أعلنت شركة هيلث كير ريالتي ترست (المدرجة في بورصة نيويورك تحت الرمز: HR ) عن نتائجها المالية للربع الأول، وعقدت مؤتمراً هاتفياً لمناقشة الأرباح يوم الجمعة. اقرأ النص الكامل أدناه.

يتم تشغيل هذا المحتوى بواسطة واجهات برمجة تطبيقات Benzinga. للحصول على بيانات مالية شاملة ونصوصها، تفضل بزيارة https://www.benzinga.com/apis/ .

يمكنكم الوصول إلى المكالمة كاملةً عبر الرابط التالي: https://events.q4inc.com/attendee/639027766

ملخص

أعلنت شركة Healthcare Realty Trust عن أداء مالي قوي للربع الأول من عام 2026، حيث بلغ صافي التدفق النقدي التشغيلي المعدل للسهم الواحد 0.41 دولار، بزيادة عن 0.40 دولار، ونمو صافي الدخل التشغيلي للمتاجر القائمة بنسبة 6.9٪.

حققت الشركة أعلى مستوى لها على الإطلاق في نشاط التأجير، حيث وقعت عقود إيجار لأكثر من مليوني قدم مربع، وسجلت معدل احتفاظ بالمستأجرين بنسبة 93.5%.

وتشمل المبادرات الاستراتيجية عمليات إعادة شراء الأسهم، وعمليات الاستحواذ على المشاريع المشتركة، واستثمارات إعادة التطوير، حيث تم استثمار 100 مليون دولار في عمليات إعادة شراء الأسهم و25 مليون دولار في إعادة التطوير.

رفعت شركة Healthcare Realty Trust توقعاتها لأرباح التشغيل من العمليات (FFO) وتوقعات أداء المتاجر القائمة لعام 2026، وذلك بفضل نتائج التأجير القوية ووجود مشاريع قيد التنفيذ قوية.

تخطط الشركة للحفاظ على نهج منضبط لتخصيص رأس المال، مع إمكانية بيع الأصول الأساسية وإعادة تدوير العائدات بشكل مربح في فرص النمو.

النص الكامل

المشغل

شكرًا لكم على انتظاركم. اسمي تينا، وسأكون مسؤولة الاتصال بكم اليوم. أود أن أرحب بكم جميعًا في مكالمة مؤتمر أرباح شركة هيلث كير ريالتي للربع الأول من عام ٢٠٢٦. تم كتم صوت جميع الخطوط لتجنب أي ضوضاء في الخلفية. بعد كلمة المتحدث، ستُفتح جلسة أسئلة وأجوبة. لطرح سؤال، اضغطوا على زر النجمة ١ على لوحة مفاتيح الهاتف. لإلغاء سؤالكم، اضغطوا على زر النجمة ١ مرة أخرى. يسعدني الآن أن أُسلّم المكالمة إلى رون هوبارد، نائب رئيس علاقات المستثمرين. تفضلوا بالبدء.

رون هوبارد (نائب رئيس علاقات المستثمرين)

نشكركم على انضمامكم إلينا اليوم في مكالمة مؤتمر أرباح شركة هيلث كير ريالتي ترست للربع الأول من عام 2026. نود تذكيركم بأنه باستثناء المعلومات التاريخية الواردة هنا، قد تتضمن الأمور التي نناقشها في هذه المكالمة بيانات استشرافية تنطوي على تقديرات وافتراضات ومخاطر وشكوك. تمثل هذه البيانات الاستشرافية رأي الشركة اعتبارًا من تاريخ هذه المكالمة. وتخلي الشركة مسؤوليتها عن أي التزام بتحديث هذه البيانات الاستشرافية. يمكنكم الاطلاع على مناقشة المخاطر وعوامل الخطر في بياننا الصحفي، كما يمكنكم الاطلاع على تفاصيلها في ملفاتنا لدى هيئة الأوراق المالية والبورصات الأمريكية. سنناقش بعض المقاييس المالية غير المتوافقة مع مبادئ المحاسبة المقبولة عمومًا (GAAP) خلال هذه المكالمة. يمكنكم الاطلاع على بيان توفيقي لهذه المقاييس مع أكثر المقاييس المالية المتوافقة مع مبادئ المحاسبة المقبولة عمومًا (GAAP) في بيان أرباح الشركة للربع المنتهي في 31 مارس 2026. يتوفر بيان أرباح الشركة والمعلومات التكميلية المتعلقة بالأرباح على موقع الشركة الإلكتروني. أود الآن أن أترك المجال لرئيسنا التنفيذي، بيت سكوت.

بيت سكوت (الرئيس والمدير التنفيذي)

شكرًا لك يا رون. ينضم إليّ في المكالمة اليوم كل من روب هول، مدير العمليات، ودان غاباي، المدير المالي. كما سيشاركنا في جلسة الأسئلة والأجوبة ريان كراولي، مدير تقنية المعلومات. لقد مرّ ما يزيد قليلاً عن عام منذ أن توليت منصب الرئيس التنفيذي، وقد حققنا تقدمًا ملحوظًا خلال هذه الفترة القصيرة. دخلنا عام 2026، من نواحٍ عديدة، كشركة جديدة كليًا. أضفنا خبرات متخصصة في القطاع إلى منصتنا التشغيلية المُطوّرة والأكثر دقة من الناحية المالية. قمنا بتحسين محفظتنا الاستثمارية وضبطنا حجم ميزانيتنا العمومية. كل هذا كان استعدادًا لتحقيق أو تجاوز توقعات أرباحنا للسنوات الثلاث القادمة. يسعدني أن أعلن أن العمل الجاد والتحضير المكثف بدأ يُؤتي ثماره في نتائج أفضل. صحيح أن ربعًا واحدًا لا يضمن تحقيق توقعات الأرباح للسنوات الثلاث القادمة، إلا أنه يُرسي أساسًا متينًا لتحقيق أداء متميز مع الحفاظ على عقلية الفوز التي عملنا جاهدين على ترسيخها في شركة هيلث كير ريالتي 2.0. والآن، دعونا ننتقل إلى نتائجنا للربع الأول. كل يوم، ننفذ أعمالنا بجدية وتفانٍ. وقعنا عقود إيجار لأكثر من مليوني قدم مربع، وهو أعلى مستوى على الإطلاق. وسجلنا نموًا في صافي دخل التشغيل للمتاجر القائمة بنسبة تقارب 7%، وهو أيضًا أعلى مستوى على الإطلاق. وقمنا بإعادة شراء المزيد من الأسهم، وأتممنا أول عملية استحواذ لمشروع مشترك، ونواصل استقرار محفظة إعادة التطوير لدينا، وبدأت خطتنا لأسواق رأس المال في التبلور. وكان الأثر الصافي لكل هذا أن نتائج الربع الأول كانت أفضل بكثير من التوقعات. ونقوم برفع توقعاتنا لكل من التدفقات النقدية التشغيلية والمتاجر القائمة في بداية العام، وهناك المزيد في الأفق مع وجود خطة تأجير قوية. أردت أن أتوسع أكثر في إطار نمو الأرباح لشركة Healthcare Realty 2.0، فقد أصبح نمو الأرباح بلا منازع هو المقياس المهيمن الذي يحدد مضاعفًا مميزًا في صناعة صناديق الاستثمار العقاري. إذا دخلت إلى أي منصة ذكاء اصطناعي وبحثت عن خصائص المكاتب الطبية، فستلاحظ العبارات النموذجية التي أصبحت مرادفة للقطاع: تدفق نقدي مستقر، ومقاومة للركود، واستقرار، ونمو بنسبة 2 إلى 3%. في ظل بيئة أسعار فائدة منخفضة كما شهدناها بين عامي 2010 و2020، حين بلغ متوسط عائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات 2% فقط، بدا كل هذا واعدًا. فقد تمكن المستثمرون من تحقيق عوائد مجزية في قطاع العيادات الطبية بمخاطر ضئيلة للغاية. إلا أنه مع وصول عائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات إلى 4.3% اليوم، وتداول أسهمنا عند مضاعف تدفقات نقدية تشغيلية يبلغ 11 ضعفًا، لم يعد هذا الوضع كافيًا. نواجه تحديين رئيسيين: تحسين الأداء المالي، وهو ما نعمل عليه حاليًا، وتجاوز هذه الصور النمطية التاريخية. وبصفتنا الشركة الوحيدة المدرجة في البورصة والمتخصصة حصريًا في مجال العيادات الخارجية الطبية، سنكون روادًا في هذا المجال، وسنعيد تعريف مفهوم النجاح في قطاعنا. لذا، دعوني أستعرض معكم الركائز الأساسية للنمو العضوي. أولًا، يقترب معدل الإشغال في القطاع ككل من 93% نظرًا للطلب القوي ونمو العرض المحدود. ونتوقع استمرار هذا النمو لسنوات عديدة مدفوعة بالنمو السريع للفئة العمرية 65 عامًا فأكثر، والتحول المتواصل في الرعاية الصحية نحو العيادات الخارجية. في شركة Healthcare Realty 2.0، تحسّن معدل إشغال متاجرنا القائمة هذا الربع ليصل إلى 92.3%، بزيادة سنوية قدرها 110 نقاط أساسية. كما تحسّن إجمالي الإشغال إلى 90.5%، وهو ما يُعدّ محركًا هامًا لنمو الأرباح على المدى القريب، حيث نعمل على استقرار محافظنا العقارية المؤجرة والمُعاد تطويرها. ثانيًا، في إطار منصة إدارة الأصول الجديدة، بلغ متوسط الزيادة السنوية على عقود الإيجار الموقعة 3% أو أكثر. ولا يسعني إلا التأكيد على أهمية الزيادة السنوية في نمو الأرباح. ومع بلوغ صافي دخل محفظتنا الاستثمارية حوالي 650 مليون دولار، ستكون الزيادات السنوية المحرك الرئيسي لنمو الأرباح الأساسية مستقبلًا. ثالثًا، معدل الاحتفاظ بالعملاء، الذي غالبًا ما يتم تجاهله، هو محرك حاسم لنمو الأرباح. ففترة التوقف عن العمل والنفقات الرأسمالية، التي تُعدّ بمثابة العائق الخفي أمام نمو الأرباح، تكون أقل بكثير في عقود الإيجار المُجددة مقارنةً بعقود الإيجار الجديدة. وبالتالي، كلما ارتفع معدل الاحتفاظ بالعملاء، قلّ رأس المال الذي يتعين علينا تخصيصه. وكلما ارتفع معدل العائد الداخلي على الإيجار، زادت ربحية الصفقة بالنسبة لنا. وخلال الربع الأول، بلغ معدل الاحتفاظ بالعملاء لدينا 93.5%. مع اكتمال تحسين محفظتنا الاستثمارية وتركيز أصولنا في أسواق النمو المرتفع، بما في ذلك أسواق حزام الشمس، أتوقع تحسن هوامش التأجير النقدي لدينا. في الربع الأول، بلغ هامش التأجير النقدي لدينا 4.2%. والجدير بالذكر أن ربع عقود الإيجار التي وقعناها كان بهامش تأجير نقدي يزيد عن 5%. عند إضافة نمو الإشغال، والزيادات السنوية، وارتفاع معدلات الاحتفاظ بالموظفين، وتحسن هوامش التأجير النقدي، نتوقع تحقيق نمو ملحوظ في الأرباح مستقبلاً. نتائج متاجرنا القائمة لهذا الربع مؤشر جيد على أننا نسير في الاتجاه الصحيح. وللتذكير، فإن نمو أرباحنا الأساسية في عام 2026 يتجاوز 5% باستثناء تأثير تحسين المحفظة الاستثمارية وخفض المديونية. أود أن أتطرق قليلاً إلى النمو الخارجي وتخصيص رأس المال، وهما عنصران إضافيان لركائز نمونا العضوي. وكما أفصحنا عنه مؤخراً، سيظل نهجنا في تخصيص رأس المال منضبطاً للغاية. خلال الربع الأول، نفذنا بالضبط ما وعدنا به. قمنا بإعادة شراء أسهم بقيمة 100 مليون دولار، وأتممنا عمليات استحواذ بقيمة تزيد عن 20 مليون دولار، واستثمرنا 25 مليون دولار في محفظة مشاريع إعادة التطوير. اسمحوا لي أن أقدم لكم المزيد من التفاصيل حول أولوياتنا. أولاً، إعادة شراء الأسهم: في حال حدوث أي خلل في سعر سهمنا، فلن نتردد في شراء أسهم جديدة. وهذا يوفر لنا زيادة كبيرة وفورية في رأس المال. لدينا قدرة على إعادة شراء أسهم بقيمة 400 مليون دولار متبقية بموجب التفويض الحالي. ثانياً، الاستحواذ: ستتم جميع عمليات الاستحواذ الخارجية من خلال مشاريع مشتركة. تمثل المشاريع المشتركة حالياً 5% من إجمالي صافي دخلنا التشغيلي، لذا هناك مجال واسع للنمو. نتوقع عوائد نقدية أولية تزيد عن 7%، وهو ما يتجاوز معدل الرسملة الضمني لدينا. من حيث الحجم، أتوقع أن نخصص ما بين 50 و100 مليون دولار أمريكي من رأس المال لمشروعنا المشترك مع شركة KKR في عام 2026. ثالثًا، تُعدّ مشاريع إعادة التطوير، التي تشمل حاليًا 23 عقارًا مؤجرًا بنسبة 64%، المصدر الرئيسي لزيادة صافي الدخل التشغيلي المتوقعة البالغة 50 مليون دولار أمريكي في توقعاتنا للسنوات الثلاث القادمة، ونحن مستمرون في تحقيقها بوتيرة أسرع من المخطط. أتوقع أن يرتفع عدد الأصول قيد إعادة التطوير بشكل طفيف في الأرباع القادمة، حيث نُركّز إنفاقنا في المراحل الأولى من خطتنا الثلاثية. سيُمكّننا هذا من تحقيق أقصى استفادة من فرص زيادة صافي الدخل التشغيلي في وقت أقرب. للتذكير، يبلغ متوسط العائد النقدي على الاستثمار لمحفظة إعادة التطوير 10%، ويتحقق ذلك من خلال زيادة نسبة الإشغال أو زيادة معدل الإيجار. من المهم الإشارة إلى أن هذه الأولويات، من عمليات إعادة الشراء والاستحواذات في المشاريع المشتركة إلى مشاريع إعادة التطوير، ليست حصرية. بالإضافة إلى ذلك، ورغم أن هذا ليس جزءًا من توجيهاتنا، فإننا منفتحون على بيع المزيد من الأصول، بما في ذلك الأصول الأساسية، وإعادة استثمار العائدات بشكل مربح في أي من أولوياتنا لتعزيز نمو الأرباح. وفي ختام حديثنا، وفي إطار مبادراتنا المستمرة لتجديد مجلس الإدارة، أعلن المدير المخضرم جاي لوك عن نيته التقاعد بعد اجتماعنا السنوي القادم. أود أن أتقدم بجزيل الشكر لجاي على إسهاماته القيّمة للمنظمة على مر السنين. وبرحيل جاي، سيصبح متوسط مدة خدمة المديرين المتبقين أقل من عامين. نعتزم تعيين مدير جديد في وقت لاحق من هذا العام، وسنولي الأولوية لخبرة هذا الشخص وتنوع خبراته. والآن، أترك الكلمة لروب.

روب هول (الرئيس التنفيذي للعمليات)

شكرًا لك يا بيت. كان الربع الأول الأقوى على الإطلاق للشركة في مجال التأجير. أبرم فريقنا أكثر من 290 عقد إيجار تمثل مساحة تزيد عن مليوني قدم مربع. استمر تحسن اقتصاديات التأجير، سواءً للعقود الجديدة أو المُجددة. بلغ متوسط الزيادات السنوية 3.1%، وبلغ متوسط مدة الإيجار المرجح ما يقارب ثماني سنوات، مما عزز نمو محفظة العقارات على المدى الطويل. بلغت نسبة الاحتفاظ بالمستأجرين 93.5%، مدفوعةً بعدد من التجديدات المبكرة في مختلف أنحاء المحفظة. يشمل ذلك ثمانية تجديدات لعقود مستأجرين منفردين بمساحة إجمالية تقارب 740,000 قدم مربع، بمتوسط تمديد يبلغ حوالي 10 سنوات. هذا يقلل بشكل ملحوظ من آجال استحقاق عقود الإيجار حتى نهاية عام 2027، وكانت هوامش التأجير النقدي قوية، حيث بلغ متوسطها 4.2%. لا يزال الطلب على مباني العيادات الخارجية الطبية قويًا. ما زلنا نرى أساسيات قطاعية مواتية، حيث تجاوزت عمليات الاستيعاب عمليات الإكمال خلال الربع، واستمرت أسعار الإيجار في الارتفاع. تشهد الأنظمة الصحية اتجاهات تشغيلية مستقرة، وتستثمر في خدمات العيادات الخارجية ذات الهوامش الربحية الأعلى. تُترجم هذه العوامل الأساسية الإيجابية في القطاع إلى أداء أفضل لمحفظتنا الاستثمارية. ولا تزال علاقاتنا مع أنظمة الرعاية الصحية محورًا رئيسيًا لتركيزنا، نظرًا لتزايد طلبها على المساحات، مما يُحسّن التصنيف الائتماني لمحفظتنا. شهدنا هذا الربع نشاطًا ملحوظًا لأنظمة الرعاية الصحية، بما في ذلك في أتلانتا، حيث أبرمنا عقود إيجار جديدة ومُجددة مع WellStar بمساحة 176,000 قدم مربع موزعة على ستة مبانٍ داخل الحرم الجامعي، من بينها مركز لعلاج السرطان بمساحة 59,000 قدم مربع. ويبلغ متوسط مدة التجديدات خمس سنوات، مع هامش ربح نقدي مُجمّع يبلغ حوالي 4%. تُعد WellStar نظامًا صحيًا رائدًا في منطقة أتلانتا الحضرية، وحاصلة على تصنيف ائتماني A. وفي شارلوت، أبرمنا ستة عقود إيجار مُجددة بإجمالي 154,000 قدم مربع. ومع Advocate Health، بلغ متوسط مدة العقد أكثر من سبع سنوات، مع هامش ربح نقدي مُجمّع يزيد عن 5%. تُعد Advocate Health النظام الصحي الرائد في شارلوت، بحصة سوقية تتجاوز 50%، وحاصلة على تصنيف ائتماني AA. وفي شمال ولاية نيويورك، قمنا بتأجير 64,000 قدم مربع من مساحات المراكز السريرية والجراحية لمستشفى Trinity Health St. Peter's. يبلغ متوسط مدة عقود الإيجار حوالي ست سنوات ونصف، مع زيادات سنوية بنسبة 3%. تُصنّف "ترينيتي هيلث" ضمن أفضل عشرة أنظمة صحية على مستوى الولايات المتحدة، بتصنيف ائتماني ممتاز (AA-). وفي تشارلستون، تم تجديد ثلاثة عقود إيجار لمساحة 55,000 قدم مربع، مع احتفاظ "إم يو إس سي هيلث" بنسبة إشغال 100% في مبنيين. يبلغ متوسط مدة هذه العقود تسع سنوات، مع هامش ربح تأجيري متوسط يقارب 14%. "إم يو إس سي" هي النظام الصحي الأكاديمي الشامل الوحيد في ولاية كارولاينا الجنوبية، وتضم 16 مستشفى ومركزًا طبيًا إقليميًا. وبالنظر إلى المستقبل، ستُعزى الزيادة في نسبة الإشغال خلال الفترة المتبقية من العام إلى وجود مشاريع تأجير جديدة قوية بمساحة تقارب 1.4 مليون قدم مربع، بالإضافة إلى الحفاظ على المستأجرين الحاليين، ومساحة 490,000 قدم مربع غير مشغولة. أما بالنسبة لإعادة التطوير، فقد شهدنا زيادة قدرها 900 نقطة أساس في نسبة التأجير لمحفظة مشاريع إعادة التطوير. أضفنا هذا الربع مشروعين جديدين، أحدهما مشروع إعادة تطوير بقيمة 25 مليون دولار لمبنى تجاري بمساحة 155 ألف قدم مربع متصل بمركز تافتس الطبي في بوسطن. المبنى مؤجر بالكامل مسبقًا لمدة 10 سنوات مع زيادة سنوية بنسبة 3%. كما أنجزنا مشروعًا آخر بقيمة 35 مليون دولار لمبنيين تجاريين في شارلوت، بجوار مركز هانترسفيل الطبي التابع لنوفانت هيلث. المشروع مؤجر بنسبة 98% مع عائد مستقر ضمن النطاق المستهدف من 9 إلى 12%. سينتقل المبنيان إلى نفس المتجر بعد مرور عام كامل على اكتمال المشروع. تُظهر نتائجنا لهذا الربع قدرة فريقنا على تحقيق وفورات اقتصادية مجزية في الإيجارات وتعزيز علاقاتنا مع نظام الرعاية الصحية. نحن في وضع جيد للبناء على هذا الزخم خلال الفترة المتبقية من العام وتحقيق نمو قوي في صافي الدخل التشغيلي لمساهمينا. الآن، سأترك المجال لدان لمناقشة نتائجنا المالية.

دان جاباي (المدير المالي)

شكرًا روب. لقد بدأ عام 2026 بدايةً موفقة. فقد سجلنا صافي تدفقات نقدية معدلة من العمليات (FFO) للسهم الواحد بلغ 0.41 دولار أمريكي، بزيادة عن الربع السابق الذي بلغ فيه 0.40 دولار أمريكي، وحققنا نموًا في صافي الدخل التشغيلي النقدي للمتاجر القائمة بنسبة 6.9%. بالإضافة إلى ذلك، بلغ صافي التوزيعات النقدية للسهم الواحد 0.32 دولار أمريكي، مما أدى إلى نسبة توزيع أرباح ربع سنوية قدرها 75%. ويعود تفوق أدائنا هذا الربع إلى زيادة قدرها 110 نقاط أساسية على أساس سنوي، وارتفاع في معدلات إشغال المتاجر القائمة بنسبة 4.2%، وفروق أسعار التأجير النقدي، وتحسن ميزانيتنا العمومية. في الربع الأول، بلغ معدل إشغال المتاجر القائمة 92.3%، وارتفعت هوامش الربح للمتاجر القائمة بمقدار 60 نقطة أساسية على أساس سنوي. والجدير بالذكر أن 95% من إجمالي صافي دخلنا التشغيلي مُضمن في محفظة المتاجر القائمة. وبالانتقال إلى تخصيص رأس المال، وكما ذكر بيت، فقد شهد الربع الأول نشاطًا مكثفًا في جميع أولوياتنا الاستراتيجية. ففي مارس، قمنا بإعادة شراء أسهم إضافية بقيمة 50 مليون دولار أمريكي، في ظل دفع النزاعات العالمية سوق الأسهم إلى منطقة التصحيح. وبذلك يصل إجمالي عمليات إعادة شراء الأسهم لدينا منذ بداية العام إلى 100 مليون دولار أمريكي، أي ما يعادل 5.7 مليون سهم بمتوسط سعر مرجح قدره 17.38 دولارًا أمريكيًا. وفي نهاية الربع، أتممنا صفقة استحواذ على مشروع مشترك بقيمة 18 مليون دولار أمريكي بحصتنا النسبية، وبدأنا مشروعين جديدين لإعادة التطوير بتكلفة متوقعة تبلغ 31 مليون دولار أمريكي. ولا نزال على ثقة بقدرتنا على مواصلة تخصيص رأس المال لمشاريع إعادة التطوير المربحة والنمو الخارجي الانتقائي، مع الحفاظ على هدفنا لنسبة الرافعة المالية في نهاية العام عند منتصف نطاق 5 أضعاف. أود الإشارة إلى بندين متعلقين بميزانيتنا العمومية. أولًا، نحن بصدد الحصول على قرض جديد غير مضمون بقيمة 400 مليون دولار أمريكي، مع تأجيل السحب. وقد مكنتنا شراكاتنا المصرفية القوية من التحرك بسرعة خلال فترة تقلبات حادة. وقد تم الالتزام الكامل بالقرض، ومن المتوقع إتمام الصفقة في مايو. ويبلغ سعر السحب سعر الفائدة المرجعي SOFR مضافًا إليه 90 نقطة أساس، بينما يبلغ السعر الإجمالي شاملاً تكاليف المعاملة حوالي 4.8%. هذا ضمن افتراضنا لتكلفة الدين البالغة 5% لعام 2026. نخطط لسحب القرض لأجل في أواخر يوليو لسداد استحقاق سنداتنا البالغة 600 مليون دولار، مع تمويل الرصيد المتبقي من خط الائتمان الخاص بنا. مع الأخذ في الاعتبار هذه العملية، سيتبقى لدينا مليار دولار من السيولة على خط الائتمان، مما يوفر مرونة كبيرة عند دراسة جميع بدائل أسواق رأس المال المستقبلية. وكما ناقشنا في الربع الماضي، أطلقنا أيضًا برنامج الأوراق التجارية. لدينا حاليًا ما يقارب 250 مليون دولار من الأوراق التجارية القائمة، وهي مدعومة بالكامل بخط الائتمان الخاص بنا. تكاليف الاقتراض اليوم أقل بنحو 40 إلى 50 نقطة أساس من خط الائتمان. أخيرًا، خلال الربع، قمنا أيضًا بتمديد آجال استحقاق 400 مليون دولار من مقايضات مرتبطة بقروضنا لأجل غير مضمونة، مما يضمن تثبيت سعر فائدة SOFR عند 3.3% حتى تاريخ استحقاق الدين في عام 2029. لا تزال هذه المستويات جذابة نظرًا لتراجع توقعات خفض أسعار الفائدة من قبل الاحتياطي الفيدرالي خلال الربع. بالانتقال إلى توقعات عام 2026، والتي يمكنكم الاطلاع عليها في الصفحة 11 من تقريرنا التكميلي للربع الأول، فقد رفعنا توقعاتنا للأموال التشغيلية المعدلة (FFO) للسهم الواحد للعام بأكمله بمقدار سنت واحد، لتتراوح بين 1.59 و1.65 دولارًا أمريكيًا للسهم، أو 162 دولارًا أمريكيًا عند نقطة المنتصف. كما رفعنا نمو صافي الدخل التشغيلي النقدي للمتاجر القائمة بمقدار 25 نقطة أساسية، ليتراوح بين 3.75% و4.75%. وتعود هذه النتائج إلى الأداء القوي لعمليات التأجير، بالإضافة إلى هوامش ربح نقدية تزيد عن 4%. وفي محفظة متاجرنا القائمة، زادت استخدامات رأس المال بمقدار 75 مليون دولار أمريكي لهذا العام، لتعكس عمليات إعادة شراء الأسهم والاستحواذات الإضافية التي تمت في الربع الأول، والتي ناقشناها سابقًا. ولا تتضمن توقعاتنا أي عمليات استحواذ أو إعادة تطوير أو عمليات إعادة شراء أسهم إضافية للفترة المتبقية من العام. كما زادت مصادر التمويل بمقدار 75 مليون دولار أمريكي لتتوافق مع نشاط تخصيص رأس المال في الربع. وأخيرًا، قبل الانتقال إلى فقرة الأسئلة والأجوبة، ربما لاحظتم أننا نشرنا حزمة تقارير تكميلية منقحة وعرضًا تقديميًا محدثًا للمستثمرين الليلة الماضية. يسرّنا أن نقدم في تقريرنا السنوي (SUP) معلوماتٍ أكثر وضوحًا وبساطةً حول محفظتنا الاستثمارية، مع الحفاظ على المعلومات الأساسية ومؤشرات الأداء التي سبق أن قدمناها. تبدأ المواد بمعلوماتٍ على مستوى محفظتنا الاستثمارية في أهم الأسواق والمستأجرين، تليها معلوماتٌ حول إعادة تطوير المتاجر القائمة والمعلومات المالية الإضافية. باختصار، نحن متحمسون للغاية لنتائج الربع الأول وتوقعاتنا الإيجابية لهذا العام. نموذج نمو الأرباح الأساسي الذي وصفه بيت يُحقق نتائج ممتازة في جميع المجالات، وبغض النظر عن تأثير عمليات التخارج لعام 2025، فإننا نحقق بالفعل نموًا متوسطًا في خانة الآحاد. لذلك، ما زلنا واثقين ومركزين تمامًا على تحقيق أعلى مستويات توقعاتنا المُعدّلة للأموال من العمليات (FFO) للسهم الواحد وصافي دخل التشغيل للمتاجر القائمة مع هذا المشغل. فلنفتح باب الأسئلة والأجوبة.

المشغل

للتذكير، لطرح سؤال، اضغط على زر النجمة (*) في لوحة مفاتيح هاتفك. سؤالنا الأول من جون كيلتشوسكي من ويلز فارجو. تفضل.

جون كيلتشوسكي (محلل أسهم)

صباح الخير. شكرًا على إتاحة الفرصة لي لطرح سؤالي. ربما من الأفضل أن نبدأ بدليل المتاجر نفسه. نحن نقدر هذا الارتفاع، لكن نسبة 6.9 في الربع الأول تبدو لافتة للنظر. كيف نفسر هذا التحفظ في التوقعات؟ ما الذي أدى إلى هذه النسبة؟ هل يعود ذلك إلى مقارنة الأداء؟ أم أنه كان ربعًا ممتازًا، وهل هناك إمكانية لتكرار أداء مماثل في المستقبل؟

بيت سكوت (الرئيس والمدير التنفيذي)

أهلًا جون، معكم بيت. كما أشرتَ، حققنا أداءً ممتازًا في الربع الأول، حيث ارتفع معدل نمو المتاجر القائمة بنسبة تقارب 7%. وكانت أبرز عوامل هذا الأداء هي الزيادة الملحوظة في نسبة الإشغال مقارنةً بالعام الماضي، بالإضافة إلى تحسينات في هامش الربح، وهو ما ذكرناه في خطتنا الاستراتيجية. لقد حددنا هذين المؤشرين المهمين اللذين نسعى لتحسينهما، وقد نجحنا في ذلك. كما شهدنا أيضًا أداءً قويًا في التأجير خلال الربع الأول، وهو ما يتوافق مع تعليقاتك حول التباطؤ الضمني في توقعاتنا للمتاجر القائمة. أعتقد أنك أشرت إلى هذا الأمر باختصار في ملاحظتك الليلة الماضية. لا أعتبر الأمر تباطؤًا بالضرورة، بل أراه فرصة لرفع التوقعات عدة مرات أخرى خلال العام. لذا، أفضّل النظر إلى الجانب المشرق، وليس الجانب المظلم. أود أن أضيف أننا واجهنا منافسة أسهل في الربع الأول، وهذا أمر معروف. إذا نظرتم إلى نتائجنا في الربع الأخير، أو عفواً، في العام الماضي، فقد مررنا بربع أول صعب، ثم شهدنا نمواً ملحوظاً في الأرباع من الثاني إلى الرابع. ما زلت أتوقع أن يكون نمونا قوياً جداً، بل وأقوى بكثير من المعدلات التاريخية لبقية العام. قد لا نصل إلى مستوى 7% تقريباً، لكنني أتوقع أن يستمر النمو قوياً.

جون كيلتشوسكي (محلل أسهم)

هذا مفيد للغاية. أما بالنسبة للنقطة الثانية، يا بيت، فقد أضفتَ في ملاحظاتك الافتتاحية معلومات قيّمة حول فرص تخصيص رأس المال وإعادة شراء الأسهم واتخاذ القرار الأمثل. أودّ أن أعرف رأيك في التوازن بين تحقيق أعلى عائد ممكن وإدارة الرافعة المالية. لقد بذلتَ جهدًا كبيرًا في هذا المجال.

بيت سكوت (الرئيس والمدير التنفيذي)

تحسين الميزانية العمومية، والآن، كما تعلم، لقد حققتم ذلك إلى حد ما. تستخدمون الرافعة المالية بشكل طفيف، بحيث لا تزال الميزانية في وضع جيد. ولكن ما هي النقطة التي يصبح عندها خيار إعادة شراء الأسهم غير وارد؟ لا يمكننا تجاوز هذه المرحلة في الرافعة المالية، ويجب توجيه العائدات الإضافية، كما ذكرت، نحو المشاريع المشتركة أو مشاريع إعادة التطوير؟ نعم، إنه سؤال وجيه، وأنا سعيد لأنك أثرته، لأنني كنت أرغب في تخصيص وقت كافٍ له في كلمتي المُعدّة مسبقًا وفي هذه المكالمة. في الربع الأول، قمنا بالثلاثة معًا. أعتقد أنه كان مزيجًا جيدًا من إعادة شراء الأسهم، والاستحواذ على مشروع مشترك، وتخصيص رأس مال لمشاريع إعادة التطوير. جميعها تُساهم في نمو أرباحنا. لذا نحن راضون عن ذلك، خاصةً وأننا نستطيع الاستفادة من الميزانية العمومية. لذلك أعتقد أنه المزيج الأمثل لمواصلة التركيز على الثلاثة. سأؤكد على كلمة "منضبط". حسنًا. لقد رأيت، وسأكرر، مصطلح "الاستدانة المفرطة" يظهر بين الحين والآخر. ولا أعتبر هذا هو الحال. بل أعتبره نهجًا منضبطًا للغاية في تخصيص رأس المال. وبالنسبة لنقطتك حول الاستدانة، أود أن أشير أيضًا إلى أننا لن نتردد في بيع المزيد من الأصول، بما في ذلك الأصول الأساسية. صحيح. أي أننا لن نبيع أصولًا ذات جودة منخفضة. كان هذا جزءًا كبيرًا مما فعلناه العام الماضي للوصول بالمحفظة إلى المستوى الذي نريده. اليوم، قد ينصب تركيزنا على بيع المزيد من الأصول الأساسية وإعادة استثمار عائداتها بشكل مربح في الأولويات الثلاث. نعتقد أنه من الجيد أن يكون لدينا مزيج جيد من الخيارات المختلفة المتاحة لنا، ونعتقد أن هذا هو المزيج الأمثل في الوقت الراهن.

جون كيلتشوسكي (محلل أسهم)

فهمت. شكراً لك يا بيت. تهانينا على هذا الربع الرائع.

بيت سكوت (الرئيس والمدير التنفيذي)

ممتاز. شكراً لك يا جون.

المشغل

سؤالك التالي من نيك أوليكو من بنك سكوتيا. تفضل.

نيك أوليكو (محلل أسهم)

أهلًا، صباح الخير جميعًا. أردتُ أولًا الاستفسار عن نسبة الإشغال الإجمالية، أعلم أن لديكم هدفًا يتراوح بين 92 و93%. ذكرتم أنكم وصلتم إلى 90.5% في الربع الأول. أعتقد أن الأمر يتعلق بجزأين: أولهما هو آخر المستجدات حول الإطار الزمني لتحقيق هذا الهدف، وثانيهما هو تأجير الوحدات في المشاريع التطويرية وإعادة التطويرية، حيث توجد مساحات شاغرة حاليًا. روب، لقد ذكرتَ بعض الإحصائيات حول الوحدات غير المشغولة، لكنني أتساءل إن كان لديكم أي إحصائيات محددة حول هذه الوحدات غير المشغولة ضمن نطاق المشاريع التطويرية وإعادة التطويرية.

روب هول (الرئيس التنفيذي للعمليات)

أهلًا نيك، معكم بيت. سأبدأ. ربما أطلب من روب أن يكمل. كما تعلم، نرى في عمليات إعادة التطوير وسيلةً ممتازةً لاستثمار رأس المال وتحقيق عائد نقدي جيد. نستهدف عائدًا نقديًا بنسبة 10% في المتوسط. وبالنظر إلى هذه المحفظة، قمنا بتحسين إفصاحاتنا قبل بضعة أرباع لتتبع نسبة التأجير المسبق ضمن هذه الفئة. وهذا هو المكان الذي تتركز فيه معظم استثماراتنا حاليًا. لذا، فإن نسبة الإشغال الحالية البالغة 90.5% لا تستفيد من نسبة التأجير المسبق التي حققناها في عمليات إعادة التطوير. لكننا سنواصل الإفصاح عن ذلك. وكما رأيتم، هناك 900 نقطة أساس من المكاسب المتتالية في الإشغال ضمن هذه المحفظة، أو على الأقل المكاسب التي حققتها. لم تتحول هذه المكاسب إلى إشغال فعلي. لذا، روب، هل ترغب في إضافة المزيد من التفاصيل؟ حسنًا، سأضيف بعض المعلومات. هذه مساحات كبيرة. في مشروعنا قيد التأجير، ذكرنا 490 ألف قدم مربع. نصفها تقريبًا مخصص لإعادة التطوير والتأجير. لذا، فهي مساحة كبيرة، ونرى فيها فرصًا كبيرة لزيادة الإشغال خلال هذا العام. أود أيضًا أن أشير إلى أن مشاريعنا قيد التأجير لا تزال قوية عند 1.4 مليون قدم مربع. وهذا مؤشر جيد على توجهنا المستقبلي. لا يزال الحفاظ على المستأجرين الحاليين مصدرًا رئيسيًا لزيادة الإشغال، ونتوقع أن تُسهم هذه العوامل الثلاثة مجتمعةً بشكلٍ فعّال هذا العام.

نيك أوليكو (محلل أسهم)

حسنًا، ممتاز. هذا مفيد جدًا يا شباب. سؤالي الثاني يا بيت. أريد العودة إلى تعليقك حول انفتاحك على بيع الأصول الأساسية، وأيضًا إلى نقطتك حول نمو الأرباح وكونه محور تركيزك. هل هذه فرصة؟ هل هي أكثر من مجرد فرصة للبيع بمعدل عائد مرتفع واستغلال فرق السعر من الناحية الاستثمارية، والذي قد يكون بمثابة فائدة أرباح لمرة واحدة؟ أم أنك منفتح أيضًا على بيع الأصول الأساسية لأنك ستحصل على معدل عائد منخفض، وهي أيضًا أصول ذات نمو أبطأ هيكليًا لأي سبب كان. ربما تكون أكثر أمانًا. إذا قمت بتحليل عقد الإيجار، أو أيًا كان السبب، فإذا كنت تبيع الأصول الأساسية بالفعل، يمكنك تحسين ملف النمو على المدى الطويل. شكرًا.

بيت سكوت (الرئيس والمدير التنفيذي)

نعم، سأعود إلى تعليقي في الملاحظات المُعدّة مسبقًا حول تخصيص 5% من محفظتنا الاستثمارية، وصافي الدخل التشغيلي، لمشاريع مشتركة حاليًا، حيث نحصل على رسوم مجزية. لذا، فإن أي زيادة في معدل العائد على الأصول الأساسية، مثل الأصول الرئيسية، تُعدّ عائدًا مُحسّنًا لنا مقارنةً بعوائدنا النقدية الأولية. أعتقد أن هذه إحدى مزايا المشاريع المشتركة، ولهذا السبب تعتمدها العديد من صناديق الاستثمار العقاري كجزء أساسي من نموذج أعمالها. أرى أن نسبة 5% منخفضة، وأعتقد أنها قابلة للنمو. لن أُحدد رقمًا دقيقًا لنسبة النمو، لكنني أعتقد أنها قد تتجاوز 5% بكثير. وأرى أن بيع الأصول الأساسية وإعادة استثمار رأس المال في مشاريع مشتركة محتملة يُعدّ استخدامًا مُربحًا للعائدات، وأعتقد أنه سيكون مفيدًا لمحفظتنا الاستثمارية وللمساهمين على حد سواء.

نيك أوليكو (محلل أسهم)

حسناً، شكراً لك.

بيت سكوت (الرئيس والمدير التنفيذي)

شكراً لك يا نيك.

المشغل

سؤالك التالي من سيث بورغيس من سيتي. تفضل.

سيث بورغاس (محلل أسهم)

صباح الخير. شكرًا على إتاحة الفرصة لي لطرح سؤالي. أودّ فقط العودة إلى تعليقات المشاريع المشتركة. كيف يفكر الشركاء في هذا الأمر؟ كم عدد الشركاء الذين تتفاوضون معهم حاليًا والذين يبدون اهتمامًا بالاستثمار في مجال الرعاية الطبية الخارجية؟ وهل يمكنك التحدث بشكل عام عن حجم سوق الصفقات ومدى الاهتمام بمجال الرعاية الطبية الخارجية؟

بيت سكوت (الرئيس والمدير التنفيذي)

حسنًا، ربما سأبدأ بهذا. ويمكن لريان أن يتحدث بإيجاز عن سوق المعاملات. كما تعلمون، عند التفكير في مشاريعنا المشتركة، لدينا بالفعل عدة مشاريع، ولكن يوجد حاليًا مشروع واحد فقط أعتبره مشروعًا مشتركًا للنمو، وهو مع شريكنا في شركة KKR، والذي تم تأسيسه قبل عامين. ساهمت الشركة بمجموعة من الأصول في هذا المشروع المشترك. وكان الأمل معقودًا على أن ينمو هذا المشروع بمرور الوقت من خلال الاستحواذ على أصول من جهات خارجية، أو ما يُمكن تسميته بالنمو الخارجي. هذه طريقة جيدة أخرى لوصفه. لم يحدث شيء يُذكر خلال العامين الماضيين، لعدم توفر رأس المال أو القدرة المالية اللازمة لنمو شركة Healthcare Realty، على الرغم من رغبة شريكنا في النمو. لذا، أود أن أقول إن تركيزنا الآن منصبّ على النمو مع هذا الشريك. لا أعتقد أنني أرغب في الدخول في أي مشاريع مشتركة إضافية قد نتطلع إلى تأسيسها مستقبلًا. أما المشاريع المشتركة الأخرى التي لدينا، فهي تتعلق بأصول منفصلة. أُنشئت تلك المشاريع منذ سنوات عديدة. وقبل ذلك، كما تعلم، كان هناك مشروع مشترك مع شركة KKR. ولا أعتبر تلك المشاريع بالضرورة مشاريع نمو. سينصب تركيز نمونا حاليًا على هذا الشريك تحديدًا. والآن، يا ريان، هل تريد...

ريان كراولي (كبير مسؤولي الاستثمار)

هل نتحدث بإيجاز عن سوق المعاملات؟ بالتأكيد يا بيت. سأقول إن الزخم الذي اكتسبه سوق المعاملات العام الماضي قد استمر حتى عام 2026. بل على العكس، ازدادت قوة العروض الخاصة، ولا يزال التمويل متاحًا بسهولة. هناك طلب وسيولة وفيرة. أما إذا أردتني أن أتحدث عن معدلات العائد، فأقول إن أسعار الأصول الأساسية تتراوح اليوم بين 5.5% و6%. وبصراحة، فإن أسعار الأصول الأساسية الإضافية ليست أعلى بكثير من هذه المستويات.

سيث بورغاس (محلل أسهم)

ممتاز، شكرًا. وبالعودة إلى بعض تعليقاتك الافتتاحية حول الاحتفاظ بالعملاء وآليات زيادة الإيجار، ونظرًا لأن نسبة إشغال العيادات الخارجية الطبية تقارب 90%، فإلى أين تتوقع أن تتجه هذه المؤشرات في نهاية المطاف، من حيث اقتصاديات عقود الإيجار الجديدة؟

بيت سكوت (الرئيس والمدير التنفيذي)

نعم، سؤال جيد يا سيث. في الحقيقة، ما أود قوله هو أننا قمنا بتغيير جذري في منهجنا للتأجير في منتصف العام الماضي تقريبًا، وأصبحنا أكثر دقة في تقييمنا المالي للصفقات. وأعتقد أنكم بدأتم تلاحظون فوائد هذا التغيير، سواءً في عدد عقود الإيجار التي نبرمها أو في نتائجها. لذا، كما أشرتم، فإن نسبة الاحتفاظ بالعملاء عند 93.5% قوية جدًا. لقد استفدنا من إبرام عقدين كبيرين جدًا ضمن فئة المستأجر الواحد، تم تمديدهما لفترة طويلة، لذا يمكنكم الاطلاع على متوسط مدة الإيجار المرجح. لقد ارتفع هذا المتوسط فعليًا لمدة عام تقريبًا هذا الربع، وهو تغيير كبير جدًا في ربع واحد، كما أظن. من منظور الاحتفاظ بالعملاء، لا أعتقد أنني سأتوقع نسبة 93.5% مستقبلًا، ولكن إذا كانت تتراوح بين 75 و80% سابقًا، فأعتقد أنها قد تصل إلى 80 أو 85% مستقبلًا. أما بالنسبة لهوامش التأجير النقدي، فقد حققنا أداءً جيدًا هذا الربع، حيث تجاوزت 4%. تجدر الإشارة إلى أن ربع صفقات التأجير التي أبرمناها تجاوزت 5%. ونحن نركز بشدة على هذا الجانب لمحاولة تحسينه قدر الإمكان. أعتقد أنه من الممكن أن يتجاوز 4%، ولكن قد يستغرق الأمر بعض الوقت حتى يترسخ هذا الأمر في النظام. لكننا متفائلون وسنواصل العمل بجد.

سيث بورغاس (محلل أسهم)

ممتاز. شكراً لك.

المشغل

سؤالك التالي من مايكل كارول من شركة آر بي سي كابيتال ماركتس. تفضل.

مايكل كارول (محلل أسهم)

أجل. شكرًا لك يا بيت. أردتُ أن أعود إلى موضوع تجديد العقود المبكر الذي تمكنتَ من إبرامه خلال الربع. ما الذي دفعك إلى اتخاذ هذه القرارات؟ هل تواصلتَ أنتَ مع المستأجر بشأنها أم هم من تواصلوا معك؟ ونظرًا لأن هذه الأصول أصبحت الآن ذات آجال استحقاق طويلة، فهل تفكر في بيعها الآن أو قد تفكر في بيعها مستقبلًا، علمًا بأن بعض هذه العقود لا تزال سارية لمدة عشر سنوات تقريبًا؟

بيت سكوت (الرئيس والمدير التنفيذي)

أجل، أعني، بالتأكيد نستطيع. كما تعلمون، لا أعرف إن كان بإمكاني الخوض في كل واحدة منها. سيستغرق الأمر وقتًا طويلاً في هذه المكالمة لاستعراض جميع الأصول المختلفة ضمن هذه الفئة. لكن بالتأكيد، إذا كان العقار لمستأجر واحد، وكان عقد الإيجار على وشك الانتهاء ومدة صلاحيته قصيرة، فيمكنكم التحدث مع المختصين في عقود الإيجار الثلاثية الصافية، ولكن عندما تكون مدة عقد الإيجار لمستأجر واحد قصيرة، فإنه لا قيمة له. لذلك، فقد حققنا قيمة مضافة من خلال تمديد هذه العقود. لكنني لن أعلق حاليًا على خططنا المتعلقة بها تحديدًا. أود أن أقول إن تمديد متوسط مدة الإيجار المرجح كان مهمًا للغاية. تلقينا سؤالًا حول هذا الموضوع قبل فصلين دراسيين، وكنت واثقًا من أننا سننفذه. أود أن أقول إن العديد من هذه المناقشات حول صفقات الإيجار هذه استغرقت عدة فصول دراسية لإتمامها. لذلك أعتقد أنكم ترون ثمرة عمل عدة فصول دراسية في نتائجنا التي نشرناها في الربع الأول.

روب هول (الرئيس التنفيذي للعمليات)

أودّ أن أضيف إلى ذلك يا بيت، بخصوص سؤالك عن تواصل الأنظمة معنا. في بعض الحالات، نعم. وأعتقد أن هذا مؤشر على الوضع الراهن. فكما تعلم، انخفضت نسبة الشواغر، وأصبحت تكلفة إنشاء مشاريع جديدة أعلى. لذا نشهد زيادة في الحوارات مع الأنظمة الصحية. وأعتقد أن هذا هو ما يُمكّننا من تحسين اقتصاديات التأجير.

مايكل كارول (محلل أسهم)

هذا مفيد. أما فيما يخص الاستثمار، فأعلم أنه خلال المكالمة دارت نقاشات كثيرة حول مدى جاذبية بعض هذه الفرص. يبدو، بالنظر إلى ما أنجزتموه حتى الآن هذا العام، أنكم تقتربون من الحد الأعلى للنطاق التوجيهي. كيف نقارن بين هذين الأمرين؟ أنتم ترون فرصًا جيدة، لكنها غير مُدرجة في التوجيهات. هل هذا مجرد حرص منكم على توخي الحذر، وعدم الرغبة في التوسع المفرط دون وجود مصدر تمويل، أم كيف نفسر هذين الاختلافين؟

دان جاباي (المدير المالي)

حسنًا، سأنتقل إلى نقطة واحدة، ثم سأترك الأمر لدان. اسمع يا مايك، ما زلنا في بداية العام. من الواضح أننا حققنا نتائج جيدة وتمكّنا من رفع توقعاتنا في الربع الأول. لذا أشعر بالرضا حيال ذلك. لكن كما تعلم، ما زال أمامنا أرباع أخرى، والمزيد لننجزه، وأعتقد أن لدينا فرصًا أكبر للنمو إذا واصلنا العمل بجدّية. ربما سأطلب من دان التحدث عن قدرة الميزانية العمومية. أجل يا مايك، كما تعلم، مع بداية العام، لدينا قدرة كافية في الميزانية العمومية. لطالما تحدثنا عن امتلاك ما بين 100 إلى 200 مليون في هذا النطاق. مع بداية العام، استخدمنا جزءًا من هذه القدرة. ما زلنا نمتلكها، وكما ذكر بيت، لدينا القدرة، إذا توفرت الأصول المناسبة للبيع وتحقيق عوائد مجزية، على إعادة استثمار المزيد من رأس المال في النمو الخارجي. فيما يتعلق بتوجيهاتنا تحديدًا، كما تعلمون، نعتمد في توجيهاتنا على ما أعلنّاه حتى الآن فيما يخص مصادر واستخدامات الأصول. ولا تتضمن توجيهاتنا المستقبلية أي عمليات استحواذ أو إعادة شراء أسهم. وقد أوضحنا توقعاتنا بشأن عمليات التخلص من الأصول لهذا العام، والتي تسير على نحو جيد. أعتقد أننا بدأنا بالفعل في تضمين سداد قرض بقيمة 45 مليون دولار، والذي تحدثنا عنه في بياننا الصحفي. في الواقع، سيتم السداد هذا الأسبوع. وبذلك نكون قد قطعنا نصف الطريق في عمليات التخلص من الأصول، مقتربين من منتصف هدفنا. لذا، نشعر بالتفاؤل حيال مصادر واستخدامات الأصول. ومع ازدياد النشاط، سنواصل تحديث هذه النطاقات وإطلاعكم على آخر المستجدات في السوق.

مايكل كارول (محلل أسهم)

ممتاز. شكراً لك.

بيت سكوت (الرئيس والمدير التنفيذي)

شكراً لك يا مايك.

المشغل

سؤالك التالي يأتي من مايكل جولدسميث مع فرقة ubs. تفضل.

مايكل جولدسميث (محلل أسهم)

صباح الخير. شكرًا جزيلًا على إتاحة الفرصة لي لطرح سؤالي. أنا هنا مع جاستن هاسلي. أولًا، ارتفع معدل إشغال فروعكم القائمة بمقدار 110 نقاط أساسية ليصل إلى 92.3% خلال الربع. لذا، ربما يكون السؤال هو: ما هو أعلى معدل إشغال يمكن أن يصل إليه في محفظة الفروع القائمة؟ أو ربما بصيغة أخرى: كيف ينبغي لنا أن ننظر إلى الشواغر الاحتكاكية لمحفظتكم في مجال العيادات الطبية الخارجية؟

بيت سكوت (الرئيس والمدير التنفيذي)

أهلًا مايكل، معك بيت. شكرًا لك على تغطيتك، نقدر ذلك. نحن حاليًا في حدود 92%. إذا عدتَ إلى عرض استراتيجيتنا، ستجد أننا ذكرنا أننا نطمح للوصول إلى 92-93%. أعتقد أنه مع تحسين محفظتنا، سنتمكن من الاقتراب أكثر من 93%. في الواقع، قلنا إننا نتوقع بعض الاستيعاب مع مرور الوقت، وهذا أمر إيجابي بالنسبة لنا وسيساعد بالتأكيد في تحسين أداء متاجرنا القائمة. أما بالنسبة لسؤالك حول معدل الشغور الاحتكاكي، فأعتقد أنه دقيق، حوالي 5% إلى 6%. ببساطة، ليس لدينا محفظة كبيرة جدًا من العقارات ذات الإيجار الثلاثي الصافي لمستأجر واحد، وهو ما يميز صناديق الاستثمار العقاري الأخرى التي تمتلك أصولًا مماثلة عنا، حيث يكون معدل الإشغال فيها أعلى. لهذا السبب، لدينا محفظة كبيرة من العقارات متعددة المستأجرين، وهو ما نعتبره ميزة في ظل بيئة تشهد حاليًا زيادة في الطلب وانخفاضًا في العرض. لذا أعتقد أنه سيكون هناك دائمًا بعض الشواغر مع تقاعد الأطباء وما شابه. لكنني أشعر أننا نقترب من تحقيق هدفنا. نحن نركز بشدة على رفع نسبة الإشغال الإجمالية في محفظتنا العقارية إلى 90.5%، أي إلى ما بين 92% و93%. أعني أن هذه ستكون فرصتنا الكبرى لتحقيق إنجاز يتجاوز توقعاتنا للسنوات الثلاث القادمة خلال السنوات القليلة المقبلة.

مايكل جولدسميث (محلل أسهم)

فهمت. وللمتابعة، عند حساب صافي التدفقات النقدية التشغيلية المعدلة للربع الأول على أساس سنوي، نحصل على قيمة قريبة جدًا من الحد الأعلى للنطاق المتوقع. لذا، أتساءل عما إذا كان هناك أي تحفظ ضمني في التقديرات، أو أي عوامل أخرى تؤثر سلبًا على الأداء خارج نطاق استحقاق الدين في أغسطس، والتي يجب أن نكون على دراية بها، أو كيف ينبغي لنا التعامل مع هذا الأمر. شكرًا.

بيت سكوت (الرئيس والمدير التنفيذي)

أعتقد أنك تفكر في الأمر بالطريقة الصحيحة. العائق الوحيد الذي أود الإشارة إليه هو مصير السند المستحق في أغسطس. لكننا أصدرنا قرضًا لأجل مع تأجيل السحب، وقد أعلنا عنه. لذا أشعر أننا تمكنا من تقليل المخاطر بشكل كبير، وبصراحة، لدينا الآن متسع من الوقت بفضل هذا القرض، وأنا أؤمن بشدة بأسواق رأس المال. لا يمكنك أبدًا التنبؤ بتوقيتها بدقة، لكن يمكنك بالتأكيد الوصول إلى هذه الأسواق في أوقات يمكنك فيها أن تصبح صانعًا للسعر لا متلقيًا له. شعرتُ أننا كنا متلقين للسعر لولا إصدار هذا القرض. ومع اقتراب موعد استحقاق السند في أغسطس، ومع اضطراب الأسواق في الأسبوعين الماضيين، تكيّفنا بسرعة كبيرة، وأُشيد بجهود دان وفريقه في إنجاز ذلك، وأشكر شركاءنا المصرفيين على ذلك، لأنني أعتقد أن التكلفة الإجمالية لذلك تبلغ حوالي 4%. كما تعلم، عند مقارنة ذلك بأسعار السندات اليوم، ربما نكون قد تجاوزنا السعر بمقدار 50 إلى 75 نقطة أساس. لذا فهذا تمويل جيد للغاية بالنسبة لنا.

مايكل جولدسميث (محلل أسهم)

شكراً جزيلاً. أتمنى لك التوفيق في الربع الثاني.

بيت سكوت (الرئيس والمدير التنفيذي)

شكرًا لك.

المشغل

سؤالك التالي سيطرحه أوستن ورشميت من شركة كي بانك كابيتال ماركتس. تفضل.

أوستن وورشميت (محلل أسهم)

مرحباً جميعاً. كيث، أُقدّر لك تسليط الضوء على بعض الجوانب التي تستهدفها لتحسين معدل النمو والعائدات المرتبطة بالعيادة الطبية. إذا لم يكن النمو الداخلي بنسبة 2 إلى 3% كافياً للأسباب التي ذكرتها، فما هو مستوى النمو الأمثل الذي تعتقد أنه قابل للتحقيق؟ وما هو الجدول الزمني اللازم لإعادة ضبط هذا النمو الداخلي بناءً على جدول استحقاق عقد الإيجار؟

بيت سكوت (الرئيس والمدير التنفيذي)

نعم، سؤال جيد. أعني، نعم، أتفق على نمو صافي الدخل التشغيلي بنسبة 2 إلى 3%. مع أنني أتمنى أن أقول إنها طريقة ناجحة، إلا أنها لن تنجح بعد الآن. لذا، لا أعتقد أن 7% هي النسبة المناسبة التي يمكننا الاعتماد عليها حاليًا للأسباب التي ذكرتها في سؤال سابق، ولكن ربما نسبة متوسطة. سأعود الآن لأركز على تعليق ذكرته في ملاحظاتي المُعدّة. أعلم أننا نتعامل مع بعض الأرقام غير المتوقعة، ولكن إذا استبعدنا تأثير تخفيف رأس المال الناتج عن تحسين المحفظة وخفض المديونية من العام الماضي، ونظرنا إلى نمونا العضوي الفعلي هذا العام، فسنجد أنه يتجاوز 5%، لذا ربما أبدأ بالاعتماد على رقم كهذا. بالطبع، لدينا عوامل أخرى يجب أخذها في الاعتبار فيما يتعلق بميزانيتنا العمومية وعمليات إعادة التمويل خلال العامين المقبلين. ولكن أعتقد، من منظور النمو العضوي البحت، أن هذه هي أفضل نسبة يمكنني الاعتماد عليها. هذا مفيد. ثم ننتقل إلى موضوع آخر، يا ريان أو بيت، كمتابعة لبعض التعليقات السابقة، أشرتم إلى أن معدلات الرسملة تتراوح بين 5.5% و6% للأصول الأساسية. أما الأصول الأساسية الإضافية، فلا تتجاوز ذلك بكثير. هل هذا ما يجب أن نفكر فيه عند عمليات التخارج المستقبلية؟ وما الذي يمنحكم الثقة في إمكانية الحصول على صفقات بعوائد دخول تتجاوز 7%؟ أعتقد أنكم ذكرتم في ملاحظاتكم المُعدّة، خاصةً إذا كانت هذه فرص تأجير ذات إمكانات نمو عالية. حسنًا، أود أن أشير إلى الصفقة التي أبرمناها مؤخرًا في برمنغهام. إنها صفقة بقيمة 90 مليون دولار، لأصول أساسية، مشغولة بالكامل، مطورة حديثًا، بمتوسط مدة إيجار مرجحة 12 عامًا. كان معدل الرسملة عند الدخول 6%، وكان عائدنا عند الدخول في حدود 7%. من منظور نقدي، أقول من منظور مبادئ المحاسبة المقبولة عمومًا (GAAP)، وهو موضوع لا نتحدث عنه كثيرًا، أنتم في الواقع تتجاوزون 8%. بينما نفكر في عمليات إعادة شراء الأسهم وعائد التدفقات النقدية التشغيلية مقابل استثمار رأس المال، علينا أن ننظر بين الحين والآخر إلى فجوات العائد. هذا أصل أساسي ذو قيمة مضافة، ونحن متفائلون جدًا بشأن نموه، لأن العائد الأولي أعلى من معدل الرسملة الضمني لدينا. وهذا مؤشر مهم نأخذه بعين الاعتبار. لو كنا بصدد بيع أصول أساسية، لتوقعنا الحصول على سعر أقل من ذلك. هذا ما نتوقعه. ليس كل أصل سنبيعه سيكون أساسيًا. أعتقد أننا سننظر أيضًا في إجراء بعض عمليات تقليص الأصول الأساسية المعتادة. ولكن إذا فكرنا في بيع أصول أساسية، ولدينا الكثير منها، أتوقع أن نحقق أداءً جيدًا إذا قررنا بيعها.

أوستن وورشميت (محلل أسهم)

شكراً على وقتكم.

بيت سكوت (الرئيس والمدير التنفيذي)

أجل، شكراً لك يا أوستن.

المشغل

سؤالك التالي من ريتش أندرسون من شركة كانتور فيتزجيرالد. تفضل.

ريتش أندرسون

مرحباً، شكراً. صباح الخير. لديّ سؤال قد يبدو ساخراً بعض الشيء. في البداية، ذكرتَ في البداية أن النمو سيكون في القمة، ثمّ تطرّقتَ إلى رقم النمو. لكنّك تقول إنّ النموّ الثابت لن يكون كافياً في هذا السوق، وأنّك تقترح أن يكون النموّ بين 3 و7%. أعلم أنّك لا تستطيع تحديد النسبة بدقة. أتساءل إن كان هذا سيؤثّر على النقاش الدائر حول نموّ العصابات. سنرى. لكنّ سؤالي هو: هل تحدّد مستوى النموّ ثمّ تعمل على تحقيقه بشكل عكسي؟ لقد كانت هناك مخاطر في الماضي من لجوء البعض إلى أساليب غير تقليدية لكسر الوضع الراهن. فكيف تتجنّب هذه التعقيدات؟ كيف تتجنّب خسارة رأس المال السمعي إذا لم يتبنّى باقي سوق العصابات هذا التحوّل الجذري؟ أنا فضوليّ فقط، كيف تدير كلّ هذه الجوانب المتحرّكة أثناء إعادة تقييم نموّ العمل؟

بيت سكوت (الرئيس والمدير التنفيذي)

سؤال جيد جدًا، وشكرًا على تشكيكك. اسمح لي أن أتحدث قليلًا عن فرصة خلق القيمة، وربما أتوسع في شرح وجهة نظري. هناك عدة تعليقات وردت في الملاحظات المُعدّة. كما تعلم، إذا فكرت في تقييمنا الحالي، ففي رأيي، هذا يعني نموًا ضئيلًا جدًا، إن لم يكن معدومًا، في المستقبل، أليس كذلك؟ أعني، أنا متحيز، أعتقد أنه منخفض جدًا، ولكنه يعني نموًا ضئيلًا للغاية عند النظر إلى موقعنا في قطاع صناديق الاستثمار العقاري ككل. وأعتقد أن هذا التقييم ينظر إلى الماضي، لكنني أحترم وضعنا الحالي. وما زلنا، كما تعلم، لم يمضِ على إطلاق خطتنا الاستراتيجية سوى أقل من عام. لذا، كما قلت، لدينا تحدٍّ كبير. أولًا، علينا تحقيق أرقام أفضل هذا الربع، وفي الواقع، إذا نظرنا إلى الربعين الماضيين، سنجد أنهما كانا أفضل بكثير من المتوسط التاريخي. ومن الواضح أننا بحاجة إلى إعادة تعريف مفهومنا للنجاح في قطاعنا. أعتقد أن نجاحنا لا يكمن في الانتقال من مضاعف 11 ضعفًا لتدفقات الأموال التشغيلية إلى مضاعف 30 ضعفًا. أُحيّي الشركات التي تتداول عند تلك المستويات الفلكية، فهي تُبلي بلاءً حسنًا في الحفاظ على حماس السوق، وهذا أمرٌ رائعٌ لها. لكن نجاحنا لا يكمن في الوصول إلى تلك المستويات الفلكية، بل في خفض مضاعفنا من 11 ضعفًا إلى مستوى يُضاهي، في رأيي، مستوى النمو في قطاعات صناديق الاستثمار العقاري الأخرى التي تُحقق نموًا مماثلًا لنمونا، وهي ليست عند 11 ضعفًا، بل أفضل من ذلك. أعتقد أنها أفضل بثلاث أو أربع مرات من مستوى تداولنا الحالي. سأترك لكم الحسابات. لكن هذا يُمثل إضافة قيمة كبيرة جدًا مقارنةً بمستوى تداولنا اليوم. لذا، لا أسعى لإقناع الجميع فجأةً بالقول: يا إلهي، هؤلاء سينموون الآن بمستوى مذهل لدرجة أنهم يستحقون هذا المضاعف الفلكي. نحن نعتمد هنا بشكل كبير على الواقعية، وعلى ما نعتقد أنه يمثل العائد الإجمالي الأمثل. لكننا نعتقد أنه أفضل بكثير، من منظور نمو الأرباح، من نموذج العائد الثابت القديم.

ريتش أندرسون

حسنًا، هذا منطقي تمامًا. شكرًا لك يا بيت. لديّ سؤال ثانٍ بخصوص بيع الأصول الأساسية. أعلم أن هذا الموضوع مطروح للنقاش اليوم. ما هي الضوابط التي تضعها على نفسك للحد من حجم عمليات البيع التي ترغب في القيام بها، حتى لا تُعتبر مُبالغًا في تقدير قيمة الأصول الأساسية؟ أُدرك وجود نوع من التحويل التراكمي لرأس المال، ولكن أحدهم أشار للتو إلى أرقام الأصول الأساسية. معدلات الرسملة للأصول الأساسية، كما أود أن أقول، تتراوح بين خمسة ونصف إلى ستة، أما الأصول غير الأساسية، فهي أعلى من ذلك بقليل. لذا، أتساءل فقط عن نسبة المخاطرة إلى العائد الحقيقية من الإفراط في بيع الأصول الأساسية. شكرًا.

بيت سكوت (الرئيس والمدير التنفيذي)

نعم، سأعود إلى كلمة "منضبط" يا ريتش. سنكون منضبطين. وقلتُ إننا منفتحون على بيع الأصول الأساسية وإعادة استثمار رأس المال بطريقة مُربحة. وإذا عدتَ ونظرتَ إلى جميع الأرقام التي ناقشتها هنا، ستجدها متواضعة للغاية. لذا، لا تنظر إلى الأمر على أنه مجرد تصفية لأفضل الأصول. وأنتَ أدرى بهذا منا. هناك حدٌّ للأرباح الضريبية التي يُمكننا تحقيقها. لكنني أعتقد أننا، باعتدال، سنسعى بالتأكيد إلى التخلص من بعض الأصول الأساسية أو المساهمة بها في مشاريع أخرى، مع احتفاظنا بحصة فيها. وكما قلتُ، نحن ندرس جميع الخيارات. كنتُ أعلم أننا سنتلقى أسئلة حول قدرة ميزانيتنا العمومية وقدرتنا على إعادة استثمار رأس المال في أولويات تخصيص رأس المال. وشعرتُ أنه من المناسب أن أشير إلى أننا لن نعتمد على الميزانية العمومية فقط لزيادة الرافعة المالية. سننظر بالتأكيد في الاستفادة من محفظتنا الاستثمارية لتمكيننا من مواصلة هذا النهج.

ريتش أندرسون

حسناً، يبدو جيداً. شكراً جزيلاً.

بيت سكوت (الرئيس والمدير التنفيذي)

شكراً لك يا ريتش.

المشغل

سؤالنا التالي من دانييلا دي أرماس روزاليس من بنك جيه بي مورغان. تفضلي. مرحباً. شكراً لكِ على إتاحة الفرصة لي لطرح سؤالي. كانت هوامش إيجاراتكم خلال الربع قوية بمتوسط 4%. ولكن هل يمكنكِ توضيح سبب نسبة 13% من عمليات التجديد التي شهدت هوامش سلبية؟ وهل تعتقدين أن هذه الانخفاضات قد انتهت إلى حد كبير؟

دانييلا دي أرماس روزاليس

نعم، نميل إلى التركيز على معدل العائد المختلط الذي يتجاوز 4%، ونسعى لتحقيق عوائد أعلى بكثير. أقول إننا نختار بعناية ما يناسبنا. وكما ذكرت سابقًا، إذا رأينا أن الأفضل لنا هو الاحتفاظ بالمستأجر بدلًا من تركه يغادر المبنى، فسننظر أحيانًا، بشكل انتقائي، في تخفيضات طفيفة في قيمة الإيجار، لأننا سندرس مجمل الجوانب المالية. ما هي تكلفة التخفيض؟ ما هي فترة التوقف؟ ما هي النفقات الرأسمالية؟ لذا، لا أعتقد أننا سنحرص دائمًا على أن يكون معدل العائد الداخلي لكل عقد إيجار 5% أو أكثر. سنسعى جاهدين لتحقيق ذلك، ولكن قد نتخذ أحيانًا قرارًا انتقائيًا بالسماح للمستأجر بالبقاء لأسباب مختلفة. في النهاية، نتخذ هذا القرار لأن معدل العائد الداخلي لهذا العقد أفضل بكثير من البديل.

بيت سكوت (الرئيس والمدير التنفيذي)

شكراً لك. سؤالك التالي من مايكل ستورياك من غرين ستريت. تفضل.

المشغل

شكراً لكم، صباح الخير. بالعودة إلى نمو صافي الدخل التشغيلي للمتاجر القائمة، هل هناك أي عمليات إخلاء معروفة للمستأجرين أو أي عوامل أخرى تتوقعون أن تؤثر على نمو صافي الدخل التشغيلي خلال الفترة المتبقية من العام، بخلاف مجرد صعوبة المقارنة السنوية؟

بيت سكوت (الرئيس والمدير التنفيذي)

أعني، إذا نظرنا إلى عقود الإيجار المتبقية حتى عام ٢٠٢٦، سنجد أن هذا الرقم، عند مقارنته بالربع الماضي، قد انخفض بشكل ملحوظ. سبق أن أشرت إلى بعض النقاط المتعلقة بالاحتفاظ بالمستأجرين، والتي تتراوح بين ٨٠ و٨٥٪. أتوقع أن تبقى عقود الإيجار المتبقية لهذا العام ضمن هذا النطاق، مما سيضمن بقاء الغالبية العظمى من المستأجرين. لذا، لا يوجد ما يستدعي الانتباه. أود فقط الإشارة إلى أن المقارنة كانت أسهل هذا الربع، وهو ما لن يكون الحال عليه في الربعين القادمين. مع ذلك، سأظل أركز على متوسط النسبة المئوية المجمعة البالغ ٤.٢٥٪ اليوم. وكما ذكرنا، نعتقد أن هناك مجالًا للتحسن مع تقدم العام، أو على الأقل هذا ما نأمله إذا نفذنا الخطة بنجاح. وهذا يُعد نموًا قويًا للغاية. لذا، سأركز حاليًا على هذا الرقم القوي لهذا الربع. كما تعلم، عليك أن تحسب متوسط الربع الواحد على مدار عام كامل، لكنني أعتقد أن النمو على مدار العام لا يزال قوياً جداً مقارنة بالمعايير التاريخية.

مايكل ستورياك (محلل أسهم)

فهمت. هذا مفيد. وبالعودة إلى مناقشة سابقة حول عائد الاستحواذ، فقد ذكرتَ أن العائد البالغ 6% سيرتفع إلى 7% في صفقة ألاباما الأخيرة. لذا، للتوضيح فقط، هل العائد الذي تتوقعه، والذي يزيد عن 7%، هو عائد مستقر أم أنه العائد المتوقع في السنة الأولى؟

بيت سكوت (الرئيس والمدير التنفيذي)

هذا هو العام الأول. هذا ليس محصولاً مستقراً. هذا ما سنبدأ به.

مايكل ستورياك (محلل أسهم)

حسناً، فهمت. شكراً على وقتك.

بيت سكوت (الرئيس والمدير التنفيذي)

فقط أشير إلى أن هذا، كما تعلمون، عندما نتحدث عن المشاريع المشتركة، يشمل ترتيبات الرسوم المواتية التي لدينا مع شركائنا والتي تحدثنا عنها حتى الآن هذا العام.

مايكل ستورياك (محلل أسهم)

فهمت. حسناً، هذا منطقي. شكراً.

المشغل

وسؤالك الأخير من خوان سانابريا من شركة بي إم أو كابيتال ماركتس. تفضل.

روبن هانيلين

مرحباً، معكم روبن هانيلين نيابةً عن خوان. لديّ استفسار بخصوص الخطة الاستراتيجية للسنوات الثلاث القادمة، هل هناك أي تحديثات مقارنةً بالتوقعات الأولية؟ وهل يمكنكم إطلاعنا على الخطوات التالية التي يمكن تحقيقها بسهولة؟

بيت سكوت (الرئيس والمدير التنفيذي)

أجل، انظروا، أعتقد أن ما أود قوله في هذا الشأن هو أننا نسير بوتيرة أسرع من المخطط له في هذه المرحلة، وبصراحة، لقد قطعنا ربع الطريق في توقعاتنا التي تمتد لاثني عشر ربعًا. وأعتقد أن هذا التقدم في الأداء دليل على العمل الجاد الذي بذلته المؤسسة بأكملها استعدادًا لبدء هذه التوقعات التي تمتد لثلاث سنوات، وكذلك على الدقة المالية التي نعمل على تحسينها في هذه المؤسسة. أكره تكرار هذه الكلمة، لكنني أعتقد أنكم لو كنتم هنا كل يوم لرأيتم ذلك وأعجبتم به كثيرًا. الأمر الآخر الذي أود الإشارة إليه بخصوص هذا العام، أعني أنه كان من المتوقع أن يكون عامًا مستقرًا من منظور التدفقات النقدية التشغيلية. ولكن بعد مرور ربع واحد فقط من العام، بدأنا بالفعل نتجاوز التوقعات من هذه الناحية، ونود أن تتاح لنا الفرصة، إذا أحسنا التنفيذ، لزيادة التوقعات للفترة المتبقية من العام. من الواضح أنه يتعين علينا الاستمرار في العمل بنفس الحماس الذي كنا عليه. لذا، كما أقول، أشعر أننا نسير بوتيرة أسرع من المخطط له. لست مستعدًا لقول أكثر من ذلك في هذه المرحلة، حيث مرّ ربع الوقت، لكن من الجيد قول ذلك على الأقل في هذه المرحلة المبكرة.

روبن هانيلين

وكنت أتساءل أيضاً عما إذا كانت هناك أي علامات على تحسن العرض، وأود أن أعرف إلى أي مدى أصبحت الإيجارات بعيدة عن إمكانية تحقيق الربح.

ريان كراولي (كبير مسؤولي الاستثمار)

هل تريد التحدث عن العرض يا ريان؟

بيت سكوت (الرئيس والمدير التنفيذي)

لأنه لم يرتفع فعلاً.

ريان كراولي (كبير مسؤولي الاستثمار)

لا، لقد شهدنا انخفاضًا في عدد المشاريع الجديدة المنجزة في الأرباع الأخيرة، بينما ظلّت المشاريع الجديدة قيد الإنشاء ثابتة نسبيًا. في الواقع، هي أقل بكثير من المتوسط التاريخي للقطاع، والذي يتراوح بين 1.5% و2%، في حين أنها تمثل 1% فقط من إجمالي المشاريع. لذا، لا، ليس هناك الكثير في هذا الصدد.

روبن هانيلين

شكرًا لك.

المشغل

بعد انتهاء جميع الأسئلة، سأعيد الآن المكالمة إلى الشركة لتقديم ملاحظاتها الختامية.

بيت سكوت (الرئيس والمدير التنفيذي)

ممتاز. شكرًا جزيلًا لكم جميعًا على حضوركم. لدينا مؤتمران صناعيان قادمان في وقت لاحق من هذا الشهر. نتطلع إلى رؤيتكم هناك. وإن لم نلتقِ بكم هناك، فسنراكم في مؤتمر nareap. شكرًا جزيلًا.

تنويه: هذا النص مُقدّم لأغراض إعلامية فقط. مع حرصنا على الدقة، قد توجد أخطاء أو سهو في هذا النسخ الآلي. للاطلاع على البيانات الرسمية للشركة ومعلوماتها المالية، يُرجى الرجوع إلى ملفات الشركة لدى هيئة الأوراق المالية والبورصات الأمريكية وبياناتها الصحفية الرسمية. تعكس تصريحات المشاركين في الشركة والمحللين وجهات نظرهم في تاريخ هذه المكالمة، وهي قابلة للتغيير دون إشعار مسبق.