أعلنت شركة كي بي هوم (المدرجة في بورصة نيويورك تحت الرمز: KBH ) عن نتائجها المالية للربع الثاني، وعقدت مؤتمراً هاتفياً لمناقشة الأرباح يوم الثلاثاء. اقرأ النص الكامل أدناه.

يتم تشغيل هذا المحتوى بواسطة واجهات برمجة تطبيقات Benzinga. للحصول على بيانات مالية شاملة ونصوصها، تفضل بزيارة https://www.benzinga.com/apis/ .

يمكنكم مشاهدة البث المباشر عبر الرابط التالي: https://events.q4inc.com/attendee/983798894

ملخص

أعلنت شركة KB Home عن إيرادات بلغت 1.1 مليار دولار وأرباح مخففة للسهم الواحد بلغت 0.43 دولار، محققة أو متجاوزة النطاقات التوجيهية الرئيسية.

أكدت الشركة على تحولها الاستراتيجي إلى نموذج البناء حسب الطلب (BTO)، والذي يمثل 73٪ من صافي الطلبات، مما يسمح بتحسين القدرة على التنبؤ واستقرار الهامش.

من الناحية المالية، أعادت شركة KB Home شراء 1.4 مليون سهم وأعادت أكثر من 90 مليون دولار للمساهمين، بما في ذلك الأرباح الموزعة، ووسعت القيمة الدفترية للسهم الواحد إلى ما يقرب من 62 دولارًا.

تتوقع الشركة نموًا متتاليًا في عمليات التسليم والإيرادات وإجمالي هامش الربح في الربعين الثالث والرابع، مدفوعًا بتحول إيجابي في مزيج المنتجات نحو مجتمعات الساحل الغربي ذات هامش الربح الأعلى.

سلطت الإدارة الضوء على التحسينات التشغيلية مثل تقليل أوقات البناء إلى 100 يوم ومعدل إلغاء مستقر، مما يشير إلى التزام قوي من جانب المشترين.

تشمل التحديات في السوق ارتفاع معدلات الرهن العقاري ومشاكل ثقة المستهلك، لكن شركة KB Home لا تزال متفائلة بشأن الطلب على المدى الطويل بسبب النقص الهيكلي في المعروض من المساكن.

النص الكامل

المشغل

مساء الخير. اسمي جون، وسأكون مسؤولاً عن إدارة المكالمة الجماعية اليوم. أرحب بكم جميعاً في مكالمة مؤتمر أرباح شركة KB Home للربع الثاني من عام 2026. جميع خطوط المشاركين في وضع الاستماع فقط. بعد الكلمة الافتتاحية للشركة، سنفتح المجال لطرح الأسئلة. يتم تسجيل هذه المكالمة الجماعية، وسيكون التسجيل متاحاً على موقع KB Home الإلكتروني حتى 23 يوليو. سأترك الآن المجال لجيل بيترز، نائب الرئيس الأول للعلاقات مع المستثمرين.

شكراً لكِ يا جيل. يمكنكِ البدء.

جيل بيترز، نائب الرئيس الأول للعلاقات مع المستثمرين

شكرًا لك يا جون. مساء الخير جميعًا، وشكرًا لانضمامكم إلينا اليوم لمراجعة نتائجنا للربع الثاني من السنة المالية 2026. يشارك في المكالمة كل من: جيف ميزجر، الرئيس التنفيذي؛ روب ماكجيبني، الرئيس والمدير التنفيذي؛ بيل هولينجر، نائب الرئيس الأول وكبير المحاسبين؛ وثاد جونسون، نائب الرئيس الأول وأمين الصندوق. خلال هذه المكالمة، ستتم مناقشة بعض البنود التي تُعتبر بيانات استشرافية وفقًا لقانون إصلاح التقاضي بشأن الأوراق المالية الخاصة لعام 1995.

لا تُعدّ هذه التصريحات ضمانات للنتائج المستقبلية، ولا تلتزم الشركة بتحديثها نظرًا لعوامل مختلفة، بما في ذلك تلك المذكورة بالتفصيل في البيان الصحفي الصادر اليوم وفي ملفاتنا لدى هيئة الأوراق المالية والبورصات. قد تختلف النتائج الفعلية اختلافًا جوهريًا عن تلك المذكورة أو المُضمّنة في البيانات التطلعية. إضافةً إلى ذلك، يمكن الاطلاع على شرح و/أو توفيق مقياس هامش الربح الإجمالي المعدّل للإسكان (غير المتوافق مع مبادئ المحاسبة المقبولة عمومًا)، وكذلك أي مقياس آخر غير متوافق مع مبادئ المحاسبة المقبولة عمومًا تمّت الإشارة إليه خلال مناقشة اليوم، مع مقياسه الأكثر قابلية للمقارنة مباشرةً والمتوافق مع مبادئ المحاسبة المقبولة عمومًا، في البيان الصحفي الصادر اليوم و/أو على صفحة علاقات المستثمرين على موقعنا الإلكتروني kbhome.com. أخيرًا، يُرجى ملاحظة أن جميع الأرقام تستند إلى نتائج الربع المنتهي في 31 مايو، وأن جميع المقارنات تتم على أساس سنوي ما لم يُذكر خلاف ذلك. وبهذا، إليكم جيف ميزجر.

جيفري ميزجر، الرئيس التنفيذي

شكرًا لكِ يا جيل، ومساء الخير جميعًا. يسعدنا الإعلان عن نتائج الربع الثاني التي حققت أو تجاوزت منتصف نطاق توقعاتنا الرئيسية، وعكست تحسنًا متتاليًا في هامش الربح الإجمالي المعدل لمشاريع الإسكان. على الصعيد التشغيلي، لا يزال أداؤنا قويًا، حيث حققنا نموًا في عدد المشاريع السكنية بنسبة تتجاوز 10% على أساس سنوي، وخفضنا مدة البناء بشكل أكبر. تجاوزنا خلال الربع مزيج مبيعاتنا المتوقع من الوحدات السكنية المبنية حسب الطلب، ومع العودة إلى نموذج العمل الأساسي هذا، نتوقع مزيدًا من القدرة على التنبؤ بالتسليمات بهوامش ربح إجمالية أفضل مما كنا سنحققه بالاعتماد على بيع المنازل الجاهزة بكميات كبيرة. تضمنت نتائج الربع الثاني إيرادات إجمالية قدرها 1.1 مليار دولار أمريكي، وأرباحًا مخففة للسهم الواحد قدرها 0.43 دولار أمريكي. بفضل مرونتنا المالية الكبيرة، نحافظ على توازن في تخصيص رأس المال، حيث نستثمر من أجل النمو مع إعادة رأس المال إلى مساهمينا. قمنا بإعادة شراء 1.4 مليون سهم من أسهمنا العادية بمتوسط سعر أقل من القيمة الدفترية الحالية للسهم. نعتقد أن هذا استخدام ممتاز لأموالنا النقدية، مما يزيد من أرباحنا والقيمة الدفترية للسهم، ويساهم في تحسين عائدنا على حقوق الملكية بمرور الوقت.

بما في ذلك توزيعات الأرباح، فقد أعدنا أكثر من 90 مليون دولار من رأس المال إلى مساهمينا في الربع الثاني. إضافةً إلى ذلك، نواصل زيادة القيمة الدفترية للسهم الواحد لتصل إلى ما يقارب 62 دولارًا في الوقت الحالي. دعوني أُسلّم الكلمة إلى روب.

روب ماكجيبني، الرئيس والمدير التنفيذي

شكراً لك يا جيف.

جيفري ميزجر، الرئيس التنفيذي

شكرًا لك يا جيف. تواصل فرقنا العمل بكفاءة عالية، حيث توازن بين سرعة الإنجاز والسعر بما يتناسب مع ظروف السوق، مما يُحسّن الكفاءة ويُقلّل من أوقات البناء، ويُدير تكاليفنا المباشرة بانضباط. لكنني سأُخصّص معظم وقتي اليوم للحديث عن عودتنا الاستراتيجية إلى ما تُجيده شركة KB Home، ألا وهو نموذج البناء حسب الطلب. قبل عام، خلال مكالمة مؤتمر الأرباح للربع الثاني من السنة المالية 2025، أعلنّا عن نيتنا العودة إلى التركيز بشكل أساسي على أعمال البناء حسب الطلب.

أقررنا بأن ذلك سيؤدي إلى انخفاض مؤقت في عمليات التسليم، وهو ما نعتقد أنه قد تجاوزناه الآن. إن نهجنا في التصنيع حسب الطلب وفوائده تتجاوز نتائج أي ربع سنة منفرد. إنه إعادة هيكلة جذرية لشركتنا، نعتقد أنها ستمكننا من تحقيق أداء أقوى وأكثر استدامة على المدى الطويل وعبر مختلف دورات السوق. ويقوم نموذجنا الأساسي للتصنيع حسب الطلب على وضع العميل في صميم اهتمامنا منذ البداية.

يختار عملاؤنا قطعة الأرض، وتصميم المنزل، والتشطيبات الشخصية التي تناسب أذواقهم. والنتيجة هي منزل ذو قيمة حقيقية ومحددة لمن سيسكنه. فالمنازل المبنية وفقًا لمواصفات العملاء لا تتطلب حوافز كبيرة لبيعها، إذ يشعر المشترون بالفعل بارتباط وثيق بمنازلهم التي بنوها. وهذا يختلف عن نموذج الأعمال القائم على المضاربة، حيث تُستخدم الحوافز لخلق قيمة. في هذا النموذج، يزيد المقاول الحوافز إلى الحد الذي يعتقد فيه المشترون أنهم حصلوا على تعويض كافٍ عن الميزات والتشطيبات التي لم يختاروها.

إن انخفاض معدل إلغاء الطلبات لدينا يؤكد هذه النقطة. فالمشترون الذين يلتزمون بشراء منزل مصمم حسب الطلب هم مستثمرون فيه بصدق، مما يعني أن طلبات الشراء المتراكمة لدينا تتحول إلى صفقات بيع نهائية، وهو أمر بالغ الأهمية لكيفية إدارة أعمالنا. يُنشئ نظام البناء حسب الطلب قائمة متراكمة من المنازل المباعة قبل البدء في بناء أي أساس. من بين 3317 طلبًا صافيًا تلقيناها في الربع الثاني، كانت 73% منها منازل مصممة حسب الطلب. هذا ليس مجرد مؤشر مختلط، بل هو نتيجة تركيز مدروس على إنشاء قائمة متراكمة من المنازل المباعة التي لم يبدأ بناؤها بعد، وهو ما نعتقد أنه يحقق ثلاث فوائد رئيسية.

أولاً، يمنحنا ذلك وضوحاً وتوقعاً. ندخل دورة البناء ونحن على يقين بشأن المتغيرات الرئيسية: المشتري، السعر، تكلفة البناء، وتاريخ التسليم المتوقع. عندما يلتزم المشتري ونثبت سعر الشراء، تكون تكاليفنا المباشرة محددة قبل بدء أعمال البناء. لا نتعرض لارتفاع تكاليف المواد أو العمالة بعد بدء البناء. والأهم من ذلك، أننا نعرف هامش الربح الذي سنحققه عند التسليم قبل البدء.

نرى أن هذا النموذج ينطوي على مخاطر أقل بكثير من النموذج المضارب الذي يبدأ فيه المقاول بناء منزل بافتراض سعر بيع مستقبلي، ثم يكتشف لاحقًا عند البيع أن ظروف السوق قد تتطلب تخفيضات في الأسعار أو حوافز كبيرة، مما يقلل هامش الربح الذي بدا جذابًا عند بدء البناء. إن الشفافية والقدرة على التنبؤ التي يوفرها نظام البناء حسب الطلب (BTO) تُترجم مباشرةً إلى عمليات أكثر كفاءة وهوامش ربح أكثر موثوقية عند التسليم.

ثانيًا، يمنحنا ذلك ميزةً تنافسيةً مع شركائنا التجاريين. لدينا حاليًا أكثر من 1500 منزل مباع لم يبدأ بناؤها بعد. تُعدّ هذه المشاريع قيد الإنشاء رصيدًا قيّمًا يُمكننا استغلاله في المفاوضات، لا سيما مع انخفاض معدلات بدء الإنشاء في معظم أسواقنا كما هو الحال الآن. يرغب شركاؤنا التجاريون في حجم كبير من المشاريع وسير عمل مُنتظم، ونحن قادرون على توفير كليهما. في المقابل، نضمن تكلفةً أفضل، ونُبقي على فرق العمل الماهرة في مواقع البناء، ونحافظ على وتيرة إنتاج منتظمة بمعدل بدء أسبوعي لكل مشروع سكني، مما يُعزز الكفاءة في جميع مراحل دورة البناء.

ثالثًا، يدعم ذلك جودة هوامش الربح. بمرور الوقت، نستطيع تحقيق هوامش ربح أفضل في مشاريع بناء المساكن العامة (BTO) لأننا نبني منازل لمشترين اختاروا بأنفسهم ما يناسبهم من حيث التخصيص والقيمة. إن وجود شركة متخصصة في مشاريع بناء المساكن العامة (BTO) تعمل على نطاق واسع وبتنفيذ دقيق هو الأساس الذي يمكّننا من توسيع هوامش ربحنا تدريجيًا. ركزنا جهودنا التسويقية في الربع الثاني على مشاريع بناء المساكن العامة (BTO)، وحققت أقسامنا أداءً قويًا سينعكس إيجابًا على نتائجنا.

في النصف الثاني من سنتنا المالية 2026، مثّلت منازل BTO ما يقارب ثلاثة أرباع صافي طلباتنا. وكما ذكرتُ سابقاً، تُعدّ هذه النتيجة إيجابيةً واضحةً في موسم مبيعات ربيعي صعب. ورغم استمرار رغبة المشترين في امتلاك المنازل وقدرتهم على استيفاء الشروط، إلا أن ثقة المستهلك لا تزال منخفضة، مدفوعةً بعوامل عديدة، من بينها ارتفاع أسعار الفائدة على الرهن العقاري وضغوط القدرة على تحمل التكاليف، فضلاً عن ارتفاع التضخم وعدم الاستقرار الجيوسياسي.

نواصل جذب مستوى جيد من الزيارات إلى مجمعاتنا السكنية، مما يدل على اهتمام المستهلكين بشراء المنازل وجاذبية مواقعنا ومنتجاتنا. وقد ظل معدل إلغاء الطلبات مستقرًا، مما يعكس وجود مشترين جادين ذوي جودة عالية قادرين على إتمام عمليات الشراء. مع ذلك، أدت ظروف السوق إلى انخفاض معدل تحويل الزيارات إلى مبيعات، حيث افتقر العديد من المستهلكين إلى الثقة اللازمة للشراء، مما أسفر عن معدل استيعاب للمجمعات السكنية بلغ أربع طلبات صافية شهريًا.

بالنظر إلى صافي طلباتنا بمزيد من التفصيل، أوضحنا خلال مكالمة الأرباح الأخيرة أن مبيعات شهر مارس بدأت بوتيرة أبطأ قليلاً. وقد ساهم ذلك، بالتوازي مع الفترة السابقة، في انخفاض متوسط المبيعات الأسبوعية لشهر مارس مقارنةً بشهر فبراير، وهو ما عزوناه إلى تراجع ثقة المستهلكين نتيجةً لبدء الصراع في الشرق الأوسط، بالإضافة إلى ارتفاع أسعار الفائدة على قروض الرهن العقاري. ومع حلول شهر أبريل، انتعش متوسط المبيعات الأسبوعية، مدعومًا بانخفاض أسعار الفائدة، فضلاً عن الإجراءات التي اتخذناها لتحسين القدرة الشرائية، وتعديل الأسعار في بعض المناطق، مما مكّننا من الاستحواذ على حصة أكبر من السوق.

رغم ازدياد صعوبة ظروف السوق في مايو، مع ارتفاع أسعار الفائدة على الرهن العقاري وتسارع التضخم، حافظت مبيعاتنا على قوتها. نعتبر هذه النتيجة مشجعة في ظل الظروف العامة. أنهينا الربع الثاني بـ 280 مجمعًا سكنيًا نشطًا، بزيادة قدرها 11% على أساس سنوي، وحققنا الحد الأعلى من هدفنا للمجمعات السكنية الجديدة، بما في ذلك الافتتاح الكبير لمجمع ميريديان بخمسة خطوط إنتاج مختلفة في هندرسون، نيفادا، إحدى قطعتي الأرض الكبيرتين في الجنوب الغربي اللتين استحوذنا عليهما العام الماضي.

من المقرر افتتاح المشروع الثاني، ساندستون في شمال لاس فيغاس، والذي يضم أربعة خطوط إنتاج متميزة، في وقت لاحق من هذا العام، مع إضافة أكثر من 70 مجمعًا سكنيًا جديدًا في النصف الأول منه. وقد بلغنا ذروة عدد المجمعات السكنية خلال الربع الثاني كما هو مخطط له. وكما ذكرنا في مكالمة الأرباح الأخيرة، نتوقع انخفاض عدد المجمعات السكنية في النصف الثاني من هذا العام، وذلك تبعًا لمعدل بيع الوحدات، ونقدر أن يتراوح عدد المجمعات السكنية في نهاية الربع الثالث بين 270 و280 مجمعًا.

بلغ حجم طلباتنا المتراكمة في نهاية الربع 4,526 وحدة سكنية، مسجلاً نمواً بنسبة 26% مقارنةً بالربع السابق. ومع مستوى طلبات البناء الجديدة (BTO) الصافية الذي حققناه في الربع الثاني، نقترب من تحقيق نمو سنوي في حجم طلباتنا المتراكمة، وقد قلصنا الفجوة بشكل ملحوظ مقارنةً بالربع الأول. ونتوقع، في الربع الثالث، استمرار نمو حجم طلباتنا المتراكمة بشكل سنوي، ونعتقد أن هذا الربع سيشهد أيضاً عودتنا إلى تحقيق نمو سنوي في حجم الطلبات المتراكمة.

سيدعم هذا الزيادة المتوقعة في عمليات التسليم خلال النصف الثاني من السنة المالية 2026، ويضعنا في موقع متميز لدخول السنة المالية 2027. يتميز إنتاجنا بتوازن مثالي بين مختلف مراحل البناء، وهو أفضل ما شهدناه منذ فترة طويلة. يُعد هذا التوازن جانبًا مهمًا آخر من جوانب استمرارية إنتاجنا وقدرتنا على التفاوض على التكاليف مع شركائنا التجاريين. لدينا حاليًا 3,989 منزلًا قيد الإنشاء، تم بيع 77% منها.

خفضنا مخزوننا الجاهز غير المباع إلى 11% من إجمالي إنتاجنا، مقارنةً بـ 25% في الربع الأول. بعد بيع جزء كبير من مخزوننا القديم، تواصل فرقنا تحسين كفاءتها في بناء منازلنا، مما ساهم في تقليص مدة البناء في الربع الثاني بمقدار ثمانية أيام متتالية لتصل إلى 100 يوم من بدء بناء المنازل وحتى اكتمالها في مشاريع الإسكان العام. يُعد التقدم المستمر في هذا المؤشر الرئيسي ملحوظًا، حيث ساهم في خفض مدة البناء إلى أدنى مستوياتها منذ أكثر من عقد.

يُعدّ هذا عاملاً هاماً في القيمة التي يُقدّمها برنامج بناء المنازل (BTO) للعملاء، إذ يُقلّل بشكلٍ كبيرٍ من الفارق الزمني بين بناء منزل مُصمّم خصيصاً وشراء منزل مُعاد بيعه، والذي كان تاريخياً منافسنا الأكبر. كما تُتيح فترات البناء الأقصر لعملائنا تثبيت أسعار الفائدة على قروضهم العقارية بسهولةٍ أكبر وبتكلفةٍ أقل. وبفضل فترات البناء الأسرع، يُمكننا البيع في وقتٍ لاحقٍ من العام للتسليم في نهاية العام. في عام 2025، استغرق بناء المنزل حوالي خمسة أشهر، ما يعني أن أوائل الربيع كان آخر موعدٍ يُمكننا فيه بيع منازل برنامج بناء المنازل (BTO) للتسليم في نفس العام.

اليوم، ومع اقتراب مدة بناء الوحدات السكنية من ثلاثة أشهر، أصبح بإمكاننا الاستمرار في بيع منازل BTO حتى فصل الصيف لتسليمها في نفس العام. ومن خلال زيادة حجم المبيعات والإيرادات في العام الحالي، نستطيع تحسين إدارة التكاليف، وبالتالي تحسين هوامش الربح وزيادة التدفقات النقدية. أما بالنسبة للتكاليف المباشرة، فقد شهدت تحسناً ملحوظاً خلال السنوات الثلاث الماضية. ويختلف حجم هذا التحسن باختلاف الأقسام، حيث يؤثر التوزيع الجغرافي وأنواع المنتجات على النتائج، وفي بعض الأقسام، خفضنا التكاليف المباشرة بنسبة تصل إلى 15%.

شهدنا مؤخرًا بعض الضغوط على تكلفة المواد، وخاصة الأخشاب، ونسعى جاهدين لتعويضها من خلال خفض تكاليف العمالة. تتميز استراتيجيتنا في مجال الأخشاب بالتنوع، حيث نوفر أنواعًا مختلفة من الأخشاب وفترات تجميد متنوعة، مما ساعدنا على الحد من تقلبات أسعار الأخشاب المستخدمة في بناء المنازل، والتي بدأنا العمل عليها في الربع الثاني. وتعتمد فرقنا على علاقاتنا الوطيدة مع الموردين للحد من ارتفاع التكاليف، مع إعادة طرح المناقصات والتفاوض بنشاط على عقودنا المحلية والوطنية لضمان إدارة دقيقة للموردين.

بالإضافة إلى ذلك، فإن تحسين قيمة منتجاتنا وتبسيط عروض الاستوديو لدينا يعوضان جزءًا من الزيادة في تكلفة المواد. سأستعرض الآن السجل الائتماني لعملائنا الذين يمولون قروضهم العقارية من خلال مشروعنا المشترك "KBHS Home Loans". وقد حافظت هذه المؤشرات على استقرارها ونتائجها الإيجابية خلال العام الماضي، بدءًا من نسبة نجاحنا التي بلغت 83% من المشترين الذين مولوا منازلهم في الربع الثاني باستخدام "KBHS". تساعدنا نسب النجاح المرتفعة على إدارة طلباتنا المتراكمة بكفاءة أكبر، وتوفر مزيدًا من اليقين بشأن مواعيد إتمام الصفقات، مما يعود بالنفع على شركتنا وعملائنا على حد سواء.

بالإضافة إلى ذلك، نلاحظ مستويات رضا أعلى لدى المشترين الذين يستخدمون مشروعنا المشترك مقارنةً بالمقرضين الآخرين. وقد ظل متوسط الدفعة النقدية المقدمة عند 15% ثابتًا نسبيًا مقارنةً بالفصول السابقة، أي ما يعادل حوالي 70,000 دولار أمريكي. وبلغ متوسط دخل الأسر للعملاء الذين يستخدمون خدمات KBHS حوالي 136,000 دولار أمريكي، وحصلوا على تصنيف ائتماني (FICO) قدره 741، على الرغم من أن نصف عملائنا يشترون منزلهم الأول. وما زلنا نستقطب مشترين ذوي سجلات ائتمانية ممتازة، ممن يستوفون شروط الحصول على قرض عقاري، مع إمكانية دفع دفعة أولى كبيرة أو الدفع نقدًا.

شكلت عمليات التسليم التي تمت بالكامل عن طريق الدفع النقدي حوالي 8% من إجمالي عمليات التسليم التي قمنا بها في الربع الثاني. قبل أن أختتم حديثي، اسمحوا لي أن أتحدث قليلاً عن رؤيتنا لـ...

روب ماكجيبني، الرئيس والمدير التنفيذي

ما تبقى من العام يسير على قدم وساق. وكما توقعنا، وكما هو واضح في توقعاتنا، نتوقع نموًا متتاليًا في عمليات التسليم والإيرادات وهامش الربح الإجمالي في الربع الثالث، وكذلك في الربع الرابع. وبالتحديد فيما يتعلق بعمليات التسليم في الربع الثالث، فإن أكثر من 80% من هذه المنازل موجودة بالفعل ضمن قائمة الطلبات المتراكمة. وعلى الرغم من أن بيل سيقدم تفاصيل توقعاتنا بعد قليل، اسمحوا لي أن أشارككم بعض المعلومات الأساسية حول أعمالنا في منطقة خليج سان فرانسيسكو، والتي نتوقع أن تُساهم بشكل كبير في هامش الربح الإجمالي في النصف الثاني من هذا العام وما بعده.

اتبعنا نهجًا متأنيًا وانتقائيًا في الاستثمار في هذا السوق نظرًا لطول فترات التراخيص والتطوير. وقد أثمر هذا التوجه الآن مع مجموعة مختارة من المجمعات السكنية الجديدة ذات متوسط أسعار بيع مرتفع وهوامش ربح جيدة. بدأت هذه المجمعات بالبيع، ومع ازدياد عمليات التسليم خلال النصف الثاني من عام 2026 وحتى السنة المالية 2027، نتوقع أن تُسهم بشكلٍ كبير في توسيع هوامش الربح التي نناقشها اليوم. في الختام، بينما نتجاوز بيئة سوقية صعبة، فإننا نعيد ترسيخ هويتنا التشغيلية كشركة تبني منازل بناءً على قرارات المشترين، مما يخلق قيمة حقيقية لهم. يُمكّن هذا النموذج من رؤية واضحة للطلبات المتراكمة، وخفض التكاليف، والتنبؤ بهوامش الربح، وهي عوامل نعتبرها مميزة وداعمة لأداء أقوى على المدى الطويل، تشغيليًا وماليًا. نُقرّ بأن أمامنا المزيد من العمل لتحسين هامش الربح الإجمالي، وهو ما نسعى إليه بجدية، وقد أظهرت نتائج الربع الثاني بداية ما نتوقع أن يكون تقدمًا مستمرًا. وبهذا، سأُعيد الكلمة إلى جيف.

جيفري ميزجر، الرئيس التنفيذي

شكرًا لك يا روب. لدينا وضعٌ متميزٌ في سوق الأراضي، حيث نمتلك أو نسيطر على أكثر من 59,000 قطعة أرض بنهاية الربع الثاني، 38% منها تحت سيطرتنا، مع وجود مجمع سكني واحد فقط يضم حوالي 100 قطعة أرض مُجمّدة. لطالما اعتمدنا نهجًا تمويليًا ذاتيًا لعمليات الاستحواذ على الأراضي، إذ نؤمن بأن تجميد الأراضي لا يكون مجديًا اقتصاديًا لشركتنا إلا في حالاتٍ مُحددة. ونظرًا لانخفاض هامش الربح الإجمالي ومحدودية نقل المخاطر الناتجة عن الصفقة، فإن هذا النهج يتميز بميزة إضافية تتمثل في ميزانية عمومية أكثر شفافية.

لا تزال استراتيجيتنا للنمو تتمحور بشكل أساسي حول توسيع حصتنا في أسواقنا الحالية، مع تواجد جغرافي نعتقد أنه مهيأ لتحقيق نمو اقتصادي وديموغرافي طويل الأجل. ومع ذلك، فقد حققنا نجاحًا ملحوظًا في دخول أسواق جديدة بشكل انتقائي خلال السنوات الخمس الماضية في سياتل وبويز وشارلوت، حيث من المتوقع أن تمثل عمليات التسليم حوالي 10% من حجم أعمالنا في السنة المالية 2026. ويمثل هذا العام عودتنا إلى أتلانتا.

يُعدّ هذا السوق من بين أفضل عشرة أسواق عقارية، ويتميز بطلب قوي ونمو سكاني ووظيفي متزايد. يقود فريقنا المحلي رئيس قسم يتمتع بخبرة 25 عامًا في هذا السوق، ولديه علاقات متينة مع مُلّاك الأراضي والبائعين اكتسبها خلال سنوات عمله لدى شركات بناء محلية ووطنية. نحن متحمسون لتوسيع نطاق أعمالنا في منطقة جنوب شرق الولايات المتحدة ضمن هذا السوق المزدهر، وقد بدأنا بداية قوية. استحوذنا مؤخرًا على أول قطعة أرض لنا في أتلانتا، ومن المتوقع افتتاح المشروع السكني في أوائل عام 2027.

يظل نهجنا في تخصيص تدفقاتنا النقدية ثابتًا ومتوازنًا. ونحن نحقق أولوياتنا المتمثلة في تهيئة أعمالنا للنمو المستقبلي، وإدارة مديونيتنا ضمن النطاق المستهدف، ومكافأة مساهمينا من خلال عمليات إعادة شراء الأسهم وتوزيعات الأرباح النقدية الفصلية. ونحافظ على استثماراتنا في الأراضي عند مستوى يدعم توقعات النمو الحالية، حيث استثمرنا ما يقارب 500 مليون في شراء الأراضي وتطويرها خلال الربع الثاني، مع تخصيص حوالي 75% من استثماراتنا لتطوير الأراضي التي نمتلكها بالفعل ودفع رسومها.

ختامًا، أودّ أن أتقدّم بالشكر الجزيل لفريق كي بي هوم بأكمله على التزامهم بخدمة عملائنا من مشتري المنازل، وعلى انضباطهم في تنفيذ نموذج البناء حسب الطلب، والذي نؤمن بأنه سيُسهم في تعزيز مكانة الشركة مستقبلًا. يشهد عامنا الحالي تقدمًا ملحوظًا، مع توقعات بمزيد من التحسن التدريجي في عمليات التسليم الفصلية والإيرادات وهامش الربح الإجمالي خلال النصف الثاني من السنة المالية 2026. إضافةً إلى ذلك، سيُمهّد النمو المتوقع في حجم الطلبات المتراكمة الطريق أمامنا لتحقيق نتائج أفضل في السنة المالية 2027.

نُكافئ مساهمينا بعائد ثابت على رأس المال، ونعتزم مواصلة برنامج إعادة شراء الأسهم، حيث نخطط لإعادة شراء أسهم بقيمة تتراوح بين 50 و100 مليون خلال الربع الثالث. ولا نزال متفائلين بشأن سوق الإسكان على المدى الطويل، إذ تدعم التركيبة السكانية المواتية ارتفاع الطلب مع مرور الوقت، كما أن النقص الهيكلي المستمر في المعروض من المساكن يُعزز فرصنا لتحقيق نمو مُجدٍ في المستقبل. ونحن ملتزمون بتحقيق قيمة طويلة الأجل للمساهمين، ونتطلع إلى إطلاعكم على آخر المستجدات مع تقدم العام.

والآن، سأترك المجال لبيل هولينجر لتقديم التقرير المالي. شكرًا لك يا جيف. في الربع الثاني من عام 2026، حققنا إيرادات من قطاع الإسكان بلغت 1.11 مليار دولار، وصافي دخل قدره 27.3 مليون دولار، وربحية مخففة للسهم الواحد بلغت 0.43 دولار. واصلنا نهجنا المتوازن في تخصيص رأس المال من خلال الاستثمارات المتعلقة بالأراضي وإعادة رأس المال إلى المساهمين عبر عمليات إعادة شراء الأسهم وتوزيعات الأرباح. كما حافظنا على نسبة الدين إلى رأس المال عند مستوى جيد. وكما تتذكرون، قدمنا في الربع الماضي توقعات محدودة للعام 2026 بأكمله.

بعد أن اتضحت الرؤية بشكل أكبر عقب نتائج الربع الثاني، بما في ذلك موسم مبيعات الربيع الذي كان أضعف من المتوقع، قمنا بتحسين توقعاتنا لعام 2026 ونقدم الآن توجيهات مفصلة لكل من الربع الثالث والعام بأكمله. بلغت إيراداتنا من قطاع الإسكان في الربع الثاني ما يزيد قليلاً عن منتصف النطاق المتوقع، مسجلةً انخفاضاً بنسبة 27% مقارنةً بـ 1.52 مليار دولار في الفترة السابقة. وتعكس هذه النتيجة انخفاضاً بنسبة 23% في عدد المنازل المُسلّمة وانخفاضاً بنسبة 5% في متوسط سعر بيعها الإجمالي، ويعود ذلك بشكل أساسي إلى ظروف السوق العامة.

بلغ عدد المنازل التي سلمناها خلال الربع الحالي 2395 منزلاً، وهو ما يمثل معدل تحويل للطلبات المتراكمة بنسبة 66% مقارنةً بنسبة 70% في العام الماضي. وكان من المتوقع انخفاض معدل التحويل هذا الربع. ومع استمرار تحولنا الاستراتيجي نحو زيادة نسبة المنازل المبنية حسب الطلب التي تم تسليمها في الربع الثاني، تجاوزنا النسبة المتوقعة من صافي طلبات البناء حسب الطلب. ويستمر تركيزنا المتجدد على البناء حسب الطلب في دفع نمو الطلبات المتراكمة بشكل متواصل، حيث ارتفع إجمالي عدد المنازل المتراكمة لدينا بنسبة 45% منذ بداية العام.

يعكس هذا التوجه إقبال المشترين على التعاقد في مراحل مبكرة من دورة البناء، كما يوفر رؤية أوضح لعمليات التسليم المستقبلية. وكما أشار روب، بناءً على هذا الزخم، نتوقع أن يتحول رصيدنا المتراكم في نهاية الربع الثالث إلى قيمة إيجابية مقارنةً بالعام الماضي. بلغ متوسط سعر بيع المنازل التي تم تسليمها خلال الربع 461,900 دولار أمريكي، بزيادة قدرها 2% مقارنةً بالربع السابق، وذلك بفضل تنوع المنتجات والمواقع الجغرافية. دعوني أتطرق إلى المسار المتوقع لمتوسط سعر البيع خلال الفترة المتبقية من العام.

نتوقع أن يستمر متوسط سعر البيع لدينا في الارتفاع تدريجيًا، مع ازدياد هذا الارتفاع بشكل ملحوظ في الربع الأخير نظرًا لأن الحصة الأكبر من عمليات التسليم تأتي من منطقة الساحل الغربي ذات الأسعار المرتفعة، بما في ذلك شمال كاليفورنيا. وكما أوضح روب، فإنه مع حجم أعمالنا الحالي، حتى التغيرات الطفيفة في التوزيع الجغرافي يمكن أن تؤثر بشكل كبير على متوسط سعر البيع لدينا، ونتوقع أن تصب هذه العوامل في مصلحتنا مع مرور الوقت.

استنادًا إلى توقعاتنا الحالية، نتوقع أن يتراوح عدد المنازل المُسلّمة خلال الربع الثالث بين 2600 و2800 منزل، وأن تتراوح إيراداتنا من قطاع الإسكان بين 1.2 و1.35 مليار دولار أمريكي للعام 2026. ونقوم بتحديث هذه التوقعات التي قدمناها في الربع الماضي بشأن المنازل المُسلّمة؛ حيث نحافظ على نفس المتوسط مع تضييق النطاق المتوقع إلى ما بين 10500 و11000 منزل. كما قمنا بتضييق نطاق إيراداتنا المتوقعة من قطاع الإسكان إلى ما بين 4.9 و5.3 مليار دولار أمريكي. وبلغت أرباح التشغيل لقطاع بناء المنازل في الربع الثاني 28.2 مليون دولار أمريكي، مقارنةً بـ 131.5 مليون دولار أمريكي في الربع نفسه من العام الماضي.

تضمنت الأرباح التشغيلية في كل من الربع الحالي والربع المماثل من العام الماضي رسومًا إجمالية على المخزون بقيمة 5.6 مليون دولار. وفي الربع الحالي، تضمنت هذه الرسوم انخفاضًا في قيمة المخزون بقيمة 3.1 مليون دولار متعلقًا بمجمع سكني واحد، وهو انخفاض لا يعود إلى أي عوامل سوقية. وبلغ هامش الربح التشغيلي لقطاع بناء المنازل 2.5% خلال الربع الحالي، مقارنةً بـ 8.6% في الربع الثاني من العام الماضي، ويعود ذلك بشكل رئيسي إلى انخفاض هامش الربح الإجمالي لقطاع الإسكان، بالإضافة إلى مصاريف البيع والمصاريف الإدارية والعمومية.

بلغ هامش الربح الإجمالي لقطاع الإسكان في الربع الثاني 15.2% من إجمالي الإيرادات، مقارنةً بـ 15.3% في الربع الأول و19.3% في الربع المقابل من العام الماضي. ويعود الانخفاض السنوي بشكل رئيسي إلى ضغوط الأسعار، وارتفاع تكاليف الأراضي النسبية، وانخفاض الرافعة التشغيلية. وباستثناء الرسوم المتعلقة بالمخزون، بلغ هامش الربح الإجمالي لقطاع الإسكان 15.7%، وهو ما يتجاوز قليلاً النطاق المتوقع، ويعكس تحسناً طفيفاً مقارنةً بنسبة 15.5% المسجلة في الربع الأول.

للمقارنة، بلغ هامش الربح الإجمالي لقطاع الإسكان، باستثناء الرسوم المتعلقة بالمخزون، 19.7% في الربع المقابل من العام السابق. نتوقع أن يتراوح هامش الربح الإجمالي لقطاع الإسكان في الربع الثالث من عام 2026 بين 16% و16.6%، وأن يتراوح بين 16.1% و16.5% للعام بأكمله، بافتراض عدم وجود رسوم متعلقة بالمخزون. تعكس توقعاتنا للعام بأكمله تحسنًا ملحوظًا في هامش الربح مع تقدم العام، مدعومًا بزيادة الرافعة التشغيلية، وارتفاع نسبة المنازل المبنية حسب الطلب التي تم تسليمها، وتحول إيجابي في مزيج السوق نحو المجتمعات ذات الأسعار المرتفعة وهوامش الربح الأعلى على الساحل الغربي، وخاصة في شمال كاليفورنيا.

مع استقرار هذه العوامل، نتوقع استمرار تقلص فجوة هامش الربح الإجمالي للإسكان على أساس سنوي خلال الفترة المتبقية من العام. اسمحوا لي أن أتطرق بإيجاز إلى التقدم المتوقع في هامش الربح خلال الفترة المتبقية من العام. يمثل متوسط توقعاتنا للربع الثالث، والبالغ 16.3%، تحسناً متتالياً قدره 60 نقطة أساس. نتوقع أن يستفيد هامش الربح في الربع الثالث بشكل رئيسي من زيادة في الرافعة التشغيلية بنحو 30 نقطة أساس، بالإضافة إلى ارتفاع نسبة تسليمات وحدات الإسكان الجديدة (BTO).

تشير توقعاتنا لهوامش الربح للعام بأكمله إلى زيادة إضافية في الربع الرابع عند نقطة المنتصف، بنحو 100 نقطة أساس من التوسع المتتالي. ونتوقع أن يكون هذا التحسن مدفوعًا بشكل أساسي بنحو 60 نقطة أساس من الرافعة التشغيلية الإيجابية، إلى جانب مساهمة أكبر من مزيج وحدات البناء الجديدة (BTO) المتنامي، وإمكانات نمو إضافية ناتجة عن تحول إيجابي في مزيج الوحدات نحو مجتمعات الساحل الغربي ذات الأسعار الأعلى وهوامش الربح الأعلى. كما يعكس التحسن المتتالي المتوقع بعض العوامل التعويضية البسيطة، والتي تم تضمينها في توقعاتنا.

بلغت نسبة مصاريف البيع والمصاريف الإدارية والعمومية لدينا للربع الثاني من عام 2026 نسبة 12.7%، وهي النسبة التي حددناها في منتصف نطاق توقعاتنا. وشملت هذه المصاريف مبلغ 1.5 مليون دولار أمريكي، وهي مصاريف متعلقة بنقل مقرنا الرئيسي إلى مدينة تيمبي بولاية أريزونا في عام 2027، والذي أعلنّا عنه في أبريل. ونتوقع تسجيل مصاريف إضافية متعلقة بالنقل كل ربع سنة حتى اكتمال عملية النقل بالكامل. وسنوضح إجمالي التكاليف التقديرية في نموذج 10-Q للربع الثاني، والذي نعتزم تقديمه في أو حوالي 9 يوليو.

هذه المصاريف المتوقعة مُدرجة في توقعاتنا. ورغم انخفاض إجمالي نفقاتنا العامة لهذا الربع مقارنةً بالعام الماضي، فقد ارتفعت نسبة المصاريف الإدارية والعمومية بشكل رئيسي نتيجةً لانخفاض الرافعة التشغيلية. نتوقع أن تتراوح نسبة المصاريف الإدارية والعمومية للربع الثالث من عام 2026 بين 11.3% و11.9%، وأن تتراوح النسبة للعام بأكمله بين 11.4% و11.8%. كما نتوقع استمرار تحسن هذه النسبة بشكل تدريجي خلال النصف الثاني من العام، ويعود ذلك بشكل رئيسي إلى زيادة حجم المبيعات وما يترتب عليها من ارتفاع في الإيرادات.

بلغت مصروفات ضريبة الدخل لدينا 9.9 مليون دولار أمريكي لهذا الربع، ما يمثل معدل ضريبة فعليًا قدره 26.6% مقارنةً بـ 24.2% في الربع المقابل من العام الماضي. ويعود ارتفاع المعدل عن المتوقع، مقارنةً بتوقعاتنا السابقة، بشكل أساسي إلى انخفاض العوائد من التعويضات القائمة على الأسهم، ما يعكس انخفاضًا في عدد عمليات ممارسة خيارات الأسهم عن المتوقع. ومن المقرر أن تنتهي صلاحية جميع خيارات الأسهم القائمة لدينا في أكتوبر. ونتوقع أن يتراوح معدل الضريبة الفعلي لدينا بين 19% و21% للربع الثالث من عام 2026، بافتراض ممارسة جميع خيارات الأسهم القائمة.

نتوقع أن يبلغ معدل الضريبة الفعلي للعام بأكمله ما بين 22% و24% تقريبًا، وهو أقل بقليل من توقعات الربع الماضي. وكما ذكرنا في مكالمة الأرباح السابقة، سيعكس معدل الضريبة في النصف الثاني من العام انخفاض أثر الإعفاءات الضريبية على الطاقة نتيجة إلغائها للمنازل التي تم تسليمها بعد 30 يونيو 2026. وكما ذكرت سابقًا، حققنا صافي دخل قدره 27.3 مليون دولار أمريكي، وربحية مخففة للسهم الواحد قدرها 43 سنتًا.

بالمقارنة، بلغ صافي الدخل 107.9 مليون دولار أمريكي، وبلغت ربحية السهم المخففة 1.50 دولار أمريكي لنفس الربع من العام الماضي. انخفض متوسط عدد الأسهم المخففة لدينا في الربع الحالي بنسبة 12% على أساس سنوي، مما يعكس تأثير عمليات إعادة شراء الأسهم. وبالانتقال إلى الميزانية العمومية، واصلنا نهجنا المتوازن في تخصيص رأس المال، حيث استثمرنا في النمو المستقبلي وأعدنا رأس المال الفائض إلى المساهمين. في الربع الثاني، بلغ استثمارنا في شراء الأراضي وتطويرها ما يقارب 500 مليون دولار أمريكي، ليصل إجمالي استثماراتنا منذ بداية العام إلى 1.06 مليار دولار أمريكي.

يمثل هذا انخفاضًا بنسبة 26% مقارنةً بالنصف الأول من العام الماضي، حين استحوذنا على قطعتي الأرض الكبيرتين في منطقتنا الجنوبية الغربية. وكما أشار روب سابقًا، أنهينا الربع برصيد مخزون يبلغ حوالي 5.7 مليار دولار، بزيادة طفيفة عن نهاية عام 2025. وخلال الربع، أعدنا شراء 1.4 مليون سهم من أسهمنا العادية بتكلفة إجمالية قدرها 75 مليون دولار، ليصل إجمالي عمليات إعادة الشراء منذ بداية العام إلى 2.2 مليون سهم بتكلفة إجمالية قدرها 125 مليون دولار.

مع وجود 775 مليون دولار متبقية تحت تفويض مجلس الإدارة الحالي وميزانية عمومية قوية، لدينا المرونة اللازمة لمواصلة إعادة شراء الأسهم في الربع الثاني. كما دفعنا ما يقارب 15 مليون دولار كأرباح موزعة، ما يمثل عائدًا سنويًا بنسبة 2% تقريبًا. أنهينا الربع بسيولة إجمالية قدرها 1.12 مليار دولار، تشمل 200 مليون دولار نقدًا و923 مليون دولار متاحة بموجب تسهيلاتنا الائتمانية المتجددة غير المضمونة، مع وجود قروض نقدية قائمة بقيمة 275 مليون دولار.

بلغت نسبة ديوننا إلى رأس المال 34.1% في نهاية الربع، مقارنةً بـ 30.3% في نهاية عام 2025، مما يعكس قروض تسهيلات الائتمان. ولا توجد لدينا أي استحقاقات ديون حتى يونيو 2027. وبفضل وضعنا المتميز في مجال الأراضي، وسيولتنا الكافية، وجدول استحقاقات ديوننا المتوازن، فإننا على ثقة تامة بقدرتنا على تجاوز الظروف الراهنة. وتدعم هذه المزايا اتباع نهج متوازن ومنضبط في تخصيص رأس المال في عام 2026 وما بعده، وتركيزنا المستمر على خلق قيمة طويلة الأجل لمساهمينا.

خلال الفترة المتبقية من عام 2026، سيعتمد حجم ووتيرة وتوقيت استثمارات الأراضي، وعمليات إعادة شراء الأسهم، والأنشطة التمويلية على عدة عوامل، بما في ذلك التدفق النقدي التشغيلي، وتوقعات السيولة، وفرص واحتياجات الاستثمار في الأراضي، وسعر سهمنا، وظروف سوق الإسكان والظروف الاقتصادية العامة. وختامًا، على الرغم من أن عمليات البيع في الربيع كانت أضعف من المتوقع، نظرًا لتحديات القدرة الشرائية للمستهلكين، وارتفاع أسعار فائدة الرهن العقاري، والغموض الاقتصادي والجيوسياسي العام، فقد أحرزنا تقدمًا ملموسًا في العودة إلى نموذج أعمال يعتمد بشكل أساسي على البناء حسب الطلب، ووضع عملياتنا في موقع يؤهلها لتحقيق نمو مربح في المستقبل. ومع انقضاء النصف الأول من العام، وارتفاع حجم أعمالنا المتراكمة بشكل متواصل خلال تلك الفترة، أصبح لدينا وضوح أكبر بشأن العوامل المؤثرة على الفترة المتبقية من عام 2026، ونعتقد أننا على أتم الاستعداد لتحقيق توقعاتنا. والآن، نستقبل أسئلتكم. جون، تفضل بفتح الخطوط.

المشغل

شكرًا لكم. سنبدأ الآن جلسة أسئلة وأجوبة. إذا رغبتم في طرح سؤال، يُرجى الضغط على زر النجمة 1 في لوحة مفاتيح الهاتف. ستسمعون نغمة تأكيد تُشير إلى أن خطكم مُدرج في قائمة الأسئلة. يُمكنكم الضغط على زر النجمة 2 لحذف سؤال من القائمة. بالنسبة للمشاركين الذين يستخدمون مكبرات الصوت، قد يكون من الضروري رفع سماعة الهاتف قبل الضغط على زر النجمة. نرجو منكم الاكتفاء بسؤال واحد ومتابعة واحدة.

شكرًا لكم. لحظة من فضلكم، ريثما نجمع الأسئلة. شكرًا لكم. والسؤال الأول من جون لافالا من بنك يو بي إس. تفضلوا بطرح أسئلتكم.

جون لافالا، محلل في بنك يو بي إس

مساء الخير يا شباب، وشكراً لكم على الإجابة على أسئلتي. كان تحليل هامش الربح الإجمالي الذي قدمتموه من الربع الثاني إلى الربع الثالث، ومن الربع الثالث إلى الربع الرابع، مفيداً للغاية، وأنا ممتنٌ لكم. لكن سؤالي هو: أعتقد أنكم ذكرتم زيادةً في الرافعة التشغيلية بمقدار 30 نقطة أساس من الربع الثاني إلى الربع الثالث، ثم 60 نقطة أساس من الربع الثالث إلى الربع الرابع. أتساءل، كيف تقارنون هذا الوضع بعامٍ عادي؟ بعبارة أخرى، هل هناك أي شيء غير معتاد في هذه الرافعة المتوقعة؟

جيفري ميزجر، الرئيس التنفيذي

أجل يا جون، أعتقد أنه اتجاه طبيعي إلى حد كبير.

روب ماكجيبني، الرئيس والمدير التنفيذي

نُحقق دائمًا إنتاجية أعلى في النصف الثاني من العام مقارنةً بالنصف الأول. ربما كان انخفاض الإنتاجية في الربع الثاني نتيجةً لانخفاض حجم التسليمات مقارنةً بالفترة المعتادة. ولدينا هيكل إداري مُحكم يُمكّننا من استيعاب حجم الإنتاج المتزايد حتى في الربع السابع والعشرين. لذا، يُعزى هذا جزئيًا إلى ما نشهده في الربعين الثالث والرابع، لكننا نعتقد أننا سنواصل تحقيق المزيد من النجاح في المستقبل.

جون لافالا، محلل في بنك يو بي إس

حسنًا، هذا مفيد. وقد أجبتَ بشكلٍ جيد على سؤالي التالي أيضًا، ولكن ربما يُمكنني طرحه بطريقةٍ مختلفة قليلًا. يتعلق الأمر بمتوسط سعر التسليم في الربع الأخير. لقد تحدثتَ عن بعض العوامل المؤثرة فيه. يبدو أنه سيقترب من 500,000، أي بزيادة قدرها 30,000 تقريبًا مقارنةً بالربع السابق. لقد تحدثتَ عن مشاريع البناء حسب الطلب (BTO) وبعض عمليات التسليم في منطقة خليج سان فرانسيسكو. أعتقد أن السؤال هو: هل هناك طريقة لتحليل الفائدة من مشاريع البناء حسب الطلب فقط مقارنةً بعمليات التسليم في منطقة الخليج؟

وهل هناك أي شيء آخر ينبغي أن نأخذه في الاعتبار عند الانتقال إلى مستوى أعلى في ASP؟

روب ماكجيبني، الرئيس والمدير التنفيذي

أعتقد أنك قد أصبتَ في فهمك للعوامل الثلاثة جميعها يا جون. فبين الاستفادة من حجم الإنتاج، والتحول نحو نظام البناء حسب الطلب، وما نتوقعه من تغيير في مزيج المنتجات يُحسّن كلاً من متوسط سعر البيع والهامش والإيرادات في الربع الرابع، لم نتطرق بعد إلى العوامل الأخرى غير عامل الاستفادة، أي العوامل المحددة التي ساهمت في هذا النمو التدريجي.

المشغل

شكراً لك. والسؤال التالي من ماثيو بولاي من بنك باركليز، تفضل بطرح سؤالك.

ماثيو بولاي، محلل في بنك باركليز

أهلًا، مساء الخير جميعًا. شكرًا لكم على الإجابة على الأسئلة. لديّ سؤال مشابه بخصوص مزيج وحدات BTO ومزيج وحدات كاليفورنيا. أعتقد أنني سمعتكم تقولون إن هامش الربح الإجمالي للربع الرابع يبلغ حوالي 17.3%، وصححوني إن كنت مخطئًا، فهل كان مزيج وحدات BTO في ذلك الربع الرابع قريبًا من المعدل المستهدف، وبالتالي يمكننا الانطلاق من هذه النقطة لعام 2027؟ أما بخصوص مزيج وحدات كاليفورنيا، فلديّ سؤال مشابه. أعتقد أنني سمعتكم تقولون إنكم تتوقعون استمرار الفوائد حتى عام 2027. لذا، أودّ معرفة المزيد عن توقعاتكم للربع الرابع وما تعنيه لعام 2027 في كلا الجانبين. شكرًا لكم.

روب ماكجيبني، الرئيس والمدير التنفيذي

فيما يخص مزيج الوحدات السكنية المُخصصة للبناء حسب الطلب، لا أظن أننا سنصل إلى المستوى المطلوب تمامًا. كما تعلمون، توقعنا أن تتراوح نسبة الوحدات المُخصصة للبناء حسب الطلب في التسليمات حول 70% مع بداية الربع الرابع. أعتقد أن هناك إمكانية لزيادة النسبة بعد ذلك، وسنستمر على الأرجح في تغطية بعض الوحدات غير المُخصصة للبناء حسب الطلب مع بداية الربع الرابع. ما هو الجزء الآخر من السؤال؟ أوه، نعم، يتعلق الأمر بالساحل الغربي. لقد تحدثنا عن هذا الأمر قليلًا في مكالمتنا الأخيرة. وبالتأكيد نرى تأثير ذلك على الأرقام.

لكن عندما نفكر تحديدًا في أعمالنا في شمال كاليفورنيا، وبالأخص منطقة خليج سان فرانسيسكو، جنوبًا وشمالًا، نجد أن فرقنا هناك قد بذلت جهدًا كبيرًا في زيادة حجم المشاريع المتاحة. وقد مررنا بسنوات قليلة كان فيها حجم المشاريع المتاحة أقل، وكذلك عمليات التسليم. لكننا نشهد الآن نموًا ملحوظًا في حجم الأعمال، مع ارتفاع متوسط سعر البيع، وهوامش ربح قوية. ولا نعتبر هذا مجرد حدث عابر في الربع الأخير من العام، بل هو تغيير هيكلي سيستمر معنا لفترة طويلة، حيث استعدنا انضباطنا وكفاءتنا في تلك المنطقة من البلاد.

ماثيو بولاي، محلل في بنك باركليز

رائع. ممتاز، ممتاز. شكرًا على هذا اللون. ثانيًا، أودّ أن أتطرق قليلًا إلى التعليقات المتعلقة بموسم البيع الربيعي. أعتقد أنك ذكرتَ وجود بعض تعديلات الأسعار في أبريل، ثم ذكرتَ أنه في مايو ربما كانت هناك ظروف سوقية صعبة إضافية. أتساءل، أولًا، إن كان بإمكانك تطبيق ذلك على يونيو، أو أي شيء لاحظته مؤخرًا. ثانيًا، أتساءل أيضًا إن كانت هذه العوامل مُدرجة في توقعات هامش الربح لعام ٢٠٢٦، أو أي من تعديلات الأسعار هذه، هل يُمكن أن تؤثر على ما تتوقعه في عام ٢٠٢٧؟ شكرًا لكم جميعًا، وبالتوفيق.

روب ماكجيبني، الرئيس والمدير التنفيذي

نعم، لذا علينا أن نبدأ بالجزء الأخير. لقد أخذنا كل شيء في الحسبان عند وضع توقعاتنا. لدينا رؤية أوضح بكثير مما كانت عليه في السنوات السابقة بفضل تراكم الطلبات الناتج عن تحولنا إلى نظام البناء حسب الطلب (BTO). لذا، فقد تم تضمين ذلك بالكامل في توقعاتنا وتوقعاتنا للنصف الثاني من عام 2026. أما بالنسبة لشهر يونيو، فأقول إننا لا نرى أي تغييرات مفاجئة عن مسار الأمور في الربع الثاني.

نشهد حاليًا اتجاهات موسمية معتادة بعد انتهاء موسم مبيعات الربيع. لكن وتيرة طلباتنا ثابتة وتتوافق تمامًا مع توقعاتنا. ولم يُثر أي شيء خلال شهر يونيو أي قلق لدينا. تسير الأمور كما توقعنا حتى الآن، وهذا يدعم خطتنا وتوقعاتنا للنصف الثاني من العام. إضافةً إلى ذلك، يستمر نمو نسبة طلبات البناء حسب الطلب (BTO) من إجمالي الطلبات، وهو أمر يُرضينا.

المشغل

شكراً. والسؤال التالي من ستيفن كيم من شركة إيفركور آي إس آي. تفضل بطرح سؤالك.

ستيفن كيم، محلل في شركة إيفركور آي إس آي

أجل، شكرًا جزيلًا لكم جميعًا. أقدر كل هذا التنوع. بيل، سررتُ بسماعك مجددًا في المكالمة. سؤالي الأول، سأبدأ بتسليمات كاليفورنيا أو منطقة خليج سان فرانسيسكو، وبالتحديد في المجتمعات المحلية. أعتقد أنك أشرتَ إلى أن هذا سيُحدث أثرًا إيجابيًا، ليس هذا العام فقط، بل أعتقد أنك قلتَ هذا العام وما بعده، وأردتُ التطرق إلى هذه العبارة. كما تعلم، لدينا مجموعة مختارة من المجتمعات في منطقة الخليج بأسعار بيع أعلى، وهوامش ربح أعلى، وما إلى ذلك. لكنني أردتُ التأكد من أنني أفهم أنك تقول إن هناك بالفعل مشاريع مماثلة في ممتلكاتك العقارية. أردتُ التأكد من صحة ذلك. ولن نشهد انخفاضًا في الأسعار بمجرد بيع هذه الوحدات، على سبيل المثال.

هل يمكنك التحدث عن مسار المجتمعات، وما إلى ذلك؟ وما هي الأسعار؟ وهل يمكنك توضيح ما الذي دفع هذا التغيير فعلياً، ولماذا حدث التسرب؟ ولماذا مررتم بفترة لم تكن لديكم فيها تلك المجتمعات؟ أرجو توضيح ذلك. شكراً.

روب ماكجيبني، الرئيس والمدير التنفيذي

بالتأكيد يا ستيف. كما تعلم، فيما يخص المجمعات السكنية نفسها، لدينا عمومًا عدد أكبر من قطع الأراضي في محفظة مشاريعنا، وهناك المزيد منها قيد الإنشاء. بعضها يخضع لعمليات استحواذ منظمة. ولكن بالنظر إلى كيفية تطور هذه المنطقة بالنسبة لنا، وبالعودة إلى الجزء الثاني من سؤالك، نجد أنها تعود بنا إلى ما كنا عليه سابقًا في مجال الأعمال في منطقة خليج سان فرانسيسكو. لذا فقد شهدنا بعض التغييرات في فرق الإدارة هناك خلال السنوات القليلة الماضية.

نحن راضون عن الفريق الحالي، فقد حققوا تدفقًا جيدًا للصفقات. ونحن سعداء بالمشاريع التي افتتحوها، وقد واصلنا الاستثمار في تلك المناطق. في وقت من الأوقات، كان مركز منطقة ساوث باي أحد أكثر أقسامنا ربحية لفترة طويلة، ثم تقلص حجمه بشكل ملحوظ. والآن، نعمل على إعادة بنائه، وقد بدأنا نرى ثمار هذا الجهد في التنفيذ.

لذا فقد كان الأمر بمثابة فترة ركود، إن صح التعبير، في عمليات التسليم القادمة من تلك المنطقة المحددة، والتي عدنا الآن إلى المسار الصحيح ونحن راضون عنها.

ستيفن كيم، محلل في شركة إيفركور آي إس آي

أجل، هذا يبدو رائعًا حقًا. إنه أشبه بتطبيع الوضع. هذا ممتاز. السؤال التالي يتعلق بالأراضي. عندما ننظر إلى ممتلكاتك من الأراضي، يبدو أنك تخليت عن، لا أدري، ربما 1750 قطعة أرض أو ما شابه. يبدو أن معظمها يتعلق بعدد خياراتك. لذا تخليت عن... كنت أتساءل إن كان بإمكانك التحدث عن تفكيرك حول هذا التراجع، ما الذي دفعك إليه؟ هل كان هناك سبب ما، هل هذا يجعلك تصل إلى مستوى تشعر بالراحة تجاهه؟ ربما لو تحدثت عن رأيك في المستوى الأمثل طويل الأجل للأراضي المملوكة وخياراتها، ليس من حيث التنوع، بل من حيث الكمية المتاحة سنويًا من كل منهما، سيكون ذلك رائعًا. شكرًا.

روب ماكجيبني، الرئيس والمدير التنفيذي

لذا نسعى لاستهداف مخزون يكفي لمدة ثلاث إلى خمس سنوات، وكما تعلمون، هناك تقلبات في هذا الأمر. وإذا كانت الصفقة مناسبة، فقد نستمر لفترة أطول. بالتأكيد نشتري صفقات تكفي لتسليمات سنة واحدة فقط. أما بالنسبة للأسطول الذي قررنا التخلي عنه، فالأمر يتعلق فقط بالالتزام بنهجنا والتأكد من أن تركيزنا على تحقيق النمو، مع ضمان أن يكون هذا النمو مربحًا. وكما تعلمون، يشهد السوق تقلبات كبيرة، ولا نتردد في التخلي عن الصفقات التي لدينا خيارات أو عقود سارية إذا لم تعد مجدية اقتصاديًا.

أولى خطواتنا هي التواصل مع مالك الأرض أو البائع لإعادة التفاوض على سعر أو شروط أفضل. لكننا لا ننجح دائمًا في ذلك، وهذا هو السبب الرئيسي وراء انسحابنا من بعض الأراضي التي أشرتَ إليها. معظمها، بل جميعها، كانت صفقات اكتملت بدفعة مقدمة، وكنا في مرحلة دراسة الجدوى أو الفحص النافي للجهالة، ولم نستثمر فيها مبالغ كبيرة حتى تلك المرحلة. ولن نستمر في صفقة لا نراها تحقق أهدافنا الاستثمارية.

المشغل

شكراً. والسؤال التالي من مايك دال من شركة آر بي سي كابيتال ماركتس. تفضل بطرح سؤالك.

مايك دال، محلل في شركة آر بي سي كابيتال ماركتس

شكرًا على إجابة أسئلتي. أعتذر عن تكرار الأسئلة المتعلقة بكاليفورنيا. هل يمكنك تذكيرنا بنسبة المبيعات والإيرادات التي كان يمثلها هذا القسم لديكم؟ وإلى أي مدى انخفضت هذه النسبة خلال العامين الماضيين؟ وماذا يعني مصطلح "خط الإنتاج" الذي تستخدمونه؟ هل يمكنك مساعدتنا في تحديد النسبة المئوية التي يمثلها هذا القسم من إجمالي المبيعات، فهو يبدو ذا أهمية كبيرة بالنسبة لكم يا مايك؟

لا نملك هذه البيانات حاليًا. السبب الذي دفعنا إلى التركيز على منطقة خليج سان فرانسيسكو في الربع الثاني، كما أوضح روب، هو أننا واجهنا تحديات هناك. لم يكن فريقنا يحقق النتائج المرجوة، وتراجعت نتائجنا بشكل ملحوظ. ولم نُفصح عن هذا التراجع خلال اجتماعاتنا الهاتفية لأنه كان سيُعتبر مجرد ذريعة. لكننا تجاوزنا هذه التحديات وأعدنا بناء أعمالنا. عادت الأمور إلى نصابها وتسير في الاتجاه الصحيح.

ولسنوات طويلة، شكّلت منطقة خليج الجنوب ما بين 10 و15% من أرباحنا، هذا القسم وحده. ثم تراجعت هذه النسبة بشكل كبير، والآن تعود للظهور. ويعود ذلك إلى مزيج من ارتفاع متوسط سعر البيع، وهامش ربح مرتفع، وأداء ممتاز في الوقت الراهن. إنها واحدة من أفضل أسواق العقارات في البلاد. لذا، نُشير إلى هذا الأمر الآن لأنه في ظل حجم أعمالنا الحالي، قد يكون التغيير في متوسط سعر البيع كبيرًا جدًا، كما ترون في دليلنا للربع الرابع.

لكن خط الأنابيب موجود، ونتوقع المزيد من الإنجازات في السنوات القادمة. حسنًا، فهمت قصدك يا جيف. أعتقد أن توضيحًا أدق في وقت ما قد يكون مفيدًا للتأكيد على أن هذا سيمثل عاملًا إيجابيًا للمضي قدمًا أو محركًا للتحسين المستمر، كما أعتقد، بالعودة إلى جانب الطلب. أقدر ملاحظاتك حول كون شهر يونيو موسميًا، هل يمكنك توضيح وتيرة الإنتاج خلال شهر مايو؟ إذا كانت أربع مرات شهريًا خلال الربع، فهل يمكنك تحديد موقعها بدقة أكبر في مايو؟

وعندما تتحدث عن الأداء الموسمي في يونيو، هل كان ذلك الأداء الموسمي كما هو معتاد في الربع الثالث مقارنةً بالربع الثاني، أم أنه كان نتيجةً لأداء أضعف من المعتاد في مايو؟ نرجو منك توضيح ذلك بشكل أفضل.

جيفري ميزجر، الرئيس التنفيذي

في الحقيقة، كان شهر مارس، الذي نتوقع عادةً أن يكون من أفضل شهور موسم مبيعات الربيع، ضعيفًا للغاية. وكما ذكرتُ في كلمتي المُعدّة، كانت هناك أحداث كثيرة تجري في ذلك الوقت، وأعتقد أن الكثير منها كان يؤثر على نفسية المستهلك، وتحديدًا في أواخر فبراير، مع اندلاع الصراع في الشرق الأوسط. لذلك كنا سعداء بانتعاش المبيعات في أبريل. وأودّ أن أقول إن مبيعات أبريل ومايو كانت أقوى من مبيعات مارس.

إذا أردنا تلخيص الوضع مع دخولنا شهر يونيو، فإنه في الحقيقة مستمر على نفس المنوال الذي انتهى إليه شهر مارس. كانت الطلبات قوية، ومتوافقة مع توقعاتنا. وفي مثل هذا الوقت من العام، عادةً ما نبدأ بملاحظة تباطؤ موسمي صيفي. وكما تعلمون، دون الخوض في تفاصيل نتائج المبيعات والتواريخ والأسابيع، أقول إن ما نشهده الآن يتماشى مع هذا النمط الموسمي المعتاد.

المشغل

شكراً. والسؤال التالي من السيد آلان راتنر من شركة زيلمان وشركائه. تفضل بطرح سؤالك.

آلان راتنر، محلل في شركة زيلمان وشركائه

أهلًا يا جماعة، مساء الخير. مساء الخير. أُقدّر كل التفاصيل التي قدمتموها حتى الآن، وأُثني على جهودكم المبذولة للعودة إلى نظام البناء حسب الطلب (BTO). سؤالي الأول، إضافةً إلى بعض الأسئلة المتعلقة بعدد قطع الأراضي، وسوق الأراضي بشكل عام، كما تعلمون، انخفض عدد قطع الأراضي لديكم بشكل ملحوظ خلال الأرباع الأربعة أو الخمسة الماضية، بنسبة تزيد عن 20% عن ذروته في أوائل العام الماضي. وأنا أتساءل، ونحن نفكر في عدد الوحدات السكنية في المجمعات السكنية لما بعد هذا العام، كيف ينبغي لنا أن ننظر إلى تأثير هذا الانخفاض الذي شهدناه في عدد قطع الأراضي خلال الأرباع الخمسة الماضية؟

هل سيؤدي ذلك إلى انخفاض في عدد السكان أو ما يشبه انكماشًا مؤقتًا في عدد السكان، ربما حتى عام 2027 أو 2028؟ والنتيجة المترتبة على ذلك، كما أعتقد، هي تأثير ذلك على سوق الأراضي بشكل عام. هل لاحظتم أي انخفاض أو تصحيح في أسعار الأراضي يُشجعكم على التفكير في إمكانية إعادة بناء هذا القطاع خلال الفصول القليلة القادمة؟

جيفري ميزجر، الرئيس التنفيذي

شكرًا لك يا آلان. سأتناول النصف الأول من التقرير، ثم سأترك الأمر لروب ليتحدث عن الوضع الراهن. إذا فكرت في الأمر، ستجد أن قيمة الحصص في السوق بدأت بالانخفاض مع انخفاض السوق، ومع ازدياد تقلبات الأسعار وثقة المستهلكين وغيرها، واجهنا صعوبة في الحصول على التمويل. أما في أعوام 2020 و2021 و2022، كان السوق يسير في الاتجاه المعاكس، ما سهّل علينا الحصول على التمويل، وتمكّنا من إبرام العديد من الصفقات.

لذا، ونحن نجلس هنا اليوم، نبحث بنشاط عن صفقات كل أسبوع. نعتزم تنمية الشركة، ونحن في وضع جيد، وميزانيتنا العمومية تدعم ذلك، ولدينا أهداف نمو محددة لعامي 2027 و2028. تسعى الأقسام إلى تحقيق أهدافها. والأمر المثير للاهتمام، وسأتركه لروب، هو أننا نرى بعض الفرص لصفقات الأراضي الجاهزة مع إعادة ضبط الأسواق، مما يتيح لنا الدخول في هذه الصفقات. لدينا منتجات جاهزة للاستخدام، ونبدأ عمليات التسليم في وقت أقرب بكثير مما كنا عليه في منطقة خليج سان فرانسيسكو مع عقود التراخيص طويلة الأجل.

لذا فإن السوق منطقي بالنسبة لي، وهناك فرص متاحة في الأراضي الجاهزة، ونحن نسعى وراءها الآن.

روب ماكجيبني، الرئيس والمدير التنفيذي

نعم. فيما يخص سوق الأراضي بشكل عام، أقول إننا بدأنا نشهد تحسناً ملحوظاً مقارنةً بما شهدناه خلال العامين الماضيين. أما بالنسبة للبائعين الذين بدأوا يتأقلمون مع واقع السوق الحالي، فلا يمكنني القول إنه قد تم تعديله بالكامل لدرجة تسمح لنا، كما هو الحال في معظم أسواقنا، بإضافة قطع أراضٍ بكميات كبيرة تلبي معاييرنا الحالية. لكن من المؤكد أننا نشهد تحسناً في الشروط، وانخفاضاً في الأسعار في بعض الحالات، وربما انخفاضاً في المنافسة على بعض قطع الأراضي.

لكن بشكل عام، أرى أن البائعين بدأوا يتعاملون بشكل أكثر جدية مع ربط سعر الأرض بسعرها النهائي، وهو ما يتوافق مع الأسعار والقيم الحالية. لذا أعتقد أن هناك المزيد من العمل الذي يتعين القيام به. وكما هو الحال في كثير من هذه الأمور، يختلف الوضع من سوق لآخر. فبعض الأسواق شهدت انخفاضًا أكبر من غيرها، خاصةً في المناطق التي شهدت انخفاضًا في أسعار المنازل، وهناك بيانات تدعم هذا الانخفاض.

لكن بشكل عام أود أن أقول إن الأمر يتجه نحو المزيد من التفكير العقلاني فيما يتعلق بقيمة أصول بائعي الأراضي.

آلان راتنر، محلل في شركة زيلمان وشركائه

رائع. أقدر اللون يا شباب. شكراً جزيلاً.

المشغل

والسؤال التالي من رايف جادراسيتش من بنك أوف أمريكا. تفضل بطرح سؤالك.

رائف جادراسيتش، محلل في بنك أوف أمريكا

مرحباً، مساء الخير. شكراً على سؤالي. هل يمكنكم تزويدي بنسبة الطلبات التي تم تصنيعها حسب الطلب خلال الربع الثاني، وربما معدل التسليم خلال النصف الثاني من العام؟

جيفري ميزجر، الرئيس التنفيذي

هل تتحدث عن الطلبات أم عمليات التسليم؟

رائف جادراسيتش، محلل في بنك أوف أمريكا

كم بلغت قيمة عمليات التسليم في الربع الثاني من العام من فئة الشقق السكنية الجديدة (BTO)؟

جيفري ميزجر، الرئيس التنفيذي

نعم، بلغت النسبة 60% في الربع الثاني، ونرى أنها تتحسن. كما تعلم، لن نحدد رقماً دقيقاً، ولكن كما ذكرت، نعتقد أن النسبة ستستمر في الارتفاع. وبحلول الربع الرابع، أتوقع أن تصل نسبة عمليات التسليم التي تتم عن طريق التصنيع حسب الطلب إلى حوالي 70%، مع هامش خطأ بسيط.

رائف جادراسيتش، محلل في بنك أوف أمريكا

ممتاز، هذا مفيد. وبالنظر إلى توقعات هامش الربح الإجمالي، كما ذكرتَ، بدأتَ تلاحظ ارتفاعًا في أسعار الأخشاب. ما هي التوقعات بشأن تكاليف البناء والتشييد وتضخم أسعار الأراضي خلال النصف الثاني من هذا العام؟

جيفري ميزجر، الرئيس التنفيذي

لذا، عندما نُعدّ البيانات المالية أو نُقدّم التوجيهات، فإننا نعتمد في كل شيء على الوضع الراهن. أي أسعار البيع والتكاليف الحالية، وكما تعلمون، لا نملك القدرة على التنبؤ بالمستقبل. بالتأكيد، كان هناك حديث كثير عن ضغوطات تتعلق بارتفاع أسعار الوقود، وقد عملنا على تأجيلها والتفاوض بشأنها. والآن، تشهد أسعار الوقود انخفاضًا. لذا، لا نتوقع اتجاه أسعار السلع أو ما شابهها.

نعتمد في تقييمنا على الوضع الراهن، أي أسعارنا، وإيراداتنا، وإيرادات السلع الأساسية. كما أشرتُ في كلمتي المُعدّة، نلاحظ انخفاضًا ملحوظًا في عمليات بدء البناء في معظم أسواقنا، وربما جميعها، مقارنةً بالعام الماضي. وقد ذكرتُ أيضًا 1500 منزلًا تم بيعها بالفعل، ولم يبدأ بناؤها بعد. أعتقد أن هذا يُمثّل رصيدًا قيّمًا وأداةً فعّالة يُمكننا استغلالها لخفض التكاليف.

لذا، حتى مع تقلبات الأوضاع، إذا ما شهدت تقلبات طفيفة أو تحركت الأسعار، لدينا هذا الأصل الذي يمكننا الاستفادة منه في تلك المشاريع الجديدة. وعمومًا، عندما تنخفض المشاريع الجديدة، يزداد إقبال شركائنا التجاريين على العمل، وهذا إما أن يُبقي التكاليف تحت السيطرة أو قد يدفعها للانخفاض عن مستوياتها الحالية.

المشغل

شكراً. والسؤال التالي من بول برزيزبيلسكي من شركة وولف للأبحاث. تفضل بطرح سؤالك.

بول برزيزبيلسكي، محلل في شركة وولف للأبحاث

شكرًا. مساء الخير. بدايةً، أهنئكم مجددًا على التحول إلى الإنتاج حسب الطلب، ففي السابق، كان الإنتاج حسب الطلب يتمتع بهامش ربح إجمالي أعلى يتراوح بين 300 و500 نقطة أساس مقارنةً بالمنتجات الجاهزة. هل ما زلتم ترون هذا الفارق قائمًا، أم اضطررتم إلى تقليصه قليلًا لتحقيق هذا التنوع المتزايد؟

جيفري ميزجر، الرئيس التنفيذي

لا، لم نشهد هذا التغيير فعلياً منذ ما يقارب العامين. لقد ظل ضمن هذا النطاق، والقيمة المتوسطة مناسبة تماماً. بل ربما يمكننا تضييق هذا النطاق قليلاً. عادةً ما نرى فرقاً يقارب أربع نقاط بين تقييمات المستأجرين الجدد وتقييمات المفتشين، حتى داخل نفس المجمع السكني ونفس المنتج.

بول برزيزبيلسكي، محلل في شركة وولف للأبحاث

حسنًا. ثم ذكرتَ عودتك إلى أتلانتا. كم تتوقع أن يستغرق الأمر لتوسيع نطاق هذا السوق، ولماذا الآن؟ وهل لديك أسواق أخرى ضمن خططك؟

جيفري ميزجر، الرئيس التنفيذي

نعم، لقد أسسنا شركتنا الناشئة في سياتل قبل عدة سنوات، وكان ذلك نموذجًا نطمح إلى اتباعه. لم يمضِ سوى بضع سنوات منذ دخولنا ذلك السوق، وقد وصلنا الآن إلى مصاف أفضل ثلاثة أسواق. لذا، نرغب في تكرار هذا النجاح في أتلانتا، تمامًا كما نفعل في بويز. وأتلانتا سوق جديدة نسبيًا، فقد أبرمنا للتو أول صفقة عقارية هناك. في الحقيقة، ليس لديّ توقعات محددة بشأن موعد أو حجم نمونا هناك، لكننا نعتقد أن هناك فرصة عظيمة. إنها من أفضل عشرة أسواق عقارية، ولدينا نموذج ناجح لما حققناه في سياتل وبويز وغيرها من الأماكن التي يمكننا الاقتداء بها. ونحن متحمسون لهذه الفرصة، ولفرص النمو التي يمكننا تحقيقها انطلاقًا من أتلانتا.

المشغل

شكراً. والسؤال التالي من جايد رحماني من كي بي دبليو. تفضلي بطرح سؤالك.

جيد رحماني، محللة في شركة KBW

شكراً جزيلاً. بخصوص سؤال سان فرانسيسكو، التي أعتقد أنها أقوى سوق عقاري في البلاد، ما مدى استدامة عدد سكان منطقتكم ومعروض الأراضي في السوق، وما هي توقعات الطلب الحالية التي ترونها؟

جيفري ميزجر، الرئيس التنفيذي

نعم، كما ذكرتُ، نحن راضون عن حجم أعمالنا ومحفظة أصولنا. ويعتمد الأمر برمته على إبرام صفقات جديدة بالتزامن مع بيع الأصول التي نمتلكها وتسليمها. لذا، فإن فرقنا تعمل في الميدان. لدينا فريق متخصص في الأراضي يتمتع بكفاءة عالية في هذا السوق. فهم على دراية تامة بإجراءات التراخيص والعمليات، ولديهم شبكة علاقات واسعة. لذا، فإن نهجنا هو التوسع انطلاقًا من وضعنا الحالي. وكما ذكرنا، فقد تقلص حجم أعمالنا، وهو أمر لم نكن راضين عنه. يسعدنا الآن أن نعيدها إلى ما يمكن وصفه بالاستقرار والنمو. وينصب تركيزنا على مواصلة النمو طالما استطعنا إيجاد صفقات أراضٍ مربحة.

جيد رحماني، محللة في شركة KBW

وهل يمكنك تحديد حجم الزيادة المتوقعة في الاستثمار العقاري في منطقة خليج سان فرانسيسكو؟

جيفري ميزجر، الرئيس التنفيذي

لا، أقصد، سأبتعد عن هذا الموضوع. أعني، كما تعلمون، نحن نسعى لتوسيع نطاق أعمالنا في جميع المدن التي نعمل بها، وجميع أقسامنا، وجميع مناطقنا. لذا، كما تعلمون، لا نعتمد على تخصيص رأس المال بطريقة محددة، كأن نقول إننا سنخصص مبلغًا معينًا لهذا القسم أو هذه المنطقة. بل ندرس كل صفقة على حدة. نجتمع كل يوم اثنين في لجنة الأراضي لمناقشة الصفقات. وإذا استوفت الصفقة معاييرنا وأعجبنا المقترح، فسنقوم بتنفيذها، لكننا لا ننظر إليها من منظور تخصيص مبلغ معين من رأس المال أو تحديد مستوى معين من الاستحواذ على الأراضي في سوق محددة.

المشغل

شكراً. والسؤال التالي من جاي ماكاندليس من بنك سيتيزنز. تفضل بطرح سؤالك.

جاي ماكاندليس، محلل في بنك سيتيزنز

مرحباً، مساء الخير. سؤالي الأول هو: بالنظر إلى المستوى المرتفع جداً لعمليات الاندماج والاستحواذ التي شهدناها هذا العام، هل يفتح ذلك أي آفاق إيجابية محتملة لشركة KB أم أنه يخلق بعض التحديات مع استمرار موجة 7a؟

جيفري ميزجر، الرئيس التنفيذي

يا جاي، بالنسبة لنا، الأمور تسير كالمعتاد. لا نريد التعليق على ما فعله الآخرون، لكننا نرى فرصنا الحقيقية للنمو والتركيز على شركة KB Home. يتغير الشعار فقط، ولا أعتقد أن أي شيء آخر سيتغير.

جاي ماكاندليس، محلل في بنك سيتيزنز

حسنًا. في الحقيقة، لقد سرق آلان سؤالي حول عدد السكان، لكنني لم أكن أعرف ما إذا كان كل هذا التغيير في الملكية يمنحكم فرصة لزيادة عدد السكان، وإضافة بعض الأراضي بشكل أسرع.

جيفري ميزجر، الرئيس التنفيذي

حسنًا، نحن نبحث دائمًا في شركات البناء الخاصة، وغالبًا ما يكون من الصعب تحقيق الربحية لأنهم يطلبون سعرًا أعلى لبيع مشاريعهم. وإذا أضفت هذا السعر، فلن تحصل على هامش ربح. لذلك ننصحك بمواصلة البحث والتقصي لمعرفة ما يمكننا إيجاده. نحن نبحث في عمليات الاندماج والاستحواذ، لكننا لم نتمكن من إيجاد صفقة مناسبة خلال العامين الماضيين.

جاي ماكاندليس، محلل في بنك سيتيزنز

فهمت. حسنًا، شكرًا. سؤال حول المقطع.

المشغل

شكرًا لكم. سيداتي وسادتي، بهذا تنتهي جلسة الأسئلة والأجوبة. وبهذا نختتم مؤتمرنا عبر الهاتف اليوم، ونشكركم على مشاركتكم. يمكنكم الآن إغلاق خطوطكم.

تنويه: هذا النص مُقدّم لأغراض إعلامية فقط. مع حرصنا على الدقة، قد توجد أخطاء أو سهو في هذا النسخ الآلي. للاطلاع على البيانات الرسمية للشركة ومعلوماتها المالية، يُرجى الرجوع إلى ملفات الشركة لدى هيئة الأوراق المالية والبورصات الأمريكية وبياناتها الصحفية الرسمية. تعكس تصريحات المشاركين في الشركة والمحللين وجهات نظرهم في تاريخ هذه المكالمة، وهي قابلة للتغيير دون إشعار مسبق.