ناقشت شركة كيمكو ريالتي (المدرجة في بورصة نيويورك تحت الرمز: KIM ) يوم الثلاثاء نتائجها المالية للربع الثاني خلال مكالمة الأرباح. النص الكامل للمكالمة مُدرج أدناه.

توفر واجهات برمجة تطبيقات Benzinga إمكانية الوصول الفوري إلى نصوص مكالمات الأرباح والبيانات المالية. تفضل بزيارة https://www.benzinga.com/apis/ لمعرفة المزيد.

يمكنكم الاطلاع على تفاصيل مكالمة الأرباح كاملةً على الرابط التالي: https://events.q4inc.com/attendee/110761621

ملخص

أعلنت شركة Kimco Realty عن ربع قوي حيث بلغ صافي التدفقات النقدية التشغيلية للسهم المخفف 0.46 دولار، مسجلاً زيادة بنسبة 4.5٪ على أساس سنوي، ونمو صافي الدخل التشغيلي للعقارات نفسها بنسبة 3.5٪.

حققت الشركة رقماً قياسياً في إشغال المتاجر الصغيرة بنسبة 92.9% وإشغال المحفظة الإجمالية بنسبة 96.4%، على الرغم من التحديات مثل إفلاس شركة "بينتد تري".

وشملت أنشطة التأجير الهامة 461 عقد إيجار تغطي 2.5 مليون قدم مربع، مع ظهور عقود إيجار جديدة بنسبة 40.4٪، مما يؤكد الطلب القوي من تجار التجزئة.

أكملت شركة Kimco Realty عملية بيع مبنى The Milton السكني متعدد العائلات، مما يسلط الضوء على نجاح منصتها متعددة الاستخدامات كمصدر لخلق قيمة طويلة الأجل.

تواصل الشركة استراتيجيتها لإعادة تدوير رأس المال، حيث تعيد استثمار عائدات بيع الأصول في مراكز التسوق ذات النمو الأعلى، مما يعزز جودة المحفظة وإمكانات الأرباح المستقبلية.

رفعت شركة كيمكو ريالتي توقعاتها للأرباح التشغيلية للعام بأكمله وزادت توزيعات الأرباح الفصلية بنسبة 12٪، مما يعكس الأداء التشغيلي القوي والثقة في النمو المستقبلي.

أصدرت الشركة سندات قابلة للتحويل بقيمة 600 مليون دولار بفائدة 3.5%، مما عزز ميزانيتها العمومية ووضعها السيولة من خلال إدارة رأس المال الاستراتيجية.

أكدت الإدارة على إطلاق نموذج التشغيل الوطني الجديد الخاص بها، "One Kimco"، والذي يهدف إلى تحسين نمو التدفقات النقدية التشغيلية، وإنتاجية التأجير، وتوسيع هامش الربح من خلال تبسيط العمليات وأدوات الذكاء الاصطناعي.

على الرغم من وجود سوق تنافسية، فإن شركة كيمكو ريالتي متفائلة بشأن استمرار نشاط المعاملات وإعادة تدوير رأس المال في النصف الثاني من العام.

النص الكامل

ديفيد بوجنيكي، نائب الرئيس الأول للعلاقات مع المستثمرين

كوبر، الرئيس وكبير مسؤولي الاستثمار؛ ديف جاميسون، نائب الرئيس التنفيذي وكبير مسؤولي العمليات؛ غلين كوهين، نائب الرئيس التنفيذي والمدير المالي؛ بالإضافة إلى أعضاء آخرين من فريق إدارة كيمكو ريالتي المتاحين للإجابة على أسئلتكم. قبل أن نبدأ، قد تتضمن بعض تعليقاتنا اليوم بيانات استشرافية تستند إلى معتقدات وتوقعات الإدارة الحالية. وتخضع هذه البيانات للمخاطر والشكوك الموضحة في ملفاتنا لدى هيئة الأوراق المالية والبورصات الأمريكية، وقد تختلف النتائج الفعلية اختلافًا جوهريًا.

لا نتحمل أي التزام بتحديث أي بيانات تطلعية. سنشير أيضًا إلى المقاييس المالية غير المتوافقة مع مبادئ المحاسبة المقبولة عمومًا. تتوفر تسويات هذه البيانات مع مبادئ المحاسبة المقبولة عمومًا في بيان أرباحنا والحزمة التكميلية، وكلاهما منشور على موقعنا الإلكتروني الخاص بعلاقات المستثمرين، بالإضافة إلى عرض تقديمي مصاحب. وينطبق التحذير نفسه بشأن البيانات التطلعية على هذه المواد. بعد الكلمات المُعدّة، سنفتح باب الأسئلة والأجوبة. لضمان سلاسة المكالمة وكفاءتها، يُرجى الاكتفاء بسؤال واحد فقط، ثم إعادة التسجيل في قائمة الانتظار للأسئلة اللاحقة.

وبهذا، سأترك المكالمة.

كونور فلين، الرئيس التنفيذي

صباح الخير، وشكراً لانضمامكم إلينا اليوم. سأستعرض معكم نتائجنا القوية للربع الثاني، والتي تؤكد صحة استراتيجية النمو لدينا وقوة محفظتنا ومنصتنا ونموذجنا التشغيلي. سيتناول ديف إنجازاتنا في مجال التأجير بالتفصيل، وسيقدم روس عرضاً لأنشطة معاملاتنا، وسيختتم غلين بنتائجنا المالية وتوقعاتنا المحدثة. لقد حققنا ربعاً قوياً آخر، حيث بلغ صافي التدفقات النقدية التشغيلية للسهم المخفف 0.46 دولار أمريكي، بزيادة قدرها 4.5% على أساس سنوي، ونمو صافي الدخل التشغيلي للعقارات القائمة بنسبة 3.5%، مدفوعاً بارتفاع الحد الأدنى للإيجارات وزيادة صافي التحصيلات.

بلغت نسبة إشغال المتاجر الصغيرة مستوى قياسياً جديداً قدره 92.9%، بينما بلغت نسبة إشغال المحفظة الإجمالية، وفقاً للنسبة المئوية، أعلى مستوى لها على الإطلاق عند 96.4%، حتى بعد استيعاب تأثير 16 نقطة أساس نتيجة رفض عقود إيجار شركة "بينتد تري" بسبب إفلاسها. تؤكد هذه النتائج قوة الطلب على جميع وحدات المحفظة، مع إمكانات نمو أقوى مما تشير إليه الأرقام المعلنة. وظلت عمليات التأجير من أبرز مؤشرات الطلب على محفظتنا خلال الربع.

ما زلنا نشهد منافسة محتدمة بين تجار التجزئة على المساحات في مراكز التسوق عالية الجودة ذات المساحات المفتوحة والتي تضم متاجر بقالة رئيسية، حيث يتجاوز الطلب العرض المتاح نظرًا لمحدودية إنشاء مراكز التسوق الجديدة في أسواقنا. سيتناول ديف بالتفصيل مؤشرات التأجير، ولكن الخلاصة الأهم هي أن مراكزنا لا تزال تجذب تجار التجزئة المتنامين، وتساهم في نمو الإيجارات بشكل ملحوظ، وتستفيد من حركة المتسوقين الإيجابية ومبيعات المستأجرين القوية. وقد ظل هذا الاتجاه واضحًا خلال الربع، حيث ارتفعت حركة المتسوقين في مراكزنا بنسبة 3% على أساس سنوي، بما في ذلك نمو بنسبة 3.2% في يونيو، كما أن الإنفاق لدى قاعدة مستأجرينا لا يزال قويًا.

فيما يتعلق بمحفظتنا العقارية متعددة الاستخدامات، أودّ أن أشارككم دليلاً هاماً وما يعنيه ذلك بالنسبة لخلق قيمة مستقبلية. خلال الربع الأخير، أتممنا بيع مبنى "ذا ميلتون"، وهو مبنى سكني متعدد العائلات يضم 253 وحدة سكنية، ويقع ضمن مشروع "بنتاغون سنتر" متعدد الاستخدامات في مدينة بنتاغون بولاية فرجينيا. مثّل بيع "ذا ميلتون" علامة فارقة في مسيرتنا الاستثمارية متعددة الاستخدامات، وأول عملية استثمار كاملة لمشروع سكني متعدد العائلات تم إنشاؤه من الصفر، وذلك ضمن برنامجنا لإعادة التطوير العقاري ذي القيمة المضافة.

تُقدّم هذه الصفقة دليلاً ملموساً على القيمة الكامنة التي يُمكننا خلقها من خلال تأهيل وتطوير واستقرار الأصول متعددة الاستخدامات، ثم استثمارها بشكل انتقائي في الوقت المناسب. سيُقدّم روس مزيداً من التفاصيل، لكن الرسالة العامة واضحة: منصتنا متعددة الاستخدامات تُشكّل مصدراً هاماً آخر لخلق قيمة طويلة الأجل. ولا يزال برنامج إعادة تدوير رأس المال جزءاً لا يتجزأ من استراتيجيتنا، ويُشكّل عنصراً أساسياً ومتكرراً فيها. تُبرهن عمليات بيع الأصول الأخيرة واستثمارات عقود الإيجار على قدرتنا على استخلاص القيمة من الأصول ذات النمو المنخفض، وإعادة توظيف رأس المال في استثمارات مراكز التسوق ذات آفاق النمو الواعدة على المدى الطويل.

يعزز هذا النهج جودة المحفظة الاستثمارية، ويدعم نمو الأرباح المستقبلية، ويتيح لنا خلق قيمة مضافة دون الاعتماد كلياً على رأس المال الخارجي. وقد تجلى هذا النهج بوضوح في استحواذنا على مركزين تجاريين متميزين في فلوريدا. فباستخدام عائدات عملية التبادل العقاري (1031)، اشترينا "بومبانو ماركت بليس"، وهو مركز تجاري رئيسي يضم متجر "وول مارت" في بومبانو بيتش، فلوريدا، مقابل 53 مليون دولار، مسجلين بذلك ثالث عملية استحواذ لنا من خلال برنامج الاستثمار المهيكل، وهو منصة فريدة من نوعها خاصة بشركة "كيمكو ريالتي".

أما المركز الآخر فكان "صن شاين بلازا"، وهو مركز تجاري رئيسي يضم متجر "ببليكس" في ضاحية قريبة من مدينة فورت لودرديل بولاية فلوريدا، وقد بلغت قيمته 56 مليون دولار. ولا يزال هذا المركز يمثل ميزة تنافسية واضحة لشركة "كيمكو" في ميزانيتها العمومية. سيقدم غلين مزيدًا من التفاصيل حول أنشطتنا الأخيرة في أسواق رأس المال، بما في ذلك إصدارنا الأول لسندات قابلة للتحويل بقيمة 600 مليون دولار بفائدة جذابة تبلغ 3.5%. والنقطة الأساسية هي أن وضعنا المالي من حيث السيولة، وإمكانية الوصول إلى رأس المال، وتصنيفنا الائتماني الممتاز، يمنحنا المرونة المالية اللازمة لنبقى انتهازيين ونبادر بالهجوم مع الحفاظ على الانضباط في ظل الظروف الراهنة.

وأخيرًا، ونظرًا لأدائنا القوي في النصف الأول من العام، وتحسن رؤيتنا لبقية العام، وثقتنا في قوة محفظة استثماراتنا، فإننا نرفع متوسط توقعاتنا للعام بأكمله. إضافةً إلى ذلك، رفع مجلس إدارتنا توزيعات الأرباح النقدية الفصلية بنسبة 12% مقارنةً بالعام الماضي، مدعومًا بأدائنا التشغيلي القوي، ونمو الأرباح، وارتفاع الدخل الخاضع للضريبة، وثقتنا في آفاق نمو الشركة على المدى الطويل.

تؤكد هذه الإجراءات مجتمعةً على متانة تدفقاتنا النقدية والتزامنا بتحقيق قيمة طويلة الأجل لمساهمينا. وفي الختام، أود أن أتقدم بالشكر الجزيل لفريقنا بأكمله. لقد عزز الربع الثاني ما كنا نؤمن به منذ بداية العام: تمتلك كيمكو المنصة والمحفظة والميزانية العمومية المناسبة لتحقيق نمو مستدام في الأرباح. إن الطلب القوي من تجار التجزئة، والإقبال الإيجابي من المتسوقين، والنمو الملحوظ في التدفقات النقدية من مشاريعنا الكبيرة الموقعة (وإن لم تكن قيد التنفيذ بعد)، وإعادة تدوير رأس المال بشكل فعّال، والإدارة المنضبطة للميزانية العمومية، كلها عوامل تُمكّننا من مواصلة خلق قيمة طويلة الأجل للمساهمين.

وبهذا، سأترك الأمر لديف ليتناول موضوع التأجير بمزيد من التفصيل.

ديفيد جاميسون، نائب الرئيس التنفيذي ورئيس العمليات

شكرًا لك يا كونور. سأتناول نتائج التأجير للربع الثاني، واتجاهات الإشغال، ومشاريع SNO قيد التنفيذ، وإطلاق نموذج التشغيل الجديد، وكلها عوامل تدعم مسار النمو الذي حددناه في الربع الماضي. وقّعنا 461 عقد إيجار على مساحة 2.5 مليون قدم مربع في الربع الثاني بهامش ربح إجمالي قدره 13.1%، ليصل إجمالي المساحة المؤجرة لدينا في النصف الأول من العام إلى أكثر من 7 ملايين قدم مربع. وبرزت أنشطة التأجير الجديدة بشكل لافت، حيث أبرمنا 161 صفقة تغطي مساحة 685,000 قدم مربع (نسبة مئوية من المساحة الأصلية) بهامش ربح إجمالي قدره 40.4%، مسجلين بذلك الربع التاسع عشر على التوالي الذي نحقق فيه هوامش ربح جديدة في التأجير تتجاوز 10%.

شهد هذا الربع عدة صفقات تأجير بارزة تُبرز قوة طلب المستأجرين وقدرتنا على تحسين مزيج المنتجات في جميع متاجرنا. فعلى صعيد المتاجر الرئيسية، استبدلنا متجر "رايت إيد" السابق بمتجر "تيست أوف لايف"، وهو متجر متخصص في مستلزمات المنازل مستوحى من الطراز الياباني، في "ماركت بليس آت فاكتوريا". وفي مركز "وودلون" التابع لنا في شارلوت، بولاية كارولاينا الشمالية، أضفنا متجر "لويز فود"، مما أضاف قسمًا جديدًا للبقالة إلى الموقع. أما ضمن محفظة متاجرنا المتخصصة في أسلوب الحياة، فقد وقّعنا أول عقد إيجار لمتجر "يونيكلو"، مما يؤكد جاذبية هذا القطاع من أعمالنا والاهتمام المتزايد الذي نشهده من كبرى متاجر التجزئة.

أما بالنسبة للمتاجر غير الرئيسية، فقد حافظت أنشطة التأجير على تنوعها، مع بروز ملحوظ في قطاع الخدمات، بما في ذلك مراكز اللياقة البدنية والصحة والعافية والمطاعم والخدمات المهنية. ويشمل ذلك العديد من عقود الإيجار الأساسية القوية التي لم تُكمّل محفظة متاجرنا فحسب، بل شكّلت إضافة قيّمة إلى أصولنا الأساسية في قطاع البقالة، مما يُبرز فعالية منصتنا التشغيلية وقدرتنا على التكامل بين متاجرنا وأصولنا الأساسية.

واصلت مبادرتنا لتأجير المساحات المجمعة اكتساب زخمٍ كبير هذا الربع، حيث أبرمنا سبع صفقات مع اثنين من تجار التجزئة، مما يُعزز من معدلات إشغال المتاجر الصغيرة. يُساعدنا هذا النهج المُنظّم على تسريع وتيرة إبرام الصفقات، والاستفادة من وفورات الحجم، وتعميق علاقاتنا مع تجار التجزئة المتنامين. تُجسّد هذه الصفقات مجتمعةً ما نلاحظه باستمرار في جميع متاجرنا: تجار التجزئة اليوم على استعداد لدفع أسعار أعلى مقابل مواقعنا المتميزة، وهم يعملون بنشاط على تطوير مزيج منتجاتنا في هذه العملية.

بلغ إجمالي عقود التجديد والخيارات 300 صفقة على مساحة 1.9 مليون قدم مربع، بنسبة إجمالية قدرها 7%، موزعة بين 6.1% للتجديد و8% للخيارات. وهذا مثال واضح آخر على متانة محفظتنا العقارية واستمراريتها، حيث حافظت على مستويات احتفاظ عالية تاريخيًا، إذ يواصل المستأجرون إعطاء الأولوية لمواقعنا المفتوحة التي تضم متاجر بقالة رئيسية. وسجلت نسبة إشغال المتاجر الصغيرة رقمًا قياسيًا جديدًا بلغ 92.9%، ونتوقع استمرار ارتفاع هذه النسبة نظرًا للطلب القوي على المساحات الأصغر حجمًا.

انخفض معدل إشغال الوحدات الرئيسية بمقدار 10 نقاط أساسية فقط مقارنةً بالربع السابق، ليصل إلى 97.8%، على الرغم من تأثير مشروع "بينتد تري" الذي أثر عليه بانخفاض قدره 23 نقطة أساسية، إلا أنه لا يزال مرتفعًا بمقدار 110 نقاط أساسية على أساس سنوي. وبالانتقال إلى مشاريعنا قيد الإنشاء، فقد ارتفع معدل الإشغال الاقتصادي بمقدار 20 نقطة أساسية ليصل إلى 92.4%. وتمثل هذه المشاريع حاليًا 95 مليون دولار من الإيجار الأساسي السنوي، منها 75 مليون دولار إيجار إضافي، ومن المتوقع أن يبدأ تنفيذ 48% منها بحلول نهاية العام. والجدير بالذكر أن هذه المشاريع لا تزال تسير بوتيرة أسرع من خطتنا الأصلية، حيث يتم التنسيق بين أعمال الإنشاء والتأجير بشكل دقيق لضمان تحويل عقود الإيجار الموقعة إلى إيجارات نقدية بأسرع وقت ممكن.

فيما يتعلق بالتدفق النقدي الفعلي من بدء تأجير الوحدات، نتوقع الآن استلام 33 مليون دولار أمريكي في عام 2026، وهو ما يزيد بنسبة مئوية عن تقديرنا الأولي. يشمل توقيت بدء التأجير 24 مليون دولار أمريكي من المستأجرين الذين بدأوا أعمالهم في النصف الأول من العام، مع توقع استلام 9 ملايين دولار أمريكي إضافية في النصف الثاني من عام 2026. اعتبارًا من 1 يوليو، أطلقنا نموذجنا التشغيلي الجديد، حيث انتقلنا من هيكل إقليمي إلى فريق وظيفي موحد على مستوى الدولة، مُنظم حول أصولنا.

يعزز هذا النهج المساءلة حول المقاييس التي تُحقق القيمة، ويُحقق اتساقًا أكبر في جميع أنحاء محفظة المشاريع، ويُسرّع التنفيذ. ويستفيد من نطاق منصتنا الوطنية دون إضافة أي تكاليف إضافية. ونتوقع أن تتراكم الفوائد بمرور الوقت من خلال تحسين نمو التدفقات النقدية التشغيلية، وأداء المواقع القائمة، وإنتاجية التأجير، وتوسيع هوامش الربح. يُعد هذا التغيير الهيكلي أبرز جزء من جهد أوسع نُطلق عليه اسم "كيمكو الموحدة". وإلى جانب ذلك، نستثمر في البنية التحتية التشغيلية الداعمة له: أولًا، منصة بيانات موحدة تجمع بيانات محفظة المشاريع والتأجير والعقارات في مكان واحد؛ ثانيًا، أدوات الذكاء الاصطناعي التي تُساعد في أتمتة سير العمل الروتيني؛ وثالثًا، أدوات تعاون حديثة نُعممها على مستوى المؤسسة. بهذه الطريقة، نبني رافعة تشغيلية مستدامة، ونُحوّل نطاق منصتنا إلى سرعة وهامش ربح. باختصار، لا يزال الطلب على التأجير قويًا، وتستمر هوامش الربح في تحقيق أرقام مزدوجة ثابتة، ووصل إشغال المحلات الصغيرة إلى أعلى مستوى له على الإطلاق، ويستمر تدفق مشاريعنا الجديدة في التحول إلى نمو في التدفقات النقدية.

إلى جانب استمرار زخم تأجير الباقات، وتزايد اهتمام تجار التجزئة بمحفظتنا العقارية، ونموذج التشغيل الأكثر تركيزًا، نعتقد أن الوضع لا يزال قويًا خلال النصف الثاني من العام. والآن، سأترك المجال لروس ليقدم لنا آخر المستجدات حول سوق المعاملات.

روس كوبر، الرئيس وكبير مسؤولي الاستثمار

شكرًا لك يا ديف، وصباح الخير جميعًا. كما توقعنا، شهدنا ربعًا ثانيًا نشطًا، وتلاه شهر يوليو حافل بالعمل. كان أداء صفقاتنا قويًا للغاية، ونتوقع استمراره حتى نهاية العام. في حين أن السوق لا يزال شديد التنافسية، فإننا نستفيد من علاقاتنا القائمة، وحقوق الشراء التعاقدية المتمثلة في حق العرض الأول وحق الرفض الأول، وعلاقات المشاريع المشتركة، لإيجاد فرص مربحة للنمو الخارجي.

في الوقت نفسه، نستفيد من التسعير التنافسي، حيث يواصل السوق تقدير قيمة الأصول المستقرة ذات النمو المنخفض التي لا تتناسب مع أهدافنا التنموية طويلة الأجل. وبالجمع بين هذه العوامل، تُسهم استراتيجية إعادة تدوير رأس المال التي وضعناها في تعزيز مسار نمو محفظتنا الاستثمارية. وفي المستقبل، أودّ أن أُضيف بعض التفاصيل حول بعض عمليات البيع التي سلّط كونور الضوء عليها، لتوضيح فوائدها وأسبابها.

يُعدّ استثمار مبنى "ذا ميلتون" السكني متعدد الوحدات جزءًا من مشروعنا متعدد الاستخدامات "مركز البنتاغون"، الذي طوّرناه بالشراكة مع صندوق استثمار المعاشات التقاعدية الكندي (CPPIB). وهو تجسيدٌ حقيقيٌّ للنهج التصاعدي الذي اتبعناه في برنامج تكثيف الوحدات السكنية على مدى العقد الماضي. فبينما كان الموقع العقاري متميزًا للغاية، رأينا فرصةً لخلق قيمة مضافة من منظور مختلف، فبدأنا الإجراءات الرسمية لاعتماد المشروع للاستخدام المختلط، وقمنا بتفعيل مبنيين سكنيين متعددي الوحدات بشكل انتقائي ومنهجي على مدى السنوات العشر الماضية.

وقد عزز هذا الأمر قيمة كل مكون من مكونات المشروع بشكل ملحوظ، بما في ذلك المحلات التجارية القائمة في هذا الموقع. ورأينا أن هذا هو الوقت المناسب لتحقيق هذه القيمة وتسييل حصتنا في هذا الأصل. وكانت أولى الصفقات هي مشروع "ذا ميلتون" بمعدل عائد 4.9%، مما يؤكد الطلب الهائل ورأس المال المتاح للعقارات ذات المواقع المتميزة، والعائد المرتفع الناتج عن التناغم بين الوحدات السكنية المصممة باحترافية والمحلات التجارية ذات الأداء القوي.

نتوقع تحقيق عائدات من الجزء المتبقي من مركز البنتاغون على مراحل، على أن يكون برج ويتمر السكني الثاني هو المرحلة التالية على الأرجح، ثم المساحات التجارية المغلقة، ولكن لم يتم تحديد جدول زمني رسمي بعد. وفيما يتعلق بمبادرة التخلص من عقود الإيجار ذات النمو المنخفض أو المستقر، تُعد صفقة كوستكو مثالًا بارزًا على إعادة تدوير رأس المال المُربح. ورغم أهمية معدل العائد الاسمي، فإن الفائدة الأكبر من الصفقة تكمن في نمو التدفقات النقدية المستقبلية لإعادة الاستثمار.

من منظور استثماري، كان العائد طويل الأجل لأصول كوستكو أقل بكثير من عائدات العقارات التي استحوذنا عليها. بلغ معدل النمو السنوي المركب لعقود إيجار كوستكو المباعة أقل من 1%، ما يعني معدل عائد داخلي غير ممول أقل من 6% عند الاحتفاظ بالعقار لمدة 10 سنوات، مع احتفاظ المستأجرين بحقهم في إدارة هذه العقود لعقود. تمكّنا من استخدام عائدات البيع في عملية تبادل عقاري (وفقًا للمادة 1031) للاستحواذ على مركزين تجاريين رئيسيين في جنوب فلوريدا، يتميزان بمتاجر بقالة رئيسية، بطريقة فعّالة من حيث الضرائب، حيث بلغ معدل النمو السنوي المركب لهذين الأصلين أكثر من 350 نقطة أساس مقارنةً بعقارات كوستكو.

وبذلك، حوّلنا معدل العائد الداخلي غير المُموّل الذي كان أقل من 6% إلى أكثر من 9%. والأهم من ذلك، تُظهر هذه الصفقات كيف يُمكن لإعادة تدوير رأس المال أن تُحقق نموًا في الأرباح دون الاعتماد على إصدار أسهم خارجية، مع تحسين آفاق النمو طويل الأجل للمحفظة في الوقت نفسه. إضافةً إلى ذلك، تمّ الاستحواذ على الأصول خارج السوق نظرًا لعلاقة طويلة الأمد مع البائع. وكان أحد العقارين، وهو مركز بومبانو، استثمارًا مُهيكلًا تمّ تحويله إلى ملكية أسهم.

هذه هي عملية الاستحواذ الثالثة ضمن برنامجنا الاستثماري المنظم، وجميعها مراكز تجارية رئيسية تضم متاجر بقالة، ونعتزم الاحتفاظ بها على المدى الطويل، مما يُعد دليلاً إضافياً على أن البرنامج وسيلة فعّالة لتحقيق عوائد مجزية، فضلاً عن كونه قناة مهمة أخرى لتوسيع نطاق عمليات الاستحواذ لدينا. نتوقع استمرار إعادة تدوير رأس المال من عقود الإيجار ذات معدلات العائد المنخفضة للعقارات السكنية متعددة الوحدات والعقود ذات النمو المستقر أو المنخفض، مع إعادة استثمار العائدات في أصول ذات نمو أعلى، مما سيعزز محفظتنا الاستثمارية.

سأقوم الآن بتسليمها إلى غلين لعرض النتائج المالية للربع.

غلين كوهين، المدير المالي

شكرًا لك يا روس، وصباح الخير. كما أوضح الفريق، حققت كيمكو أداءً تشغيليًا وماليًا قويًا خلال الربع الأخير، تجلى ذلك في نمو صافي التدفقات النقدية التشغيلية للسهم بنسبة 4.5%، والتحسن المستمر في مؤشرات الائتمان، وتعزيز مركزنا المالي ووضع السيولة. تعكس هذه النتائج جودة محفظتنا الاستثمارية، ومرونة تدفقاتنا النقدية، وفوائد استراتيجيتنا المنضبطة لتخصيص رأس المال. سأركز على العوامل الرئيسية وراء هذا الربع، ونشاطنا في أسواق رأس المال، ومركزنا المالي، وتوقعاتنا المستقبلية.

بلغ صافي التدفقات النقدية التشغيلية للربع الثاني 309.2 مليون دولار، أو 0.46 دولار للسهم المخفف، مقارنةً بـ 297.6 مليون دولار، أو 0.44 دولار للسهم المخفف، في الربع الثاني من العام الماضي. وعلى الصعيد التشغيلي، لا تزال المحفظة تحقق أداءً متميزًا. فقد ارتفع صافي الدخل التشغيلي للعقارات القائمة بنسبة 3.5%، مدفوعًا بنمو الحد الأدنى للإيجارات، وتحسن صافي دخل الاسترداد، واستمرار تحسن الأداء الائتماني للمستأجرين. وبلغت خسائر الائتمان 57 نقطة أساس للربع الثاني، مقارنةً بـ 89 نقطة أساس للربع الثاني من عام 2025.

بلغت خسائر الائتمان منذ بداية العام 54 نقطة أساس فقط، مما يعكس استمرار قوة ومرونة قاعدة عملائنا من تجار التجزئة. وقد انعكست هذه الأساسيات التشغيلية في نمو التدفقات النقدية التشغيلية لربع آخر. والجدير بالذكر أنه لم تكن هناك أي تعديلات جوهرية لمرة واحدة أو بنود غير نقدية تؤثر على قابلية المقارنة هذا الربع. وبالانتقال إلى الميزانية العمومية، فقد أنهينا الربع بنسبة صافي الدين الموحد إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك (EBITDA) عند 5.2 ضعف، أو 5.5 ضعف عند النظر إلى البيانات المالية بعد احتساب ديون المشاريع المشتركة والأسهم الممتازة بالتناسب.

أنهينا الربع بسيولة إجمالية قدرها 2.7 مليار دولار، بما في ذلك 700 مليون دولار نقدًا، سيُستخدم معظمها لسداد ديوننا المستحقة في عام 2026. وفيما يلي بعض التفاصيل الإضافية حول طرحنا الناجح الأول لسندات قابلة للتحويل: بناءً على طلب المستثمرين، قمنا بزيادة حجم الطرح وأصدرنا سندات ممتازة قابلة للتحويل بقيمة 600 مليون دولار بفائدة 3.5% تستحق في عام 2031. ويبلغ سعر التحويل الأولي لهذه السندات حوالي 32.36 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد، ما يمثل علاوة بنسبة 27.5% على سعر سهمنا عند الإصدار، ونحو 60% أعلى من سعر سهمنا في بداية العام.

في إطار عملية الطرح، قمنا بإعادة شراء ما يقارب 4.1 مليون سهم من أسهمنا العادية بقيمة 104.7 مليون دولار أمريكي بسعر 25.38 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد. وقد صُممت هذه الآلية بعناية للحد من التخفيف المحتمل لقيمة الأسهم نتيجة الطرح، مع تنويع مصادر رأس المال، وتوسيع نطاق آجال استحقاق سنداتنا، وضمان تكلفة رأسمالية جذابة. كما كانت هذه الآلية مُجدية من منظور تخصيص رأس المال، نظرًا لأن عائد توزيعات الأرباح لدينا تجاوز 4% وقت الإصدار، مقارنةً بنسبة 3.5% على قسيمة السندات.

بعد نهاية الربع، قمنا أيضًا بإعادة شراء 516,750 سهمًا من أسهمنا الممتازة القابلة للتحويل من الفئة N بنسبة 7.25% مقابل 33.3 مليون دولار أمريكي، تم تمويلها من خلال إصدار 549,250 سهمًا عاديًا - بحجم يغطي مراكز التحوط ذات الصلة لحاملي هذه الأسهم - بالإضافة إلى 19.6 مليون دولار أمريكي نقدًا. ستؤدي هذه العملية إلى تكلفة تقارب 3.8 مليون دولار أمريكي في الربع الثالث، والتي ستنعكس في كل من صافي الدخل وتدفقات الأموال من العمليات. ومع تطلعنا إلى عام 2027، لا نزال نتمتع بوضع ممتاز بفضل سيولة كبيرة ومجموعة واسعة من بدائل التمويل، بما في ذلك سوق السندات غير المضمونة، والقروض لأجل، والأوراق التجارية، وسوق السندات القابلة للاستبدال.

كما هو الحال دائمًا، سنبقى منفتحين على الفرص المتاحة فيما يتعلق بالتوقيت والتنفيذ. ونظرًا لنتائجنا القوية في النصف الأول من العام، نرفع الحد الأدنى لتوقعاتنا لأرباح التشغيل من العمليات (FFO) للعام 2026 إلى 1.83 دولار أمريكي للسهم المخفف، مقارنةً بـ 1.81 دولار أمريكي سابقًا، مع الإبقاء على الحد الأعلى عند 1.84 دولار أمريكي. وتعكس التوقعات المعدلة الأداء التشغيلي القوي في النصف الأول من العام، وتحسن مؤشرات الائتمان، ووضوح الرؤية بشكل أكبر للفترة المتبقية من العام، مع الحفاظ على مرونة توقيت الأنشطة التجارية.

كما رفعنا توقعاتنا لنمو صافي الدخل التشغيلي للعقارات القائمة إلى نطاق يتراوح بين 3% و3.5%، بعد أن كانت تتراوح بين 2.8% و3.5% سابقًا، وشددنا توقعاتنا لخسائر الائتمان إلى نطاق يتراوح بين 55 و75 نقطة أساس، بعد أن كانت تتراوح بين 65 و90 نقطة أساس. وقد خفضنا أيضًا توقعاتنا لنفقات الفائدة وأرباح الأسهم الممتازة، بما يعكس النشاط التمويلي حتى الآن. وكما هو الحال دائمًا، تأخذ توقعاتنا في الاعتبار توقيت النشاط الرأسمالي، بما في ذلك التمويل وعمليات الاستحواذ والتصرفات والإنفاق على إعادة التطوير، وتبقى جميع الافتراضات الأخرى دون تغيير جوهري.

أودّ الإشارة أيضًا إلى أن مجلس الإدارة قد أعلن عن توزيع أرباح نقدية ربع سنوية قدرها 0.28 دولار أمريكي للسهم الواحد، أو 1.12 دولار أمريكي سنويًا. وتعكس الزيادة البالغة 12% عن توزيعات الأرباح المعلنة في الربع الثالث من العام السابق النمو المستمر في التدفقات النقدية التشغيلية والأرباح والدخل الخاضع للضريبة. ونعتقد أن نمو توزيعات الأرباح يظل عنصرًا هامًا في إجمالي عائد المساهمين، مع الحفاظ على المرونة اللازمة للاستثمار في فرص النمو المستقبلية.

ختامًا، عكس أداء الربع استمرار الزخم التشغيلي، والتوزيع المنضبط لرأس المال، وتعزيز الميزانية العمومية، إلى جانب تحسن مؤشرات الائتمان وتوفر سيولة كبيرة. ونحن على ثقة بأن شركة كيمكو ريالتي لا تزال في وضع جيد خلال النصف الثاني من العام لمواصلة تنفيذ استراتيجية النمو وخلق قيمة طويلة الأجل للمساهمين. ويسعدنا تلقي استفساراتكم.

المشغل

سنبدأ الآن جلسة الأسئلة والأجوبة. يُرجى الاكتفاء بسؤال واحد. إذا رغبتم في طرح سؤال إضافي، يُرجى العودة إلى قائمة الانتظار. لرفع يدكم وطرح سؤال، اضغطوا على زر النجمة (*) مرة أخرى. نرجو منكم رفع سماعة الهاتف عند طرح الأسئلة لضمان جودة صوت مثالية. إذا كان جهازكم مُكتَم الصوت، يُرجى إلغاء كتمه. يُرجى الانتظار ريثما نُجهز قائمة الأسئلة والأجوبة.

سؤالك الأول من مايكل جولدسميث من بنك يو بي إس. مايكل، خطك مفتوح. تفضل.

كونور، محلل في بنك يو بي إس

مرحباً، صباح الخير، معكم كونور ومايكل. أردت فقط التطرق إلى نشاط المعاملات وإعادة تدوير رأس المال. من الواضح أنكم حققتم تقدماً ملحوظاً خلال الربع الأخير، خاصةً فيما يتعلق بعقود إيجار الأراضي والمتاجر والشقق، بالإضافة إلى دمج برنامج تحسين البنية التحتية (SIP). مع أنكم لم تُغيروا توقعاتكم بشأن عمليات الاستحواذ والمعاملات، كنا نتساءل عما إذا كان بإمكانكم مشاركة أفكاركم وتوضيح ما يمكن توقعه من حيث مستوى النشاط في النصف الثاني من العام، وربما أيضاً، ما هي أنواع المعاملات التي لديكم حالياً قيد التنفيذ.

روس كوبر، الرئيس وكبير مسؤولي الاستثمار

بالتأكيد يا كونور، يسعدني الإجابة على ذلك. نعم، نحن متحمسون للغاية للنتائج التي حققناها حتى الآن. كما ذكرنا في بداية العام، فإن إعادة تدوير رأس المال المُربح أمر بالغ الأهمية لتعزيز نمو محفظة العقارات. لذا، كان بيع بعض أسهم كوستكو بأسعار فائدة مرتفعة للغاية، وإعادة استثمارها في أصول تجارية قائمة على متاجر البقالة ذات معدل نمو أعلى بكثير، صفقة رابحة. أعتقد أن تحويل القيمة المُضافة من أول عملية بيع لعقارات سكنية متعددة العائلات كان خطوة مهمة، ونتوقع أن نشهد المزيد من ذلك.

كما ذكرتُ، يُعدّ مشروع ويتمر السكني التالي الذي نتوقع إتمامه. ورغم أننا لم نحدد إطارًا زمنيًا نهائيًا، إلا أننا نعتقد أنه سيتم هذا العام أيضًا. وبناءً على ذلك، نشعر بثقة كبيرة في بعض مصادر عمليات الاستحواذ المستقبلية التي نعمل عليها. من الواضح أن عمليات البيع قد تركزت في النصف الأول من هذا العام، لكننا نتوقع أن يستمر نشاط الاستحواذ في النمو خلال النصف الثاني.

ولدينا بعض الأمور التي نتطلع إليها بشغف ونعمل على إنجازها. لذا، لا يزال برنامج الاستثمار المهيكل مصدرًا للفرص. ولا يقتصر حماسنا على العوائد التي حققناها ضمن هذا البرنامج فحسب، بل نعتقد أيضًا أن جودة الأصول ضمن هذه المحفظة قد استمرت في التحسن. ومع إتمام عملية الاستحواذ الثالثة من هذا البرنامج، والتي شملت أحد هذين الأصلين المرتبطين بسلسلة متاجر البقالة، نعتقد أن عمليات الاستحواذ المستقبلية من هذا البرنامج ستستمر بجودة عالية تُثير حماسنا.

وبالطبع، لا يزال لدينا عدد كبير من عقود إيجار الأراضي التي يمكن التخلص منها بمعدلات عائد منخفضة ونمو ضعيف، والتي ستستمر في إعادة التدوير. يمكننا أن نكون دقيقين للغاية في تحديد التوقيت المناسب لذلك. وكما ذكرنا سابقًا، ستظل الكفاءة الضريبية والتحويل إلى عمليات تبادل وفقًا للمادة 1031 جزءًا مهمًا من هذا البرنامج. لكننا متفائلون جدًا بشأن التنفيذ، ونعتقد أننا قادرون على مواصلة إعادة التدوير من خلال الاستثمار في العقارات ذات النمو المنخفض ومعدلات العائد المنخفضة، وتحويلها إلى عمليات استحواذ ذات نمو مُحسّن بشكل ملحوظ.

لذا سيستمر ذلك خلال النصف الثاني من العام، ثم بالطبع حتى عام 2027 وما بعده.

المشغل

شكراً لك. سؤالك التالي من خوان سانابريا من قسم أسواق رأس المال في بنك مونتريال. خطك مفتوح. تفضل.

خوان سانابريا، محلل في BMO Capital Markets

صباح الخير وشكراً لوقتك. لديّ سؤال لغلين. هل يمكنك التعليق قليلاً على صافي التدفقات النقدية التشغيلية الضمني في النصف الثاني من العام؟ أعتقد أنه ثابت، لكن من المتوقع أن يتسارع نمو صافي الدخل التشغيلي للمتاجر القائمة. يبدو أن هناك توقعات بمزيد من عمليات الاستحواذ أيضاً، كما ذكر روس في إجابته الأخيرة. وأعلم أنك أشرت إلى انخفاض طفيف في التكاليف، لكنني أتساءل عن كيفية تقييم مسار الأرباح في النصف الثاني من العام.

شكرًا لك.

غلين كوهين، المدير المالي

بالتأكيد. كما تعلم، رفعنا الحد الأدنى للتوقعات بمقدار سنتين عن مستواه السابق، ما يُوصلنا إلى نمو بنسبة 4% كحد أدنى. أما الحد الأعلى، وهو 1.84، فيُشير إلى نمو بنسبة 4.5%. لذا، نحن نقترب من المستوى الذي كنا نتحدث عنه، وهو مستوى النمو البالغ 5%. بدأنا بالفعل في الوصول إلى هذه المستويات. وكما ذكرتُ سابقًا، لدينا رسوم في الربع الثالث على علم بها.

هذا يعادل حوالي ثلثي سنت. وهذا يؤثر على الأمر. كما أن هناك عامل توقيت عمليات البيع والشراء الذي يتحدث عنه روس. لذا، لدينا بعض عمليات التخلص من الأصول قبل عمليات الاستحواذ. والخبر السار هو أن النقد الذي نحتفظ به يحقق عائدًا بنسبة 4% تقريبًا. لذا فهو ليس صفرًا بأي حال من الأحوال. ولكن مرة أخرى، فإن توظيف رأس المال هذا وتوقيته يؤثران على توقعاتنا العامة. لذلك، نحن متفائلون جدًا بشأن مسارنا، وسنواصل بذل قصارى جهدنا لتحقيق الأهداف المرجوة، ونأمل أن نتجاوزها.

المشغل

سؤالك التالي من مايك مولر من جي بي مورغان. مايك، خطك مفتوح. تفضل.

مايك مولر، محلل في جي بي مورغان

أهلاً. أعتقد أنه بالعودة إلى عمليات التخلص من الأصول والمشاريع السكنية، هل يجب أن نعتبر أي شيء تقومون بتطويره من حيث المشاريع السكنية أو متعددة الاستخدامات بمثابة بيع ذي أولوية أعلى في وقت لاحق، أم أن هناك بعض المشاريع التي ستحتفظون بها؟

روس كوبر، الرئيس وكبير مسؤولي الاستثمار

هذا سؤال وجيه. أعتقد أن جمال البرنامج وطريقة هيكلته تكمن في توفير خيارات مثالية. فعند تطوير هذه المشاريع، قمنا بهيكلتها بطرق متنوعة. لقد رأيتمونا نطور مشاريعنا بأنفسنا بالتعاون مع شريك في مشروع مشترك، ونساهم بأراضينا في مشروع مشترك حيث تكون حصتنا فيه بمثابة حصة تفضيلية، مما يُمكّننا من تحقيق عائد خلال مرحلة التطوير، بالإضافة إلى عقود إيجار طويلة الأجل، وبيع الأرض كحقوق استغلال قبل بدء التطوير.

لذا، ننظر إلى كل مشروع من هذه المشاريع من خلال منهجية فريدة لاتخاذ القرارات، ونحدد كيفية تفعيله، واستراتيجية الخروج، وتوقيت ذلك، ونحتفظ بحقنا الكامل في كل حالة من هذه الحالات للتحكم في عملية الخروج ومصيرنا. فعندما نكون في سوق مثل سوقنا اليوم، حيث نستطيع بيع مشروع ميلتون بعائد استثماري قدره 4.9، بالإضافة إلى بعض مشاريعنا السكنية الأخرى التي نعلم أنها ستُسعّر في هذا السوق بعوائد استثمارية تنافسية للغاية، فمن المرجح أن يكون هذا جزءًا من دورة السوق التي يكون من المنطقي بالنسبة لنا فيها تحقيق الربح وإعادة الاستثمار.

لكن بقدر ما تتاح لنا فرص ذات عوائد أعلى، حيث نرى جدوى في امتلاكها على المدى المتوسط أو حتى الطويل، فإننا قادرون على القيام بذلك في الوقت المناسب إذا سمحت تكلفة رأس المال بذلك. لذا، فإننا ننظر إليها كنوع من العملة التي يمكننا استخدامها، ونختار منها ما يناسبنا عند الرغبة في تحقيق الربح. لكننا سنفعل ذلك على أساس كل حالة على حدة.

كونور فلين، الرئيس التنفيذي

مايكل، أعتقد أن المفتاح يكمن أيضاً في تعزيز قطاع التجزئة. فعندما ننظر إلى إنشاء بيئة متعددة الاستخدامات، نرى أن فرضية أن قطاع التجزئة يرفع أسعار الشقق، والعكس صحيح. أنت بذلك تخلق بيئة متكاملة تعزز بعضها بعضاً. ولذا، فإن العناصر التي نراها لمستقبل كيمكو هي إطلاق العنان لهذا التعزيز، وتحسين قطاع التجزئة، ثم، كما ذكر روس، توفير خيارات كاملة فيما يتعلق بالشقق.

لذا نعتقد أن البرنامج لا يزال يحقق نتائج إيجابية. أربعة عشر ألف استحقاق. لدينا بالطبع مجموعة من الفرص المتدرجة التي نواصل تفعيلها، ونرى باستمرار وجود إمكانات كبيرة غير مستغلة ضمن المحفظة، ونحن متحمسون للمستقبل.

غلين كوهين، المدير المالي

نعم، أودّ أن أضيف أن من الأمور الأخرى التي يجب مراعاتها في البرنامج هو أننا ننفذه بطريقة لا تتطلب رأس مال كبير، وهذا مفيد للغاية. فنحن لا نتحمل عبئًا كبيرًا على الأرباح لبناء هذه المشاريع على مدى سنتين أو ثلاث سنوات. وقد سمح لنا هيكل الأسهم المفضلة الذي أنشأناه مع الشركاء ببناء هذه المشاريع دون التأثير سلبًا على الأرباح.

المشغل

سؤالك التالي من أندرو ريال من بنك أوف أمريكا. أندرو، خطك مفتوح. تفضل.

أندرو ريال، محلل في بنك أوف أمريكا

صباح الخير. شكرًا على سؤالك. ربما مجرد استفسار إضافي بخصوص إعادة التدوير. كما تعلم، فإن عقود إيجار الأراضي هذه تكاد تكون خالية من النفقات الرأسمالية، بينما مراكز التسوق المكتسبة ستتطلب بعض التأجير وتجهيزات البنية التحتية. لذا، بناءً على هذا الفارق البالغ 100 نقطة أساس، هل يمكنك توضيح شكل الزيادة في السنة الأولى على أساس التدفق النقدي التشغيلي المعدل؟ شكرًا.

روس كوبر، الرئيس وكبير مسؤولي الاستثمار

نعم، إنه سؤال وجيه. ولهذا السبب أردنا أيضًا توضيح مسار معدل العائد الداخلي لهذه الاستثمارات، لأننا ننظر إليها من زوايا مختلفة. من الواضح أن السنة الأولى مهمة من منظور التدفق النقدي التشغيلي المعدل، لكن هذا الفارق، الذي يتراوح بين 50 و100 نقطة أساس، ليس سوى عامل واحد. عندما نفكر في معدل النمو السنوي المركب، ومسار معدل العائد الداخلي لفترة احتفاظ مدتها 10 سنوات، نرى أن بيع عقود إيجار الأراضي - كوستكو مثال ذكرناه - يقل عن 6%، وإعادة تدويرها مع الأخذ في الاعتبار جميع التكاليف المرتبطة بتشغيل مركز تسوق متعدد المستأجرين، حيث نتمكن من تحقيق عوائد تتراوح بين 80 و90% لإعادة تدويرها في مركز التسوق الذي يضم متجرًا رئيسيًا للبقالة. لذا، كما ترون، هناك فارق يتراوح بين 300 و350 نقطة أساس في معدل العائد الداخلي شاملًا التكاليف المرتبطة بمركز التسوق متعدد المستأجرين. لذا فهي بالتأكيد صفقة جيدة بالنسبة لنا من حيث مسار النمو، حتى مع الأخذ في الاعتبار طبيعة عقود إيجار الأراضي الشبيهة بالنفقات الرأسمالية.

المشغل

سؤالك التالي من جيمي فيلدمان من ويلز فارجو. جيمي، خطك مفتوح. تفضل.

جيمي فيلدمان، محلل في ويلز فارجو

ممتاز. شكرًا على إتاحة الفرصة لي لطرح سؤالي. لقد كانت اتجاهات حركة المرور جيدة جدًا. لقد أشرتَ إلى سبعة أشهر متتالية من تحسن الإنفاق. هل يمكنك التحدث أكثر عن الاختلافات التي تلاحظها بين المستهلكين ذوي القيمة العالية والمستهلكين ذوي الدخل المرتفع في مختلف منتجات الشركة؟

كونور فلين، الرئيس التنفيذي

بالتأكيد، يسعدني البدء. والآن يا ديف، يمكنك إضافة بعض التفاصيل. عندما تنظر إلى نمو حركة المرور، ستلاحظ بوضوح أن الشريحة الأعلى دخلاً والأكثر تمثيلاً سكانياً لا تزال تقودها، لكنها لا تزال إيجابية بنسبة 2% لدى الشريحة الأقل دخلاً أيضاً. لذا، أعتقد أن الناس يقلصون استثماراتهم إذا كنت من الشريحة الأقل دخلاً. ولكن عندما تنظر إلى محفظة كيمكو، ستجدنا في ضواحي المدن الكبرى.

وبالتالي، يميل عملاؤنا إلى شريحة الدخل المتوسطة إلى العليا. لذا، نواصل مراقبة أداء مستأجرينا، لأن حركة الزوار مؤشر رئيسي، لكننا لا نملك بالضرورة رؤية شاملة لما يجري داخل المتجر. ولكن عند النظر إلى إنفاق بطاقات الائتمان، وأداء تجار التجزئة، وكيفية عرضهم لخطط تشغيل متاجرهم وخطط نموهم الجديدة، يتضح جليًا أن قاعدة المتاجر تحقق نموًا ملحوظًا لهم.

وما زلنا نعتقد أن ذلك سيتجلى من خلال مراجعات محفظتنا الاستثمارية، وصفقات المنصات، والعلاقات التي تربطنا عبر مختلف قطاعات التجزئة.

ديفيد جاميسون، نائب الرئيس التنفيذي ورئيس العمليات

نعم، أضف بعض البيانات الإضافية. بالنسبة لذوي الدخل المتوسط، نلاحظ ارتفاعًا في الإنفاق بنسبة 5.5% تقريبًا. أما بالنسبة لذوي الدخل المنخفض، فلا يزال الارتفاع حوالي 3.5%. لذا، نشهد زيادات في الإنفاق. وكما ذكر كونور، فإن مراكز التسوق لدينا تلبي جميع الاحتياجات على اختلاف مستويات الدخل. وبحسب مستوى دخلك المتاح أو حالة السوق، فإن تنوع قاعدة المستأجرين لدينا يُسهم في تلبية هذه الاحتياجات.

ستظل تذهب إلى متجر البقالة، وستظل بحاجة إلى الطعام. لذا، فالأمر يعتمد حقًا على ما تشتريه من المتجر، وقد يختلف ذلك من شهر لآخر، ومن عام لآخر، حسب ظروفك. لكن هذا هو هدفنا. هدفنا أن نكون دائمًا في خدمتك عند الحاجة.

غلين كوهين، المدير المالي

أودّ أن أضيف، كما تعلمون، أن المستهلك لا يزال يتمتع بمرونةٍ هائلة. صحيح. لقد تعاملوا مع بيئة أسعار فائدة مرتفعة خلال السنوات القليلة الماضية، وتعاملوا مع ارتفاع أسعار الوقود، وتعاملوا مع ارتفاع أسعار البيض طوال تلك الفترة. وأعتقد أن الجانب الإيجابي الوحيد في كل ذلك هو، إذا نظرنا إلى معدلات البطالة، نجد أنها ظلت منخفضة للغاية، وكذلك معدل دوران الوظائف. ومرة أخرى، عندما يشعر الناس بالاطمئنان إلى أن رواتبهم ستصل، فإنهم يستمرون في الإنفاق.

لذا، كما تعلمون، نواصل مراقبة ذلك. نبحث عن أي ثغرة فيه، ولكن حتى الآن، الأمور تسير على ما يرام.

جيمي فيلدمان، محلل في ويلز فارجو

شكرًا لك.

المشغل

سؤالك التالي من مايكل غريفين من شركة إيفركور آي إس آي. مايكل، خطك مفتوح. تفضل.

مايكل غريفين، محلل في شركة إيفركور آي إس آي

ممتاز، شكراً.

محلل مجهول

فيما يخص التأجير، يا ديف، لديّ استفسار، فقد بلغ هامش عائد الإيجار التشغيلي (SNO) لديكم هذا الربع حوالي 400 نقطة أساس، أي أقل بنحو 10 نقاط أساس من الربع الماضي. وبالنظر إلى جميع المبادرات التشغيلية التي اتخذتها شركة كيمكو ريالتي، مثل تسريع افتتاح المستأجرين وبدء دفع الإيجارات، هل تشعرون بأننا وصلنا إلى أقصى فارق بين نسبة الإشغال الفعلي ونسبة الإشغال المؤجر؟ وهل يمكنكم إعطاؤنا فكرة عن الاتجاه الذي تتوقعون أن يسلكه هذا الوضع في النصف الثاني من العام، ثم مع بداية التفكير في عام 2027؟

شكرًا لك.

ديفيد جاميسون، نائب الرئيس التنفيذي ورئيس العمليات

أجل، لا، أقدر سؤالك. كما تعلم، عندما تنظر إلى مشاريع SNO قيد التنفيذ، من الواضح أن نسبة الإشغال الفعلي هي التي ستزيد، فمع استمرارنا في تعزيز التأجير وقدرتنا على زيادة نسبة الإشغال الفعلي، إذا بقي الوضع الاقتصادي على حاله، سيتسع الفارق. ولكن مع دخول المستأجرين الجدد ودخولهم في مرحلة الدفع النقدي وزيادة نسبة الإشغال الاقتصادي، أعتقد أن كلا المبادرتين تعملان بقوة فائقة في الوقت الحالي.

لذا، قد نشهد استقرارًا نسبيًا خلال النصف الثاني من العام. وإذا استمرت معدلات الإشغال مرتفعة، ولم تحدث حالات إفلاس أو مشاكل جوهرية، على سبيل المثال، في عام 2027، فقد نبدأ بملاحظة انخفاض في العائدات. لكنني أعتقد أن الأهم هو تحويل العائدات إلى تدفق نقدي، والقيمة السوقية التي نشهدها. فحتى مع اتساع هامش الربح المرتفع، عندما ننظر إلى القيمة السوقية للعقود الجديدة - ومن الواضح أن هذا الربع كان ربعًا قياسيًا - وعندما ننظر إلى القيم السوقية للوحدات الرئيسية التي تتراوح تاريخيًا بين 20 و25%، نرى نموًا حقيقيًا في التدفق النقدي.

لذا، فإن ارتفاعه يُعدّ في الواقع أمرًا جيدًا لأنه يُشير إلى التدفق النقدي المستقبلي. لكن الأهم بالنسبة لنا هو تحويل الوضع الحالي إلى الوضع الجديد. لذلك، نواصل العمل على جميع الأصعدة لزيادة هذا التدفق النقدي.

كونور فلين، الرئيس التنفيذي

الشيء الوحيد الذي أود إضافته هو أنني أعتقد أن لدينا مجالاً للنمو فيما يتعلق بنسبة الإشغال. فعند النظر إلى نسبة إشغال المتاجر الرئيسية، نجد أنها لا تزال أقل من أعلى مستوياتها على الإطلاق. لذا، لا يزال أمامنا مجال لزيادة نسبة الإشغال الفعلية في المتاجر الرئيسية. ومن الواضح، مع وصول إقبال المتاجر الصغيرة إلى أعلى مستوياته على الإطلاق، قد يظن البعض أننا وصلنا إلى ذروة هذا الإقبال. لكنني لا أعتقد أن هذا هو الحال. أعتقد أننا ما زلنا نشهد طلباً متنوعاً على المتاجر الصغيرة، كما أوضح ديف، من عدد من الاستخدامات المختلفة التي تستمر في التوجه نحو الراحة والقيمة التي توفرها مراكز التسوق لدينا.

وترى ذلك من خلال استمرار ظهور المستهلكين في إحصاءات حركة المرور لدينا.

محلل مجهول

رائع، شكراً جزيلاً.

المشغل

المكالمة التالية من جريج ماكينيس من بنك سكوتيا. جريج، خطك مفتوح. تفضل.

غريغ ماكينيس، محلل في بنك سكوتيا

مرحباً، صباح الخير. لديّ بعض الأسئلة الإضافية حول نموذج التشغيل الجديد لشركة "ون كيمكو". أولاً، كيف سيؤثر ذلك على المحادثات مع تجار التجزئة؟ ثانياً، ما هو حجم الاستثمار المتوقع في الجانب التقني، من حيث البيانات وأدوات الذكاء الاصطناعي وأدوات التعاون؟ ثالثاً، ما هي الفائدة المتوقعة على المدى الطويل بالنسبة للهامش الربحي؟

ديفيد جاميسون، نائب الرئيس التنفيذي ورئيس العمليات

شكرًا لك. بالتأكيد. سأجيب على سؤال التجزئة، وسأحيل الأسئلة الأخرى إلى ويل. فيما يتعلق بتجار التجزئة، كانت المحادثات مثمرة للغاية. إنها رسالة موحدة على مستوى البلاد. لدينا جهة مسؤولة واحدة ضمن إطلاق مبادرة "ون كيمكو". كما تم إطلاق فريق حسابات وطني، يركز على تجار التجزئة الذين لدينا معهم اتفاقيات شاملة - بالطبع المتاجر الكبرى والمتاجر الوطنية التي تشهد نموًا ملحوظًا.

لذا، نستطيع الجلوس معهم ومناقشة مواقع متعددة، وعقود إيجار متعددة، وفرص متعددة في آن واحد، ثم نوصل إليهم رسالة واحدة واضحة وموجزة، وبذلك يتمكنون من إتمام هذه العقود مع فريق واحد يدير كامل عملية الصفقة من البداية إلى النهاية. لذا، نشهد تسارعًا في التنفيذ، وهو أمر بالغ الأهمية لكلا الطرفين. وحتى في المراحل اللاحقة، نلاحظ، من خلال عمل فرق الإنشاء والتطوير مباشرةً مع رؤساء الإنشاءات، تسريعًا في مشاريع SNO، حيث سيتم افتتاح عدد من متاجر التجزئة في وقت أقرب.

وهذا أمر بالغ الأهمية بالنسبة لهم لأنهم يواجهون ضغوطًا لتحقيق أهدافهم الشرائية وافتتاح متاجرهم بأسرع وقت ممكن. لذا، ثمة علاقة تكاملية حقيقية نعمل على تطويرها منذ فترة طويلة، و"ون كيمكو" تجمع كل ذلك معًا، وتوظف مواردنا بالكامل على أكمل وجه.

كونور فلين، الرئيس التنفيذي

الشيء الوحيد الذي أود إضافته هو أن النفوذ التفاوضي الذي تتمتع به شركة كيمكو اليوم يختلف تمامًا عما كان عليه في الماضي. ووجود شركة كيمكو الموحدة، وما يترتب عليه من هذا النفوذ التفاوضي، يختلف تمامًا عن الهيكل الإقليمي الذي كان لدينا سابقًا. وأعتقد أن هذا تغيير جوهري سينعكس إيجابًا على تحسين هوامش الربح مستقبلًا. والآن يا ويل، هل ترغب في التطرق إلى مسألة الذكاء الاصطناعي؟

ويل تيتشمان - نائب الرئيس التنفيذي، رئيس قسم الابتكار والتحول

بالتأكيد. صباح الخير. فيما يتعلق بالتحول الرقمي والانتقال الأوسع إلى نموذج التشغيل الجديد، يتولى مكتب الابتكار والتحول لدينا زمام المبادرة في تنسيق هذه الجهود. وفي الربع الثاني، كنا فخورين بمساهمتنا في مساعدة الشركة على اجتياز هذه التغييرات، التي أثرت على موظفينا وعملياتنا، بالإضافة إلى استثماراتنا في الأنظمة. نركز حاليًا على توحيد مجموعة من مبادرات التحول الرقمي، وقد أحرزنا تقدمًا ملحوظًا في النصف الأول من هذا العام، بما في ذلك إنشاء منصة بيانات جديدة، كما ذكر ديف في كلمته، بالإضافة إلى إنشاء بنية تحتية رئيسية للذكاء الاصطناعي والوكلاء. نحن سعداء جدًا بهذا التقدم، ومن منظور تطوير المهارات، يسعدنا أن نرى استخدام الذكاء الاصطناعي أسبوعيًا بين موظفينا يتجاوز 80%. لدينا الآن أنظمة عمل مدعومة بالذكاء الاصطناعي مطبقة في إدارة الأصول والتأجير والاكتتاب والشؤون القانونية وغيرها من الوظائف الرئيسية. ونرى في هذا بداية تحول مماثل لظهور الإنترنت.

بينما نفكر في تكلفة ذلك على الشركة، ينصب تركيزنا على استثمار الأموال تدريجيًا على مراحل، مما سيؤتي ثماره على المدى الطويل. لذا، لا يمكنني تحديد مبلغ معين لما سنستثمره خلال العقد القادم في جهود التحول هذه، ولكن ما يمكنني قوله هو أننا حققنا حتى الآن هذا العام عائدًا يقارب خمسة أضعاف المبلغ الذي أنفقناه واستثمرناه في مبادرات الذكاء الاصطناعي - أي خمسة أضعاف من حيث توفير النفقات التي عوضت النفقات التي استثمرناها في هذه الجهود.

غريغ ماكينيس، محلل في بنك سكوتيا

حسناً، شكراً لك.

المشغل

سؤالك التالي من فلوريس فان دايكوم مع لادنبورغ تالمان. فلوريس، خطك مفتوح. تفضل.

فلوريس فان ديجكوم، محلل في Ladenburg Thalmann

شكرًا. تقدم ملحوظ في إعادة تدوير رأس المال. سؤالي يتعلق بموضوع مختلف قليلًا، ولا أعلم إن كان يحظى باهتمام كبير، وهو بند الإيرادات الإضافية - وربما هذا موجه لديف. أعتقد أن الإيرادات الإضافية تُمثل 1.8% من إجمالي الإيرادات حاليًا. تتحدثون عن إمكانية نموها. كيف نقيس النجاح؟ إلى أين تتوقعون أن تصل هذه الإيرادات، وكيف ينبغي للمستثمرين النظر إليها؟ هل يجب أن تكون كنسبة مئوية من الإيرادات؟ أم كنسبة مئوية لكل أصل أو لكل قدم مربع؟ وما هي إمكانية تحقيق نمو أكبر؟ هل لديكم هدف محدد، مثلًا، خلال ثلاث إلى خمس سنوات قادمة، فيما يتعلق بنسبة الإيرادات التي قد تُمثلها هذه الإيرادات؟

ديفيد جاميسون، نائب الرئيس التنفيذي ورئيس العمليات

نعم، إنه سؤال ممتاز يا فلوريس. لذا، فإن نظرتنا للأمر تتمحور حول تعظيم قيمة كل أصل من أصولنا. أعتقد أنه كنسبة مئوية من الإيرادات، ومع استمرار نموها، نركز بشكل كبير على بناء برامج وطنية تُرسّخ قاعدة إيرادات ثابتة يمكننا تنميتها بمرور الوقت. إضافةً إلى ذلك، لدينا جانب الدخل المتخصص، والذي يتمثل في شغل المساحات الشاغرة بشكل مؤقت ريثما يتم البحث عن بدائل طويلة الأجل.

عادةً ما تكون هذه العروض مدفوعة بعروض "سبيريت هالوين" الموسمية. لذا، بينما تعملون على زيادة نسبة الإشغال واستقرار قاعدة المستأجرين لديكم من خلال التدفق النقدي المتبقي المتوقع عبر عقود الإيجار طويلة الأجل، نبحث عن بدائل لبناء تدفق نقدي مستدام ومتوقع ضمن مصادر الدخل الإضافية. ولذلك، ندرس كل أصل من أصولنا وكيفية تحسينه، سواءً من خلال الإعلان أو من خلال ترشيد استهلاك الطاقة - بالطبع شحن السيارات الكهربائية والطاقة الشمسية، وما إلى ذلك. وعندما ننظر إلى جانب التأجير المتخصص، كيف يمكننا تفعيل المساحات المتبقية، ومواقف السيارات الزائدة، والمساحات المشتركة غير المستغلة بشكل كافٍ في الوقت الحالي؟ إنه نهج دقيق ومتشعب، يعتمد على كل أصل على حدة. ولكن لدينا الفريق والموارد اللازمة، ونقود مبادرة مؤسسية فعّالة في هذا الصدد.

كونور فلين، الرئيس التنفيذي

أعني، لقد كنا نعمل على تطوير برنامج الطاقة الشمسية بشكل كبير. لدينا مشروعان كبيران في بعض عقاراتنا، لذا فنحن نبحث في جميع السبل المتاحة، من الطاقة الشمسية ومحطات شحن السيارات الكهربائية، وصولاً إلى الاستخدام الأمثل للعقار في أي مكان يمكننا فيه تحقيق إيرادات إضافية.

المشغل

سؤالك التالي من ريتش هايتاور من بنك باركليز. ريتش، خطك مفتوح. تفضل.

ريتش هايتاور، محلل في باركليز

أهلًا، صباح الخير يا شباب. أردت فقط أن أسأل عن إصدار السندات القابلة للتحويل، وكيف تفكرون في تحديد حجم هذا البرنامج مقارنةً بالميزانية العمومية الإجمالية. أعتقد، كما تعلمون، أنه على المدى القريب، يُعدّ مصدرًا ممتازًا ومنخفض التكلفة لرأس المال. أما على المدى البعيد، فكما تعلمون، هذا السوق أكثر تقلبًا من سوق الديون التقليدية. قد يُنظر إليكم، لفترة من الزمن، على أنكم تبالغون في تغطية نفقات الفائدة.

فكيف تفكر في تحقيق التوازن بين ذلك وبين جميع مصادر رأس المال الأخرى؟

غلين كوهين، المدير المالي

إنه سؤال وجيه. نحن نراجع باستمرار هيكل رأس المال المتاح لدينا، ولا نعتمد على أي جزء محدد. كما تعلم، لدينا خيارات عديدة متاحة، بدءًا من القروض طويلة الأجل. لدينا برنامج للأوراق التجارية قصيرة الأجل لم نستغله بالكامل بعد، وهو متاح لنا بشكل كامل. وبالطبع، لدينا سوق السندات التقليدية بآجال استحقاق متعددة، وقد شاركنا فيها. أصدرنا سندات بآجال استحقاق تصل إلى خمس سنوات.

لدينا أربع إصدارات من سندات لأجل 30 عامًا. ولدينا أيضًا سندات ممتازة دائمة - عندما سنحت الفرصة لإصدارها، لا تزال هذه السندات قائمة. لذا، أعتقد أننا ننظر إلى الأمر على أنه مجرد أداة وفرصة أخرى لنا، وقد أتاح لنا ذلك فرصة أخرى لتوسيع قاعدة المستثمرين في شركتنا. يختلف المستثمر القابل للتبادل اختلافًا كبيرًا عن مستثمر السندات التقليدي في كثير من الحالات. لذا، فهو مجرد وسيلة أخرى للوصول إلى رأس المال الذي نعتقد أنه، كشركة كبيرة ذات تصنيف ائتماني A، هو شيء جيد لاستخدامه اليوم بشكل متوازن، مثل أي شيء آخر.

كونور فلين، الرئيس التنفيذي

الشيء الوحيد الذي أود إضافته هو أن الهدف الاستراتيجي المتمثل في الحصول على تصنيف A3 يفتح جميع هذه الفرص التي تحدث عنها غلين. أعتقد أنه عند النظر إلى وضعنا على المدى الطويل، فإننا نؤمن حقًا بأننا قد حققنا الهدف المنشود فيما يتعلق بتحسين الميزانية العمومية، والانتقال من وضعنا السابق إلى وضعنا الحالي يمنحنا، في رأيي، مرونة كاملة في جميع خيارات التمويل المتاحة، وبالتالي، سنكون قادرين على اغتنام الفرص عندما تتاح.

المشغل

سؤالك التالي من كايتلين بوروز من غولدمان ساكس. كايتلين، خطك مفتوح. تفضلي.

كيتلين بوروز، محللة في غولدمان ساكس

مرحباً، صباح الخير جميعاً. بخصوص صفقة بومبانو بيتش، هل يمكنك تذكيرنا بالاستثمار المهيكل الأولي، ربما متى كان ذلك، ورأيك في سبب اختيارهم لهذا الهيكل في البداية، ثم عملية البيع الحالية؟ وعندما تنتقل ملكية عقار كهذا من استثمار مهيكل إلى عملية شراء عقار، هل تؤدي هذه العملية في النهاية إلى تخفيف قيمة التدفقات النقدية التشغيلية؟

روس كوبر، الرئيس وكبير مسؤولي الاستثمار

نعم، إنه سؤال وجيه. في الواقع، أعتقد أن بومبانو مثال ممتاز على برنامجنا وكيف نسعى جاهدين لتخصيص رأس مالنا لحلٍّ يناسب المقترض، وهو أمر فريد من نوعه في كيمكو في طريقة هيكلة صفقاتنا. أُبرمت صفقة بومبانو قبل بضع سنوات، حيث دخلنا كمقرض رئيسي بنسبة قرض إلى قيمة أعلى قليلاً من النسبة التي يحصل عليها المقرض التقليدي. ورغم أن بومبانو مركز تسوق حيوي ذو أداء قوي، يضم متجر وول مارت الرئيسي للبقالة، إلا أن هناك بعض الجوانب المتغيرة المتعلقة بهذا الأصل والتي شعرنا بالارتياح تجاهها، ورأينا فيها إمكانات نمو كبيرة على المدى الطويل.

أعتقد أن المقرض التقليدي ربما واجه صعوبة في بعض المراحل الأولية - وسأذكر لكم بعض الأمثلة - كان هناك متجر "جوانز" سابق لم يكن مصيره واضحًا تمامًا. كنا نعلم من خلال علاقاتنا مع المستأجرين وتعاملنا مع المقترض أن شركة "برلينجتون" كانت تسعى للاستحواذ على متجر "جوانز" الذي لم يكتمل بناؤه بعد. لكننا كنا على ثقة تامة، بعد حديثنا مع صاحب المتجر، بأن الأمر سيُنجز، وقد تم ذلك بالفعل.

إضافةً إلى ذلك، كان هناك متجر "ستاين مارت" الذي سبق أن أُعلن إفلاسه. وكانت هناك مفاوضات جارية على عقود إيجار مع "مارشالز" و"فايف بيلو" لاستبدال "ستاين مارت". لذا، كنا مطمئنين تمامًا لمسار التدفق النقدي ونسبة إشغال هذا الأصل، على الرغم من أن عملية الانتقال ربما كانت مبكرة بعض الشيء. دخلنا كمقرض رئيسي بعائد 8%، ولكن هذا العائد لشركة "كيمكو" ثابت كسعر فائدة ثابت.

ثم سنحت لنا الفرصة، عندما كان المقترض يسعى لبيع الأصل، لاستخدام حقنا في التدخل والاستحواذ عليه بسعر مناسب لنا للغاية. وكما تفضلتم، من الواضح أن معدل العائد الأولي سيكون أقل من عائد 8% الذي كنا نحققه كمقرض. ولكن عند النظر إلى مسار نمو هذا العائد الأولي بمرور الوقت، نرى أنه سيرتفع بمعدل نمو سنوي مركب يتراوح بين 3.5% و4%، مقارنةً بدخل ثابت في البداية كمقرض.

بمرور الوقت، سنشهد نمو عائد التدفق النقدي ليقترب من العائد الأولي للاستثمار المهيكل. ولكن من المهم النظر إلى الأمر من منظور مختلف قليلاً عند التفكير في عوائد برنامجنا الاستثماري المهيكل والغرض منه، مقارنةً بمحفظتنا الاستثمارية طويلة الأجل التي نسعى من خلالها إلى تعزيز نموها على المدى الطويل. ومن الواضح أن الاستفادة من عملية الاستحواذ على أسهم كوستكو بموجب المادة 1031 من قانون الضرائب الأمريكي، والتي تمت بسعر فائدة ثابت قدره 5%، كانت صفقة رابحة للغاية بالنسبة لنا.

كيتلين بوروز، محللة في غولدمان ساكس

أعني، ببساطة، أنت تتقاضى أجراً مقابل حق الشفعة.

روس كوبر، الرئيس وكبير مسؤولي الاستثمار

أجل. الأمر الآخر الذي يجب مراقبته يا كايتلين هو نسبة الـ 8% التي تم سدادها. يبلغ متوسط عائد محفظة الاستثمارات المهيكلة الجديدة التي رأيناها هذا العام أكثر من 10%. لذا، كما تعلمين، من الواضح أننا نحقق ربحًا صافيًا من حيث رأس المال المُستثمر مقارنةً برأس المال المُسترد. وهذا هو هدفنا من هذا البرنامج، وهو تحقيق هامش ربح إيجابي، بالإضافة إلى تحقيق ربح صافٍ.

كيتلين بوروز، محللة في غولدمان ساكس

شكرًا لك.

المشغل

سؤالك التالي من كريغ ميلمان من سيتي غروب. كريغ، خطك مفتوح. تفضل.

كريج ميلمان، محلل في سيتي غروب

صباح الخير جميعًا. كونور، ربما أودّ العودة إلى ما ذكرته في كلمتك المُعدّة مسبقًا، وهو أن إمكانات النمو هنا أعلى مما تُشير إليه العناوين الرئيسية، ولنتعمّق في هذا الأمر قليلًا. كما ذكر غلين، من الواضح أنكم تستهدفون نسبة نمو تتراوح بين 4.5% و5%. أنتم تبذلون جهودًا كبيرة في مجال إعادة تدوير رأس المال، ما يُساهم في رفع معدل نمو الشركة بشكل عام. أعتقد أنه عندما تُسلّط الضوء على هذا الأمر، ما هو الإطار الزمني الذي يجب أن نُفكّر فيه لتحقيق تسارع يتجاوز 5% في ظل كل ما تقومون به؟ هل هذا ممكن أصلًا؟

وبالحديث عن ذلك، فقد رفعتم توزيعات الأرباح بنسبة 12%. وكما ذكرنا سابقاً، قد يتجاوز نمو توزيعات الأرباح نمو الأرباح. لذا، من منظور العائد الإجمالي، وبما أن هذا استثمار عقاري، كيف ترون هذه الفرصة مقارنةً بالشركات المنافسة؟

كونور فلين، الرئيس التنفيذي

نعم، إنه سؤال وجيه يا كريغ. أعتقد أنه بالنظر إلى العامين الماضيين، حققنا نموًا في التدفقات النقدية التشغيلية بنسبة 5% ثم 6% فأكثر. لذا فقد غيّرنا مسار نمو أرباحنا بشكل واضح مقارنةً بالدورات السابقة. وكما تعلم، أعتقد أن استمرار هذا النمو سيتوقف بالطبع على توجهات المستهلكين، وبيئة تجارة التجزئة، ومستويات أسعار الفائدة. ولكن من منظور أساسي، إذا نظرنا إلى هيكلنا، ومنصتنا، واستثماراتنا...

لهذا السبب نحن متحمسون للغاية لمستقبل كيمكو. نستثمر في كوادرنا، وفي الذكاء الاصطناعي، وفي منصتنا، انطلاقاً من موقع قوة. لذا، نعيد هيكلة عملياتنا في ظل أعلى معدلات إشغال على الإطلاق، بهدف تحقيق المزيد من النمو. ونعيد تمويل عملياتنا في ظل بيئة ذات تكلفة فائدة أعلى. لكن تصنيفنا الائتماني A-A3، ما يجعل ميزانيتنا العمومية في أفضل حالاتها على الإطلاق.

عندما تتحدث مع فريقنا، وعندما تتجول في أصولنا، ستلاحظ ازدهارها بفضل تنوع الطلب الذي نشهده. وعندما تنظر إلى الفرص المستقبلية المتاحة لبرنامج حقوقنا، لدينا 14,000 حق، وقد أنجزنا للتو أول عملية استثمار لمشروع سكني متعدد الوحدات. إننا متحمسون للغاية لما نملكه من أدوات للنمو، ونتطلع بشغف إلى وضعنا الحالي، وإلى ما نطمح إليه غدًا.

وأعتقد أن هذا هو سبب موقعنا القوي، انظر إلى تقييمنا السوقي لمحفظتنا الاستثمارية بأكملها. كما ترى، فإن مشروع عقود الإيجار قصيرة الأجل (SNO) قيد التشغيل. هذا المشروع عبارة عن إيجارات أساسية فقط، وليست عوائد. وهذا يعزز وضعنا أكثر، إذ أعتقد أن هامش ربحنا وصل إلى مستوى يسمح له بالتحسن أكثر. لذا، إذا جمعنا كل هذه العوامل، أعتقد أنه من المقنع جدًا أن نرى شركة كيمكو لا تزال تتداول بسعر أقل من قيمتها السوقية، ومع ذلك فإن نمونا هو الأعلى مقارنةً بنظرائنا، وميزانيتنا العمومية هي الأفضل في قطاع صناديق الاستثمار العقاري بأكمله.

وبالتالي، عندما تجمع هذه المكونات معًا، أعتقد أن هذا وقت مناسب للغاية للاستثمار في شركة كيمكو.

غلين كوهين، المدير المالي

دعوني أوضح قليلاً مسألة توزيعات الأرباح، والتي أعتقد أنها ستكون مفيدة. كما ذكرنا، فإن توزيعات الأرباح اليوم تمثل 100% من دخلنا الخاضع للضريبة من عمليات الشركة. لذا، إذا نظرنا إلى نسبة نمو صافي التدفقات النقدية التشغيلية (FFO)، حيث بلغ صافي التدفقات النقدية التشغيلية الأساسي لدينا من العام الماضي 1.76 دولار، فإن كل سنت نزيده يعادل حوالي 56 نقطة أساس، بينما يمثل كل سنت من نمو توزيعات الأرباح 4%. لذا، يجب أن تضعوا هذا في اعتباركم، لأنه مع نمو الأموال المتاحة للتوزيع، فإن كل 7 ملايين دولار نزيدها، أو كل سنت من صافي التدفقات النقدية التشغيلية للسهم الواحد، يتطلب منا إضافة مبلغ إلى توزيعات الأرباح.

لذا فإن النسب المئوية مختلفة بشكل كبير لأنك تستخدم رقمًا أساسيًا مختلفًا تمامًا للأرباح الموزعة مقابل FFO.

المشغل

سؤالك التالي من ألكسندر غولدفراب مع بايبر ساندلر. ألكسندر، خطك مفتوح. تفضل.

ألكسندر غولدفراب، محلل في شركة بايبر ساندلر

صباح الخير يا كونور. ذكرتَ في تعليقاتك الافتتاحية مسألة الاعتراف بالإيرادات، وإبرام الصفقات، أو اتخاذ الإجراءات اللازمة لتسريع افتتاح المشاريع. وقلتَ إنكم متقدمون على الجدول الزمني من الناحية الجوهرية. كما تعلم، مع إطلاق مشروع "ون كيمكو"، من الواضح أنكم تعملون على تعزيز علاقاتكم مع المستأجرين لحثهم على الانتقال في أسرع وقت. هل ترى أن لهذا تأثيرًا جوهريًا على نمو التدفقات النقدية التشغيلية؟ بمعنى آخر، عندما تستمعون إلى فريق العمليات، وفريق التأجير، وجميع العاملين في المؤسسة لحث المستأجرين على استئجار المساحات في أسرع وقت، هل ترون أن هذا عنصر جوهري يمكن أن يعزز التدفقات النقدية التشغيلية؟

أم أنك ستقول، مهلاً، هذه مجرد واحدة من التوابل الموجودة في خزانة التوابل والتي تساهم في زيادة نسبة الـ 5%؟

كونور فلين، الرئيس التنفيذي

لا، أعتقد أنها تُعزز نمو التدفقات النقدية التشغيلية. أعني، إذا فكرت في الأمر يا أليكس، فالأمر لا يقتصر على الصفقات الجديدة فحسب، بل يشمل أيضًا تجديد العقود. عادةً ما نُجري عمليات التجديد بشكل فردي، ونسعى للحصول على أفضل المعلومات من مندوب التأجير المحلي لتسهيل عملية التجديد. عندما يكون لديك دعم قوي من شركة "ون كيمكو" لعملية التجديد، فإننا في الوقت الحالي نمتلك قوة تفاوضية أكبر من أي وقت مضى.

وبالتالي، يمكننا الاستفادة من تدفق تجديدات العقود، الذي يتراوح بين 10 إلى 20 أو حتى أكثر من 30 تجديدًا سنويًا، وتعزيز معدل التجديد هذا ليصبح محركًا رئيسيًا لتدفقات الأموال من العمليات التشغيلية. وكما تعلمون، لا تتطلب التجديدات أي نفقات رأسمالية. لذا، أرى أن هذا هو الموضع الذي سيؤثر فيه نمو الأرباح ومسار تدفقات الأموال من العمليات التشغيلية بشكل ملموس في المستقبل.

ألكسندر غولدفراب، محلل في شركة بايبر ساندلر

شكرًا لك.

المشغل

سؤالك التالي من أوموتايو أكوسانيا من دويتشه بنك أوموتايو. خطك مفتوح. تفضل.

أوموتايو أكوسانيا، محلل في دويتشه بنك

صباح الخير جميعاً. كنت أتساءل عما إذا كان بإمكانكم التحدث قليلاً عن توقعاتكم لتسارع نمو صافي الدخل التشغيلي للمتاجر القائمة في النصف الثاني من عام 2026. أعتقد أن توقعاتكم للعام بأكمله تتراوح بين 3 و3.2 تقريباً، بينما بلغ النمو 2.6 حتى الآن. لذا، أرجو منكم إطلاعنا على توقعات النصف الثاني. هل يعود هذا التسارع المتوقع على أساس سنوي إلى سهولة المنافسة؟ ما الذي يدفع هذا النمو؟

غلين كوهين، المدير المالي

نعم، كما تعلم، في النصف الأول من العام، إذا نظرنا إلى وضعنا، فقد أبرمنا صفقة أولى لتجاوز آثار إجراءات الإفلاس التي حدثت العام الماضي مع شركات مثل بارتي سيتي، وجوانز، وبيغ لوتس، وغيرها. لذا، وكما تفضلت، نتوقع استمرار تسارع النمو في النصف الثاني من العام. وهذا ما يجعلنا نلتزم بنطاق التوقعات المعدل الذي وضعناه، والذي يتراوح بين 3% و3.5%. وهذا يعني، كما تعلم، نموًا يتراوح بين 3% و4% في الربعين الثالث والرابع، وكذلك خلال الفترة المتبقية من العام.

ومرة أخرى، إذا وصلنا إلى تلك المستويات، فسندخل في النطاق المتوسط إلى الأعلى من التوجيهات المعدلة.

أوموتايو أكوسانيا، محلل في دويتشه بنك

شكرًا لك.

المشغل

سؤالك التالي من رونالد كامدن من مورغان ستانلي. رونالد، خطك مفتوح. تفضل.

رونالد كامدن، محلل في مورغان ستانلي

مرحباً، ممتاز. لدي سؤال واحد فقط بخصوص المراكز غير المرتبطة بمراكز أخرى. أعلم أن بعض زملائكم يتجهون نحو هذا الموضوع. لدي فضول لمعرفة آرائكم، وكيف تنظرون إلى توسيع نطاق هذا التوجه. هل هو أمر مثير للاهتمام؟ وإذا سمحتم لي بسؤال سريع لمتابعة النقاش حول عقود الإيجار المباشرة، ونسبة الإشغال المباشرة التي وصلت إلى مستويات قياسية، فأنا أتساءل عما إذا كنتم مستعدين للتفكير فيما يتطلبه الوصول إلى نسبة 94% مثلاً، وكيف تفكرون في ذلك.

كونور فلين، الرئيس التنفيذي

شكراً. بالتأكيد. بخصوص السؤال الأول، أعتقد أننا ننظر استراتيجياً إلى المراكز التجارية الصغيرة كجزء من منظومتنا. فعند النظر إلى كل مركز تسوق نملكه، نجدها عنصراً أساسياً فيه. لذا، من البديهي أن قيمة الاستثمارات في هذه الأصول تكون أقل، ولكن إذا كانت عقارات جيدة بعقود إيجار أقل من السوق، مع إمكانية استخدام منصتنا لإظهار النمو، فأعتقد أننا كنا نبحث دائماً عن هذا النوع من المراكز.

وإذا نظرنا إلى منطقة لونغ آيلاند حيث نتواجد اليوم، سنجد أن العديد من مراكزنا تتشابه في الحجم والنطاق مع تلك المراكز، وتتمتع بمؤشرات نمو ملحوظة. لذا، نواصل اعتبار ذلك جزءًا من منظومتنا الاستثمارية التي سنستمر في دعمها. وكما تعلمون، فقد تم تجميع رؤوس أموال ضخمة لهذا الهيكل وهذه الفئة من الأصول. لقد كانت المنافسة شديدة، لكننا نواصل البحث عن هذه الفرص ونوظفها في جميع أنحاء محفظتنا الاستثمارية.

ديفيد جاميسون، نائب الرئيس التنفيذي ورئيس العمليات

أما بالنسبة للسؤال الثاني، فمن الواضح أن العرض محدود بينما الطلب مرتفع، وهذا يصب في مصلحتنا ويساهم في رفع نسبة الإشغال. إن التركيز على تحويل مراكز التسوق إلى متاجر بقالة، أي إضافة المزيد منها، سواءً من خلال استغلال المساحات الشاغرة أو مشاريع إعادة التطوير، يخلق أثراً إيجابياً يساعدنا على استيعاب المساحة المتبقية داخل المركز. وهذا بدوره يساهم في رفع نسبة الإشغال ودعم النمو.

لذا استمروا في التركيز التام، والدفاع، والتنفيذ الأساسي خلال النصف الثاني من العام.

المشغل

شكراً لك. سؤالك التالي من باولينا روخا من شارع غرين. باولينا، خطك مفتوح. تفضلي.

بولينا روخا، محللة في شركة غرين ستريت

صباح الخير. أعتقد أننا لم نتطرق إلى معدلات العائد. هل طرأ أي تغيير على الأسعار مؤخراً أم أنها ظلت مستقرة إلى حد كبير منذ الربع الماضي؟

روس كوبر، الرئيس وكبير مسؤولي الاستثمار

أجل، أعتقد أن معدلات العائد على الاستثمار لا تزال تنافسية للغاية، وما لاحظته من تغيير طفيف هو تقارب أكبر بين مختلف أنواع المتاجر. أعتقد أن كونور ذكر للتو حجم رأس المال الذي يتجه نحو المتاجر غير المرتبطة بمتاجر رئيسية. من الواضح أن قطاع البقالة لا يزال شديد التنافسية، لكننا نشهد أيضاً أدنى معدلات العائد على الاستثمار في قطاعي الطاقة التقليدية وأسلوب الحياة مقارنةً بما شهدناه منذ فترة طويلة.

لذا، نشهد تقاربًا نسبيًا في معدلات العائد على الاستثمار لجميع أنواع الاستثمارات. وأعتقد أن هذا ينطبق أيضًا على المستوى الجغرافي. فبينما شهدنا قبل عدة سنوات فارقًا كبيرًا بين بعض الأسواق الرئيسية الرئيسية والأسواق الثانوية وحتى الثالثية، نرى الآن هذا الفارق يتقلص بشكل ملحوظ، مع ارتفاع معدلات العائد على الاستثمار في بعض الأسواق الثانوية التي ربما لم تكن تجذب الكثير من المؤسسات في السابق.

لذا، هناك رؤوس أموال ضخمة تتنافس على جميع أنواع الاستثمارات وفي جميع المناطق الجغرافية. وسنواصل اختيار مواقعنا المناسبة وإيجاد الفرص الأمثل لشركة كيمكو ريالتي.

بولينا روخا، محللة في شركة غرين ستريت

شكرًا لك.

المشغل

لقد وصلنا إلى نهاية جلسة الأسئلة والأجوبة. سأعيد الآن المكالمة إلى ديفيد بوجنيكي لإلقاء الكلمة الختامية.

ديفيد بوجنيكي، نائب الرئيس الأول للعلاقات مع المستثمرين

نتقدم بالشكر الجزيل لكل من شارك في المكالمة. إذا كنتم تبحثون عن معلومات إضافية، يمكنكم الاطلاع عليها في ملحقنا المالي، بالإضافة إلى عرضنا التقديمي المُحدّث للمستثمرين على موقعنا الإلكتروني. نتمنى لكم أسبوعًا سعيدًا. مع السلامة.

المشغل

بهذا نختتم مكالمة اليوم. شكرًا لحضوركم. يمكنكم الآن إنهاء المكالمة.

تنويه: هذا النص مُقدّم لأغراض إعلامية فقط. مع حرصنا على الدقة، قد توجد أخطاء أو سهو في هذا النسخ الآلي. للاطلاع على البيانات الرسمية للشركة ومعلوماتها المالية، يُرجى الرجوع إلى ملفات الشركة لدى هيئة الأوراق المالية والبورصات الأمريكية وبياناتها الصحفية الرسمية. تعكس تصريحات المشاركين في الشركة والمحللين وجهات نظرهم في تاريخ هذه المكالمة، وهي قابلة للتغيير دون إشعار مسبق.