أدى قرار الرئيس دونالد ترامب بتأجيل توقيع مشروع قانون القدرة على تحمل تكاليف السكن الذي يحظى بدعم الحزبين إلى خلق نقطة جديدة من عدم اليقين بالنسبة لصناديق الاستثمار المتداولة المتعلقة بالإسكان ، مما أجبر المستثمرين على إعادة تقييم أي قطاعات من سوق العقارات ستستفيد إذا ظل التشريع متوقفاً.

سعى مشروع قانون "الطريق إلى الإسكان في القرن الحادي والعشرين" إلى زيادة المعروض من المساكن من خلال تسريع إجراءات الترخيص، وتوسيع خيارات التمويل، وتقديم حوافز للحكومات المحلية لدعم التنمية، وتذليل العقبات أمام بناء المساكن الجاهزة. كما تضمن مشروع القانون قيودًا على شراء المستثمرين المؤسسيين الكبار منازل إضافية للعائلات.

على الرغم من أن التشريع لا يزال من الممكن أن يصبح قانونًا دون توقيع ترامب، إلا أن التأخير أثار تساؤلات حول مصيره النهائي وتداعياته على صناديق الاستثمار المتداولة المرتبطة ببناة المنازل والعقارات السكنية والإسكان الإيجاري.

صناديق الاستثمار المتداولة لشركات بناء المنازل تفقد محفزًا محتملاً للسياسات

من بين صناديق المؤشرات المتداولة الأكثر تأثراً بهذا القانون، الصناديق التي تركز على شركات بناء المنازل، والتي كانت ستستفيد من الإجراءات المصممة لتسريع بناء المساكن وتخفيف قيود العرض. ومن المفارقات، أن أسهم شركات بناء المنازل مثل KB Home (المدرجة في بورصة نيويورك تحت الرمز: KBH ) و Dream Finders Homes (المدرجة في بورصة نيويورك تحت الرمز: DFH ) شهدت ارتفاعاً ملحوظاً يوم الأربعاء، مسجلةً مجتمعةً أقوى أداء يومي لها منذ عام .

يوفر صندوق iShares US Home Construction ETF (BATS: ITB ) وصندوق SPDR S&P Homebuilders ETF (NYSE: XHB ) التعرض لشركات بناء المنازل الكبرى والشركات ذات الصلة بالإسكان التي كان من الممكن أن تشهد طلبًا أقوى على المدى الطويل إذا نجح التشريع في إطلاق العنان لإمدادات الإسكان الجديدة.

بالنسبة لهذه الأموال، مثّل مشروع القانون عاملاً مساعداً محتملاً يتجاوز تحركات أسعار الفائدة. وكان من الممكن أن تدعم الموافقات الأسرع وتوسيع نطاق تطوير الإسكان النشاط الإنشائي في وقت لا تزال فيه الولايات المتحدة تواجه نقصاً في المساكن بملايين الوحدات.

مع بقاء التشريع معلقاً الآن، قد يضطر المستثمرون إلى الاعتماد بشكل أكبر على انخفاض معدلات الرهن العقاري وتحسن القدرة على تحمل التكاليف لتحقيق مكاسب في صناديق الاستثمار المتداولة لشركات بناء المنازل.

قد تتجنب صناديق الاستثمار العقاري المتداولة في البورصة القيود الجديدة المفروضة على المستثمرين.

أدت أحكام مشروع القانون التي تستهدف الملكية المؤسسية للمنازل العائلية إلى مجموعة مختلفة من الآثار المترتبة على صناديق الاستثمار العقاري المتداولة على نطاق أوسع.

كان من شأن التشريع التوافقي أن يحد من قدرة أكبر المستثمرين المؤسسيين على شراء منازل إضافية للعائلات، وهو إجراء يهدف إلى تخفيف المنافسة على مشتري المنازل المحتملين.

كان من الممكن أن يؤثر هذا التقييد على بعض مشغلي تأجير الوحدات السكنية المدرجة في صناديق الاستثمار العقاري المتداولة مثل صندوق Vanguard Real Estate ETF (NYSE: VNQ ) وصندوق Real Estate Select Sector SPDR Fund (NYSE: XLRE ).

من خلال تأجيل مشروع القانون، ربما يكون ترامب قد أزال مؤقتًا عائقًا تنظيميًا أمام أجزاء من سوق الإيجار السكني، مما قد يوفر فائدة متواضعة للصناديق التي تركز على صناديق الاستثمار العقاري والتي لديها انكشاف على مشغلي تأجير المنازل العائلية.

لا يزال مستثمرو صناديق المؤشرات المتداولة يواجهون مسألة سعر الفائدة

في حين أن الدراما السياسية المحيطة بمشروع قانون الإسكان قد تصدرت عناوين الأخبار، فقد يخلص مستثمرو صناديق المؤشرات المتداولة في نهاية المطاف إلى أن أسعار الفائدة لا تزال المحرك الرئيسي لأداء قطاع الإسكان.

جادل ترامب نفسه بأن خفض أسعار الفائدة أهم من التشريع نفسه. وقلل من أهمية قانون الإسكان قبل إلغاء حفل التوقيع، قائلاً على منصة "تروث سوشيال" إن التشريع "ذو أهمية ثانوية مقارنة بخفض أسعار الفائدة" وقانون "إنقاذ أمريكا". ويتماشى هذا الرأي مع السوق بشكل عام، حيث أثرت أسعار الفائدة على الرهن العقاري التي تتجاوز 6% سلبًا على الطلب على المساكن، والقدرة على تحمل التكاليف، وحجم المعاملات.

بالنسبة لصناديق المؤشرات المتداولة في قطاع الإسكان، قد يظل مسار أسعار الفائدة هو المحفز الأكبر، وليس تشريعات الإسكان. ومع ذلك، فإن الانقسام داخل القطاع، فيما يتعلق بصناديق المؤشرات المتداولة لشركات بناء المنازل وبعض صناديق المؤشرات المتداولة للعقارات، قد يصبح موضوعًا رئيسيًا لمستثمري صناديق المؤشرات المتداولة، نظرًا لعدم وضوح مستقبل مشروع القانون.

صورة: Shutterstock/ Juraj Kral