار به رأس المال، نظرًا لضيق أسواق رأس المال العامة. لذا، أعتقد أن هذا هو التغيير الكبير الذي شهدناه مقارنةً بالوضع التاريخي.

نيك جوزيف

شكرًا لك.

المشغل

شكراً لكم. وسؤالنا التالي اليوم من رونالد كامدن من مورغان ستانلي. تفضل.

رونالد كامدن (محلل أسهم)

ممتاز. شكرًا جزيلًا. كنت أراجع بعض المعلومات المتعلقة بتواريخ انتهاء الصلاحية لعام ٢٠٢٧، والتي كانت مفيدة جدًا، إذ أعتقد أن هناك بعض تواريخ انتهاء الصلاحية الإضافية في عام ٢٠٢٧ مقارنةً بالسنوات السابقة. سؤالي هو، بما أننا نحلل جميع البيانات معًا، وأنت تفكر على أساس المتاجر نفسها، فمن المرجح أن تكون تواريخ انتهاء الصلاحية في عام ٢٠٢٧ مماثلة تقريبًا لتواريخ عام ٢٠٢٦. نظرًا لتشابه مستوى انتهاء الصلاحية، هل هذه طريقة منطقية للتفكير في الأمر، أم أن هناك تفاصيل أخرى يمكنك تقديمها لتوضيح ذلك؟

جويل ماركوس (الرئيس التنفيذي والمؤسس)

حسنًا، سأطلب من مارك الحضور. لكن ربما من منظور عام، أعتقد أننا لسنا كذلك. ما زلنا في بداية العام، وقد تتغير الكثير من الأمور. انظر فقط إلى ما تغير العام الماضي منذ الافتتاح وحتى نهاية العام، كان تأثير القطاع مذهلاً. من الواضح تمامًا، أولًا، أننا لا نستطيع تقديم أي توجيهات في الوقت الحالي. ثانيًا، أعتقد أننا متفائلون، كما ترى من بعض المؤشرات، لكن كما تعلم، فإن حركة التأجير، سواء لعلوم الحياة أو التكنولوجيا المتقدمة البديلة، تكتسب موطئ قدم جيد. وأعتقد أن هذا يعطينا الأمل في أن نتمكن من معالجة بعض هذه الأمور. كما قلت، أحد عناصرنا الأساسية للمضي قدمًا هو زيادة الإشغال، وبالتالي زيادة صافي الدخل التشغيلي. لكن مارك، هل لديك أي تعليقات؟

مارك فيندا (المدير المالي)

نعم، كما قال جويل، لسنا مستعدين بعد لتقديم توقعات لعام 2027. لكن بالتأكيد، أنت محق، هناك بعض التواريخ التي نتوقع أن تشهد فترات توقف. لكن الإجابة النهائية على سؤالك تكمن في مدى سرعة تأجير المساحات الشاغرة، وتأجير المشاريع التطويرية، وما إلى ذلك، لتحقيق نسبة إشغال مناسبة. هذا منطقي. وسيعتمد الكثير على اتجاه القطاع وعوامل اقتصادية كلية أخرى. لكننا سنواصل التأجير، وآمل أن نستمر في التفوق من حيث تلبية الطلب.

جويل ماركوس (الرئيس التنفيذي والمؤسس)

نعم، ومن الأمثلة التي ذكرها مارك، مشروعا 311 أرسنال و3000 مينيوتمان، خير دليل على ذلك. كنا نعاني من شغور مزمن، ونسعى لتحديد الاستراتيجية الأمثل للمضي قدمًا، سواءً كانت الاحتفاظ بالعقارات وتأجيرها، أو إعادة هيكلتها، أو بيعها، وما إلى ذلك. وأعتقد أن هذه الإنجازات التدريجية التي تحققت هذا الربع كانت إيجابية. وهذا يُعطينا لمحة عن التغيير الذي نشهده.

رونالد كامدن (محلل أسهم)

ممتاز. سؤالي الثاني يتعلق بالتصرفات. يبدو أن هناك تحولاً طفيفاً عن بعض الأصول الشاغرة. أعتقد أنك ذكرت أنك تفكر في مشاريع مشتركة الآن. سؤالي هو: هل طرأ تغيير أيضاً على توقعات الأسعار، وهل هناك أي تركيزات سوقية تشهد إقبالاً متزايداً أو ضعيفاً؟

جويل ماركوس (الرئيس التنفيذي والمؤسس)

شكرًا. حسنًا، سأطلب من بيتر التعليق، لكن دعني أقول بشكل عام، أعتقد أن أي مزيج... ومارك يُعطينا فكرةً عن كيفية تطبيق ذلك، وهناك خلل في المبدأ. ريد. يعتمد الأمر بشكل كبير على مدى نجاح عمليات التأجير، ومكان رؤية التقدم فيها، خاصةً إذا استطعنا التأجير بتكلفة رأسمالية أقل وتحقيق صافي دخل تشغيلي أسرع، فسوف نُركز على هذا الأصل تحديدًا بطريقة إيجابية. هذا لا يعني أننا سنحتفظ بالأصل إلى أجل غير مسمى، فقد نختار بيعه. لكنني أعتقد أن هذا كان المحرك الرئيسي. بيتر، مجرد تعليق أو اثنين على سوق المعاملات.

بيتر

نعم، لقد وجدنا مؤخرًا وجود كمية جيدة من رؤوس الأموال الأساسية في السوق تبحث عن أصول عالية الجودة. لذا أردنا الاستفادة من ذلك، ووجدنا طريقة لتحقيقه من خلال المشاريع المشتركة. لكن أود التأكيد على أن هذا لا يعني أن مبيعات أصولنا غير الأساسية ستتأثر سلبًا. لا يزال هناك الكثير من المستثمرين المهتمين بهذا النوع من عمليات الاستحواذ. وقد لاقت جميع حملاتنا التسويقية استحسانًا كبيرًا، وتحظى باهتمام العديد من الجهات. لذلك، لدينا ثقة كبيرة في تحقيق أهدافنا، على الرغم من قلة نشاطنا هذا الربع، مع أننا أبلغنا بذلك مسبقًا. على أي حال، فإن حجم الأموال التي تتدفق إلى السوق من قطاع الأصول الأساسية قد ساهم بشكل كبير في خفض تكلفة رأس المال الإجمالية من خلال هذه المشاريع المشتركة.

رونالد كامدن (محلل أسهم)

مفيد جداً. شكراً لك.

المشغل

شكراً لكم. وسؤالنا التالي اليوم من أنتوني بالون من بنك جيه بي مورغان. تفضل.

أنتوني بالون (محلل أسهم)

أجل، شكرًا لك. جويل، لقد ذكرتَ إدارة الغذاء والدواء الأمريكية وأسواق رأس المال الرشيدة كبعض العوامل المؤثرة في هذا المجال. ولكن هل هناك أي عوامل أخرى تعتقد أنها تؤثر حاليًا على الطلب على الفضاء؟ هل طرأ أي تغيير على نوع الفضاء الذي يرغب فيه الناس، أم أن الأمر سيستغرق بعض الوقت؟

جويل ماركوس (الرئيس التنفيذي والمؤسس)

حسنًا، أعتقد أن هناك نقطتي ضعف رئيسيتين. الأولى هي الاضطرابات في معاهد الصحة الوطنية (NIH) التي أثرت علينا بشكل مباشر في عدد من الأسواق، والآن بدأت هذه الاضطرابات بالانحسار مع تخفيف القيود المفروضة على سداد التكاليف غير المباشرة التي كانت معاهد الصحة الوطنية تقوم بها. أما النقطة الثانية فهي لجوء معاهد الصحة الوطنية إلى الكونغرس للمطالبة بتخفيض ميزانيتها، وهو أمر لم أسمع به من قبل، خاصةً وأن أعضاء مجلس الشيوخ والكونغرس من كلا الحزبين يؤيدون تمويل معاهد الصحة الوطنية بشكل كامل تقريبًا. هذه أمور في مراحلها الأولى، ونأمل أن يتم حلها مع مرور الوقت. أعتقد أن هناك بعض الجوانب الإيجابية. لكن القيادة تُمثل مشكلة. أعتقد أن إدارة الغذاء والدواء (FDA) تُشكل مشكلة كبيرة بشكل شبه يومي. صدر اليوم بيان يُشير إلى احتمال سحب دواء مُعتمد من السوق، بدعوى وجود تلاعب في البيانات. لذا، نشهد صدمة من إدارة الغذاء والدواء بشكل شبه يومي، سواء على مستوى القيادة أو على المستوى الأساسي. وأعتقد أن هذا واقعي للغاية، فعندما يفكر الناس في التمويل، سواءً كان ذلك في مرحلة ما قبل التجارب السريرية أو التجارب السريرية، يجب مراعاة الوقت والتكلفة وإمكانية الحصول على الموافقات. أعتقد أن نقطة ضعف أخرى واضحة هي أسواق رأس المال. كما ذكرت، لا تستطيع شركات التكنولوجيا الحيوية العامة، سواءً كانت في مرحلة ما قبل التجارب السريرية أو التجارب السريرية، الحصول على التمويل إلا إذا توفرت لديها بيانات أو تم تحقيق إنجاز هام. وهذا وضع حرج للغاية. فعدم وجود أي عقود إيجار لشركات التكنولوجيا الحيوية العامة الرائدة هذا الربع أمر غير مسبوق. وأخيرًا، هناك تأثير الصين، حيث يتدفق الكثير من رأس المال إلى الصين لما يُعتقد أنه سهولة في الإجراءات الزمنية والتكاليف. أعتقد أن هذا سيؤدي في النهاية إلى نتائج عكسية، كما حدث مع الكثير من عمليات نقل الإنتاج إلى الخارج، لأن البيانات الصينية لن تُقبل إلا بعد خضوعها لإجراءات صارمة من إدارة الغذاء والدواء الأمريكية، من حيث الموافقة والرقابة. لكنني أعتقد أن هناك الكثير من الأشخاص الذين يحاولون إدخال الأدوية إلى العيادات في الصين ثم نقلها إلى الخارج. وهذا بالتأكيد أثر على قطاع الفضاء، في رأيي. لذا أعتقد أن كل هذه العوامل مجتمعة جعلت بيئة العمل أكثر صعوبة. لكن كما تعلمون، لدى تود يونغ، عضو مجلس الشيوخ عن ولاية إنديانا، مشروع قانون وجهود للحد من هذا الجنون مع الصين. يتعلق الأمر قليلاً بكيفية نقلنا لتصنيع السيارات والصلب إلى الخارج على مدى العقود الماضية، ثم أدركنا أنه لا يمكننا فعل ذلك، أو المعادن الأرضية النادرة، لا يمكننا تركها في أيدي خصم محتمل. لذا أعتقد أنه سيكون هناك تحرك من الكونغرس. ربما سيأتي ذلك بعد انتخابات التجديد النصفي، للأسف، بسبب كثرة الجدل. لكنني أعتقد أنه سيحدث لأن هذه صناعة حيوية ونحن ما زلنا نقود العالم. لكن الحقيقة هي أن الصين قوة عظمى وقد ضخت حكومتها موارد لا تقدر بثمن في هذا الأمر بينما نحن في حالة من الفوضى في الوقت الحالي، وهو أمر مؤسف، لكنني أعتقد أننا سنرتب أمورنا هنا.

أنتوني بالون (محلل أسهم)

حسنًا، هذا مفيد جدًا. شكرًا لك. أما بالنسبة للعقار رقم 421 في بارك درايف، فلم أفهم تمامًا الاعتبارات أو الخيارات المتاحة عند تقييمه، لأنني أعتقد أن هناك بعض خيارات التأجير، لكنني لم أستطع تحديد ما إذا كان تغييرًا في الاستخدام أم لا. أردت فقط فهم ذلك بشكل أفضل.

جويل ماركوس (الرئيس التنفيذي والمؤسس)

نعم. إذن، المبنى 421 هو مختبر متطور للغاية. لقد بعنا عدة طوابق منه بنظام التملك الحر لمؤسسة كبرى في بوسطن، وما زال الباقي متاحًا للتأجير أو البيع بنظام التملك الحر. لكن نسبة الـ 15% التي فرضتها معاهد الصحة الوطنية الأمريكية أوقفت الطلب بشكل شبه كامل، لا سيما في منطقة بوسطن، وإلى حد ما في أنحاء البلاد. والآن بعد أن تم نقض هذا القرار في محاكم الاستئناف، وعدم لجوء الإدارة إلى الطعن فيه، أعتقد أن المسار المستقبلي سيكون على الأرجح تأجير المبنى للمؤسسات أو بيع حصص التملك الحر. لذا، نحن ننتظر تطور الوضع. لا أعتقد أننا سنغير استخدام المبنى إلى استخدام آخر. أعني، قد يصبح مكاتب، كما تعلمون، لمركز لونغوود الطبي أو فينواي. هناك طلب كبير على المكاتب الطبية هناك. وهذا احتمال وارد. لكننا متفائلون جدًا بشأن مستقبل المبنى الآن، بعد أن تم تجاوز مسألة نسبة الـ 15%. سيستغرق الأمر بعض الوقت فقط.

أنتوني بالون (محلل أسهم)

حسناً، شكراً لك.

جويل ماركوس (الرئيس التنفيذي والمؤسس)

أجل، شكراً لك.

المشغل

وسؤالنا التالي اليوم يأتي من جيم كامرت من شركة إيفركور. تفضل.

جيم كامرت (محلل أسهم)

يوم سعيد. شكرًا جزيلًا لك يا جويل. وفريق العمل، معذرةً لجهلي، ما هو تعريفكم لمستأجري التكنولوجيا المتقدمة؟ أحاول فقط أن أفهم، ربما ليس بالضرورة مستأجريكم، ولكن ما هي القطاعات أو المستأجرين الذين يمثلون هذه القطاعات، وما هي السمات العامة لهذا النوع من المستأجرين في أسواقكم الرئيسية الثلاثة: بوسطن، وسان دييغو، وسان فرانسيسكو؟

جويل ماركوس (الرئيس التنفيذي والمؤسس)

حسنًا، الكثير من ذلك يعتمد على أسرار النجاح. لذا، دعوني أذكر مثالًا، وأنتم كنتم هناك في كامبوس بوينت عندما قمتم بجولة معنا. يضم هذا المجمع، كما تعلمون، مقر أبحاث بريستول مايرز على الساحل الغربي. نحن نعمل على ذلك. لقد بدأنا للتو أعمال البناء في نوفارتس، وهناك الكثير من شركات التكنولوجيا الحيوية الناشئة. لكن المجمع، بالإضافة إلى كونه مركزًا رئيسيًا لشركات الأدوية الكبرى، يتميز بتقنياته المتقدمة. اثنان من المستأجرين يشكلان حوالي 25% من إجمالي الإيجارات هناك. أحدهما هو أمازون. هذا ليس مركزًا للتنفيذ أو التوزيع. إنه جزء من، كما تعلمون، لا أستطيع تحديد أي جزء من أمازون، لكنه جزء متطور للغاية وموجه نحو البحث، وهم موجودون هناك منذ فترة طويلة. ثم قمنا ببناء جناح في ذلك الموقع. أعتقد أننا أريتكم المباني، أو بالأحرى مبنى مكون من عدة طوابق من المكاتب الجديدة لشركة ليدوس، التي تصنع تقنية الفحص المتقدمة في المطارات، وما إلى ذلك. ثم قمنا ببناء عدة طوابق من المساحات الصغيرة أسفل ذلك. لذا، نعتبر استخدام أمازون واستخدام ليدوس من استخدامات التكنولوجيا المتقدمة. والتكنولوجيا المتقدمة مصطلح واسع جدًا. لقد انخرطنا في هذا المجال منذ أن تعاونا مع جوجل، مع العلم أن جوجل ليست بالضرورة مستأجرًا للمكاتب أو المختبرات، على الرغم من أننا قمنا بتأجير مساحات لبعض شركاتها التابعة. ويُعتبر المختبر من ضمن التكنولوجيا المتقدمة، وهذا تعريف واسع جدًا. لكنني لا أرغب بالضرورة، في مكالمة عامة، في الخوض في كيفية رؤيتنا لهذا الأمر وكيف نحاول توجيه بعض مساحاتنا، لأن السوق شديدة التنافسية. لكن الطلب كبير والتمويل كبير أيضًا.

جيم كامرت (محلل أسهم)

مفيد جدًا. ولديّ سؤال آخر. شكرًا لك. بخصوص معدل التشغيل المتوقع للربع الرابع (140 إلى 150)، هل يشمل ذلك، كحد أدنى، إعادة تدوير رأس مال بقيمة 3.7 مليار، أم قيمة أقرب إلى المتوسط (2.9 مليار)؟ أحاول فقط توضيح بعض افتراضات نموذجنا. شكرًا لك.

مارك فيندا (المدير المالي)

أجل يا مارك. أجل، أجل، بالتأكيد. أجل. لا، لقد خفضنا هذا النطاق يا جيم. أعتقد أننا قدمنا في اجتماع المستثمرين نطاقًا يتراوح بين 4 مليارات و5.5 مليار. أي 4.75 مليار كمتوسط رأس المال الأساسي الذي يتم رسملته للربع الرابع من عام 2026. لقد خفضنا هذا النطاق بحوالي 200 مليون. لذا، هذا هو النطاق الذي نتوقع أن تستقر عليه الأمور. من الواضح أن الأمور قابلة للتغيير، لكن هذا هو أفضل تقدير لدينا في الوقت الحالي.

جيم كامرت (محلل أسهم)

حسنًا، أقدر ذلك. شكرًا لكم جميعًا.

جويل ماركوس (الرئيس التنفيذي والمؤسس)

شكرًا لك. أجل. دعني أضيف شيئًا آخر. يا جيم، لقد ذكرنا مرارًا وتكرارًا أن هناك حاجة إلى مجموعة متنوعة من التقنيات، نسميها "متقدمة"، ولكنها في الواقع تشمل نطاقًا واسعًا من التقنيات. هناك حاجة إلى مساحات شديدة الأمان، وقدرة تحمل عالية للأرضيات، وأنظمة تكييف هواء متطورة للغاية، وما إلى ذلك. وقد أشار عدد من الخبراء، حتى هيل، إلى بعض هذه الجوانب. لذلك، نحن مهتمون بشكل خاص بهذا النوع من المستأجرين الذين يستخدمون التقنيات المتقدمة، وليس مجرد مستأجر يستخدم الذكاء الاصطناعي في المكاتب. فنحن لا نعتبر ذلك ضمن نفس الفئة. آمل أن يكون هذا مفيدًا.

المشغل

شكراً لكم. سؤالنا التالي اليوم من فيكرام مالهوترا من ميزوهو. تفضل.

فيكرام مالهوترا (محلل أسهم)

مساء الخير. شكرًا على الإجابة على الأسئلة. أردتُ فقط العودة إلى نقطةٍ ما، وهي معدل التشغيل من 140 إلى 150. أعلم أنك ذكرتَ أن هذا هو تقديرنا الأفضل، ولكن كما تعلم، لقد راجعتَ الدليل عدة مرات، وأحاول الآن أن أفهم، هل هذا هو الحد الأدنى فعلاً عند 140؟ ما هو العامل الأهم برأيك الذي قد يدفع هذا المعدل إلى الانخفاض؟ وللتوضيح فقط، هل يُعتبر معدل التشغيل 140 هو المعدل الأولي قبل الوصول إلى 27؟

جويل ماركوس (الرئيس التنفيذي والمؤسس)

حسنًا، سأترك مارك يجيب على ذلك. لكن أعتقد أنه يجب أن تتذكر أننا نقدم لك أفضل تقديراتنا بناءً على الحقائق والظروف كما نعرفها في نهاية الربع. ومن الواضح أن الأمور تتغير كثيرًا. تخيل ما حدث في الربع الأول من عام 2026 عندما تغيرت قيادة وطبيعة وزارة الصحة والخدمات الإنسانية بشكل جذري مع التعيين الأخير العام الماضي. ثم جاءت التعريفات الجمركية بعد ذلك بفترة وجيزة. لذا، لا يمكننا إلا أن نقدم أفضل تقديراتنا بناءً على هذه الظروف. سنقوم بالتحديث ربع سنويًا. لكن مارك، يمكنك الإجابة على السؤال.

مارك فيندا (المدير المالي)

أهلًا فيكرام. حسنًا، نعم، يُعدّ معدل الفائدة أحد العوامل المؤثرة. وهو العامل الذي خفّض الرقم بنحو 5 سنتات منذ آخر تحديث له في يوم المستثمر. أما بالنسبة للمجالات التي نركز عليها أو عوامل المخاطرة، فأول ما يتبادر إلى الذهن هو ضرورة تنفيذ خطة التخلص من الأصول. وكما ذكر بيتر، نحن نركز بشدة على ذلك، ونشعر بثقة متزايدة في قدرتنا على تنفيذ الخطة. كذلك، قد تكون عمليات إنهاء عقود الإيجار غير متوقعة أحيانًا. وكما ذكرت سابقًا في المكالمة، فقد ارتفع هذا الرقم من 23 مليونًا إلى ما يقارب 25 أو 30 مليونًا. لكننا واصلنا العمل على ذلك. لذا، هذان أمران نراقبهما عن كثب. لكن متوسط السعر البالغ 1.45 دولار هو أفضل تقدير لدينا في هذه المرحلة بناءً على المعلومات المتوفرة لدينا.

فيكرام مالهوترا (محلل أسهم)

حسنًا، ممتاز. أردتُ فقط التطرق إلى موضوعين، ومعرفة رأيك فيهما. أولًا، تحديدًا، يتعلق الأمر بـ GNA، بالنظر إلى التوجه الذي اتبعتموه لفترة، وربما الآن، هل هناك إعادة نظر في GNA، لتقليصها أكثر خلال العامين المقبلين؟ أقصد هنا الجوانب الإدارية والتشغيلية الأساسية، بالإضافة إلى الجوانب المتعلقة بالأداء. ثانيًا، هل تمانع في التطرق إلى موضوع الذكاء الاصطناعي واحتياجات المساحة؟ هناك نقاش واسع حول ما إذا كانت نسبة المختبرات إلى المكاتب تتغير، وما إذا كانت المساحة الإجمالية ستتغير. هل من المحتمل أن تتغير اللقطات؟ لكن أي تجارب من المستأجرين لديكم حول استخدامهم للذكاء الاصطناعي وما يعنيه ذلك بالنسبة للمساحات المستقبلية ستكون مفيدة. شكرًا لكم.

جويل ماركوس (الرئيس التنفيذي والمؤسس)

إذن، ربما يا مارك، هل تريد أن تتناول الموضوع الأول؟ وبعد ذلك ربما سأتناول أنا وجين الموضوع الثاني.

مارك فيندا (المدير المالي)

نعم. لقد ركزنا، فيما يتعلق بإجمالي الأصول الصافية، على إدارتها بعناية فائقة لسنوات عديدة. شهدنا انخفاضًا كبيرًا العام الماضي، حققنا من خلاله وفورات تجاوزت 50 مليونًا. وكنا نؤكد منذ فترة أن بعض هذه الوفورات لن يستمر بالضرورة في العام 2026، ولكنه سيظل تحسنًا ملموسًا. تضمن ذلك إعادة هيكلة خطط التعويضات، حيث تم التنازل عن بعض التعويضات لبعض المديرين التنفيذيين العام الماضي. لذا، نواصل فعل ما هو في مصلحة المؤسسة، ونضع الأشخاص المناسبين في المناصب المناسبة لتحقيق النجاح. لذا، نواصل التأكد من وجود الأشخاص المناسبين في فريقنا. وأعتقد أن لدينا فريقًا متميزًا. لا أعرف إن كنت ترغب في إضافة أي شيء آخر يا جويل.

جويل ماركوس (الرئيس التنفيذي والمؤسس)

لا، أعتقد أنه كان جيدًا. بالنسبة للذكاء الاصطناعي والمساحة، أعتقد أنه من الإنصاف القول، كما ذكرت في تعليقي، أننا لم نرَ أي مستأجر، على حد علمي. ولديّ اطلاع جيد على المستأجرين في مختلف مشاريعنا الذين تواصلوا معنا قائلين: "نريد تقليص المساحة بسبب الذكاء الاصطناعي"، لكننا لم نرَ ذلك، ولا نمتلك مساحات مكتبية خلفية تتأثر بذلك بشكل كبير. من ناحية أخرى، لم نرَ أي شخص يتواصل معنا قائلين: "نحن نتوسع بسبب الذكاء الاصطناعي ومستعدون لذلك عمومًا". ما زال الوقت مبكرًا جدًا. لقد عرضتُ وجهة نظر الخبراء في هذا المجال، ليس جويل أو ألكساندريا، لكنني أعتقد أن ما قلته في تعليقي السابق صحيح. لكن يا جينا، من واقع خبرتك الميدانية، ما رأيكِ وتعليقاتكِ على ما ترينه هناك؟

جينا

يسعدني ذلك. مرحباً بالجميع. كما ذكر جويل، لا نشهد حالياً تغييرات ملموسة للذكاء الاصطناعي على أرض الواقع من حيث طلب المستأجرين ومتطلباتهم الخاصة فيما يتعلق بنسب مكاتب المختبرات، ببساطة لا نراها. ويعود جزء من السبب، كما ذكر جويل، إلى أننا ما زلنا في المراحل الأولى من تأثير الذكاء الاصطناعي على اكتشاف الأدوية وتطويرها. أشار جويل إلى أن 37 خلية بارزة في بيولوجيا جسم الإنسان بالغة التعقيد، وكذلك فيزيولوجيا الأمراض. ببساطة، لا نفهمها بما يكفي لتطبيق طبقة من الذكاء الاصطناعي لجعلها تعمل بشكل مستقل تماماً. ما زلنا بعيدين جداً عن ذلك. لذا، من المؤكد أن الذكاء الاصطناعي لا يمكنه أن يحل محل التجارب أو التحقق العملي في المختبر. لكن ما نراه، ونأمل، نظراً لكبر حجم الفرص المتاحة مع وجود 10000 مرض لم يتم علاج سوى 10% منها، والعديد منها لا تتوفر له علاجات كافية، هو أننا نأمل أن يكون للذكاء الاصطناعي قيمة في تقليص الجداول الزمنية، وزيادة الكفاءة، وخفض التكاليف، واستعادة المعرفة المؤسسية المفقودة. هذا هو المكان الذي بدأنا نرى فيه تطبيقات الذكاء الاصطناعي. بدأت بعض شركاتنا تدريجيًا في دمج الذكاء الاصطناعي في سير العمل المختبري، ضمن حلقة تكرارية، حيث يتم توليد المعرفة الحاسوبية ثم اختبارها على الأنظمة البيولوجية داخل المختبر. لذا، فيما يتعلق بتأثير الذكاء الاصطناعي، ونؤكد على هذا الأمر بشدة فيما يخص تأثيره على الطلب على العقارات وأنواع المساحات المتاحة حاليًا، فإنه لا يزال محايدًا. بالتأكيد، إذا كان الذكاء الاصطناعي يحمل بالفعل وعدًا بتمكين شركة ما من زيادة عدد التجارب المستهدفة التي يمكنها إجراؤها في وقت واحد، فقد تزداد متطلبات المختبر. قد تظهر بعض المشكلات عند استخدام الذكاء الاصطناعي على نطاق أوسع. لا نعرف ذلك بعد. لكننا بالتأكيد لا نشهد أي تغيير يُذكر. لذا، أردنا إيصال هذه الرسالة اليوم.

المشغل

حسنًا، شكرًا لكم. ويبدو أن سؤالنا التالي اليوم من ريتش أندرسون من شركة كانتور فيتزجيرالد. تفضل.

ريتش أندرسون (محلل أسهم)

صباح الخير. سأكتفي بسؤال واحد فقط. قبل فترة، سأل أحدهم، أعتقد أنه رونالد، عن انتهاء عقود الإيجار في عام ٢٠٢٧. وقد ذكرتَ بحق أنه لم تُقدَّم أي توجيهات حتى الآن، ولكن هناك ما يُقارب ٥٥ سنتًا من الإيرادات السنوية المتعلقة بتلك المساحة البالغة ١.٥ مليون قدم مربع. هل من الحكمة، برأيك، أن نفترض أن مبلغ ٩٧ مليون دولار سيُؤجَّل بالكامل، بينما تسعى أنت لإخلاء تلك المساحة؟ أم أن هناك تقدمًا سيُحرز الآن قبل العام المقبل بحيث لا يكون الأمر بهذه الصعوبة؟

مارك فيندا (المدير المالي)

أجل يا مارك، سأطلب منك الرد. أجل، أجل. حسنًا، إذا كنت تتحدث عن تلك التواريخ المنتهية بمعزل عن غيرها يا ريتش، فنحن نتوقع حدوث توقف مؤقت في تلك المساحات تحديدًا. انظر، نحن نحرز تقدمًا جيدًا، وأعتقد أننا حددنا ما يقارب 35 أو 36% منها، ونحن في مرحلة مبكرة جدًا من المفاوضات بشأنها. لذلك، من الواضح أننا سنبذل قصارى جهدنا لتقليل فترة التوقف المتوقعة، وذلك لمحاولة تحقيق الإيرادات في أسرع وقت ممكن. ولكن، كما قلت، هذا لا يأخذ في الاعتبار جميع الأمور الأخرى التي نركز عليها. من الواضح أننا نركز اليوم بشكل خاص على شغل المساحات الشاغرة، وبعض هذه التطورات المتعلقة بالاستخدامات البديلة التي ذكرها جويل، في محاولة لتحويل الأمور إلى إيرادات في أسرع وقت ممكن في أماكن أخرى من المحفظة لتعويض ذلك. ولكن سيتم تحديد ذلك لاحقًا.

ريتش أندرسون (محلل أسهم)

أجل. وسؤال سريع لك يا مارك، الأصول التي لم تعد تبيعها والتي بها بعض الشواغر، تحتفظ بها لأنك تحقق نجاحًا في التأجير. هل هذا نتيجة لتوجه السوق نحوك أم أنه تغيير في استراتيجية هذه الأصول، ربما لجذب مستأجرين من قطاع التكنولوجيا؟ ما الذي غيّر نظرتك إلى هذه الأصول بحيث تفكر الآن في الاحتفاظ بها بعد أن كنت تفكر في بيعها سابقًا؟

مارك فيندا (المدير المالي)

اسمع، سأعطيك مثالاً على عقار كنا نفكر في بيعه في سان دييغو. وقد أشار جويل إلى هذا سابقاً. إذا كان بالإمكان تحقيق إيرادات قريبة الأجل واستثمار رأس مال معقول، فسننظر في الأمر بالتأكيد. والعقار الذي أفكر فيه كان عقاراً ضخماً، بمساحة 160 ألف قدم مربع. ولدينا شخص يدرسه حالياً بدقة. إنه عقار مميز. لذا، أعني أن الأمر يتعلق بتقييم كل عقار على حدة. لم نكن نبيع ببساطة، كما تعلم، أصولاً أقل أهمية. لم يكن الأمر كذلك. بل كان تقييم كل عقار على حدة. تلك الأصول التي تحتاج إلى رأس مال كبير، أو التي نعتبرها، كما تعلم، غير أساسية، أي غير مرتبطة بالمجمعات الضخمة، كانت بالتأكيد أصولاً. نواصل البحث عن خيارات للبيع إذا كان ذلك منطقياً. وفي بعض الحالات، عندما لاحظنا نشاطاً جيداً، قررنا التركيز عليها.

جويل ماركوس (الرئيس التنفيذي والمؤسس)

حسنًا، هذا منطقي. شكرًا جزيلًا. نعم، مثال آخر. نعم يا ريتش، مثال جيد آخر، وهو مدرج في القائمة، أو كان مدرجًا فيها لفترة من الزمن، بعد مراجعة الأعمال والتحليل المالي، هو أصول مينيوتمان شمال بوسطن، حيث وقعنا اتفاقية تفاهم كبيرة جدًا. وهذا يعني بطبيعة الحال انخفاض النفقات الرأسمالية وتسريع وقت التسليم، مما يغير حساباتك بشأن ما تريد فعله بهذا الأصل. لذا، فالأمر يعتمد بشكل كبير على عوامل عديدة، ففي حالة استخدام علوم الحياة، وفي حالة أخرى استخدام التكنولوجيا المتقدمة. لذا، ليس هناك استخدام واحد محدد. الأمر يعتمد حقًا على السوق.

ريتش أندرسون (محلل أسهم)

حسنًا، شكرًا جزيلًا لكم يا فريق العمل. أقدر ذلك.

جويل ماركوس (الرئيس التنفيذي والمؤسس)

أجل، شكراً لك.

المشغل

شكراً لكم. وسؤالنا التالي اليوم من ويس غولاداي من شركة بيرد. تفضل.

ويس غولاداي (محلل أسهم)

مرحباً جميعاً. لقد مرّت الآن خمس سنوات تقريباً على ازدهار سوق العقارات خلال جائحة كوفيد-19، حيث كان تمويل المستأجرين يعتمد على أسس علمية أقل قوة، وقد أشرتم إلى ضرورة التصفية السريعة. لذا، أتساءل، أين نحن الآن فيما يتعلق بتصفية هؤلاء المستأجرين، كما تعلمون، في منطقة كوفيد-19. هل نحن في المرحلة الأخيرة من هذه العملية؟

جويل ماركوس (الرئيس التنفيذي والمؤسس)

أوه، هذا سؤال صعب. من الصعب الإجابة عليه بالطريقة التي طرحته بها. لا أعتبرهم مستأجرين من عصر كوفيد تحديدًا. أعني، أعتقد ذلك. وربما تشير فقط إلى الشركات التي تأسست على أساس توقعات سوق مزدهر للغاية أو ما شابه. لكن الكثير منها، كما تعلم، ربما تم ضخ أموال طائلة في صفقات كثيرة، سواء كانت عامة أو خاصة. لذا، يتم تصفية بعضها بشكل طبيعي، كما ذكرت. لكن، كما تعلم، في سوق اليوم، تأتي عمليات التصفية لأسباب أخرى أيضًا. إدراك أننا، حسنًا، نسعى وراء مرض معين، واتضح أن أحدهم قد حقق إنجازًا كبيرًا. نشعر أننا لا نستطيع أن نكون في المقدمة. سنكون تابعين. وهل نريد حقًا، لو كنت مستثمرًا، أن نستثمر أموالنا في ذلك؟ هذا ليس علاجًا مباشرًا، كما تعلم. لذا، هذا عامل مهم في كثير من هذه الحالات، أو مشاكل محددة، كما تعلم، مثل الآثار الجانبية أو ما شابه. الأمر معقد. هناك أسباب كثيرة، ليس فقط أننا استغللنا الأموال الطائلة خلال جائحة كوفيد-19، والآن نتخلص منها. الأمر أكثر تعقيدًا من ذلك يا جويل.

جينا

أودّ إضافة نقطة واحدة. أعتقد أن جويل مُحقّ تمامًا. ليس الأمر أن هناك تصفية شاملة لشركات كوفيد بحدّ ذاتها، بل في ظلّ قيود رأس المال، بيئةٌ تتسم بضيق رأس المال المستمر وارتفاع تكلفة رأس المال، ما يجعل مجالس الإدارة والمستثمرين في القطاعين العام والخاص أكثر حذرًا في إنفاق رؤوس أموالهم. وإذا لم تكن لدى الشركات رؤية واضحة للمراحل الرئيسية، أو إذا لم تُحققها، يضطر المستثمرون إلى اتخاذ قرارات بشأن كيفية تخصيص رؤوس أموالهم. وهذا ما يُؤدي في الواقع إلى اتخاذ قرارات مثل تصفية شركة أو تقليص تخصيص رأس المال. ليس بالضرورة أن تكون جميع هذه الشركات قد بُنيت خلال جائحة كوفيد، والآن يتم تصفيتها.

ويس غولاداي (محلل أسهم)

حسنًا، أقدر ذلك. وقد ذكرتَ بالفعل عدم وجود عقود إيجار مع شركات التكنولوجيا الحيوية العامة، ولكن ربما يمكنك التحدث عن، كما تعلم، المشاريع قيد التنفيذ. هل يشعر العاملون في شركات التكنولوجيا الحيوية العامة بالحيرة، وهل هم مترددون بعض الشيء بسبب الوضع الاقتصادي العام؟

جويل ماركوس (الرئيس التنفيذي والمؤسس)

أجل، أعتقد أن هذا مجرد انخفاض طفيف بنسبة الربع، لأنني أتوقع أن نعود إلى الوضع السابق خلال الربع الثاني مع نمو إيجابي في التأجير. لكن هذا يُظهر أننا لم نشهد مثل هذا من قبل. وكما ذكرت، هذا مزيج من عدة عوامل، كما تعلمون. لكنني أعتقد أنه مجرد انخفاض طفيف بنسبة الربع. مع ذلك، إذا نظرنا إلى إجمالي الإيرادات السنوية المتكررة من شركات التكنولوجيا الحيوية العامة مقارنةً بالطلب في هذا القطاع، وقد أكدنا هذا مرارًا وتكرارًا خلال العامين الماضيين، نجد أن هذا القطاع هو الأكثر وضوحًا في نقص الطلب. والسبب الرئيسي هو أنهم لا يستطيعون ذلك. ما لم تتوفر لديك بيانات جيدة أو إنجاز هام، لا يمكنك ببساطة طرح أسهم ثانوية في السوق لزيادة رأس المال المتاح. من الصعب جدًا تحقيق ذلك، سواء في القطاع الخاص أو العام.

ويس غولاداي (محلل أسهم)

شكراً على وقتكم.

جويل ماركوس (الرئيس التنفيذي والمؤسس)

أجل، شكراً لك.

المشغل

شكراً لكم. والسؤال التالي من جون كيم من شركة بي إم أو كابيتال ماركتس. تفضل.

جون كيم (محلل أسهم)

شكرًا لكم. بخصوص توقعاتكم لتأجير المساحات في الربع الثاني، والتي تتراوح بين 900 و950 ألف قدم مربع، أود الاستفسار عن مدى وضوح هذه التوقعات لديكم، وما إذا كان بإمكانكم توضيح نسبة التأجير الجديد، وتجديد العقود القائمة، وتطوير مشاريع جديدة. وأخيرًا، ما هو حجم مشاريع التأجير المستقبلية لديكم بعد الربع الثاني؟

جويل ماركوس (الرئيس التنفيذي والمؤسس)

أجل، أولاً، هذا ليس توجيهاً. إنه مجرد مؤشر مبني على النشاط والمعاملات. ولا أعتقد أننا سندلي بأي تعليقات أخرى حول هذا الموضوع في الوقت الحالي. لن نعطي مؤشراً على اتجاه عام إلا إذا كنا مطمئنين تماماً. أقول إن هذا يبدو جيداً. ولكن كما تعلم، الأمور لا تُنجز حتى يتم إنجازها. صحيح.

جون كيم (محلل أسهم)

الفوائد الرأسمالية، تشير توقعاتكم إلى معدل تشغيلي قدره 58 مليون دولار في الفترة المقبلة. يبدو أنكم سترسملون حوالي ثلث الأصول الأقل بحلول الربع الرابع. لذا، تشير الحسابات البسيطة إلى أن المبلغ سيكون حوالي 46 مليون دولار بحلول الربع الرابع. هل هذه الحسابات صحيحة؟ هل هذا هو الوضع الأمثل؟

جويل ماركوس (الرئيس التنفيذي والمؤسس)

عند حساب الحد الأقصى للفائدة مع اقترابنا من عام 2027. أجل، مرحباً جون. أجل، لن نقدم توجيهات لعام 2027، لكن مارك سيقدم لك بعض الإطار العام.

مارك فيندا (المدير المالي)

أجل، أجل، هذا صحيح. أعني، إذا نظرنا إلى الأساس اليوم، فهو يتجاوز 6 مليارات، وهو الحد الأقصى الذي نحدده اليوم. وقد ذكرنا أننا نعتقد أن النصف الثاني من العام سينخفض نظرًا لوجود بعض عمليات التسليم الكبيرة. هناك عملية تسليم كبيرة في سان دييغو، ولدينا أيضًا بعض الأصول التي لها مراحل محددة من المحتمل أن يتم تعليقها أو في بعض الحالات، بيع بعض تلك الأراضي. لذلك، قدمنا في ملحقنا ما نعتقد أن الأساس تحت الرسملة سيكون عليه في الربع الرابع، والذي كان حوالي 4.5 أو 4.6 مليار من الأساس عند نقطة المنتصف للنطاق المعدل للربع الرابع. ثم حاولنا أن نعطي الناس فكرة عن مقدار الأساس المتاح الذي له مراحل محددة في عام 2027. بعض ذلك عبارة عن أراضٍ، وقد فصلنا ذلك بعناية شديدة في ملحقنا، بعضه عبارة عن أراضٍ. ثم إن جزءًا من ذلك يتعلق بهذه الأصول الخمسة التي سلطنا الضوء عليها، والتي وصفناها بأنها تقييم للاستراتيجية التجارية والمالية. هناك بعض المعالم المرتبطة بهذه الأصول في أوائل عام 2027، والتي يجري رسملتها اليوم. أهمها مشروع 421Park. لذا، كما تعلمون، لا نعلم ما سيحدث هناك. سيعتمد الكثير على الطلب وسرعة تأجير المشروع. هذا أفضل ما يمكنني تقديمه لكم في هذه المرحلة.

جون كيم (محلل أسهم)

شكرًا لك.

المشغل

شكراً لكم. وسؤالنا التالي اليوم من مايكل كارول من شركة آر بي سي كابيتال ماركتس. تفضل.

مايكل كارول

شكرًا لك يا مارك. أردتُ العودة إلى تلك المشاريع الخمسة التي يجري تقييمها لاحتمالية تغيير استراتيجية العمل. ما هي الخيارات المتاحة تحديدًا؟ هل ستُعيدون بناءها لاستخدام مختلف تمامًا، مثل التقنيات المتقدمة؟ وإذا لم ينجح ذلك، فستبقونها على حالها تقريبًا بانتظار سوق أفضل لمتابعة تلك المشاريع. إذًا، هل الخيار هو تأجيرها لاستخدام مختلف أم الانتظار حتى تتحسن السوق؟ هل هذان هما الخياران اللذان تُحللونهما؟

جويل ماركوس (الرئيس التنفيذي والمؤسس)

مرحباً مايكل. أعتقد أن معظم هذه الأصول تخضع للدراسة، حيث نفكر في تحويلها من استخدام المختبرات التقليدية إلى استخدامات تكنولوجية متقدمة، أو إلى جهات أخرى مهتمة قد تجد طبيعة هذه المباني مثيرة للاهتمام لاستخدامات أخرى غير المختبرات. ينطبق هذا على معظم الأصول، ومنها مبنى 311 شارع أرسنال. ذكرنا أننا لاحظنا بعض النشاط هناك من هذا النوع من الاستخدامات. أعتقد أننا وقعنا أكثر من 80 ألف خطاب نوايا لمبنى 40 سيلفانز، وهو مبنى مشابه له في سعته 3000 ميل. وقد وقعنا بالفعل خطاب نوايا كبيرًا لاستخدامه في مكان آخر غير المختبرات. لذا، فإن التحول المحتمل لمعظم هذه الأصول يكمن في استخدامات أخرى. لكن كما ذكر جويل، يمكننا أيضًا اعتبارها مرشحة للبيع في المستقبل. أما مبنى 421، فهو مختلف قليلاً عن غيره، حيث يمكننا النظر في إمكانية بيعه كشقق سكنية، أو تحويله إلى مكاتب، على ما أعتقد. لكنه مصمم ليكون مبنى مختبرات. لكن كل هذه الأصول، كما تعلمون، لدينا بعض الوقت، لكننا نقترب من مراحل حاسمة تتطلب منا اتخاذ قرارات، وإلا سيتوقف تراكم الفوائد. وهذه المراحل الحاسمة ستحل في بداية العام المقبل تقريباً.

مايكل كارول

وإذا قمتم بتغيير نطاق مشاريع التطوير المحددة هذه، فهل سيؤثر ذلك على ميزانية الإنشاءات لعام 2026، أم أن هذا المبلغ هو فعلاً 500 مليون دولار الذي ذُكر في الملحق؟ هل سيكون تأثيره أكبر في عام 2027؟ هل لأن الاستثمارات في هذه الاستخدامات الأخرى ستكون أصغر مقارنةً بعلوم الحياة؟ نعم، أعتقد أن لدينا فهمًا جيدًا لخطة رأس المال لهذا العام يا مايكل. سيكون هذا بندًا قد يؤثر على الإنفاق للعام المقبل. ممتاز، شكرًا لك. سؤالنا التالي اليوم من ديلان برزيزينسكي من شركة غرين ستريت. تفضل. مرحبًا يا شباب. شكرًا لكم على الإجابة على السؤال، ونُقدّر تعليقاتكم حتى الآن حول الـ 97 مليون مساحة شاغرة في عام 2027. أعتقد أن ما نحاول فهمه هو أنه باستثناء هذا المبلغ، هناك 1.536 مليون قدم مربع أخرى قيد الاستكشاف للتأجير. هل لديكم معلومات كافية حول هذا الأمر؟ هل من المرجح تجديد هذه المساحات؟ أعتقد أن ما نحاول فهمه هو احتمالية ارتفاع قيمة 97.5 مليون مع اقترابنا من عام 2027. أجل. مرحباً ديلان. أجل، من المبكر جداً التكهن بما سيحدث مع بقية العقود المنتهية في عام 2027. ما نعرفه الآن هو أن نسبة 1.5 من أصل 97 مليون إيجار التي أشرت إليها قد تشهد أو من المرجح أن تشهد بعض التوقف. لذا من الصعب التنبؤ في هذه المرحلة بمعدل الاحتفاظ، ولكن بشكل عام، يمكنني القول، على الأقل لهذا العام، أننا، كما تعلم، في بداية العام، على الأقل بالنسبة لعقود 20 أو 26 المنتهية. عندما حددنا العقود الرئيسية المنتهية في عام 2026، توقعنا أن يكون معدل الاحتفاظ في حدود 60% أو أكثر. لكنني لا أعتقد أننا مستعدون للتعليق على وضع عام 2027. هذا منطقي. وربما نُقدّر فقط توضيحكم لحجم نشاط التأجير المُحتمل الذي تتوقعون إنجازه في الربع الثاني. أعتقد أنه عند التفكير في المستقبل، هل يُعدّ هذا الرقم، أي ثلاثة ملايين ونصف إلى أربعة ملايين قدم مربع من حجم التأجير السنوي، رقمًا مناسبًا يُمكن استخدامه كمعدل تشغيلي؟ من الواضح أن التأجير سيشهد تقلبات. لكنني أتساءل كيف يُمكننا التفكير في المشاريع المستقبلية لما بعد الربع القادم. لا أعتقد أنه يجب افتراض أن هذا هو المعدل التشغيلي. أعتقد أننا في مرحلة مختلفة الآن. لذا أعتقد أن المعدل التشغيلي سيتطور بمرور الوقت، خاصةً مع ازدياد استخدام التقنيات المتقدمة في علوم الحياة، نظرًا لطبيعة الأصول. لذلك، لا أعتقد أنه يُمكن الاعتماد عليه فورًا. لكن تاريخيًا، مع هامش خطأ بسيط، كان المليون معدلًا تشغيليًا شائعًا. أما ما إذا كنا سنعود إلى هذا المعدل التشغيلي، فأعتقد أن الوقت كفيل بإثبات ذلك. شكرًا لك يا إد. شكرًا لك. وسؤالنا الأخير اليوم من جيمي فيلدمان من ويلز فارجو. تفضل. شكرًا لك على قبول السؤال، ونهنئك على إتمام المكالمة. أردت فقط معرفة آخر المستجدات حول رأس المال الانتهازي. بالنظر إلى هذا المجال من منظور العقارات، أعتقد أنك ذكرت أن المشاريع المشتركة تبدو أكثر جاذبية. هل طرأ أي تغيير؟ أو هل يمكنك إطلاعنا على آخر التطورات فيما يتعلق برأس المال، سواء كان عالميًا أم محليًا؟ هناك تحولات كثيرة في احتياجات رأس المال حول العالم. ما هو الوضع الحالي للمشترين الانتهازيين في مجال علوم الحياة؟ لا أعتقد أننا نريد التعليق كثيرًا على ذلك، لكن تفضل يا بيتر. نعم، أود أن أقول إن هناك مزيجًا من رأس المال المحلي والدولي الذي ينظر إلى هذه الأصول. هل تعتقد أن الرغبة قد تغيرت أم أنها لا تزال كما هي؟ ما تغير هو أنه خلال العامين الماضيين، وحتى هذا العام، لم يكن هناك أي استثمار موجه نحو الأصول الأساسية. كان الاستثمار كله انتهازيًا ولأسباب وجيهة. أعني أننا كنا نقترب، وكنا نأمل أن نصل إلى أدنى مستويات سوق العقارات، وكان الجميع يجمعون الأموال بناءً على معدلات عائد داخلي مكونة من رقمين. وكانت هذه هي أهداف تلك الصناديق، وهذا ما كان عليهم الاستثمار فيه. الآن لدينا أموال. لا أعرف كيف حصلنا عليها، لكن لدينا أشخاص يقولون: أريد أصولًا عالية الجودة ضمن برنامج تمويل الأصول، وأعلم أنه بإمكاني الحصول على صفقة عقارية توفر هامش ربح مناسب مقارنةً بالسندات مقابل المخاطرة التي سأتحملها. والآن بعد أن أصبحت هذه الأموال متوفرة، وكما قلت، فهي تأتي من مصادر محلية ودولية، فإننا نستغلها للحصول على تكلفة رأس مال أفضل بشكل عام لبرنامجنا. حسنًا، ممتاز. شكرًا لكم. شكرًا لكم. وبهذا نختتم جلسة الأسئلة والأجوبة. أود أن أعيد إدارة المؤتمر إلى جويل ماركوس لإلقاء أي ملاحظات ختامية. نعم. شكرًا لك، أيها المشغل. وشكرًا لكم جميعًا. نحن نقدر ذلك. شكرًا لكم. بهذا نختتم مكالمة المؤتمر لهذا اليوم. نشكركم جميعًا على حضور عرض اليوم. يمكنك الآن فصل خطوطك والاستمتاع بيوم رائع.

تنويه: هذا النص مُقدّم لأغراض إعلامية فقط. مع حرصنا على الدقة، قد توجد أخطاء أو سهو في هذا النسخ الآلي. للاطلاع على البيانات الرسمية للشركة ومعلوماتها المالية، يُرجى الرجوع إلى ملفات الشركة لدى هيئة الأوراق المالية والبورصات الأمريكية وبياناتها الصحفية الرسمية. تعكس تصريحات المشاركين في الشركة والمحللين وجهات نظرهم في تاريخ هذه المكالمة، وهي قابلة للتغيير دون إشعار مسبق.