عقدت شركة فورنادو ريالتي (المدرجة في بورصة نيويورك تحت الرمز: VNO ) مؤتمرها الهاتفي الخاص بأرباح الربع الأول يوم الثلاثاء. فيما يلي النص الكامل للمؤتمر.

توفر واجهات برمجة تطبيقات Benzinga إمكانية الوصول الفوري إلى نصوص مكالمات الأرباح والبيانات المالية. تفضل بزيارة https://www.benzinga.com/apis/ لمعرفة المزيد.

يمكنكم الاطلاع على التقرير الكامل للإعلان عن الأرباح على الرابط التالي: https://edge.media-server.com/mmc/p/iv6i4ys9/

ملخص

أعلنت شركة Vornado Realty عن انخفاض في صافي التدفقات النقدية التشغيلية المقارنة للربع الأول إلى 0.52 دولار للسهم الواحد من 0.63 دولار في العام الماضي، وعزت هذا الانخفاض إلى عوامل مختلفة بما في ذلك ارتفاع نفقات الفائدة.

أعلنت الشركة عن استحواذها على حصة 49٪ في بارك أفينيو بلازا، وهو مبنى مكاتب من الفئة أ، متوقعة أن تكون الصفقة مربحة بحوالي 0.10 دولار على أساس سنوي كامل.

تتوقع شركة Vornado Realty استمرار النمو في سوق المكاتب في نيويورك، وتتوقع نموًا كبيرًا في الأرباح في عام 2027 مع بدء أنشطة التأجير في Penn1 و Penn2.

أشارت الإدارة إلى نشاط تأجير قوي، حيث بلغ متوسط الإيجارات المبدئية في مانهاتن 103 دولارات للقدم المربع، بالإضافة إلى وجود مجموعة قوية من عقود الإيجار قيد التفاوض لأكثر من مليون قدم مربع.

تشارك الشركة بنشاط في عمليات إعادة شراء الأسهم، وقد أذنت مؤخراً ببرنامج إضافي لإعادة شراء الأسهم بقيمة 300 مليون دولار.

دارت مناقشات هامة حول التطوير المحتمل لمبنى 350 بارك أفينيو، مع اعتبار شركة سيتاديل مستأجراً رئيسياً.

لا يزال وضع السيولة لدى شركة فورنادو ريالتي قوياً حيث يبلغ 2.6 مليار دولار، ويتألف من النقد وخطوط الائتمان غير المسحوبة.

النص الكامل

المشغل

صباح الخير، وأهلاً بكم في مكالمة أرباح الربع الأول من عام 2026 لشركة فورنادو ريالتي ترست. اسمي روكو، وسأكون مسؤولاً عن استقبال مكالمتكم اليوم. هذه المكالمة مسجلة لأغراض إعادة الاستماع. جميع الخطوط في وضع الاستماع فقط. سيجيب المتحدثون على أسئلتكم في نهاية العرض التقديمي خلال جلسة الأسئلة والأجوبة. عندئذٍ، يُرجى الضغط على زر النجمة ثم الرقم واحد على هاتفكم. سأُسلّم الآن المكالمة للسيد ستيف بورنشتاين، نائب الرئيس التنفيذي والمستشار القانوني للشركة. تفضل.

ستيف بورنشتاين (نائب الرئيس التنفيذي والمستشار القانوني للشركة)

أهلاً بكم في مكالمة أرباح الربع الأول لشركة فورنادو ريالتي ترست. أصدرنا أمس بيان أرباح الربع الأول، وقدمنا تقريرنا الفصلي على النموذج 10Q إلى هيئة الأوراق المالية والبورصات الأمريكية. هذه الوثائق، بالإضافة إلى حزمة المعلومات المالية التكميلية، متاحة على موقعنا الإلكتروني www.vno.com في قسم علاقات المستثمرين. سنناقش في هذه الوثائق، وخلال مكالمة اليوم، بعض المقاييس المالية غير المتوافقة مع مبادئ المحاسبة المقبولة عموماً (GAAP). تجدون في بيان الأرباح والنموذج 10Q والملحق المالي، تسويات هذه المقاييس مع المقاييس الأكثر قابلية للمقارنة وفقاً لمبادئ المحاسبة المقبولة عموماً. يرجى العلم بأن التصريحات التي ستُقدم خلال هذه المكالمة قد تتضمن بيانات تطلعية، وقد تختلف النتائج الفعلية اختلافاً جوهرياً عن هذه البيانات نظراً لمجموعة متنوعة من المخاطر والشكوك وعوامل أخرى. يرجى الرجوع إلى ملفاتنا لدى هيئة الأوراق المالية والبورصات الأمريكية، بما في ذلك تقريرنا السنوي على النموذج 10-K للسنة المنتهية في 31 ديسمبر 2025، لمزيد من المعلومات حول هذه المخاطر والشكوك. قد تتضمن المكالمة معلومات حساسة للوقت، وقد تكون دقيقة فقط حتى تاريخ اليوم. لا تلتزم الشركة بتحديث أي بيانات استشرافية صادرة عن الإدارة خلال مكالمة اليوم. سيُلقي كلمتنا الافتتاحية كلٌ من ستيفن روث، رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي، ومايكل فرانكل، الرئيس والمدير المالي. كما يتواجد فريقنا الإداري وهو مُتاح للإجابة على الأسئلة. سأترك الآن المجال لستيفن روث.

ستيفن روث (رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي)

شكرًا لك ستيف، وصباح الخير جميعًا. أعمال شركة فورنادو لا تزال ممتازة، بل وتتحسن باستمرار. نحن نستفيد من ازدهار سوق العقارات، الذي يصب في مصلحة الملاك على المدى الطويل، ونيويورك هي بلا منازع أقوى سوق عقاري في البلاد. سيتناول مايكل التفاصيل قريبًا، لكن لديّ اليوم موضوع آخر، وسأطرح السؤال الأول: ما رأيك في الخلاف بين العمدة موندافي وكين غريفين، وكيف سيؤثر ذلك على مشروعكم في 350 بارك أفينيو؟ أودّ أن أبدأ بالقول إنني لا أتحدث نيابةً عن كين، ولا يمكنني ذلك، لكنني أقف معه بكل وضوح. وبغض النظر عن الأخطاء والتصرفات غير اللائقة في الفيديو الأخير الذي انتشر على نطاق واسع، فإننا نتمنى للعمدة موندافي التوفيق. دعوني أوضح مؤهلاتي. فورنادو شركة مقرها نيويورك، وأنا من سكان نيويورك، ولدت في بروكلين، ودرست في مدرسة ديويت كلينتون الثانوية العامة في برونكس. أنا وفورنادو محظوظان لكوننا من سكان نيويورك. ابنتي وحفيداتي الثلاث يعشن في برونكس، وابني وعائلته في بروكلين. أما أنا وزوجتي، التي قضيت معها 56 عامًا، فنعيش ونعمل في مانهاتن. نلتزم بالقوانين وندفع نصيبنا العادل. ستدفع شركة فورنادو 560 مليون دولار كضرائب عقارية هذا العام، وأنا متأكد تمامًا أنها من بين أعلى ثلاث شركات تدفع ضرائب. وهذا لا يشمل ضرائب الدخل الشخصي التي أدفعها أنا وسكان فورنادو لمدينة وولاية نيويورك. نحن نعمل بجدٍّ وإخلاص. لسنا من هواة التباهي، بل نفخر بإنجازاتنا على مرّ السنين. نحن الشركة التي تستثمر مليارات الدولارات لتطوير حيّ بن. نيويورك مدينة نقابية، ونحن شركة نقابية نوظف آلاف النيويوركيين المجتهدين في مبانينا ومواقع البناء التابعة لنا. أما هذا الفيديو البشع وغير الضروري، فهو يمس كين شخصيًا، ويمسني أنا أيضًا نوعًا ما. كما تعلمون، أنا وفورنادو مطورو كلٍّ من المبنى السكني 220 سنترال بارك ساوث وبرج 350 بارك أفينيو سيتاديل. لقد صُدِمنا جميعًا من قيام رئيس بلدية نيويورك الشاب بهذا التصرف أمام منزل كينت، واستهدافه بالسخرية. كان هذا تصرفًا غير مسؤول وخطيرًا. كما ذكرتُ سابقًا، فإن شركة تورنادو هي المالكة للمبنى الذي يبلغ عمره 65 عامًا في شارع بارك أفينيو، والذي سيُهدم لإفساح المجال أمام برج المقر الرئيسي لشركة سيتاديل نيويورك، والذي سيوفر آلاف الوظائف، مما يعزز مكانة نيويورك كعاصمة مالية للعالم، ويدفع ضرائب كبيرة، وغير ذلك الكثير. يتولى تصميم هذا المبنى نفس الفريق المعماري من شركة فوستر وشركاؤه، الذي صمم المقر الرئيسي الجديد لشركة جيه بي مورغان تشيس في نفس الشارع. هذا هو المشروع الذي سنمضي فيه قدمًا. يستغرق مشروع بهذا الحجم سنوات، وقد عملنا بالفعل مع إدارتين سابقتين للمدينة، وقد أدركتا فوائده، ورحبتا به بحماس ودعمتاه. ويتجلى ذلك في الموافقة النادرة بالإجماع على خطة الاستثمار المرتبطة بالوحدات السكنية (ULIP) لهذا المشروع. بدأ الهدم قبل أيام قليلة، ونحن في تورنادو على أتم الاستعداد. لا بد لي من القول إنني أعتبر عبارة "فرض الضرائب على الأغنياء"، التي تُنطق بغضب وازدراء من قبل السياسيين هنا وفي جميع أنحاء البلاد، لا تقل كراهية عن بعض الإهانات العنصرية البغيضة. بل وحتى عبارة "من النهر إلى البحر". يبدو أن استطلاعات الرأي هذه تُشير إلى أن الأغنياء أشرار أو أعداء أو أهداف، أو ربما مجرد مغفلين. لكن الأغنياء الذين يستهدفهم السياسيون، والذين بدأوا من الصفر، هم تجسيد للحلم الأمريكي. إنهم أكبر أرباب العمل لدينا وأكبر المتبرعين. وهم يمثلون 1% ممن يدفعون 50% من ضرائب الدخل في نيويورك. إنهم في قمة الهرم الاقتصادي الأمريكي لسبب وجيه. يجب الثناء عليهم وشكرهم. كين، شريكنا وصديقنا، هو الأفضل على الإطلاق. فأين نحن الآن؟ كما ناقشنا في الربع الماضي، مارس كين خياره للدخول في مشروعنا المشترك للتطوير وبناء برج جديد بمساحة 1.9 مليون قدم مربع مع شركة سيتاديل كجهة مستأجرة رئيسية. أمامنا حتى منتصف يوليو/تموز لنقرر ما إذا كنا سنشارك كين في المشروع أم سنبيعه له. من المرجح أننا سنستثمر فيه بالكامل. لا يمكن إصلاح هذا الخلاف باعتذار خاص مقتضب وغير صادق. ما أرجوه من رئيس بلديتي هو أن يبدأ كل يوم بجعل الترحيب بالأعمال التجارية ودعمها أولويته القصوى. هذه هي الطريقة الوحيدة لتحقيق النمو وتوفير الموارد المالية اللازمة لإنجاز برامجه، والتي أجد بعضها مثيرًا للاهتمام وذا قيمة. الأمن العام، والمدارس، ورعاية الأطفال، وتوفير مساكن نظيفة، وتوفير السكن بأسعار معقولة، وبرامج دعم المشردين، وغيرها. انتهت الانتخابات. الآن هو وقت العمل الجاد والإدارة الرشيدة، لا وقت التباهي. نيويورك مؤسسة ضخمة بميزانية مدينة تبلغ 120 مليار دولار وميزانية ولاية تبلغ 250 مليار دولار. إذا كان هناك عجز في الميزانية يتراوح بين 5 و10 مليارات دولار، فمن المؤكد أنه يمكن إيجاد حل له. يمكن توفير هذا المال من خلال الإدارة الرشيدة لا من خلال الضرائب. ومن المثير للاهتمام أن نلاحظ أن نيويورك، ذات الضرائب المرتفعة، تنفق أكثر من ضعف نصيب الفرد. ضعف نصيب الفرد مقارنةً بفلوريدا أو تكساس، حيث الضرائب منخفضة أو معدومة. هناك عبرة هنا. ربما يخرج من هذا الخطأ شيء إيجابي. ربما نستطيع حثّ كينت على أن يكون فاعلاً ويقود جهوداً لتوعية ناخبي نيويورك وانتخاب مرشحين ذوي توجهات سليمة. كين قادر على ذلك. إنه الشخص الذي يستطيع حشد مجتمع الأعمال بأكمله. إليكم حقيقة مثيرة للاهتمام: أعضاء الشراكات في مدينة نيويورك وحدها يوظفون مليون ناخب. سيصطف المئات من قادة الأعمال لدينا لدعم كين. سأكون أول من يقف في هذا الصف. لقد تربيت على ذلك وأؤمن به. أؤمن بأمريكا حيث بعد الانتخابات، تتحد جميع الأطراف لدعم المرشح الفائز من أجل الصالح العام. رئيس بلديتنا شاب، ذكي، ونشيط. ببعض التعديلات البسيطة هنا وهناك، يمكن لقيادته أن تجعل هذه المدينة العظيمة أعظم. سيتعلم مع مرور الوقت أن توسيع القاعدة الضريبية مكسب، بينما رفع الضرائب خاسر. سأكررها. سيتعلم مع مرور الوقت أن توسيع القاعدة الضريبية مكسب، بينما رفع الضرائب خسارة. وأن نسبة الـ 1% من السكان المجتهدين حلفاء لا أعداء. فلنتعلم من هذا الخطأ ونتقدم للأمام. بالانتقال إلى شركة فورنادو، لدينا الآن مجموعة من الأصول والمشاريع قيد التنفيذ، وأنا على ثقة بأنها ستحقق أعلى معدل نمو في قطاعنا. وينصب تركيزنا حاليًا على تنفيذ كل هذا. في عام 2026، سنُنهي الجزء الأكبر من عملية تأجير مبنيي Penn1 وPenn2. وكما ذكر مايكل وتوم مرارًا وتكرارًا، ستعكس أرقامنا المنشورة كل هذا بحلول نهاية عام 2026 وبداية عام 2027. وكجزء من تركيزنا على تعزيز محفظتنا وإبرام صفقات مميزة، أعلنا الأسبوع الماضي عن استحواذنا على حصة 49% في بارك أفينيو بلازا، وهو مبنى مكاتب من الفئة "أ" بمساحة 1.2 مليون قدم مربع على امتداد شارع بارك أفينيو الرئيسي. يقع هذا الأصل مباشرةً مقابل مشروعنا 350 بارك أفينيو. يشغل المبنى 99% من قبل مستأجرين مرموقين، بمتوسط مدة إيجار مرجحة تبلغ 11 عامًا، وإيجارات تقل بنسبة 40% إلى 50% عن سعر السوق. نادرًا ما تُتداول أصول بارك أفينيو المتميزة من فئة AAA، ونعتقد أننا حققنا صفقة شراء ممتازة. نشتري الأصل بسعر 950 دولارًا للقدم المربع، أي بخصم يتراوح بين 65% و70% عن تكلفة الاستبدال، ونحصل على قرض بفائدة ثابتة تقل عن 3% حتى عام 2031 لتعزيز العائد. نتوقع أن تُحقق الصفقة زيادة في القيمة السوقية تُقدر بحوالي 0.10 دولار سنويًا. في السنة الأولى، يسعدنا التعاون مع عائلة فيشر التي تمتلك النسبة المتبقية البالغة 51% من الأصول. تربطنا علاقة طويلة الأمد مع عائلة فيشر، فهم مُشغلون من الطراز الأول، ويتشاركون معنا نفس الرؤية فيما يتعلق ببارك أفينيو بلازا. باستحواذنا الأخير على 623 فيفث أفينيو، والتطوير المُعلق لـ 350 بارك أفينيو، سنضيف ما يُقارب مليوني قدم مربع من الأصول المتميزة عالية الجودة إلى محفظتنا، بعائدات مُجزية للغاية. بالحديث عن مبنى 623 فيفث أفينيو، وهو مبنى تبلغ مساحته 383 ألف قدم مربع، نقوم بتطويره ليصبح مبنى المكاتب الفاخر الرائد في مانهاتن. لقد قطعنا شوطاً كبيراً في التصميم والتخطيط، ونتلقى ردود فعل إيجابية للغاية من السوق، ولدينا بالفعل اهتمام جاد من المستأجرين يفي بتوقعاتنا أو يتجاوزها. الطلب على عقاراتنا التجارية قوي ومتزايد باستمرار.

مايكل فرانكل (الرئيس والمدير المالي)

لدينا عدد قليل من الأصول المعروضة للبيع في السوق. وقد تناولتُ موضوع إعادة شراء الأسهم في رسالتي الأخيرة للمساهمين. حتى الآن، وفي إطار برنامجنا لإعادة شراء الأسهم بقيمة 200 مليون دولار، قمنا بإعادة شراء 7 ملايين سهم عادي بمتوسط 25.80 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد، بإجمالي 180 مليون دولار. وفي الأسبوع الماضي، وافق مجلس إدارتنا على برنامج إضافي لإعادة شراء الأسهم بقيمة 300 مليون دولار. والآن، شكرًا لك يا مايكل، وشكرًا لك يا ستيف، وصباح الخير جميعًا. بلغ صافي التدفقات النقدية التشغيلية المعدل للربع الأول 0.52 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد، مقارنةً بـ 0.63 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد في الربع الأول من العام الماضي. ويتماشى هذا الانخفاض مع تعليقاتنا في الأرباع السابقة، ويعود بشكل أساسي إلى عكس مصروفات إيجار الأرض المستحقة سابقًا لـ Penn 1 في الربع الأول من العام الماضي، وارتفاع صافي مصروفات الفائدة الذي تم تعويضه جزئيًا بارتفاع صافي التدفقات النقدية التشغيلية الناتج عن تنفيذ عقد الإيجار الرئيسي لجامعة نيويورك بقيمة 770 دولارًا أمريكيًا في العام الماضي، والنمو القوي في دخل Penn 1 وPenn 2. وقد قدمنا مقارنة ربع سنوية في الصفحة الثانية من بيان أرباحنا وفي الصفحة السادسة من ملحقنا المالي. نتوقع الآن أن يكون صافي التدفقات النقدية التشغيلية المقارنة لعام 2026 أعلى قليلاً من عام 2025، مع زيادة تدريجية كل ربع سنة نتيجةً لدخول إيجارات الفجوة حيز التنفيذ، وانخفاض مصروفات الفائدة بعد سداد سنداتنا المستحقة في يونيو 2026، وبعض العوامل الموسمية المتعلقة بأعمال اللافتات لدينا. وكما أشرنا سابقًا، نتوقع نموًا ملحوظًا في الأرباح عام 2027 مع بدء سريان الأثر الإيجابي لعقود الإيجار بنسبة 10:1 وPenn2، بالإضافة إلى الأثر الإيجابي للاستحواذ الأخير على Park Avenue Plus. وبالنظر إلى سوق تأجير المكاتب في مانهاتن، نجد أنه الأفضل في البلاد بلا منازع، وقد بدأ بداية قوية للغاية.

المشغل

لم يشهد سوق العقارات في مانهاتن نموًا يُذكر منذ أكثر من عقد. فقد بلغ حجم التأجير ما يقارب 12 مليون قدم مربع، وهو أعلى مستوى له في الربع الأول منذ عام 2014. ويشهد السوق اختلالًا كبيرًا في التوازن بين العرض والطلب في فئة العقارات التي تبلغ قيمتها 180 مليون قدم مربع، في حين يشهد سوق البناء منافسةً قوية، إذ انخفضت نسبة التوافر في المناطق الرئيسية في وسط مانهاتن والجانب الغربي بشكل ملحوظ، مع قلة المعروض الجديد في المستقبل المنظور نظرًا للتكلفة الباهظة وطول مدة البناء. كل هذا يؤدي إلى تنافس المستأجرين على المساحات وارتفاع الإيجارات بشكل حاد. لقد أصبح سوق الملاك، الذي توقعناه منذ فترة طويلة، واقعًا ملموسًا، في حين ازدادت البيئة الاقتصادية الكلية التي نعمل فيها تعقيدًا منذ آخر اجتماع لنا، ووصلت التقلبات الجيوسياسية إلى مستويات غير مسبوقة. ويستمر الاقتصاد الأمريكي، وكذلك اقتصاد نيويورك، في النمو بوتيرة ثابتة. ورغم وجود خطر استمرار الصراع في الشرق الأوسط لفترة أطول وتأثيره الاقتصادي بشكل أكبر، إلا أننا لم نلحظ حتى الآن أي تغيير في سلوك المستأجرين. علاوة على ذلك، ورغم كثرة المخاوف المُثارة حول الذكاء الاصطناعي، ورغم احترامنا للمخاطر، إلا أننا نعتقد أنها مُبالغ فيها. فعلى مدى الخمسين عامًا الماضية، تطورت الوظائف المكتبية باستمرار تبعًا للتقنيات الجديدة، بدءًا من ثورة الحوسبة في ثمانينيات القرن الماضي مع ظهور الحواسيب الشخصية ومعالجات النصوص، مرورًا بعقد الألفية الثانية حين أحدث الإنترنت تحولًا جذريًا في سير العمل وأساليب التواصل، وصولًا إلى يومنا هذا مع الذكاء الاصطناعي الذي يُحسّن الكفاءة ويزيد الإنتاجية. في كل هذه الحالات، لم تتقلص الوظائف المكتبية، بل تحولت من وظائف كتابية إلى أدوار قائمة على المعرفة، وكل ثورة جديدة حفزت الإنتاجية والنمو الاقتصادي. ومع ظهور شركات جديدة ووظائف جديدة تُحقق مكاسب صافية، سيكون هناك رابحون وخاسرون، وذلك بحسب القطاع والوظيفة والموقع الجغرافي. لكن لا شك أن نيويورك وسان فرانسيسكو ستكونان من بين الفائزين كعاصمتين فكريتين وابتكاريتين في البلاد، حيث ستستمر المواهب في التجمع في أفضل المباني. في شركة فورنادو، حققنا ثاني أفضل عام لنا في مجال التأجير في تاريخ الشركة، حيث قمنا بتأجير 3.7 مليون قدم مربع، منها 960 ألف قدم مربع من المكاتب في نيويورك خلال الربع الأخير. يستمر العمل بشكل ممتاز، واستمر الزخم الذي حققناه العام الماضي خلال الربع الأول من عام 2026. في الربع الأول، قمنا بتأجير 426 ألف قدم مربع من المساحات المكتبية إجمالاً، منها 311 ألف قدم مربع في نيويورك. كانت مؤشراتنا قوية للغاية. بلغ متوسط الإيجارات المبدئية في مانهاتن 103 دولارات للقدم المربع، مع تقييم إيجابي بنسبة 11.7% وفقًا لمبادئ المحاسبة المقبولة عمومًا، و9.7% نقدًا، ومتوسط مدة عقد إيجار تسع سنوات. لدينا مشاريع مكاتب جديدة في نيويورك قوية، حيث يوجد أكثر من مليون قدم مربع من عقود الإيجار قيد التفاوض وفي مراحل مختلفة من إعداد المقترحات. بالانتقال إلى أسواق رأس المال، لا تزال أسواق التمويل قوية وسيولة بالنسبة لأصول المكاتب من الفئة (أ) في نيويورك، على الرغم من اتساع نطاق الأسعار قليلاً نظراً للوضع الجيوسياسي الراهن. كما يشهد سوق مبيعات الاستثمار انتعاشاً ملحوظاً، مع تزايد عدد المشترين الذين يركزون بشدة على مدينة نيويورك. لقد كنا نشطين للغاية في أسواق رأس المال خلال الربع الأول، وقد غطينا معظم ذلك في المكالمة السابقة. ونظراً لأننا تعاملنا مع جميع استحقاقاتنا تقريباً لعامي 2026 و2027، فلا توجد لدينا أي تمويلات كبيرة نحتاج إلى إتمامها خلال الأشهر الثمانية عشر القادمة. لا يزال لدينا عدد قليل من القروض التي نحتاج إلى تسويتها مع المقرضين خلال العامين أو الثلاثة أعوام القادمة. وأخيراً، لا تزال سيولتنا قوية عند 2.6 مليار دولار، والتي تتكون من 1.2 مليار دولار نقداً و1.4 مليار دولار من خطوط الائتمان غير المسحوبة. مع ذلك، سأترك المجال الآن للمشغل لطرح الأسئلة والإجابة عليها، شكراً لكم. سنبدأ الآن جلسة الأسئلة والأجوبة. إذا كان لديكم أي سؤال، يرجى الضغط على زر النجمة ثم الرقم واحد على هاتفكم. إذا كنت ترغب في الخروج من قائمة الانتظار، يُرجى الضغط على زر النجمة ثم الرقم 2. إذا كنت تستخدم مكبر الصوت، فقد تحتاج إلى رفع سماعة الهاتف أولاً قبل الضغط على الأرقام. مرة أخرى، إذا كان لديك سؤال، يُرجى الضغط على زر النجمة ثم الرقم 1 على هاتفك. سيُتاح لكل متصل طرح سؤال وسؤال متابعة قبل الانتقال إلى المتصل التالي. هذا السؤال الأول من ستيف ساكوا من شركة إيفركور آي إس آي. تفضل.

ستيف ساكوا

أجل، شكرًا. صباح الخير يا ستيف. شكرًا لك على تعليقاتك الافتتاحية حول المدينة والإدارة. ربما ننتقل الآن إلى تعليق مايكل حول خط الأنابيب والمليون قدم. لم أكن أعرف ما إذا كان بإمكان مايكل أو غلين توضيح مقدار ما يتعلق بانتهاء عقود الإيجار القادمة، ومقدار ما يتعلق بالشواغر في محفظة العقارات. وأعتقد أن معظم ذلك يتركز في نيويورك، ولكن ربما نناقش اتجاهات الطلب في نيويورك وشيكاغو وسان فرانسيسكو.

غلين

مرحباً ستيف، معك غلين. كيف حالك؟ كما تعلم، فإن مشاريعنا العقارية متوازنة للغاية. من بين مليون قدم مربع، تتوزع بالتساوي تماماً: 50% توسعات جديدة، و50% تجديدات. أود الإشارة أيضاً إلى أنه نظراً لنقص المساحات عالية الجودة المتاحة في السوق، فإن العديد من مستأجرينا يبادرون بالتجديد مبكراً لأنهم يجدون بدائل جيدة، وهذا مؤشر رئيسي على ازدهار سوق العقارات بالنسبة للملاك، خاصةً بين المدن. تشهد سان فرانسيسكو انتعاشاً قوياً. مع وجود بعض الشواغر، كما ترى من أرقام الربع الأول، إلا أن هناك نشاطاً هائلاً على جميع الشواغر. صفقاتنا في البرج رقم 555 تجاوزت الآن 160 صفقة. يتزايد حجم المبيعات في سان فرانسيسكو أسبوعاً بعد أسبوع، وبالتأكيد يشعر الجميع بتحسن كبير. وتتم الصفقات بوتيرة منتظمة للغاية. بدأت شيكاغو بالانتعاش، والطلب يتحسن، والصفقات صعبة، ولكن بالتأكيد هناك مستأجرون جدد يدخلون السوق، ونشهد المزيد من المقترحات المتضاربة مع دخول شهر مارس مع دخولنا الربع الثاني وفصل الصيف.

ستيف ساكوا

ممتاز، شكرًا. وللمتابعة، لاحظنا تغييرًا طفيفًا في وضع عقد إيجار شركة فيريزون فيما يتعلق ببدء عقود الإيجار. وأودّ أن أعرف المزيد عن وضعهم النهائي فيما يخص المبنى، وهل بدأ هذا العقد مبكرًا، وهل ساهم ذلك في نمو الأرباح بنسبة 26%؟

المشغل

ستيف، أنا تومسون إليوت. سأجيب على الجزء الأول. وأظن يا غلين، يمكنك التحدث عن الوضع. بما أن شركة فيريزون أبلغتنا أنها لن تقوم بتوسيع مساحتها، وأنها ستطرح سوق التأجير من الباطن، فإن هذا يسمح لنا ببدء تسجيل الإيرادات مبكرًا. لذا سترون هذا التدفق طوال عام 2026. بدأ الأمر في الربع الأول. أما بالنسبة للتأجير، فإن مساحة العقار ممتازة. تبلغ 200,000 قدم مربع، وتشمل 30,000 قدم مربع من المساحات الخارجية. نحن في وضع ممتاز. لدينا ضمان من شركة هورايزون الأم للرابطة بأكملها مبدئيًا. لذا لدينا سجل ائتماني ممتاز. نواصل عرض هذه المساحة، وكذلك تفعل فيريزون. هناك إقبال كبير. ومهما كانت النتيجة، فإن شركة فورنادو في وضع ممتاز فيما يتعلق بهذا الأمر. شكرًا لكم. وسؤالنا التالي اليوم من جون كيم من شركة بي إم أو كابيتال ماركتس. تفضل.

جون كيم (محلل أسهم)

شكرًا لك يا ستيف. أُقدّر حقًا ملاحظاتك الافتتاحية، فقد أوضحت لي الكثير عن رؤيتك للمستقبل. لكن أودّ أن أسألك عن تصريحك بأنك ملتزم تمامًا بمشروع 350 بارك. هل أنت ملتزم حتى لو لم تلتزم شركة سيتاديل بالمبنى؟ وكيف ينبغي لنا أن ننظر إلى خيار البيع الذي نملكه في شركة سبيس أوي؟ لم أسمع الجزء الأخير. كيف ينبغي لنا أن ننظر إلى خيارات البيع، كما ذكرت يا جون؟ أجل، هذا صحيح. هل ستتجاهل هذا الأمر أم أنه أمر قابل للتغيير؟ هل يمكن تمديد الموعد؟

ستيفن روث (رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي)

الجواب هو أنه يمكننا المضي قدمًا. أمامنا حتى الصيف لنقرر ما إذا كنا مشاركين أم بائعين. وأتوقع أن نستغل هذا الوقت بالكامل، وهو التصرف الأمثل والصحيح بالنسبة لنا. لا تزال هناك بعض الوثائق والتفاصيل الأخرى التي تحتاج إلى تسوية، لكن ملاحظتي كانت أنني أتوقع أن نكون ملتزمين تمامًا. أتوقع بالفعل أن نكون ملتزمين تمامًا، لكن هذا ليس التزامًا قانونيًا في الوقت الحالي.

جون كيم (محلل أسهم)

وهذا كله سواء التزمت شركة سيتاديل أم لا.

ستيفن روث (رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي)

لا، السؤال هو: هل تمّ الاتفاق على كل شيء، بغض النظر عن التزام شركة سيتاديل من ناحية عقد الإيجار؟ لا. لا. يجب أن تلتزم سيتاديل. وستلتزم. لذا، أعني أن هذه الصفقة برمتها مبنية على كون سيتيزن المستأجر الرئيسي، بمساحة لا تقل عن 850,000 قدم مربع، مع أننا نتوقع مساحة أكبر. وكين غريفين هو الشريك بنسبة 60%. نحن شركاء بنسبة 36%، وعائلة رودين بنسبة 4%. هذا هو الوضع الحالي الذي التزم به كين مبدئيًا. ستتضح الصورة كاملةً في منتصف الصيف.

جون كيم (محلل أسهم)

حسنًا، شكرًا لك. ثم أردت الاستفسار عن مبلغ الـ 200 مليون دولار أمريكي من عقود الإيجار الموقعة التي لم يبدأ تنفيذها، والذي ذكرتموه في الربع الماضي. هل هناك أي تحديث لهذا الرقم من حيث القيمة والتوقيت، وهل هناك أي تعويضات ناتجة عن عمليات إخلاء معروفة خلال تلك الفترة؟

مايكل فرانكل (الرئيس والمدير المالي)

صباح الخير جون. أظن أن الرقم لا يزال في حدود ذلك النطاق. ربما يكون أعلى قليلاً اليوم، لكنه يبقى ضمن النطاق نفسه. وأعتقد، من حيث التفكير في الأمر، أن ما بين 10 إلى 12% ستدخل كل ربع سنة على مدى العامين المقبلين. من ناحية وتيرة النمو، هناك بعض العوامل المؤثرة، مثل الشواغر الناتجة عن انتهاء العقود، وما إلى ذلك. أعتقد أن ستيف قال في المكالمة الأخيرة، من وجهة نظر النمذجة، افترض أن 0.40 دولار للسهم الواحد يتدفق إلى صافي الربح. لذا سنعتمد على هذا الافتراض في الوقت الحالي. لكن هذا سيعطيك فكرة عن وتيرة تدفق مبلغ 200 مليون دولار تقريبًا، وهو ما بدأنا به.

المشغل

شكراً لكم. سؤالنا التالي اليوم من فلوريس فان دايكم مع لين لادنبورغ. تفضلوا.

فلوريس فان دايكم (محلل أسهم)

مرحباً، شكراً لكم جميعاً. أودّ الحصول على مزيد من التفاصيل حول مشروعكم الضخم لعقود الإيجار طويلة الأجل. هل يُمكنكم توضيح ذلك قليلاً؟ ما هي نسبة هذا المشروع في منطقة بنسلفانيا، وكم منها يشمل عقود إيجار المحلات التجارية؟ لقد أبرمتم بعض عقود الإيجار في أبر فيفث أفينيو تحديداً. ربما لو تُقدّمون لنا المزيد من التفاصيل حول منطقة بنسلفانيا مقارنةً بالمناطق الأخرى في محفظتكم الاستثمارية. صباح الخير فلوريس. هذا الرقم يشمل المكاتب بشكل أساسي، لذا لا يُمكنني إعطاؤكم رقم المحلات التجارية في الوقت الحالي. من الواضح أن عقد الإيجار مع ميتا يُعدّ إضافة قيّمة. وبالنسبة لرقم 200 في منطقة بنسلفانيا مقارنةً بالمناطق الأخرى، أظنّ أن ثلثي هذا الرقم تقريباً في منطقة بنسلفانيا، وهو أمرٌ ليس مُستغرباً نظراً لتأجير بنسلفانيا 2 بالكامل والباقي في بنسلفانيا 1. وسؤالي التالي بخصوص استحواذكم على بارك أفينيو بلازا، ما الذي أدّى إلى إتمام هذه الصفقة؟ لماذا باع الأخوان فيشر حصتهما؟ يبدو أن العائد على التكلفة يتراوح بين 6 و7%، إن لم أكن مخطئًا، للوصول إلى زيادة قدرها 10 سنتات. هذا يبدو مغريًا للغاية. هل هذا عائد نقدي أم عائد فاصل؟ ما هو معدل القيمة السوقية؟ ما مقدار النمو المتوقع في الأرباح من هذا العقار مستقبلًا؟

مايكل فرانكل (الرئيس والمدير المالي)

حسنًا، دعني أتأكد من أنني أتذكر كل ما سألتني عنه هنا يا فلوريس. انظر، نحن سعداء للغاية بهذا الاستحواذ. هذا النوع من الأصول لا يُتداول كثيرًا في بارك أفينيو. إنه بالتأكيد أحد أفضل الأصول في بارك أفينيو. وفيما يتعلق بالعوائد على

المشغل

على أساس نقدي، ونظرًا للديون القائمة، فإن العائد النقدي يبلغ حوالي 8%، أي ما يزيد عن 10%. وكما ذكر ستيف في كلمته، فإن الإيجارات هنا أقل بكثير من أسعار السوق، ربما بما لا يقل عن 50 دولارًا للقدم المربع. لذا، مع مرور الوقت، لا تبقى الأمور على حالها، فهناك تحركات من المستأجرين. سنستفيد من ذلك، وهذا دون زيادة في الإيجارات. فإذا زادت الإيجارات، ستتسع هذه الفجوة. لذلك نحن متحمسون. بالمناسبة، لم يقم آل فيشر ببيع العقار، بل ما زالوا يحتفظون بـ 51 وحدة سكنية. وأعتقد أن سجل أدائهم في هذا العقار ممتاز. إنهم مجموعة من المستأجرين المتميزين، بعقود إيجار طويلة الأجل. إنهم بارعون في توقيع عقود إيجار طويلة الأجل مع مستأجرين ذوي جودة عالية، وهذا ما ينعكس في هذا العقار. والمستأجرون، الذين تحدثنا مع بعضهم عن تجربتهم، أشادوا كثيراً بجودة العقار. وقد حققوا نمواً ملحوظاً فيه مع مرور الوقت. لذا، نحن متحمسون لهذا العقار، ونعتقد أن هناك قيمة هائلة يمكن تحقيقها على المدى الطويل. أعتقد أنني أجبت على جميع تعليقاتكم واستفساراتكم. شكراً لكم. سؤالنا التالي اليوم من ألكسندر غولدفراب من شركة بايبر ساندلر. تفضل.

ألكسندر غولدفراب (محلل أسهم)

مرحباً، صباح الخير. وستيف أيضاً. نعم، أؤيد كلامك. أقدر تعليقاتك المسبقة. أمرٌ غريب حقاً. لكن شكراً لك على تصريحاتك. مايكل، أتابع سؤال فلوريس. البندان في توجيهات عام 2026، الأول، الزيادة البالغة 10 سنتات لبارك أفينيو، هل هذا هو تأثير مبادئ المحاسبة المقبولة عموماً أم أنه يتعلق بالنقد، كما نفكر في صافي التدفقات النقدية من العمليات؟ أما الجزء الثاني من سؤال التوجيهات فهو يتعلق بتغيير معدل الإفراج الجماعي عند 350، وأريد فقط معرفة كيف يؤثر ذلك على أرباح هذا العام. هذا هو سؤالي الأول.

مايكل فرانكل (الرئيس والمدير المالي)

يشير بارك أفينيو إلى أن العشرة سنتات تمثل معدل ربح سنوي كامل. لذا من الواضح أننا لن نعتمد هذا الرقم لعام 2026، فهو رقم محاسبي وفقًا للمعايير المحاسبية المقبولة عمومًا. أما بالنسبة للرقم 350، فقد تم تعديله نظرًا لرغبة شركة سيتاديل في بدء أعمال التطوير وإخلاء المبنى. لم يكن بإمكاننا البدء بالهدم دون إلغاء قرض الرهن العقاري التجاري القديم. وهكذا تم إلغاء ذلك القرض، كما رأيتم في جدولنا. تم تعديل عقد الإيجار الرئيسي، وأُجريت عدة تغييرات على الوثائق، مما أدى إلى انخفاض أرباح عام 2026. وكما ذكرنا سابقًا، وكما أوضحنا يا أليكس، فقد نصت الاتفاقية دائمًا على أنه عند إخلاء سيتاديل للمبنى تمهيدًا لهدمه، سيتم تخفيض الإيجار أو حتى إلغاؤه. وسيتم تعويض جزء كبير من انخفاض الأرباح الناتج عن هذا التخفيض من خلال رسملة الفوائد، وما إلى ذلك. إذن، ما الذي سيحدث بالضبط فيما يتعلق بالأرباح؟ لذا، في عام 2026، كما تعلمون، خلال الأشهر القليلة القادمة، ريثما نقرر ما إذا كنا سندخل في المشروع المشترك، لن يكون هناك أي ربح. لن يكون هناك أي ربح من مستوى 350. بمجرد اتخاذنا لهذا القرار، بافتراض دخولنا في المشروع المشترك، سنبدأ في رسملة الفوائد والتكاليف. وبالتالي، ستبدأون بملاحظة ما إذا كان ذلك سيساوي أو يتجاوز أو يكون أقل من 36 رقمًا. في البداية سيكون أقل قليلاً، ثم في النهاية سيتجاوز 27 أو 28 أو 29، وهو ما يعادل تقريبًا ما كنا نحصل عليه لمدة خمسة أو ستة أشهر. هناك تأثير سلبي بسبب عقد الإيجار الرئيسي. ولكن كما ذكرنا سابقًا، هذا ما تم توضيحه. أليكس، هل هذا يرضيك؟ أليكس؟

ألكسندر غولدفراب (محلل أسهم)

هذا رائع. سؤالي الثاني يا ستيف، يتعلق بالصورة العامة لمدينة سيتاديل والتوتر القائم مع رئيس البلدية. في عام ٢٠١٩، أرادت أمازون افتتاح فرع لها في كوينز، لكن طلبها قوبل بالرفض. لا أتذكر هذا القدر من السلبية والتوتر السياسي اليوم. من الواضح أن الأمور تصاعدت بسرعة أكبر. ما رأيك في التغييرات؟ من المؤكد أن السياسة أصبحت أكثر ميلاً لليسار والتقدم هنا، لكن لماذا برأيك يا كين، يبدو السياسيون هذه المرة أكثر حرصاً على إرضاء الجميع بدلاً من أمازون؟ بدت المدينة والولاية راضيتين. لم يكن هناك أي رد فعل يُذكر عندما غادرت أمازون كوينز. لا يبدو الأمر كذلك الآن. ما الفرق بين الوضع آنذاك والآن؟

ستيفن روث (رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي)

لا أدري. لكنك محقٌّ في أنَّ المؤسسة السياسية لا تبدو نادمةً على خسارة أمازون. من جهةٍ أخرى، ترى المؤسسة السياسية أنَّ الفريق الرقمي مهمٌّ جدًّا، وله إسهامٌ هائل، وهناك شعورٌ قويٌّ بين القيادة السياسية وقيادة الأعمال بأنَّ هذا كان خطأً، بل وصفته بالهفوة. وكما تعلم، هذا أمرٌ يجب إصلاحه، وسنرى إلى أين سيؤول بنا الحال.

المشغل

شكراً لكم. سؤالنا التالي اليوم من ديلان برزيزينسكي من غرين ستريت. تفضل.

ديلان بريجينسكي

مرحباً يا شباب. شكراً على طرح السؤال. مايكل، أعتقد أنك ذكرت أن الأسعار قد اتسعت نظراً لتقلبات بعض أسواق رأس المال المرتبطة بالحرب في إيران. هذا مثير للاهتمام. هل يمكنك توضيح ذلك أكثر، وربما إضافة بعض التعليقات؟ أعتقد أنكم ذكرتم في الربع الأخير أنكم تتطلعون إلى طرح أصول في السوق. أرجو تزويدي بأي معلومات إضافية حول كيفية سير هذه العمليات. أسواق التمويل. كانت أسواق التمويل قوية للغاية في العام الماضي. في بداية هذا العام، كانت هوامش الربح ضيقة للغاية، كما لم نشهدها منذ فترة. ونظراً للتقلبات، فقد تراجعت قليلاً. لا يزال هناك وفرة في السوق. لا تزال الصفقات ممكنة، خاصةً للأصول عالية الجودة. لا أعتبر ذلك تأثيراً كبيراً، ولكن في الواقع، ارتفعت سندات الخزانة بنحو 30 نقطة أساس، واتسعت هوامش الربح قليلاً. هذا يجعل تكاليف الاقتراض أقل قليلاً، ولكن ليس بشكل كبير. لا يزال هذا سوقًا نشطًا للغاية للأصول عالية الجودة، وإن كان متراجعًا بمقدار 40 أو 50 نقطة أساس إجمالًا. أنا سعيد بما فعلناه في ذلك الوقت. لذا، فنحن لا نتعامل فعليًا في أسواق اليوم. ولكن، كما ذكرت، يمكن إتمام الصفقات. فيما يتعلق ببيع الأصول، أعتقد أن ستيف أشار إلى أننا نعمل على بعض عمليات البيع، وهذا صحيح. وسنعلن عنها عندما تكون جاهزة. لكن باختصار، لدينا بعض الصفقات المهمة قيد الإعداد. ونجري مناقشات جادة مع مشترين محتملين. أود أن أقول إن الاهتمام بمدينة نيويورك، كما ذكرت في كلمتي، في ازدياد مستمر. وفيما يخص نوع المشتري، أعتقد أن هناك إجماعًا على أن نيويورك هي الخيار الأمثل. أفضل أصول السوق متوفرة، والإيجارات في ارتفاع، والأصول تُباع بخصم على تكاليف الاستبدال. هناك إدراك بأن المعروض ليس كبيرًا. ولذلك، أعتقد أن رأس المال العالمي مطمئن جدًا. أعتقد أن أحد الأمور التي نسمعها من مصادر رأس المال حول العالم هو أن الولايات المتحدة لا تزال السوق الأكثر أمانًا وسيولة، خاصةً في ظل الأحداث الجارية عالميًا. أعتقد أننا سنشهد استمرار تدفق رؤوس الأموال من أنحاء العالم إلى الولايات المتحدة، وستحصل مدينة نيويورك على حصة كبيرة منها. هذا ما نلاحظه. وعندما تتوفر لدينا تفاصيل محددة، سنعلن عنها. لكننا متفائلون بما نعمل عليه. أما بخصوص نمو الإيجارات، فقبل عدة فصول سألتُ عن نمو الإيجارات بنسبة 20 أو 25%، إذا رأيتم ذلك خلال السنوات الخمس القادمة، فما رأيكم؟ ستيف، أعتقد أنك ذكرتَ أنه على الرغم من أن ذلك جيد، إلا أنه سيكون مخيبًا للآمال نظرًا لاختلال التوازن بين العرض والطلب، خاصةً بالنسبة للمكاتب عالية الجودة. هل يمكنك التحدث عن مدى إمكانية نمو الإيجارات في رأيك، وهل تغيرت أفكارك حول نسبة 25% لنمو الإيجارات التراكمي؟

مايكل فرانكل (الرئيس والمدير المالي)

أعتقد أننا سنشعر بخيبة أمل حيال ذلك يا ديلان. كما تعلم، وكما ذكرنا في المكالمات الأخيرة، فإن سوق المكاتب مواتية للغاية، كما لم تكن عليه منذ زمن طويل. ومن الصعب جدًا زيادة المعروض هنا، وهو ما سنحتاجه في مرحلة ما. لذا، قد يكون هناك مبنى واحد سنويًا، ربما مع دخولنا العقد القادم، لكن هذا قليل جدًا. في الوقت نفسه، لدينا معروض من المكاتب ذات الأسعار المنخفضة. لذا، فإن الأساسيات ممتازة. الشركات، كما ذكرنا، لا تزال ترغب في النمو هنا. ما زلنا نشهد نشاطًا ملحوظًا من القطاع المالي، وقطاع الخدمات، وشركات المحاماة، وشركات المحاسبة. بصراحة، شهد الذكاء الاصطناعي نموًا ملحوظًا مؤخرًا. لذلك، أعتقد أن كل هذا سيؤدي إلى استمرار ارتفاع الإيجارات. لذا، لا أعرف إن كان من المنطقي أن أقدم لك توقعًا، لكننا سنشعر بخيبة أمل إذا بلغ الارتفاع 25% على مدى خمس سنوات. لا أعرف.

المشغل

هل لديك أي تعليقات على ما تلاحظه؟ في الواقع، حساسية الإيجارات ليست من أولوياتنا حاليًا. يرغب المستأجرون في السكن في أفضل المباني مع أفضل الملاك. وإذا نظرنا إلى أداء التأجير لدينا، سنجد أن 100 دولار للقدم المربع أصبح السعر المعتاد لدينا نظرًا لجودة منتجاتنا خلال الأرباع الثمانية أو التسعة الماضية. يبلغ متوسط الإيجار المبدئي لدينا 100 دولار للقدم المربع. وهذا مؤشر إيجابي. لذا، ومع استمرارنا في تطوير محفظتنا العقارية، وإضافة مبنى 623 بارك أفينيو بلازا، ومبنى 350 بارك الجديد، نتوقع أن تستمر الإيجارات في الارتفاع. ونحن متحمسون جدًا لتوازننا في الجانب الغربي، والآن في بارك أفينيو. نعتقد أننا في وضع مثالي لما هو قادم فيما يتعلق بالإيجارات وطلب المستأجرين. شكرًا لكم. سؤالنا التالي اليوم من يانا غالين من بنك أوف أمريكا. تفضلي.

يانا غالين (محللة أسهم)

صباح الخير. شكرًا لكم. وأهنئكم على البداية القوية للعام. مايكل، أُقدّر تعليقاتك حول توقعات تجاوز صافي التدفقات النقدية التشغيلية لعام 2026 نسبة 20. أتساءل فقط عما إذا كان ذلك يعود بشكل أساسي إلى إغلاق ساحة بارك أفينيو في الربع الثاني، أم أيضًا إلى تفوق الربع الأول الطفيف واستمراره طوال العام.

مايكل فرانكل (الرئيس والمدير المالي)

أظن أن الاحتمال الثاني هو الصحيح.

يانا غالين (محللة أسهم)

ممتاز. ثم، ربما بخصوص مشروع 555California، هل يمكنك تقديم بعض المعلومات المحدثة حول الطلب على التأجير والإيجارات هناك؟ وهل أصبح المستأجرون الذين يستخدمون الذكاء الاصطناعي جزءًا أكبر من المشاريع قيد الإنشاء هناك؟ وكذلك في نيويورك؟

غلين

غلين، كيف حالك؟ الإيجارات في سان فرانسيسكو ترتفع بشكل ملحوظ. كما ذكرت سابقًا، تجاوزت إيجاراتنا في البرج 160 دولارًا للقدم المربع للعقود الكبيرة، التي تبلغ مساحتها 50,000 قدم مربع فأكثر، وليست صفقات صغيرة. لذا، نحن في 555cal نتصدر السوق بفارق كبير. نشهد أيضًا نشاطًا ملحوظًا في 315 مونتغمري في المجمع، مع ازدياد عدد المستأجرين في مجال التكنولوجيا والذكاء الاصطناعي. هذا النشاط موجود أيضًا في مشروعنا ومجمعنا. إلى جانب التكنولوجيا والذكاء الاصطناعي، تشهد الخدمات المالية نموًا في سان فرانسيسكو، وهو أمر نوليه اهتمامًا بالغًا، وكذلك مكاتب المحاماة. إذن، لا يقتصر الأمر على الذكاء الاصطناعي فقط، مع أنه يُسهم بشكل كبير في تحسين الوضع في الولاية. لكن القطاعات الصناعية الأخرى تشهد انتعاشًا قويًا، والمدينة بشكل عام رائعة. كنت هناك قبل بضعة أشهر، أتجول في الشوارع وألتقي بالناس. الأجواء رائعة حقًا، والناس في سان فرانسيسكو متفائلون من جديد.

المشغل

شكراً لكم. سؤالنا التالي اليوم من أنتوني بالون من بنك جيه بي مورغان. تفضل.

أنتوني بالون (محلل أسهم)

ممتاز، شكراً. لقد تحدثت عن وجود بعض الأصول المعروضة للبيع في السوق، ولكن إذا فكرنا فقط فيما إذا كان الأمر يتعلق بـ 350 شارع 54 ثم الجادة الخامسة، وبعض هذه المشاريع التي ستكون قيد التنفيذ، فكيف تفكر في مستوى الرافعة المالية النسبية الخاصة بك على مدى العامين المقبلين، وما إذا كان من المحتمل أن يكون هناك برنامج تصفية أكبر أم أنك تعتقد أنك ستستخدم تمويل المشاريع فقط، وتأخذ المزيد من الرافعة المالية؟

مايكل فرانكل (الرئيس والمدير المالي)

صباح الخير يا توني. كما تعلم، لدينا رأس المال المخصص لهذه الفرص، كما هو موضح في توقعاتنا النقدية. لدينا أيضاً بعض عمليات بيع الأصول قيد التنفيذ، ولدينا الكثير من المشاريع الجارية بين هذه الاستثمارات التي قمنا بها مؤخراً، مثل مشروع 6 بارك أفينيو بلازا، وعمليات إعادة الشراء، وبعض المشاريع التطويرية المستقبلية، والتي تبلغ قيمتها حوالي 350 مليون جنيه إسترليني. يأتي الجزء الأكبر من رأس مالنا من مساهمتنا في الأرض. لذا، لا نحتاج إلى أي رأس مال إضافي من شركة فورنادو لمدة تقارب ثلاث سنوات. لدينا متسع من الوقت للتخطيط لذلك. لذا، عندما تنظر إلى احتياجاتنا الرأسمالية خلال السنوات القليلة المقبلة، ستجدها متوازنة بشكل جيد. ولكن في الوقت نفسه، مع تنفيذنا لبعض عمليات بيع الأصول هذه، سيوفر لنا ذلك قوة مالية إضافية، تتجاوز ما نتحدث عنه فيما يتعلق بهذه المشاريع التطويرية.

ستيفن روث (رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي)

إذا نظرنا إلى تاريخنا فيما يتعلق بتخطيط رأس المال، فسنجد أن لدينا ثلاثة أو أربعة مبادئ نتبعها. أولًا، نحتفظ عادةً بأرصدة نقدية تتجاوز مليار دولار. ثانيًا، نحرص دائمًا على تمويل احتياجاتنا الرأسمالية مسبقًا. فعلى سبيل المثال، ضخّينا ما يقارب 2.5 مليار دولار من رأس المال قبل عامين من بدء مشروعَي بن وان وبن تو. وبالرغم من تقلبات سوق رأس المال خلال فترة الإنشاء، فقد كان لدينا رأس المال الكافي في ميزانيتنا. هذا ما يمكنكم الاطلاع عليه لمعرفة المزيد عن استراتيجيتنا. ثانيًا، نفضل العمل بمستويات ديون منخفضة، وذلك لسبب بديهي. أخيرًا، نعتمد على قروض المشاريع غير المضمونة، بدلًا من القروض غير المضمونة التي تجعل رأس المال بأكمله، كما يمكن القول، مسؤولًا شخصيًا. لذا، نفضل قروض المشاريع غير المضمونة، وهي الطريقة التي نعتمدها في تمويل أعمالنا.

أنتوني بالون (محلل أسهم)

حسنًا، فهمت. لديّ سؤال متابعة بخصوص التأجير. أعتقد أن هناك حوالي 600 ألف قدم مربع متاحة في الربع الأخير. هل هناك أي مساحات أكبر ضمن هذه المساحة؟ هذه مساحة معروفة بأنها شاغرة. لا أتذكر إن كانت هناك صفقات كبيرة ضمن هذه المساحة تستحق المتابعة.

غلين

إنها منطقة غلين هايتس. هناك مستأجران رئيسيان تنتهي عقودهما في النصف الثاني من هذا العام، ونعتقد أنهما سيجددان عقودهما. ونحن متفائلون بشأن انتهاء عقودنا المتبقية لعام 2026. وكما هو متوقع، فإن وضعنا جيد أيضاً بالنسبة لانتهاء عقود عامي 2027 و2028. أما بالنسبة لعام 2026، فنحن في وضع ممتاز. ونشعر بالتفاؤل حيال ما سيحدث.

المشغل

شكراً لكم. سؤالنا التالي اليوم من فيكتور مالهوترا من ميزوهو. تفضل.

ستيفن روث (رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي)

شكرًا على الإجابة على الأسئلة. أعتقد ذلك. أولًا، بالنظر إلى كل هذا النشاط الذي قمتم به مع جميع أصول Penn، هل من جديد بخصوص فندق Penn ومانهاتن مول من حيث تحقيق الدخل من المستخدمين، وما إلى ذلك؟ لا جديد. حسنًا. ثم فيما يتعلق بالأرباح، ذكرتَ سان فرانسيسكو 2027. أداء جيد. لديّ سؤالان. أولًا، هل هناك أي عوامل تعويضية يجب أن نأخذها في الاعتبار لعام 2027؟ وثانيًا، فيما يخص FAD تحديدًا، بالنظر إلى الزيادة في FFO، أفترض أنه سيظل هناك ارتفاع في TI حتى عام 2027. فهل يجب أن نفكر في FAD؟ هل من الممكن أن يبدأ النمو في عام 2028 فقط؟ شكرًا. أجل. صباح الخير، فيكرام. مرحبًا فيكرام. لديّ تعليق واحد. حسنًا. أنا متشوق لانتهاء فترة الإيجار المجاني. حينها سيصبح هذا العمل ممتعًا حقًا وسيُدرّ أرباحًا نقدية إيجابية كبيرة. سيحدث ذلك خلال العام أو العامين القادمين. أنا متشوق لذلك الآن. تفضل، مايكل. بالمناسبة يا غلين، انتبه لما أقوله.

مايكل فرانكل (الرئيس والمدير المالي)

فيما يخصّ التوجهات السائدة، يا فيكرام، تعليقك صحيح. ستستمرّ أسعار الفائدة المرتفعة هذا العام والعام المقبل، حتى في الصفقات التي التزم بها المستأجرون هذا العام، فهم لا يطالبون بها لفترة. لذا سيستمرّ هذا الوضع حتى العام المقبل، ثمّ في عام 2028، نتوقّع انخفاضًا ملحوظًا في هذه الأسعار وارتفاعًا كبيرًا في التدفقات النقدية. لذلك أعتقد أنّ توجّهك العام دقيق. أمّا بالنسبة للأرباح، فهناك دائمًا بنود تعويضية. لا أستطيع تحديد ماهيتها بالتحديد، ولكن في تاريخ شركة فورنادو، أعتقد أنّنا قدّمنا لك أكبر قدر ممكن من التوجيهات فيما يتعلّق بالعام المقبل من حيث صافي الربح.

المشغل

شكراً لكم. سؤالنا التالي اليوم من نيك أوليكو من بنك سكوتيا. تفضل.

مايكل فرانكل (الرئيس والمدير المالي)

أردتُ فقط العودة إلى منتزه 350 والتأكد من بعض الأمور. أولًا، بخصوص الإيجار السنوي الجديد البالغ 16 مليونًا مقارنةً بالإيجار القديم، هل تمّ ذلك بالفعل في الربع الأول؟ هل هذا تأثير محاسبي للربع الثاني؟ ثانيًا، أريد أيضًا التأكد من الإيجار الجديد المدفوع. ما هو تاريخ استحقاق عقد الإيجار؟ هل هو متزامن مع الدين؟ الرهن العقاري الجديد الذي يستحق العام المقبل، أم أنه يمتد لما بعد ذلك؟ صباح الخير يا نيك. بالنسبة لسؤالك الأول، بدأ الإيجار الجديد. أعني، هناك بضعة أيام في مارس بدأ فيها، لكن كما تعلم، سيكون ذلك في الغالب في الربع الثاني. لذا لا أعرف، ربما كان هناك 15 يومًا في الربع الأول تم فيها عكس الإيجار الجديد. الإيجار الجديد متزامن مع تنفيذ الرهن العقاري الجديد. لذا لا أعرف ما هو ذلك التاريخ، لكنه كان قبل أسبوعين أو ثلاثة أسابيع، أيًا كان. نعم. لذا يمتد عقد الإيجار الجديد حتى أوائل عام 2027. وسؤالك هو، لماذا؟ لأنه، كما تعلم، سيتم التوصل إلى حلٍّ ما. إما أن يتم تأسيس المشروع، أو سنضع الأصل، أو سيحدث شيء ما قبل تاريخ الاستحقاق. حسنًا، الإيجار، هذا الإيجار الجديد فقط، ساري المفعول حتى تاريخ استحقاق الرهن العقاري. لا يوجد إيجار يُدفع بعد ذلك التاريخ بموجب الاتفاقية الجديدة. صحيح. ولكن سيكون هناك حلٌّ، كما تعلم، سيكون هناك حلٌّ. إما الباب أ أو الباب ب قبل ذلك، والذي، كما تعلم، سينتهي الإيجار على أي حال.

نيك أوليكو (محلل أسهم)

لا يوجد مبنى، لا يوجد مبنى يدفع المستأجر إيجاره.

مايكل فرانكل (الرئيس والمدير المالي)

أردتُ فقط توضيح ذلك. ثم أعتقد أن السؤال الثاني هو، كما تعلم، من الواضح أنك تحدثت كثيراً عن عام 2027، وقدمت بعض التلميحات بشأنه.

نيك أوليكو (محلل أسهم)

كيف نفكر في ذلك؟

مايكل فرانكل (الرئيس والمدير المالي)

كما تعلم، نحن في عام ٢٠٢٧. تُعدّ الأرباح التشغيلية (FFO) جزءًا من تعويضات المديرين التنفيذيين، وفقًا لخطة التوكيل. لذا، أتساءل، يا ستيف، هل لديك أي أفكار جديدة حول هذا الموضوع، بخصوص تقديم توقعات الأرباح أخيرًا؟ لقد وصلتم الآن إلى نقطة تحوّل. يتم تقييمكم بناءً على ذلك من منظور التعويضات. فلماذا لا تقدمون توقعات رسمية للأرباح التشغيلية (FFO) في وقت ما؟

ستيفن روث (رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي)

يا إلهي، كيف أجيب على هذا السؤال؟ الأمر ذو شقين: لدينا عمل بسيط ولكنه معقد، والأرقام في تقلب مستمر. أعني، نجد صعوبة في توجيهها، بل وقد يكون ذلك غير مجدٍ. وارن بافيت، وهو ليس صديقًا لي، بل مجرد معارف، لم يوجه استثماراته طوال مسيرته المهنية، وهذا أحد الأسباب. وكذلك رجل الأعمال المصرفي الكبير، فهو لا يوجه استثماراته أيضًا. لكن يبدو أن جميع منافسينا قادرون على التوجيه. فما المشكلة إذًا؟ حاليًا، ليس لدينا أي خطة للتوجيه سوى تلك الإشارات الموجزة التي نوردها في هذه المكالمات بين الحين والآخر، والتي آمل أن تجدوها مفيدة. الآن، أعتقد أن ما تقصده هو أنه إذا كانت أرباحنا سترتفع بشكل كبير، فلماذا لا نهنئ أنفسنا على ذلك ونوجه استثماراتنا بناءً عليه؟ سأضع هذا الأمر جانبًا وأفكر فيه مليًا، لأنه يبدو فكرة جيدة. لكن في الوقت الحالي، سياستنا هي تقديم إرشادات انتقائية ومحدودة، دون تقديم إرشادات كاملة. وأعتقد أنك تتوقع أن هذا سيستمر في المستقبل. توم، ما رأيك؟ يقول توم إنه سعيد لعدم وجود دليل إرشادي لديه.

المشغل

شكراً لكم. وسؤالنا التالي اليوم من سيث بيرج من سيتي. تفضل.

سيث بيرج (محلل أسهم)

مرحباً. شكراً على إتاحة الفرصة لي لطرح سؤالي. في رسالة المساهمين السنوية، أشرتم إلى سياسة عدم وجود أصول محظورة. يبدو أن أداء مكتب نيويورك وسوق التداول يتحسن. ذكرتم أن التدفقات النقدية المحتملة، نظراً لسيولة السوق الأمريكية، تُعدّ عامل أمان. كيف تنظرون إلى عمليات بيع الأصول المحتملة؟ هل ينبغي اعتبارها عمليات بيع أصول غير أساسية، أم عمليات بيع أصول أساسية تفكرون بها؟

كايل

باختصار، يا كايل، ذكرتَ رسالتك التي لا تُقدّس أي شيء. هل هذا ينطبق على نيويورك فقط أم على أصول أخرى يجب أن نأخذها بعين الاعتبار؟ مثلاً، هل يشمل ذلك عمليات بيع الأصول غير الأساسية؟

ستيفن روث (رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي)

يعني، لا أريد أن أصدمك، لكن في الأساس، هدفي هو الربح. ولذلك، لا توجد أصول مقدسة. هناك أصول أساسية للعمل، وأصول مهمة، وأصول نُفضلها على غيرها. ولكن بناءً على اقتصاديات الأسعار واستراتيجية العمل، لا توجد أصول مقدسة. ماذا يعني هذا؟ يعني أن هناك مجموعة من الأصول التي قررنا بالفعل عدم إدراجها في محفظة أعمالنا، وهي معروضة للبيع. وتتفاوت رغبتنا في تصفية هذه الأصول تبعًا لتقلبات السوق. ولكن على المدى القصير، هناك مجموعة من الأصول التي لن تكون جزءًا من محفظتنا. أما بالنسبة لبقية الأصول، فهناك أصول نعتز بها كثيرًا، ونعتقد أنها قيّمة للغاية، ونُقيّمها بأنها أغلى بكثير مما يُقيّمها به سوق الأسهم. حتى تلك الأصول، لو قال سام زيل عبارة "عرض شراء ضخم"، أي لو ورد عرض شراء قوي لأحد تلك الأصول المهمة، لنفذناه لأنه الصواب. هذا هو الصواب الذي يجب على الإدارة فعله، والأهم من ذلك، أنه الصواب الذي يجب على المساهمين فعله. لذا، لا توجد أصول مقدسة. هناك أسعار بالغة الأهمية. لكن فيما يتعلق بتنفيذ قرار بيع أي شيء، فالأمر برمته يعتمد على السعر.

سيث بيرج (محلل أسهم)

ممتاز. شكراً لك. أما بالنسبة لسؤالي الثاني، كيف تفكر في عمليات الاستحواذ المحتملة التدريجية مقابل تسريع عملية إعادة شراء الأسهم وموازنة ذلك مع مستويات الرافعة المالية الحالية؟

ستيفن روث (رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي)

إذن، هناك ثلاثة أمور متأصلة في هذا السؤال: عمليات الاستحواذ مقابل عمليات الاستحواذ على الأسهم، ومستويات الرافعة المالية. لذا، فالإجابة هي أننا نعتقد - دعني أعيد صياغة ذلك - أننا على يقين من قدرتنا على القيام بالأمور الثلاثة جميعها. نحن على يقين من قدرتنا على شراء أصول مهمة مختارة بعناية في المناطق الاستراتيجية التي نركز عليها. نحن على يقين من امتلاكنا رأس المال اللازم لإعادة شراء أسهمنا بطريقة مدروسة، و نحن على يقين أيضاً من قدرتنا على إبقاء مستوى مديونيتنا ضمن حدود معقولة وتحت السيطرة. لذا نعتقد أننا قادرون على تحقيق كل ذلك. ولدينا بعض المشاريع قيد التنفيذ التي ستعزز هذا الوضع. ومن بين أحدث صفقاتنا الاستحواذ على عقار 623 فيفث أفينيو، والتي نعتقد - وقد كتبتُ عنها - أنها صفقة ممتازة، وكذلك صفقة الاستحواذ على بارك أفينيو بلازا التي أعلنّا عنها قبل أسبوعين، والتي نعتقد أنها صفقة ممتازة أيضاً. كما نعتقد أن إعادة شراء أسهمنا بسعر 30 دولاراً للسهم الواحد صفقة ممتازة كذلك. لذا، نحن بصدد تنفيذ كل ذلك، وآمل أن تكون هذه الإجابة وافية.

المشغل

شكراً لكم. سؤالنا التالي اليوم من كايتلين بوروز من غولدمان ساكس. تفضلي.

كايتلين بوروز (محللة أسهم)

ربما فيما يتعلق بالتسعير فقط، أدرك أن هوامش التأجير المعلنة تخص شريحة محددة من الجيل الثاني. لذا، كنت أتساءل أولاً عما إذا كان بإمكانكم توضيح توقعاتكم الحالية لتقييم محفظة العقارات في نيويورك وسان فرانسيسكو وسوق العقارات، وما إذا كنتم تتوقعون زيادة الجزء المشمول في هوامش التأجير، أي هل يمكن أن يقل وقت التوقف عن العمل؟

غلين

صباح الخير، معكم غلين. بخصوص مسألة تقييم العقارات وفقًا لأسعار السوق، نتوقع استمرار الأداء الإيجابي الذي حققناه خلال العامين الماضيين. خلال العامين الماضيين، لم نسجل سوى ربع خسارة، وهو أمر إيجابي ونتوقع استمراره. بل إن العديد من العقارات حققت مكاسب بنسبة خانتين عشريتين. نتوقع استمرار انخفاض الإيجارات المجانية، بل إنها بدأت بالانخفاض بالفعل. لذلك نبذل قصارى جهدنا في هذا الجانب. وينطبق الأمر نفسه على سان فرانسيسكو. فمع الإيجارات التي نحققها، سيستمر تقييم العقارات وفقًا لأسعار السوق في التحسن. أما شيكاغو، كما ذكرت، فلا تزال تمثل التحدي الأكبر. فرغم ازدياد الطلب، إلا أن الإيجارات ثابتة. وتُعدّ التنازلات في شيكاغو مرتفعة، ولم تنخفض بعد. لكن الطلب يتحسن بشكل ملحوظ.

ستيفن روث (رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي)

لنفكر في مبادئ الاقتصاد الأساسية أو الاقتصاد الكلي مع التركيز على نيويورك حاليًا. كما ذكرنا وكتبتُ سابقًا، فإننا نتنافس في شريحة من سوق العقارات الفاخرة (الفئة أ) التي تقل مساحتها عن 200 مليون قدم مربع. لذا، فإن وجود 400 مليون قدم مربع في نيويورك لا يُغير شيئًا، لأننا نتنافس فعليًا في سوق يبلغ نصف هذا الحجم تقريبًا. يتناقص المعروض من المساحات في هذا السوق بسرعة كبيرة. وكما يُقال، يذوب مكعب الثلج في الميكروويف. نحن ندرك ذلك لأننا عنصر أساسي في السوق، ونعلم ذلك من خلال تزايد قلق وحاجة الوسطاء الباحثين عن مساحات لعملائهم. لذا، مع تقلص المعروض، يرتفع السعر بطبيعة الحال. وهناك عامل آخر لا يقل أهمية. وهذا يعني أن تكلفة بناء مبنى جديد قد ارتفعت من أي قيمة إلى حوالي 2500 دولار للقدم المربع، وارتفعت تكلفة رأس المال من 0 أو 2% إلى 5 أو 6 أو 7%. لذا، فإن الإيجارات المطلوبة لجعل المبنى الجديد مجديًا اقتصاديًا تتجاوز 200 دولار للقدم المربع، بل وتقترب من 300 دولار للقدم المربع، وهو أمر لم يحدث من قبل. من الواضح إذًا أن إيجارات المباني القديمة، التي لا تزال مباني ممتازة وفي مواقع رائعة، ترتفع بسبب ندرتها وارتفاع تكلفة المعروض الجديد في السوق. هذه ببساطة مبادئ الاقتصاد الأساسية. أما الجزء التالي، فأنا أعتقد، ويمكن لفريقي أن يؤكد ذلك، أننا في سوق عقاري طويل الأمد للغاية، حيث ستستمر هذه الديناميكيات. لماذا؟ لأنه لا يوجد شيء على المدى القريب يمكن أن يغير ذلك سوى انخفاض أسعار الفائدة إلى 2% أو ما شابه، وهو أمر يمكنك الحكم عليه بنفسك. لذا، إذا حدث ذلك، فلن أكون في عجلة من أمري لاستئجار مساحة بالأسعار الحالية، لأنني أعتقد أن أسعار الغد ستكون أعلى، وربما أعلى بكثير. شكرًا.

كايتلين بوروز (محللة أسهم)

أظن، ربما استكمالاً للنقطة الأخيرة، أعلم أن حجم التأجير في الربع الأول كان منخفضاً نسبياً، فهل يمكن القول إنه متذبذب؟ أم أن الأمر يتعلق أكثر بعدم التسرع خشية ارتفاع الإيجارات أو لأسباب أخرى؟

ستيفن روث (رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي)

غلين يعمل في مجال تأجير المساحات بأسرع ما يمكن وبكل حماسة. لذا، إذا كان هناك أي انخفاض في حجم المبيعات، فليس ذلك لأني طلبت من غلين الخروج من السوق. غلين موجود في السوق كل يوم ويعمل بجدٍّ كبير. شكرًا لك يا غلين.

المشغل

شكراً لكم. سؤالنا التالي اليوم من رونالد كامدن من مورغان ستانلي. تفضل.

رونالد كامدن (محلل أسهم)

ألا تستطيع الرد على ذلك؟

مايكل فرانكل (الرئيس والمدير المالي)

لا. مهلاً، إذا كنت تريد الرد، يمكنني الانتظار. تفضل يا رونالد، تفضل.

ستيفن روث (رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي)

حسنًا، ممتاز. سؤالان سريعان فقط، وشكرًا لك على الإجابة. أولًا، أعتقد أنك ذكرت في المكالمة الأخيرة بعض المؤشرات الإرشادية للإشغال خلال الـ 12 إلى 18 شهرًا القادمة، وتوقعتَ أن يكون في منتصف التسعينيات على أساس الإيجار. أتساءل عما إذا كان بإمكانك تقديم أي تحديثات، سواءً على أساس الإيجار أو الإشغال الفعلي، حول هدف الإشغال المتوقع خلال الـ 12 إلى 18 شهرًا القادمة. شكرًا مجددًا.

مايكل فرانكل (الرئيس والمدير المالي)

لطالما حققنا معدلات إشغال تتراوح بين منتصف التسعينيات وأواخرها، ونتوقع العودة إلى تلك المستويات. لذا، من المرجح أن يستغرق ذلك عامين تقريبًا. هذا أمر طبيعي. ولكن، مع الأخذ في الاعتبار جميع العوامل التي أشار إليها ستيف والتي ناقشناها في السوق، ونقص المساحات المتاحة المتوقع. من الواضح أن زيادة التأجير بنسبة 10% تُعدّ جزءًا أساسيًا من ذلك. أعتقد أن أحد المحللين لاحظ هذا الربع أن معدل الإشغال لدينا ارتفع فعليًا بمقدار 70 نقطة أساس، وليس 40 نقطة كما هو مُعلن، لأننا أوقفنا تشغيل 350 موقفًا. هذا ما نتوقع تحقيقه. لا يمكنني تحديد نوع العقار الأساسي بدقة، ولكن خلال العامين القادمين تقريبًا، نتوقع العودة إلى تلك المستويات.

ستيفن روث (رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي)

لكن هناك بعض الأمور التي يجب التركيز عليها. هناك مبنيان لا نؤجرهما. لماذا؟ لأنهما مثقلان بالديون ومثقلان بالديون، ومن غير المجدي اقتصاديًا لنا استئجار قواعد فيهما، فهما في الواقع...

مايكل فرانكل (الرئيس والمدير المالي)

مملوكة تقريباً للبنوك.

ستيفن روث (رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي)

وإذا استثمرنا في تلك المباني، فسيكون ذلك بمثابة إهدار للمال. لذا، إذا أخذنا تلك المباني القليلة التي اخترناها، فلا أدري إن كان هذا قرارًا صائبًا أم لا.

مايكل فرانكل (الرئيس والمدير المالي)

لقد اخترنا ترك تلك الأمور في

ستيفن روث (رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي)

تُظهر الإحصائيات الإجمالية أن بعض العاملين في قطاعنا قد استبعدوا تلك المباني من حساباتهم، مما يرفع نسبة إشغالها. فإذا استبعدنا تلك المباني من حساباتنا، فإن نسبة إشغالنا سترتفع إلى حوالي 94%، أو 95%. نعرف هذا الرقم، مع أننا لا ننشره. وربما ينبغي علينا ذلك، مع أنني أنشره حاليًا. ثانيًا، في سوق العقارات هذا، أعتبر الشواغر والمساحات المتاحة أصولًا، لأنه بمجرد تأجير هذه المساحات - وهو أمر مؤكد بنسبة 100% - ستزداد أرباحنا. لذا، عند التفكير في الاستثمار، قد يكون من الأفضل الاستثمار في شركة لديها مساحات متاحة في هذا السوق، بدلًا من شركة لديها مساحات مؤجرة بالفعل. يمكنك الاستفادة من ذلك كما تشاء. شكرًا.

مايكل فرانكل (الرئيس والمدير المالي)

لون مفيد جدًا. أما سؤالي الثاني، إن سمحت، فهو يتعلق بالكثير من الحواشي في الملحق، تحديدًا بالقلم رقم 1. هل لديك أي فكرة عن موعد بدء هذه الدعوى القضائية؟ من ناحية التوقيت، لا يمكنني التعليق على ذلك. لكن هل من الممكن إنجاز ذلك هذا العام؟ وأيضًا، تغيير قطاع التجزئة من قاعدة مباني المكاتب إلى قطاع المكاتب. مجرد فكرة. شكرًا.

ستيفن روث (رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي)

سأتحمل مسؤولية التقاضي. ليس لدي أي تعليق على أي شيء يتعلق بهذا التقاضي سوى أنني متفائل. توم، ماذا عن إعادة البناء؟

مايكل فرانكل (الرئيس والمدير المالي)

نعم، لم نُغيّر تقارير القطاعات. لدينا قطاعان رئيسيان، نيويورك وقطاعات أخرى. هذا قطاع فرعي، يا رونالد. ما فعلناه هنا هو محاولة توحيد القطاع الفرعي بشكل أكبر بناءً على كيفية رؤيتنا للأصول. لذا، جمعنا جميع أصول التجزئة معًا، بالإضافة إلى أصول المكاتب. وبالتالي، فإن قاعدة 1290 للتجزئة مُدرجة الآن ضمن المكاتب بدلاً من التجزئة. وأي مساحة مكتبية إضافية في مبنى تجزئة تُدرج ضمن قطاع التجزئة الفرعي، ويتم الإفصاح عنها جميعًا في الملحق. ونُقدّم لكم المباني المحددة في كل قطاع فرعي لتتمكنوا من المتابعة. أعتقد أن هذه هي الطريقة الأفضل لعرض البيانات.

ستيفن روث (رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي)

بالطريقة التي كنا سنفعلها في المرة السابقة.

مايكل فرانكل (الرئيس والمدير المالي)

شكراً لكم. سؤالنا التالي اليوم من بريندان لينش من بنك باركليز. تفضل.

بريندان لينش (محلل أسهم)

ممتاز. صباح الخير. شكرًا على الإجابة على أسئلتي. أولًا، بخصوص استوديو صن سيت بيير، هل هناك أي اهتمام من المستأجرين الحاليين بعقود إيجار قصيرة الأجل بتحويلها إلى عقود إيجار طويلة الأجل؟ مجرد تحديث بخصوص هذا الموضوع.

غلين

مرحباً، معكم غلين. هناك اهتمام كبير بمشروع "سانسيت" واستوديوهاته. لدينا حالياً عقود إيجار. المكان رائع، بل رائع بشكل لا يُصدق. أستطيع القول إنه الأفضل في المنطقة. موقعنا ممتاز. لدينا نشاط ملحوظ، سواء من المستأجرين على المدى الطويل أو القصير. لذا نتوقع أن يستمر المشروع في الازدهار بعد انتهاء عقود الإيجار لهذا العام. لكن الوضع يفوق التوقعات. كان الاستقبال إيجابياً للغاية. نتوقع أن نحقق نجاحاً باهراً في مجال التأجير.

ستيفن روث (رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي)

لكن إجابةً مباشرةً على سؤالك، فأنا أفضل بالتأكيد الدخول في مجال التأجير طويل الأجل لهذا الأصل بدلاً من التأجير الشهري. لذا، فإنّ مالك هذا الأصل يفضل التأجير طويل الأجل إذا أتاح لنا السوق هذه الفرصة.

بريندان لينش (محلل أسهم)

حسنًا، شكرًا لك، هذا مفيد. ولديّ استفسار بخصوص مساحة فيريزون في الساعة 10:2. هل يمكنك شرح ما إذا كانوا سيجدون مستأجرًا فرعيًا أم أنك ستجد مستأجرًا فعليًا، وكيف يجب أن نفكر في رسوم الإنهاء المحتملة وأي حسابات متعلقة بالتكاليف التي قد تظل مسؤولاً عنها إذا كان الأمر مجرد عقد إيجار فرعي بدلاً من إلغاء عقد إيجار جديد؟

ستيفن روث (رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي)

غلين يفضل ذلك. أنا لا أتحدث عن هذا. تفضل.

غلين

كما ذكرتُ سابقاً، نحن في وضع ممتاز بغض النظر عن النتائج، وسنستغل الفرص المتاحة لتحقيق الربح من هذا المكان. لدينا عقد إيجار ممتاز، وسنرى كيف ستسير الأمور. هذا كل ما أود الحديث عنه حالياً.

ستيفن روث (رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي)

ماذا لدينا؟ إنه في الأساس عقد إيجار لمدة 19 أو 20 عامًا. لدينا عقد إيجار طويل الأجل مع ضمان ائتماني ممتاز. لن ننهي هذا العقد تحت أي ظرف من الظروف. الأمر الوحيد الذي قد يحدث هو في حال دخول مستأجر فرعي، لأن شركة هورايزون ترغب في تقليل التزاماتها. لكن ليس لدينا ما نقوله سوى أن عقد الإيجار الائتماني طويل الأجل هذا ليس شيئًا سننهيه أو نعبث به.

المشغل

شكراً لكم. لا توجد أسئلة أخرى في الوقت الحالي. لذا أود أن أترك المجال لستيفن روث لإلقاء أي ملاحظات ختامية.

ستيفن روث (رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي)

شكراً جزيلاً لكم جميعاً.

المشغل

أعتقد أنني وفريق العمل سعداء للغاية بما حققناه خلال الأشهر الثلاثة أو الأربعة أو الستة الماضية. نحن متحمسون للغاية. وكما ذكرتُ في كلمتي هذا الصباح، أنا على يقين بأننا سنحقق أعلى معدل نمو بين جميع الشركات في قطاعنا خلال العام أو العامين المقبلين. وهذا ما يُثير حماسنا. لدينا الكثير من المشاريع الرائعة قيد التنفيذ، ونشكركم على مشاركتكم. نراكم في الربع القادم. شكرًا لكم.

تنويه: هذا النص مُقدّم لأغراض إعلامية فقط. مع حرصنا على الدقة، قد توجد أخطاء أو سهو في هذا النسخ الآلي. للاطلاع على البيانات الرسمية للشركة ومعلوماتها المالية، يُرجى الرجوع إلى ملفات الشركة لدى هيئة الأوراق المالية والبورصات الأمريكية وبياناتها الصحفية الرسمية. تعكس تصريحات المشاركين في الشركة والمحللين وجهات نظرهم في تاريخ هذه المكالمة، وهي قابلة للتغيير دون إشعار مسبق.