أنوب مينون

في وقت سابق من هذا الشهر، حققت المملكة العربية السعودية إنجازاً عالمياً في مجال العقارات الرقمية من خلال إتمام أول عملية نقل ملكية عقارية قائمة على تقنية البلوك تشين - وهي معاملة تم تنفيذها مباشرة من خلال بنية تحتية متكاملة مع السجل العقاري الوطني للمملكة.

تمت الصفقة بين شركة الإسكان الوطنية (NHC) المملوكة للدولة وصندوق تطوير العقارات (REDF) باستخدام بنية تقنية البلوك تشين التي طورتها شركة droppRWA، وهي شركة تقنية سيادية متخصصة في ترميز الأصول الحقيقية (RWA). وشملت الصفقة إنشاء سند ملكية رقمي، ونقل الملكية، وتسجيلها في سجل سيادي خلال 66 ثانية.

"ليست بيئة محاكاة. وليست بيئة تجريبية. إنها معاملة إنتاجية، مع كيانات حكومية كمشاركين فعليين في النظام، وRER كمصدر للحقيقة"، هذا ما قاله فيصل المنعي، الرئيس التنفيذي لشركة droppRWA، لموقع Zawya Projects.

يكمن جوهر هذا الإنجاز في ما تسميه الشركة نموذج "السجل كحقيقة"، حيث يتم تضمين قانون الملكية الوطني وتنظيم السجل بشكل مباشر داخل البنية التحتية للتسوية نفسها.

على الصعيد العالمي، تُصدر معظم نماذج العقارات المُرمّزة رموزًا رقمية (رموزًا) للملكية خارج نطاق السجل العقاري الرسمي، وتعتمد على هياكل قانونية موازية لإثبات الملكية. تمثل هذه الرموز عادةً أسهمًا في شركة ذات غرض خاص (SPV) تمتلك العقار، بدلاً من سند ملكية مباشر للعقار نفسه. يُدرج السجل العقاري الرسمي الشركة ذات الغرض الخاص، وليس حامل الرمز، كمالك قانوني.

يقوم نموذج المملكة العربية السعودية بإلغاء هذه الطبقة من خلال ربط الرموز مباشرة بسجل الأراضي الرسمي.

قال الرئيس التنفيذي لشركة droppRWA: "في النموذج السعودي، يُعدّ السجل المصدر القانوني الموثوق، مما يلغي أي فصل بين الملكية الرقمية والملكية القانونية. فعندما تنتقل العملة الرقمية، تنتقل معها الملكية القانونية. لا توجد فجوة بين السجل الرقمي والواقع القانوني".

وتُعد هذه الآثار بالغة الأهمية بالنسبة لسوق العقارات السعودي، الذي يتباهى بوجود مشاريع تطويرية تتجاوز قيمتها تريليون دولار، وفقًا لشركة ديلويت.

وقال المناعي إن المملكة تشهد واحدة من أكبر عمليات البناء العقاري في التاريخ الحديث، مدفوعة بمشاريع مثل نيوم، والبحر الأحمر، وبوابة الدرعية، وبرج ذا رايز، وتوسعة مترو الرياض.

وأضاف: "نعمل بتعاون وثيق مع الحكومة، ونتوقع أن يتم نقل جزء كبير من مشاريع العقارات الوطنية إلى منصة البلوك تشين. إن البنية التحتية التي وفرناها تُمكّن المملكة من إتاحة هذه المشاريع بالكامل لرؤوس الأموال العالمية بطريقة غير مسبوقة - متوافقة مع الأنظمة، وسيولة، وقابلة للبرمجة منذ اليوم الأول، مع الحفاظ على السيادة، والرقابة التنظيمية، والتنفيذ القانوني، تمامًا كما تريد المملكة، في يديها".

وبالإضافة إلى العقارات، وقعت الشركة مذكرة تفاهم مع شركة المرافق الفرنسية العملاقة EDF لاستكشاف فرص الترميز في قطاع الطاقة باستخدام نفس البنية التحتية.

قال الرئيس التنفيذي لشركة droppRWA: "يمكن للشبكة نفسها التي أنشأناها للعقارات أن تخدم أي فئة من الأصول ذات القيمة أو التي تدر دخلاً، من الطاقة والسلع والبنية التحتية إلى أرصدة الكربون. ومع تقدم المملكة العربية السعودية نحو رؤية 2030، سنكون بمثابة طبقة البنية التحتية التي تساعد المملكة على توجيه رؤوس الأموال العالمية إلى أهم برامجها الاقتصادية."

مقتطفات من المقابلة:

من وجهة نظرك، ما هي قضايا السوق التي تحاول الحكومة معالجتها من خلال ربط سجل الأراضي مباشرةً بتقنية البلوك تشين؟

معظم ما يُطلق عليه السوق اسم "العقارات المُرمّزة" لا يُساهم فعلياً في حل المشكلة. نرى منصات تُغلّف أصلاً ما برمز رقمي، وتُدرجه للمستثمرين الأفراد. لكن هذه الرموز موجودة بمعزل عن النظام القانوني الوطني. لا يعلم بها السجل، ولا تعترف بها المحاكم، ولا تُشارك الجهة التنظيمية في هذه المعاملة. إنها مجرد تمثيل للملكية، وليست ملكية حقيقية.

اتخذت السعودية نهجاً مختلفاً جذرياً. لم تكتفِ هيئة تنظيم المملكة بوضع قواعد لكيفية قيام الشركات الخاصة بترميز الأصول، بل وضعت المعيار التقني الفعلي الذي يحكم كيفية إنشاء رموز الملكية ونقلها وتسويتها. لم يسبق أن حدث هذا من قبل في أي مكان.

لقد فحصنا جميع الولايات القضائية الرئيسية للأصول الرقمية على مستوى العالم، بدءًا من دبي والاتحاد الأوروبي وسنغافورة وليختنشتاين وسويسرا والولايات المتحدة، وفي كل حالة، تخضع المنصات لتنظيم حكومي. لم تقم أي منها بوضع المعيار التقني للرموز الرقمية بنفسها، بل السعودية هي من فعلت ذلك.

هذا هو الفرق الهيكلي الذي يحتاج المستثمرون إلى فهمه. عند شراء عقار مُرمّز عبر هذه البنية التحتية، فأنت لا تحمل إيصالًا رقميًا من شركة خاصة، بل تحمل سند ملكية رقميًا معترفًا به قانونًا ومحددًا من قبل الجهات التنظيمية. لقد وضعت الحكومة القواعد، وترجمتها إلى شفرة قابلة للتنفيذ، وأدرجتها في بروتوكول النظام. هذا ما يجعل هذا المشروع استثمارًا مؤسسيًا بامتياز.

ما هي العقبات التي تم التغلب عليها في تطوير عملية ترميز المؤسسات/السيادة؟

كانت العقبة الأكبر هي تلك التي لم يحلها أحد من قبل، لأنه لم يحاول أحد القيام بذلك، ولم تكن هناك بنية تحتية لتقنية البلوك تشين مصممة خصيصًا لاستخدام الحكومات السيادية.

كانت هناك سلاسل عامة مصممة لأسواق العملات الرقمية المفتوحة وغير الخاضعة للرقابة. وكانت هناك سلاسل خاصة بالشركات مصممة لسير العمل المؤسسي. ولكن لم يكن هناك شيء بينهما، لا شيء مصمم خصيصًا لحكومة تحتاج إلى إنفاذ قوانينها الخاصة، والحفاظ على إطار هويتها الخاص، وممارسة سبل الانتصاف القانونية بشكل أصيل داخل النظام.

لذا كان علينا بناءه. وُجدت منصة droppChain لأن البديل كان مطالبة دولة ذات سيادة بوضع سجلات ممتلكاتها على بنية تحتية مصممة لغرض مختلف تمامًا. تحتاج الحكومات إلى إمكانية الإنفاذ، حيث تكون الهوية والامتثال والتصحيح القانوني جزءًا أصيلًا من النظام، لا إضافات لاحقة. هذا تحدٍ هندسي مختلف تمامًا عما واجهته الصناعة من قبل، وقد بنى مديرنا التقني، غوربس راي، الحل انطلاقًا من "المبادئ الأساسية".

ثم كان هناك الهيكل القانوني نفسه. كان علينا أن نأخذ قانون الملكية في المملكة العربية السعودية، أي اللوائح التنظيمية الفعلية، ونترجمه إلى منطق العقود الذكية الذي يُنفذ تلقائيًا. كان على كل عملية نقل، وكل فحص امتثال، وكل عملية تدقيق أن تعكس الإجراءات القانونية الحقيقية في الوقت الفعلي.

لتحقيق ذلك على النحو الأمثل، كان لا بد من العمل بشكل عكسي انطلاقاً من كيفية عمل الجهة التنظيمية، والسجل، وهيئات الإسكان الحكومية فعلياً. تتجاهل معظم المنصات هذا الأمر تماماً. لقد أنشأنا نظاماً تكون فيه الجهة التنظيمية مشاركة فعّالة في البنية التحتية، لا مجرد متفرجة من الخارج.

كان التحدي الأخير هو الثقة. فالحكومات والمؤسسات الكبيرة، وبحق، تتوخى الحذر في التعامل مع الأنظمة البيئية المتقلبة والمرتبطة بالرموز الرقمية. وقد تطلب التعامل مع هذا الأمر بناء الجيل القادم من البنية التحتية لسوق رأس المال بما يتناسب مع النضج والانضباط اللذين يتطلبهما تبني الدول لهذه الأنظمة.

من وجهة نظر مطور العقارات، كيف ستفيد عملية الترميز في تمويل المشاريع؟

إذا كنت مطورًا في المملكة اليوم، فإن مواردك المالية مقيدة بإجراءات تقليدية. فجمع التمويل بطيء ومكلف ومحدود بشبكة ضيقة من العلاقات المؤسسية. قد تمتلك مشروعًا عالميًا، لكن الفجوة بين امتلاك المشروع والحصول على التمويل اللازم لتطويره هائلة. هذه هي المشكلة التي يحلها التوكنة، إذ توفر ميزتين فوريتين: السرعة وسهولة الوصول.

بفضل بنية droppRWA التحتية، يستطيع المطور تقسيم المشروع إلى وحدات رقمية والوصول إلى قاعدة مستثمرين عالمية أوسع بكثير، بكفاءة تفوق بكثير ما تسمح به القنوات التقليدية. ولأن كل شيء قابل للبرمجة، يمكن جمع رأس المال على مراحل تتوافق مع مراحل المشروع الفعلية.

يتم صرف الأموال عند إنجاز العمل، ولا يتم تجميدها في انتظار الموافقات اليدوية. تنخفض التكاليف الإدارية بشكل ملحوظ، وتتوسع قاعدة المستثمرين بشكل كبير.

بالنسبة لسوق العقارات في المملكة تحديداً، يُغيّر هذا الأمر ديناميكيات تمويل المشاريع الكبرى. فهو يعني أن بإمكان المطورين العقاريين في الرياض الوصول إلى رؤوس أموال مؤسسية من لندن أو سنغافورة أو نيويورك عبر بنية تحتية متوافقة مع المعايير، وقابلة للتدقيق، ومرتبطة بالسجل الوطني. وهذه ميزة هيكلية لا يُمكن لأي سوق آخر توفيرها حالياً.

على سبيل المثال، بالنسبة لمشروع متعدد الاستخدامات واسع النطاق، كيف سيبدو نموذج التمويل القائم على الرموز بالكامل في المستقبل؟

يؤكد مديرنا المالي، توني أبيلو، دائمًا على ضرورة النظر إلى المشروع كنظام بيئي رقمي حيوي، وليس مجرد هيكل ملكية واحد. يمكن لمجموعة من المستثمرين امتلاك رموز رقمية تمثل ملكية الوحدات السكنية في مجمع سكني، بينما يمتلك مستثمر آخر رمزًا يمثل عائدات المساحة التجارية في الطابق الأرضي. وقد يمتلك مستثمر ثالث رموزًا مرتبطة بعائدات مواقف السيارات. يصبح كل مكون من مكونات المشروع وحدة استثمارية وتداولية مستقلة.

يصبح نموذج التمويل قابلاً للبرمجة بالكامل. فمع بلوغ المشروع مراحله الرئيسية، كإتمام الأساسات، ووصول الهيكل إلى أعلى نقطة، وتسليم المساحات التجارية، تُحوّل الأموال تلقائيًا إلى المطور أو تُوزّع كعوائد للمستثمرين عبر العقود الذكية. لا حاجة لانتظار التقارير الفصلية، ولا للتسوية اليدوية. يُسجّل كل ريال في الوقت الفعلي، ويكون مرئيًا لجميع الأطراف المعنية.

يُغيّر هذا الأمر جذريًا مستوى المخاطر بالنسبة للمستثمرين. ففي نموذج التمويل التقليدي على الخارطة، يتم استثمار رأس المال مع محدودية الشفافية في كيفية استخدامه. أما في نموذج التمويل بالرموز الرقمية، فتُصبح الشفافية جزءًا لا يتجزأ من البنية التحتية. وينخفض خطر الطرف المقابل لأن القواعد تُطبّق بواسطة البرمجيات وتُصدّق عليها الجهة التنظيمية، وليس بالاعتماد على وسيط واحد. وهذا يُعدّ تحسّنًا جوهريًا لرأس المال المؤسسي.

كيف تضمن شركة droppRWA قابلية التنفيذ القانوني من وجهة نظر المستثمرين العالميين؟

تعتمد معظم مشاريع التوكنة على أطر قانونية قائمة لتطوير تقنياتها. يُخزَّن الرمز المميز في نظام، بينما يُخزَّن السند القانوني في نظام آخر، ويتعين على المستثمر أن يثق في استمرار ترابط النظامين. هذا النظام هش، والمستثمرون المحترفون يدركون ذلك.

أما بنيتنا التحتية، فهي متكاملة مباشرةً مع السجل العقاري، المصدر الرسمي المعتمد لملكية العقارات لدى الحكومة. فعندما يتم نقل رمز رقمي يمثل عقارًا عبر نظامنا، يتم نقل سند الملكية القانوني ضمن المعايير التي يحددها الإطار التنظيمي للمملكة. لا توجد طبقة وسيطة، لذا فإن رمزك هو سند ملكيتك.

بالنسبة للمستثمرين العالميين، يُبسّط هذا الأمر مسألة التعاملات عبر الحدود بدلاً من تعقيدها. ولأن الوضع القانوني للأصل واضح لا لبس فيه منذ البداية، ويُحدده المنظم السيادي، ويُنفذ على مستوى البروتوكول، ويُسجل في السجل الوطني، فإن أساس الاعتراف القانوني الدولي يكون في أقوى حالاته.

لقد صممنا البنية التحتية بحيث يتمتع المستثمر في لندن أو سنغافورة بنفس مستوى اليقين القانوني الذي يتمتع به المشتري المحلي، لأن مصدر هذا اليقين هو الحكومة نفسها، وليس وعد وسيط خاص.

كيف تقومون بتوسيع نموذج ترميز الأصول العقارية هذا ليشمل مجالات أخرى غير العقارات مثل البنية التحتية؟

يقود مدير العمليات لدينا، سيباستيان دوفيل، بالفعل عملية توسع في مجال الطاقة مع شركة EDF، مما يدل على مدى سرعة دمج هذه البنية التحتية في قطاعات جديدة في المملكة العربية السعودية.

إن السبب في امتداد هذا الأمر بشكل طبيعي هو بنيتنا التحتية. فبنيتنا التحتية لا تقوم بتحويل الأصل المادي إلى رمز، بل تقوم بتحويل حقوق الملكية القانونية وحقوق الدخل المرتبطة بهذا الأصل إلى رمز.

هذا المنطق لا يرتبط بنوع الأصل. فالنظام نفسه الذي يدير سند ملكية عقارية يمكنه إدارة حصة في مزرعة طاقة شمسية، أو موقع في محطة توليد كهرباء، أو مطالبة بأرصدة الكربون. لا تتغير قدرات الامتثال والتدقيق وإنفاذ اللوائح، بل يتغير نوع الأصل فقط.

تُعدّ الطاقة البوابة التي تُحدّد إيقاع الجغرافيا السياسية وتدفق رؤوس الأموال العالمية. فإذا استطاعت بنيتنا التحتية تلبية متطلبات الامتثال والتدقيق وإدارة المخاطر اللازمة لتسوية معاملات الطاقة، فإنها ستكون قادرة على العمل في أي مجال تقريباً، بدءاً من السلع الأساسية والهندسة المدنية وصولاً إلى التعدين وتمويل التجارة.

(تقرير بواسطة أنوب مينون؛ تحرير بواسطة SA قادر)

( anoop.menon@lseg.com )

اشترك في النشرة الإخبارية "نبض المشاريع" التي تقدم لك أخبارًا موثوقة وتحديثات ورؤى حول أنشطة المشاريع وتطوراتها وشراكاتها في مختلف القطاعات في الشرق الأوسط وأفريقيا.

تنويه: هذه المقالة مُقدمة لأغراض إعلامية فقط. لا يُقدم محتواها أي نصائح أو آراء ضريبية أو قانونية أو استثمارية بشأن ملاءمة أو قيمة أو ربحية أي ورقة مالية أو محفظة استثمارية أو استراتيجية استثمارية مُحددة. اقرأ سياسة التنويه الكاملة هنا .